Adrian Gubčo 05.08.2025 17:13
V Bratislave vznikne nové veľkomesto. Najväčšie developerské projekty metropolu dramaticky nafúknu
Popri individuálnych projektoch a solitérnych budovách sa v Bratislave realizujú a pripravujú aj zámery celých nových štvrtí. Niektoré rátajú s populáciou v tisícoch nových obyvateľov, niektoré až v desaťtisícoch. Spoločne by mali slovenské hlavné mesto dramaticky rozšíriť. Ak sa ich podarí dokončiť v plnom rozsahu, v horizonte niekoľkých desaťročí sa metropola citeľne roztiahne.
Zdroj: JTRE, Metropolitný inštitút Bratislavy, Penta Real Estate
Za veľkomesto sa v slovenských pomeroch tradične považuje mesto s počtom obyvateľov nad 100-tisíc. V súčasnosti sa tu nachádzajú len dve takéto sídla, Bratislava a Košice. Prešov či Žilina sa v minulosti k „magickej“ méte približovali, odvtedy však zaznamenali populačný úbytok. Veľkomestom by bola aj Petržalka, keby bola samostatným mestom. Inak sa ale nezdá, že by v dohľadnej dobe mali na Slovensku pribudnúť nové mestá tejto veľkosti.
Na druhej strane, developeri kreslia rozvoj Bratislavy, ktorý nasvedčuje, že o niekoľko desaťročí v metropole pribudne objem obyvateľov, postačujúci na vznik veľkomesta. Nové štvrte sa plánujú na miestach bývalých priemyselných území (brownfieldov), ale aj na okrajoch mesta. V niektorých prípadoch reagujú na existujúce urbanistické štruktúry, v iných zas vniká mestské prostredie úplne nanovo.
Spoločný majú mimoriadny rozsah a štandardne aj meno silného developera či developerov, ktorí za nimi stoja. Zoradili sme desiatku najväčších projektov podľa budúceho počtu obyvateľov. Treba však pripomenúť, že s ohľadom na plánovanú dĺžku výstavby v horizonte desiatok rokov sa môže napokon situácia vyvinúť diametrálne odlišne.
Zdroj: JTRE
10) Kapitulský dvor: 8,5-tisíc obyvateľov
Kapitulský dvor je tradičný názov lokality západne od Petržalky, v súčasnosti vymedzený diaľnicou D2, cestou I/61 (Viedenskou cestou), Kaukazskou a Bratskou. V súča snosti ide predovšetkým o poľnohospodársku pôdu. Ako už názov napovedá, kľúčovým vlastníkom pozemkov je Rímskokatolícka cirkev.
To ale nebráni tomu, aby sa tu nerozvíjala vízia budúcej urbanizácie. Na základe návrhu ÚPZ, zverejneného pred niekoľkými rokmi, by tu mala vzniknúť polyfunkčná štvrť s bývaním, pracoviskami, veľkým centrálnym parkom, pastoračným centrom alebo nemocnicou. Celkovo by sa tu mohlo nachádzať 2.482 bytov pre približne 5,2-tisíc obyvateľov, 1.134 apartmánov a nájomných jednotiek pre takmer 2,4-tisíc obyvateľov, 280 obyvateľov senior centra a 540 ubytovaných v stredoškolskom kampuse.
Autorom urbanistickej štúdie je kancelária JELA. Autorky tu navrhli aj vedenie koľajovej dopravy v podobe električiek, teoreticky dokonca obnovu trasy Viedenskej električky. Kto bude developerom, nie je známe, hoci sa v kuloároch hovorí o YIT Slovakia. Známy nie je ani harmonogram realizácie.
Zdroj: JELA
9) Pasienky: 10-tisíc obyvateľov
Nie je tajomstvom, že by sa v budúcnosti mala urbanizovať aj lokalita Pasienkov. Ide o rozsiahle územie v bratislavskom vnútornom meste, ktoré však pôsobí ako bariéra – dnes prítomné areály športovísk sú využívané pomerne extenzívne a neumožňujú priechodnosť v rámci štvrte. Zmeniť to plánuje developer JTRE, ktorý tu zamýšľa vybudovať akési športové mesto.
Vďaka reorganizácii súčasných športovísk by tak mal vzniknúť priestor pre rozvoj mestskej štruktúry aj nových parkových a športových plôch. Rozšíriť sa má park pri Kuchajde, ktorý sa premení na jednu z najväčších parkových plôch v Bratislave. Časť futbalových ihrísk sa zas presunie a zmodernizuje. Vybudovať sa má aj nová hala pre loptové hry. Na získaných plochách vznikne kompaktná zástavba, naviazaná na centrálny bulvár v predĺžení Junáckej, napojenej na Tomášikovu.
Súčasťou prostredia majú byť mestské bloky aj výškové budovy, trojica nových námestí alebo športový park. Víziu spracúva skúsený ateliér Compass, víťaz urbanistickej súťaže. Každopádne, o tomto zámere bude ešte rozsiahla diskusia, keďže potrebná je zmena Územného plánu.
Pasienky sa zmenia na športovú štvrť. Zdroj: JTRE
8) Okolie Letiska M. R. Štefánika: 10-tisíc + obyvateľov
Bratislavské letisko pôvodne vzniklo pomerne ďaleko od jadra mesta. Dekády rozvoja Bratislavy však viedli k tomu, že dnes sa takmer dotýka obytnej zástavby. V dohľadnej budúcnosti bude v podstate priamou súčasťou metropoly a premení sa na akési vnútromestské letisko. Nasvedčuje tomu už existujúci rozvoj, ktorý bude v ďalších rokoch pokračovať.
Najaktívnejší je v tomto smere developer VI Group. V lokalite už zrealizoval projekt Moruše a pripravuje ďalšie. Okrem toho inicioval aj vznik Koordinačnej urbanistickej štúdie Ivanská cesta. Ide o podklad pre zmenu Územného plánu, podľa ktorého tu postupne vznikne štvrť, v ktorej sa výhľadovo navrhuje výstavba 4.182 bytov pre 8.363 obyvateľov. K tomu všetkému ešte treba pripočítať tisíc bytov a zhruba dvojnásobný počet obyvateľov Ovocných Sadov či stovky v Morušiach.
Výsledkom je štvrť pre viac ako 10-tisíc obyvateľov, ktorá by mohla byť dobudovaná okolo roku 2040. Mesto však musí súhlasiť so zanesením štúdie do Územného plánu. Súčasťou lokality má byť aj nová základná škola, mesto výhľadovo uvažuje so zavedením električkovej trate na letisko, čo by pomohlo aj plánovanej štvrti.
Možný rozvoj okolia letiska. Zdroj: VI Group
7) Celomestské centrum Petržalka: 10-tisíc + obyvateľov
V nedávnej dobe mimoriadne skloňovaný zámer rozvoja tzv. Celomestského centra – Petržalka predstavuje jednu z najvýznamnejších transformácií územia v Bratislave. Na pravom brehu Dunaja, v priestore medzi Starým mostom, Einsteinovou, Prístavným mostom a dunajskou hrádzou (oficiálne do územia patrí aj akýsi výbežok, smerujúci do Petržalky), má vzniknúť rozšírenie centra metropoly. Realizácia by mohla veľmi teoreticky začať už na budúci rok.
V území sú aktívni dvaja developeri, JTRE s projektom Nové Lido a Penta Real Estate s víziou Southbank. Spoločne majú vytvoriť kompaktnú mestskú zónu, ktorej jadrom bude veľké centrálne námestie, uzavreté významnou kultúrnou stavbou. Naplánovaný je tu aj centrálny park, nábrežný park, lagúna, séria priehlbní (bowls) s verejným využitím či mestský bulvár s električkovou traťou. K tomu samozrejme patrí aj komerčná zástavba, tvorená bývaním aj kanceláriami.
Vzniknúť by tu malo asi päťtisíc bytov pre viac ako desaťtisíc obyvateľov. Denná návštevnosť však bude omnoho vyššia. Zóna bude prepojená s novým downtownom na ľavom brehu peším promenádnym mostom. V súčasnosti už nestojí vzniku Nového Lida ani Southbanku v ceste prakticky nič – mesto totiž nedávno zmenilo Územný plán v prospech ich výstavby.
Autormi vízie Nového Lida sú architekti a urbanisti z kancelárií Compass, Marko&Placemakers, GFI či Gehl Architects. Na podobe Southbanku sa zas podieľajú Snøhetta, Studio Egret West a Gro Architekti. Pokiaľ sa naplnia slová architektov i developerov, Bratislava získa úplne nový obraz.
Nové centrum Bratislavy na pravom brehu Dunaja. Zdroj: JTRE
6) Nové Vajnory: 13-tisíc obyvateľov
Bližšie kontúry nedávno získal aj development, pripravovaný na mieste bývalého športového letiska vo Vajnoroch. Na mieste, kde sa s výstavbou uvažuje už dlhšie, by mala vzniknúť atraktívna štvrť, tvorená trojicou menších zón, obklopujúcich veľký mestský park. Ten má byť unikátny – zadržiavať totiž bude vodu z blízkeho regiónu, čím vznikne netradičné podmáčané prostredie s vysokým stupňom biodiverzity.
Za víziou stojí developer JTRE, ktorý musel nájsť rovnováhu medzi požiadavkami na vhodné doplnenie inak vidiecky pôsobiacich Vajnôr, geologickými pomermi a vlastnými potrebami. Spojil sa preto opäť s kanceláriou Compass, ktorá má v tomto smere bohaté skúsenosti. Celá vízia je postavená na predstavách o 15-minútových susedstvách, budúci rezidenti tak budú mať všetky základné potreby v pešom dosahu od domova.
Ide o dlhodobú víziu, ktorá ráta s rozvojom infraštruktúry aj výstavbou pomerne rozsiahlej vybavenosti. Podobne ako Pasienky, závislá je od zmeny Územného plánu. Prípadná realizácia sa tak natiahne možno až do 40-tych rokov. Významným faktorom pri výstavbe Nových Vajnôr môže byť prípadný vznik Národnej univerzitnej nemocnice M. R. Štefánika v ich susedstve.
Bývalé letisko sa premení na novú štvrť s veľkým parkom. Zdroj: JTRE
5) Nesto: 15-tisíc obyvateľov
Petržalský projekt Nesto patrí k dnes už rozostavaným víziám. Developer Lucron v priebehu minulého roka dokončil prvú etapu, tvorenú niekoľkými bytovými domami. Ide o úvod k rozvoju pomerne veľkej štvrte, ktorá sa má postupne vyformovať na západnej strane Petržalky, neďaleko hranice s Rakúskom. Tvorená bude dvomi časťami – Sever a Juh – a obsahovať má komplexnú občiansku vybavenosť.
Developer avizuje, že pôjde o inovatívne a udržateľné prostredie. Jednotlivé sektory bude prepájať park so zachovanými odkazmi na československé vojenské opevnenie spred druhej svetovej vojny, ako aj nový bulvár v predĺžení Bratskej. V južnej časti má okrem bytov pribudnúť aj zdieľané bývanie či kancelárske priestory. V severnej sa očakáva výstavba školy, multifunkčnej haly ale zariadenia sociálnej starostlivosti.
Podľa aktuálnych odhadov by tu mohlo žiť až 15-tisíc ľudí, väčšina v severnej časti. Aj tu sa pripravuje zmena Územného plánu, ktorá by umožnila zvýšiť podiel bývania. Kedy bude celé Nesto dokončené, sa dnes ešte nedá dohodnúť. Na jeho podobe každopádne spolupracujú niektoré z popredných architektonických kancelárií vrátane Sadovsky&Architects, Siebert + Talaš alebo SLLA.
Nesto Juh. Zdroj: Lucron
4) Bory: 20-tisíc obyvateľov
Bory sú dnes už tiež rozostavaným projektom. Ide o názov vznikajúcej štvrte na severozápade Bratislavy, v blízkosti Lamačskej brány. Developer Penta Real Estate tu krok za krokom rozvíja obytnú zástavbu, doplnenú o retail či zdravotníctvo. Vízia sa vyvíjala od akéhosi okrajového sídliska s retailovou zónou až po dnes sa tvoriaci základ plnohodnotnej mestskej lokality.
Investor začal rozvoj budovaním infraštruktúry, výstavbou nákupného centra Bory Mall a predajom pozemkov pre hobbymarkety. S rezidenciami začal skôr opatrnejšie, hoci už od začiatku plánoval realizovať aj pomerne veľký objem bývania. S rastom jednotlivých obytných etáp sa ale ukázalo, že o život v lokalite je záujem, kým potenciál retailu nie je taký veľký. Vďaka tomu začala vznikať čoraz kompaktnejšie zastavaná štvrť.
Dnes tu začínajú vznikať základy prvých blokov, v krátkej dobe by malo pribudnúť prvé námestie a nahradia sa aj veľké povrchové parkoviská. Do budúcna sa uvažuje so vznikom električkovej trate, v okolí ktorej vznikne hlavná os celých Borov. Okrem nákupného centra bude na ňu naviazaná aj významná investícia v podobe Nemocnice Bory. V príprave je aj prvá základná škola, domov sociálnych služieb, ďalšia materská škola, kancelárie a ďalšie zámery.
Developer štandardne organizuje na každú z etáp architektonickú súťaž. Do podoby Borov tak už zasiahli mená ako Sadovsky&Architects, Superatelier, DF Creative Group, Studio Perspektiv a i. Najväčšie meno je spojené s nákupným centrom. Jeho podobu stvárnil slávny taliansky architekt Massimiliano Fuksas. Krok po kroku tak vzniká architektonicky rozmanitá štvrť, kde má po dokončení žiť približne 20-tisíc ľudí.
Aktuálne koncipovaná vízia Borov. Zdroj: Penta Real Estate
3) Slnečnice: 20-tisíc + obyvateľov
Petržalské Slnečnice sú zo všetkých zmieňovaných veľkých zámerov v najpokročilejšom štádiu realizácie – a pritom sú dokončené ledva z polovice. Vo výstavbe sú pritom poldruha dekády. Obrovská schéma od Cresco Real Estate už každopádne získala tisíce obyvateľov a na ďalších čaká.
Podľa developera v Slnečniciach nevzniká akási alternatíva Petržalky, ale jej priame doplnenie. Tvorené sú niekoľkými zónami. Prvými sú viladomy, tvorené rozvoľnenou, komornejšou zástavbou. Následne sa začala výstavba Zóny mesto. Dnes sa realizuje súčasť tejto zóny, nazývaná Nad mestom. Okrem toho sú v príprave aj zóny Nové viladomy, ako aj masívny development smerom ku konečnej čerstvo spustenej električkovej trate a západne od nej.
Práve električková trať by mohla byť ďalším katalyzátorom rozvoja tejto lokality. Slnečnice sú tak po novom veľmi rýchlo a pohodlne spojené s centrom Bratislavy. Kvalitu života má zvýšiť aj rozšírený park, ktorý bude po dokončení druhým najväčším v Petržalke, uvažovaná spojená základná a stredná škola a ďalšia občianska vybavenosť. Tá pribúda s postupným rastom populácie v lokalite.
Hlavným tvorcom podoby Slnečníc je opäť kancelária Compass. Už čoskoro by ale mohli ísť do výstavby etapy, na ktorých sa podieľali aj ďalšie tímy, napríklad PMArchitekti, What Architects alebo Bevk Perović Arhitekti. Po dokončení, ktoré možno očakávať azda v prvej polovici budúcej dekády, by tu malo byť celkovo 10-tisíc bytov.
Aktuálna koncepcia Slnečníc. Zdroj: Cresco Real Estate
2) Mlynské Nivy: 30-tisíc obyvateľov
Na rozdiel od ostatných zámerov, transformácia Mlynských Nív nie je ucelená developerská schéma – ide skôr o premenu územia, na ktorej sa podieľa množstvo developerov. Výnimočným počinom však je, že sa má postupovať podľa koncepčnej schémy, ktorú tu načrtlo Hlavné mesto v spolupráci s jednotlivými investormi.
Mlynské nivy boli dlho priemyselným zázemím Bratislavy, po roku 1989 sa však tento význam začal rýchlo strácať. Výrobu nahrádzali najprv kancelárske komplexy a neskôr aj bývanie. V súčasnosti je už tlak na využitie územia taký veľký, až mesto po prijatí veľkého množstva žiadostí o zmenu Územného plánu pristúpilo k vypracovaniu Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy,
Ako vyplýva z tohto materiálu, postupne by sa tu mala vyformovať kompaktná polyfunkčná mestská štvrť, založená na blokovej štruktúre zástavby, ľudskej mierke objektov, striedaní funkcií či aktívnom parteri jednotlivých domov. Ústredným verejným priestorom bude bulvár Mlynské nivy s električkovou traťou, naplánovaná je aj dvojica mestských parkov. Výšková zástavba sa bude koncentrovať nanajvýš v blízkosti Bajkalskej ulice, príp. v susedstve už existujúcich veží.
Na to, aby sa takýto rozvoj stal realitou, je potrebná zmena Územného plánu. Schvaľovať by sa mohla teoreticky už tento rok. Následne sa developerom otvoria ruky pre výstavbu väčšieho objemu bývania, za čo si mesto vyrokovalo určité finančné kontribúcie, určené na reinvestíciu priamo v území. Krok po kroku takto vznikne príťažlivá štvrť, ktorá by do roku 2050 mohla byť domovom pre 30-tisíc ľudí.
Axonometria Mlynských Nív. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy
Čestné zmienky
Pred najväčšou pripravovanou štvrťou v Bratislave je vhodné zmieniť veľké alebo mimoriadne významné projekty, ktoré síce nedosiahli potrebnú veľkosť, budú mať ale hlboký dosah na podobu Bratislavy.
Zaradiť k nim možno Novú Matadorku v Petržalke, ktorá prinesie komplexnú premenu areálu bývalého Matadoru. V dohľadnej budúcnosti tu má vzniknúť polyfunkčná štvrť s bývaním aj rozsiahlou občianskou vybavenosťou. Nachádzať sa tu budú mestské bloky aj výškové budovy, obnovené majú byť aj niektoré existujúce industriálne budovy – predovšetkým bývalá petržalská Smaltovňa. Developermi sú Optimal Development a OXIO, architektmi opäť Compass.
Compass je spojený aj s Novým Ružinovom od investora CZ Slovakia, ktorý začal svoju cestu ako malý obytný súbor v neveľmi príťažlivej lokalite neďaleko križovatky D1 Prievoz. Dnes sa ale mení na obytnú lokalitu s atraktívnymi domami (druhá etapa je nominovaná na CE ZA AR) a veľkým potenciálom. Po zmene Územného plánu by tu mohlo vzniknúť bývanie pre celkovo päťtisíc ľudí.
V Devínskej Novej Vsi zas začala vznikať Rakyta od Lucronu. Zatiaľ je vo výstavbe trojica bytových domov, v budúcnosti tu má ale vzniknúť príjemná štvrť s dôrazom na udržateľnosť, zeleň či verejný priestor. Developer vyhlásil urbanistickú súťaž, v ktorej sa presadila španielska kancelária Arenas Basabe Palacios. Celkovo by tu po dokončení štvrte mohlo žiť asi osemtisíc ľudí.
Napokon najväčším transformačným územím v celej metropole je areál bývalého Istrochemu. Dnes ešte nemožno hovoriť o žiadnom konkrétnom projekte – plánovanie až tak ďaleko nezašlo, hoci mestská časť Nové Mesto začína naznačovať, že by chcela dať územiu stratégiu. V praxi však situáciu komplikujú vlastnícke pomery aj obrovské znečistenie z chemickej výroby. To sťažuje optimálne nastavenie budúceho rozvoja.
Dá sa však predpokladať, že ak by už došlo na transformáciu, odstraňovanie záťaže by si vyžiadalo stámilióny eur. To by dramaticky sťažovalo developerskú aktivitu. Kompenzáciou by mohlo byť umožnenie vyššej hustoty zástavby. Tak ďaleko ale ešte tvorba budúcej vízie nie je, preto sa nedá ani hodnoverne odhadnúť, koľko obyvateľov by tu mohlo žiť. Ak by tu ale vzniklo bývanie pre 50-tisíc ľudí, nebolo by to prehnané.
Istrochem predstavuje do budúcna veľký potenciál pre rozvoj. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
1) Záhorský sídelný pás: 40-tisíc obyvateľov
Pravdepodobne najväčší zámer sa aktuálne v Bratislave pripravuje severne od Borov a západne od Záhorskej Bystrice. Premena poľnohospodárskej pôdy, ktorú ďalej vymedzuje areál Volkswagenu, diaľnica D4 a diaľnica D2, by mohla priniesť vznik štvrte pre desiatky tisíc ľudí. Jedným dychom však treba dodať, že ide o víziu na desaťročia dopredu, ktorej ukončenie neuvidia možno ani súčasní topmanažéri developera JTRE, ktorí za projektom stoja.
Z dlhodobého hľadiska ide o perspektívne územie a smer, ktorým sa bude Bratislava rozvíjať. Postupne sa totiž začnú vyčerpávať transformačné plochy v centre, kým dostupnosť bývania bude pravdepodobne aj naďalej nízka. Rásť tak bude tlak na dostupnejšiu výstavbu na voľných pozemkoch bez záťaže (na greenfieldoch). Rozvoj záhorskej časti Bratislavy sa črtá ako logická alternatíva.
Dnes rámcovo známe kontúry nového sídelného pásu. Podľa koncepcie, ktorú nevypracoval nikto iný ako Compass, by pozdĺž hlavnej dopravnej osi s električkou mala vzniknúť séria susedstiev, ktoré sú navrhnuté ako komunity s vlastným jadrom s vybavenosťou a postupne rednúcou obytnou zástavbou smerom k okrajom. Prechádzať budú do parkov, ktoré ich budú vymedzovať. Súčasťou vízie je aj rozvoj logistiky pri areáli automobilky či dokonca urbánne farmárčenie.
Zámer dnes nie je v súlade s Územným plánom a pravdepodobne sa tak dostane až v čase, keď bude realizovaný úplne nový. Keďže je ale úlohou plánu vytvárať rezervy pre budúci rast, ktorý nemusí, ale môže prísť, je namieste, aby tam bol zaradený. Prípadná realizácia každopádne nebude ukončená skôr ako v roku 2060.
Rozvoj záhorskej časti Bratislavy. Zdroj: JTRE
Veľká Bratislava na papieri
Ak sa naplnia všetky vízie a plány, načrtnuté v tomto článku, slovenská metropola sa dramaticky rozrastie - a to ešte množstvo menších projektov spomenutých nebolo. Za predpokladu, že sa začne urbanizovať aj areál Istrochemu, Bratislava v podstate pohltí celé Košice. Teoreticky by sa tak mohla začať približovať k méte jeden milión obyvateľov. Určite by ju prekročila s priľahlým zázemím, keďže prímestské obce či mestá sa nafukujú tiež.
Kritik si s tým spojí najmä obrovské nároky na zabezpečenie infraštruktúry, vybavenosti, ale aj pracovných miest. V praxi by to znamenalo potrebu investícií vo výške (desiatok) miliárd eur, aby bola Bratislava schopná absorbovať také množstvo ľudí a garantovať im vysokú kvalitu života. Na druhej strane, optimista vidí omnoho kompaktnejšie mesto, efektívnejšie spravovanie územia i infraštruktúry, využívanú verejnú dopravu, daňové príjmy a vyššiu atraktivitu pre investorov.
V každom prípade, developeri očividne rátajú s tým, že metropolu čaká práve takáto budúcnosť. Existujú argumenty v prospech aj proti masívnemu rastu, hoci v kontexte spoločenských a klimatických zmien sú silnejšie skôr tie v prospech rozvoja mesta. Bratislava by len nasledovala globálne trendy, ktoré poukazujú na koncentráciu ekonomických činností v mestách aj potrebu redukcie záberu voľnej krajiny.
Rastu Bratislavy sa netreba obávať. Masívne investície, rozložené na desaťročia, nepôsobia tak drasticky. Dnes sa už urbanisti a postupne aj investori poučili z chýb 20. storočia a vracajú sa k tvorbe životaschopných štvrtí či komunít, preferencii udržateľných spôsobov mobility či podpore domácej ekonomiky urbanistickými či architektonickými prostriedkami. Naostatok, tento rozvoj nie je určený nám, ale najmä budúcim generáciám, ktoré z neho budú profitovať najviac.
Sen o veľkej Bratislave tak už začína mať na papieri – a niekedy aj vo fyzickom priestore, kde sa začal rast prvých štvrtí – konkrétnu podobu. V druhej polovici tohto storočia sa môže zo slovenského hlavného mesta stať miliónová metropola. Na túto budúcnosť sa treba vhodne pripraviť, nie ju odmietať.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
