Adrian Gubčo 30.11.2021 16:08

Slnečnice sa pripravujú na ďalšiu etapu rozvoja

Slnečnice na južnom okraji Petržalky sú dnes najväčším bratislavským rezidenčným projektom. Už dnes tu žije približne 5-tisíc obyvateľov, pribudnúť by tu mal minimálne dvojnásobok tohto počtu. V dohľadnej dobe sa predpokladá štart ďalších častí developmentu. Čo sa v Slnečniciach doteraz podarilo a aký bude najbližší vývoj novej štvrte?

Slnečnice - Nad mestom. Zdroj: Cresco Real Estate

Slnečnice, pôvodne súčasť väčšieho developmentu Južné Mesto, sú rozvíjané spoločnosťou Cresco Real Estate. Vyvíjať sa začali ešte v prvej dekáde tohto storočia. Urbanistický tím, ktorého súčasťou bola aj vtedy veľmi mladá kancelária Compass, načrtol koncepciu, podľa ktorej boli určené základné zóny, neskôr nazvané Viladomy a Mesto (Mesto a celé Slnečnice boli neskôr rozšírené o plochy západne od budúcej električkovej trate). Výstavba prvých objektov, umiestnených vo Viladomoch, sa spustila v roku 2010 a dokončená bola v roku 2013.

V roku 2015 sa rozbehla realizácia prvých domov aj v Zóne Mesto. Spoločne s postupne pribúdajúcimi novými etapami Viladomov sa začali pôvodne osamotené bytovky v poliach pod sídliskom meniť na skutočnú mestskú obytnú zónu. Počet obyvateľov sa zvýšil natoľko, že sa tu začali objavovať prvé obchody a služby, developer navyše vybudoval menší retailový park Slnečnice Market (2016). Konkretizovať sa začala aj predstava riešenia podoby ďalších plôch. K spolupráci na tvorbe štvrte boli prizvané ďalšie architektonické tímy, ku ktorým patria PMArchitekti, What? Architects a prestížne slovinské štúdio Bevk Perović Arhitekti.

Dnes má developer do veľkej miery jasnú predstavu o budúcej podobe štvrte. Viladomy si zachovajú charakter rozvoľnenejšej zástavby skôr modernistického charakteru. Doskové bytové domy sú umiestnené pozdĺž hlavnej cesty, hlbšie do územia prevažujú bodové domy, doplnené o radové rodinné domy v prvej etape, alebo riadkovú zástavbu v štvrtej. Obklopené sú parkovo upravenými verejnými priestranstvami. Mesto sa zas blíži k tradičnej blokovej štruktúre, pričom nosnými osami sú Ulica Zuzany Chalupovej, „bulvár“ so službami a vybavenosťou, a líniový centrálny park. Západne od električkovej trate pokračuje ulica, podstatná časť zástavby s vežovými domami bude severne od nej.

Počas svojho vývoja sa viacero častí štvrte modifikovalo – pri vyústení električky malo byť napríklad veľké nákupné centrum, západne od nej zas kancelársky park. Keďže budovanie Slnečníc má trvať ešte minimálne desaťročie, predpokladať sa dajú ďalšie úpravy. Celkovo by mohli mať Slnečnice aj viac ako 15-tisíc obyvateľov, viac ako mnohé slovenské mestá. Ich najsilnejšou stránkou má byť dobré spojenie s centrom mesta (po dokončení trate) a dostupnosť prírodného prostredia v blízkosti Dunaja alebo rakúskeho vidieka. Architekti aj developer projekt chápu ako priame rozšírenie a dotvorenie Petržalky.

 

Slnečnice na aktualizovanej schéme. Zdroj: Cresco Real Estate

 

Aktuálny stav výstavby

Dnes sú Slnečnice už veľkou štvrťou, k dobudovaniu však majú ešte ďaleko. „V Slnečniciach je momentálne vo výstavbe 760 bytov a v štádiu prípravy vyše 5.700 bytov spolu s bohatou občianskou vybavenosťou,“ konštatuje Ján Krnáč, výkonný riaditeľ Cresco Real Estate v Bratislave. „V Zóne mesto pracujeme na Slnečnice POP – na prvej budove už realizujeme fasádu a povrchové úpravy v interiéri, na ďalších dvoch dokončujeme železobetónový skelet. Dokončenie prvej etapy plánujeme na rok 2022. Tri bytové domy spolu prinesú na trh 360 bytov. V Zóne viladomy finišujeme prvú etapu Slnečnice UNIQ, ktorá spolu tvorí 387 bytov v piatich bytových domoch.“

Štvrť sa rozrástla natoľko, že developer musel pre jasnejšiu orientáciu ľudí pristúpiť ku špecifickému pomenovaniu jednotlivých etáp. Slnečnice POP sú napríklad sériou troch bytoviek západne od budúcej električkovej trate a južne od hlavnej osi, mienené ako najdostupnejšie bývanie v lokalite. Slnečnice UNIQ sú zas štvrtou etapou Viladomov. Cresco Real Estate chcelo vývoj Viladomov, nadštandardnejšej časti Slnečníc, zakončiť výstavbou kvalitnejších domov. Preto túto etapou označilo značkou UNIQ, čo sú „elitné“ projekty spoločnosti.

Viladomy tak budú prvou dokončenou lokalitou Slnečníc. Všetkých päť objektov, charakteristických terasovou architektúrou, je vo vysokom štádiu realizácie. „Výstavbu prvej fázy bytových domov (S16-S19) Slnečnice UNIQ v Zóne viladomy plánujeme dokončiť v polovici budúceho roka,“ špecifikuje Ján Krnáč. „Posledný dom S20 v prémiovej etape Slnečnice UNIQ so 42 bytmi by mal byť stavebne dokončený začiatkom roka 2023. Tento objekt bude zároveň zavŕšením výstavby bývania v Zóne viladomy.“

Viladomy obsahujú samy osebe približne 1,6-tisíc bytov, ktoré boli do veľkej miery orientované na rodiny. To v preklade znamená, že tu žije niekoľko tisíc obyvateľov. To je dostatok na vygenerovanie dopytu po základných službách – obchodoch, reštauráciách, kaviarňach, ale aj po sociálnej vybavenosti. „Zóna viladomy má už dobre zabehnuté prevádzky a služby ako materská škola a jasle, dentálna ambulancia, kaderníctvo, lekáreň či potraviny,“ potvrdzuje J. Krnáč. „V prelome rokov 2022/2023 otvorí v prvom bytovom dome Slnečnice UNIQ svoju prevádzku unikátny koncept potravín YEME. V parteroch budov tretej etapy viladomov sa postupne zapĺňajú aj ďalšie prevádzky.“

Jadrom zóny je park, ktorý vznikol v rámci výstavby tretej etapy. Plne dobudovaný bol pred niekoľkými mesiacmi. Developer tu umiestnil multifunkčné ihrisko, work-out, výbeh pre psy alebo grilovaciu zónu. Vybudoval tu aj dvojicu objektov, kde má byť umiestnená doplnková vybavenosť. Na východnej strane parku je mohutnejší, dvojpodlažný objekt, ktorý by mohol byť dobrým dotvorením zóny. „Dvojpodlažný objekt spolu s areálom je v rokovaní s MČ Petržalka, ktorá v ňom uvažuje zriadiť materskú školu,“ vysvetľuje Krnáč. Budova vyzerá byť určená presne pre tento účel.

 

 

Ďalšie rozvojové plány

Okrem dokončenia Viladomov je už v podstate dokončená aj prvá ucelenejšia časť Zóny Mesto, teda domov A1-A6. Prvé tri domy sú vlastne mohutnými blokmi s vlastnými zelenými nádvoriami, inak sú však obrátené do Ulice Zuzany Chalupovej. Na južnej strane ulice vznikla trojica menej mohutných blokov, ktoré ju prepájajú s postupne vznikajúcim líniovým parkom. Ten sa bude tiahnuť od východného okraja Mesta až po západný koniec štvrte.

Park bol istú dobu predmetom kontroverzií, keďže developer pôvodne sľuboval jeho postupnú realizáciu spolu s tým, ako sa budú odovzdávať jednotlivé bytovky v Meste. To sa však nestalo a mnohí noví obyvatelia Slnečníc sa cítili povedení. Posuny mali podľa developera súvisieť s rokovaniami investora a mestskej časti ohľadne správy parku. Teraz sú však už očividne ukončené. „Výstavbu veľkého parku v Zóne mesto sme odštartovali. V prvej etape pribudnú stromy, kríkový labyrint, pobytová lúka a lavičky,“ hovorí výkonný riaditeľ developerskej firmy.

Dôležitou správou je, že čoskoro začne vznikať aj zástavba na južnej strane parku – do výstavby pôjde ďalšia časť Zóny Mesto. „Hneď z kraja budúceho roka plánujeme odštartovať v Zóne mesto výstavbu veľkej etapy smerom na juh – Slnečnice Nad mestom,“ predstavuje novú časť projektu Krnáč. „Pôjde o kombináciu piatich výškových budov a troch osemposchodových blokov. Byty na najvyšších poschodiach ponúknu obyvateľom veľmi originálne bývanie s nádhernými výhľadmi nielen na dominanty bratislavského Starého Mesta, Zónu mesto v Slnečniciach, ale i neďaleké Rakúsko. Viac informácií poskytneme čoskoro.“

Pôjde o prvé plnohodnotné výškové budovy v rámci Slnečníc (vysoké sú aj vyššie časti v A1-A3, nejde ale o samostatné vežiaky), pričom najvyššia z nich by mala mať 25 podlaží (najvyššie bude technické). Veže spolu s nižšími blokmi budú podľa územného rozhodnutia obsahovať 1.515 bytov a 16 apartmánov. Celkový počet parkovacích miest je 1.571 v garážach a 434 na teréne, celkovo ich tak bude 2.005. V tejto chvíli ešte nie je známe, ako bude vyzerať predaj, určite ale bude prebiehať po vlnách, aby zohľadňoval aktuálnu trhovú situáciu. Developer nešpecifikoval ani priemernú odhadovanú cenu za meter štvorcový.

Po tejto časti Mesta ostane rozvinúť dve kľúčové časti projektu: zónu AB1+AB4 od PMArchitekti a What? Architects a zónu A3+A5, za ktorou stoja Bevk Perović Arhitekti. Kedy však príde na rozvoj týchto oblastí, známe nie je. „Oba zámery čakajú na vydanie záväzných stanovísk od magistrátu Bratislavy, ktoré sú potrebné na spustenie územného konania. Nakoľko celý proces trvá už vyše troch rokov, netrúfame si odhadovať začiatok spustenia výstavby,“ pripúšťa Ján Krnáč. Známa je aspoň rámcová predstava, ktorá hovorí o ďalších tisícoch bytov, ale aj o nových službách v parteri domov. Niektoré objekty by ho mali mať vyvýšený. 

Neodhalenou ešte ostáva podoba najzápadnejšej časti projektu medzi železničnou traťou a Panónskou cestou. Donedávna sa tu kreslil veľký supermarket predmestského typu, prípadne retailový park. Najnovšie odhalené vizualizácie tu však naznačujú iný typ hmoty – možno kancelárie, príp. ďalšie bytovky. Samotný developer k tomu ale nechce v tejto chvíli nič otvorene povedať. „Podobu spomínaného priestoru ešte tvoríme. Po sfinalizovaní budeme zámer komunikovať aj verejne,“ dodáva J. Krnáč. Bližšie detaily zatiaľ developer nezverejňuje ani k časti, nazývanej Slnečnice - Kopec. 

 

 

Kvalita života v štvrti

Slnečnice sú často prirovnávané k iným veľkým komplexným projektom nových okrajových mestských štvrtí, ktoré rastú v zahraničí. Najčastejšie sa spomína zóna Aspern Seestadt, ktorá sa buduje na severovýchodnom okraji Viedne. Okrem množstva bytov tu vzniká aj komplexná vybavenosť, zóna ma navyše excelentné spojenie s centrom Viedne vďaka novej linke metra, ktorá tu má konečnú. Darí sa Slnečniciam aspoň čiastočne napodobovať úroveň Aspernu?

Faktom je, že vybavenosť tu pribúda najmä komerčná a odráža sa od veľkosti kritickej masy obyvateľov štvrte. „Ponuka obchodov a služieb naprieč Slnečnicami je bohatá a plánujeme ju ďalej rozširovať,“ hovorí developer. Väčšinou však ide o jednotlivé prevádzky, nie o väčšie koncentrované centrá so službami.

„V poslednom čase nám pribudlo viacero lekárskych ambulancií – detská poliklinika, urológ, čoskoro otvorí očná ambulancia, ortopéd, gynekológ a fyzioterapeut. Takisto pribudol veľký nábytkársky obchod a v lete otvorila ďalšia gastro prevádzka priamo na bulvári v Zóne mesto. Tiež u nás zakotvil zaujímavý koncept kvetinárstva, kde si kyticu objednáte online a následne už len vydvihnete. V parteroch obytných domov sa už dnes nachádza barbershop, hračkárstvo, kaderníctvo, kuchynské štúdio, menšie fitness centrum a budú pribúdať ďalšie služby a obchody,“ vypočítava Ján Krnáč. S výnimkou nábytkových obchodov a čiastočne ambulancií tak ide o prevádzky, obsluhujúce najmä lokálnu klientelu. Oficiálny web hovorí o vzniku mestskej knižnice v etape AB1+AB4, detaily ale nie sú známe.

Výnimkou v rámci vybavenosti má byť uvažovaná spojená materská, základná a stredná škola. Má ísť o kvalitné zariadenie v súlade so súčasnými predstavami o modernom výučbovom procese. Význam školy je zdôraznený faktom, že petržalské školy sú pod kapacitným tlakom, ktorý zosilňuje výstavba v Slnečniciach, ale aj vo vidieckych mestských častiach Jarovce, Rusovce a Čunovo, odkiaľ mnoho žiakov pochádza. Mnohí ľudia sa do Slnečníc sťahujú v očakávaní vzniku školy, preto doterajšie nejasnosti okolo jej vývinu, výstavby a charakteru vnímajú kriticky. Projekt má ešte len vydané záväzné stanovisko.

Cresco Real Estate však svoj záujem na jej vzniku potvrdzuje. „Naše plány zrealizovať zámer školy naďalej pretrvávajú. Žiaľ už viac ako štyri roky je projekt v štádiu povoľovania, aktuálne máme podanú žiadosť na vydanie územného rozhodnutia. Súbežne prebieha diskusia s MČ o modeloch prevádzkovania školy,“ popisuje aktuálny stav Ján Krnáč. Tieto debaty sú pre budúcnosť školy určujúce. „Od výsledkov týchto rokovaní ako aj od priebehu ďalších povoľovacích stupňov bude do veľkej miery závisieť nielen finálny model prevádzkovania, ale tiež dátum zahájenia výstavby,“ dodáva developer.

Pokiaľ sa nájde výhodná vzájomná dohoda, škola by mohla byť verejná – čo by bolo asi najlepšie riešenie pre rodičov žiakov. Pre mestskú časť, ktorá je zriaďovateľom materských a základných škôl, to však bude znamenať mimoriadne náklady na zabezpečenie prevádzky alebo zamestnancov. Developer samozrejme neplánuje školu operovať po vlastnej osi, preto ju zverí, ak sa nenájde konsenzus so samosprávou, súkromnému prevádzkovateľovi. Slnečnice by tak získali školu, také lacné to však pre obyvateľov nebude.

Dobrou správou je, že v prípade spojenia s centrom na tom budú Slnečnice, pravdepodobne ešte pred dokončením ďalšej etapy projektu, veľmi dobre – električková trať je už vo výstavbe. Hlavné mesto sľubuje, že z konečnej do centra na Šafárikovo námestie by cesta nemala trvať dlhšie ako 12 minút a počas špičiek budú električky premávať každé dve až tri minúty. Podľa developera pôjde o vynikajúcu alternatívu voči automobilom, zvlášť v prípade prijatia parkovacej politiky. Okrem novej trate má vzniknúť aj cyklodiaľnica, ktorá sa napojí na cyklotrasu v Slnečniciach, ktorej prvá časť je dnes už dokončená.

V čase zavedenia električky možno predpokladať aj vznik autobusovej linky, ktorá bude obyvateľov Slnečníc k zastávke zvážať. Developer to ale zatiaľ potvrdiť nevedel.

 

Silnou stránkou projektu má byť spojenie mesta a okolitej prírody. V blízkosti štvrte sa očakáva aj vznik športovej vybavenosti. Zdroj: Cresco Real Estate

 

Slnečnice – samostatná mestská štvrť?

Pôvodné Južné Mesto už podľa názvu pracovalo s ambíciou vytvorenia samostatnej štvrte s plnou mierou vybavenosti a s vysokou úrovňou polyfunkčnosti. Dnešná realita je odlišná. Zóna je takmer čisto rezidenčná, kde je vybavenosť tvorená najmä prevádzkami v parteri. To je v princípe v poriadku, pre prehĺbenie kvality by však bolo potrebné dotvoriť lokalitu aj nekomerčnými zariadeniami. Spojená škola, ak sa ju podarí vybudovať ako verejnú, bude dobrým začiatkom. Len to však stačiť nebude.

Kľúčovými prvkami zlepšenia Slnečníc by malo byť dotvorenie ich centra, resp. centier, doplnené o dobudovanie chýbajúcej vybavenosti. Jedným z týchto centier je logicky miesto konečnej električkovej trate. Okrem knižnice, ak naozaj vznikne, by tu boli vhodné aj ďalšie aktivity, ktoré budú zaujímavé pre širokú komunitu a rozšíria ponuku možností pre trávenie voľného času a možno aj prácu. Ako vhodný prvok by tu tak mohlo vzniknúť komunitné centrum s multifunkčnou sálou, kinom, miestom pre organizáciu krúžkov a záujmovej činnosti a podobne. Pri vhodnom architektonickom dotvorení budovy, verejného priestoru a prepojení s okolím by mohlo vzniknúť možno pekné centrálne námestie Slnečníc.

Druhou takouto lokalitou je východný okraj Zóny Mesto, na mieste Slnečnice Market a vyústenia líniového parku. Retailový komplex môže dobre slúžiť ako dočasná stavba, z dlhodobého hľadiska by tu však bola vhodná mestotvorná zástavba, ktorá by rovnaké služby obsahovala v parteri, zároveň ale priniesla efektívnejšie využitie pozemku. Ponuka služieb by sa mohla aj rozšíriť a priestor byť riešený tak, aby bol dobre prístupný aj obyvateľom Zóny Viladomy. Z chýbajúcich funkcií si tu okrem zdravotníctva viem predstaviť zariadenie so službami pre seniorov a co-workingové či podnikateľské centrum. Štvrť by sa tak mohla stať zaujímavou pre začínajúcich podnikateľov či starších obyvateľov, ktorých bude v Petržalke čoskoro veľmi veľa.

Slnečnice sa teraz možno na polceste svojho vývoja (čo sa týka času, nie počtu bytov), počas ktorého sa ukázalo, že ľudia tejto lokalite veria. Projekt pravdepodobne čaká v najbližších rokoch ešte silnejší záujem potenciálnych klientov. Tisíce obyvateľov si zaslúžia, aby žili v kvalitnej štvrti, čo znamená viac ako trochu zelene a miesto pre parkovanie. V rámci projektu je ešte stále dobrý potenciál pre uplatnenie teórie mesta krátkych vzdialeností, kde sú všetky zásadné životné potreby v pešom dosahu maximálne niekoľkých stoviek metrov.

„Bratislavský Aspern“ sa oproti svojmu značne grandióznejšiemu príbuznému vyznačuje menšou komplexnosťou a nižšou mierou polyfunkcie. Stále však môže byť dobrým miestom pre život, a to subjektívne aj objektívne. Cesta za týmto cieľom bude ešte dlhá a rozhodne nie jednoduchá. Potrebná bude dobrá spolupráca architektov, urbanistov, developera aj verejného sektoru – to je ale, koniec-koncov, návod pre kvalitný rozvoj nielen jednej štvrte, ale celého mesta.  

 

Pozrite si výstavbu Slnečníc vo fotoalbumoch zo zóny Viladomy a Mesto. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.