Adrian Gubčo 04.08.2022 14:12

Nový Istropolis je bližšie k prvému povoleniu

Zámer výstavby polyfunkčného komplexu Nový Istropolis na Trnavskom mýte sa pomaly hýbe vpred. Spoločnosť Trnavské Mýto, a.s., ktorá patrí pod developera Immocap, vypracovala správu o hodnotení, teda podrobnejšie hodnotenie vplyvu projektu na životné prostredie. Investor musel zohľadniť pripomienky viacerých strán, vrátane Hlavného mesta, ktoré požaduje zváženie redukovaného variantu zámeru.

Zredukovaný zámer. Zdroj: Immocap

Nový Istropolis patrí k najvýznamnejším a aj najkontroverznejším aktuálnym projektom v Bratislave. Veľké polyfunkčné centrum, tvorené multifunkčnou kultúrno-kongresovou halou a kongresovým hotelom, kancelárskymi objektami, bytovými domami a revitalizovanými verejnými priestranstvami, nahrádza pôvodný Dom odborov Istropolis. Známe dielo architektúry neskorej moderny tvorilo posledné štyri desaťročia charakteristickú súčasť Trnavského mýta, jedného z najvýznamnejších dopravných uzlov v Bratislave. Postupne však zastaralo, na čo jeho majiteľ reaguje snahou o prestavbu, spojenú so zánikom pôvodných objektov.

Návrh Nového Istropolisu bol predstavený v lete 2020. Už predtým bolo známe, že developer zorganizoval medzinárodnú architektonickú súťaž, v ktorej sa presadila holandská kancelária KCAP v spolupráci s nemeckým štúdiom Cityförster a expertmi na kultúrne priestory Charcoalblue. Reakcie na predstavený návrh boli zmiešané – kým na jednej strane ide po urbanistickej a funkčnej stránke o jednoznačný prínos, milovníci modernej architektúry danú koncepciu apriori odmietli a začali sa aktivizovať.

To však developera nezastavilo. Na konci roka 2020 pristúpil k podaniu zámeru na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Jeho súčasťou bola dvojica variantov plus nulový variant (štandardne variant, keby sa navrhovaná činnosť nerealizovala). K projektu však prišlo veľké množstvo pripomienok, a to zo strany rezortu životného prostredia, dotknutej odbornej a laickej verejnosti, občianskych združení, štátnych a verejných organizácií a ďalších účastníkov konania. Preto musel Immocap pripraviť komplexnejšiu správu o hodnotení, rozšírenú o dodatočné štúdie či o nový variant, vyplývajúci z požiadaviek Magistrátu.

Podľa tejto novej verzie sa aj naďalej plánuje výstavba viacúčelového súboru s kultúrno-spoločenskou časťou (označovanou v dokumentácii ako MFH), bývaním, kanceláriami a verejnými priestormi. Najvyššia plánovaná budova, kancelárska veža so 116,4 metrami, však klesne na 102,5 metrov. Odstraňuje sa aj jedna z bytoviek na nároží Kukučínovej a Škultétyho a nahradená bude trávnikom a spevnenými priestormi. Treťou zmenou je súvisiaci pokles počtu parkovacích miest.

Podľa developera sa vypracovaním správy a hodnotení (ktorá má vyše tisíc strán) spravil významný pokrok. „Ide o dôležitý krok, ktorý nás posúva bližšie k samotnej realizácii Nového Istropolisu. Naplno však pokračujeme nielen v povoľovacích procesoch, ale paralelne aj v ďalších prípravných prácach priamo na Trnavskom mýte,“ priblížil Jakub Gossányi, riaditeľ developmentu v spoločnosti Immocap. Investor dodáva, že Nový Istropolis bude podľa správy spĺňať všetky právne predpisy a normy týkajúce sa ochrany životného prostredia, nakladania s odpadmi, bezpečnosti aj hygieny. Zvýšiť sa má objem zelene, zaviesť opatrenia na zmiernenie dôsledkov zmeny klímy a zlepšiť kvalita pešieho a cyklistického pohybu.

Immocap vypočítava aj ďalšie výhody projektu. Vzniknúť majú tri nové námestia, parter s obchodmi, službami či gastro prevádzkami a kaviarňami, priestory s charakterom bulváru aj intímnejšieho vnútrobloku alebo miesta zamerané na rozvoj komunitných vzťahov. Autá sa presunú do podzemia a územie Nového Istropolisu bude zónou bez áut. „Prinášame do Bratislavy modernú mestskú zónu plnú zelene a kvalitných verejných priestorov, v ktorej bude radosť pracovať, bývať alebo len tak tráviť voľný čas,“ konštatuje CEO Immocap Martin Šramko. Kľúčovou časťou je samozrejme kultúrno-kongresové centrum na medzinárodnej úrovni, no kultúrne aktivity sa majú odohrávať aj v exteriéri.

Predtým, ako bude môcť developer tieto plány zrealizovať, však musí prejsť dlhým povoľovacím procesom – získať ešte musí záverečné stanovisko v rámci procesu EIA, záväzné stanovisko Hlavného mesta, ako aj územné rozhodnutie a stavebné povolenie zo strany stavebného úradu v mestskej časti Nové Mesto. S prihliadnutím na množstvo pripomienok, počet účastníkov konania a celkovo dlhý čas, ktorý trvá len samotná EIA, to bude ešte na dlho.

Medzičasom sa priamo na pozemku pokračuje s búracími prácami. Podľa developera sa postupuje podľa harmonogramu. V týchto dňoch sa pracuje najmä na odstraňovaní hlavnej budovy s kongresovými priestormi, zrovnaný so zemou je Dom detí a mládeže, onedlho sa má pristúpiť k búraniu 16-podlažnej administratívnej budovy. Dom techniky ostáva nateraz zachovaný. Práce by mali pokračovať do konca roka. S použitím trhaviny sa neuvažuje.

Je možné a pravdepodobné, že pozemok tak ostane nejakú dobu úplne prázdny. Ide o predmet kritiky mnohých aktivistov, podľa ktorých je nekorektné, aby developer Istropolis búral už teraz, pričom ešte „nevie, čo naozaj postaví“. Poukazujú pritom na prípad pokračovania River Parku, kde boli pôvodné haly Parku kultúry a oddychu taktiež zbúrané, hoci developeri ešte nemajú príslušné povolenia k výstavbe nových objektov. Pozemky sú tak prázdne, zanedbané a postupne zarastajú náletovou zeleňou.

Táto kritika decentne obchádza, že výstavbu odďaľujú aj neustále odvolania a obštrukcie, ktorých cieľom je povoľovanie developerom čo najviac sťažiť. Podobný scenár možno očakávať aj pri Novom Istropolise, súdiac z charakteru pripomienok. Mnoho občanov využilo svoju možnosť vyjadriť sa k projektu tak, že hromadne kopírovalo vopred spísaný súbor komentárov a požiadaviek, z ktorých sa reálne dalo zapracovať len zopár. Originálne myšlienky nepridali, čo vo mne vyvoláva pocit, že ide len o snahu spomaliť proces.

Vážnejšie sú ale pripomienky Hlavného mesta, ktoré si vynútili vznik nového variantu. V rozsiahlom dokumente som z rýchleho preštudovania nenašiel bližšie zdôvodnenie, prečo mesto žiadalo modifikáciu zámeru. Kým redukcia počtu parkovacích miest (z približne 1700 na 1239) je pozitívna, zníženie výškovej budovy mi príde populistické a odstránenie jedného z bytových domov úplne zbytočné. Variant C síce vychádza v celkovom hodnotení ako najvýhodnejší z hľadiska vplyvov na preslnenie, hluk či dopravu, v súlade s Územným plánom by však mali byť všetky varianty.

Investor sa však očividne snaží o čo najhladšie schválenie zámeru, preto pravdepodobne pristúpi k tejto modifikácii a bude postupovať v súlade s ňou. To by mu malo zjednodušiť aj zisk záväzného stanoviska, ktoré je do veľkej miery kľúčovým povolením. V tejto chvíli mi nie je známe, či už oňho developer požiadal – pravdepodobne skôr požiadal len o stanovisko k investičnému zámeru, z čoho vyplynula aj požiadavka po určitých úpravách. Ak bude s týmto stanoviskom v súlade, k záväznému rozhodnutiu sa môže dostať omnoho rýchlejšie.

Aj Nového Istropolisu sa tak už dotýka určitá „racionalizácia“, hoci nie celkom očakávaným spôsobom. Projekt príde o časť mestotvornosti, ktorou predtým disponoval. Dobrou správou aspoň je, že podľa dokumentácie sa aj naďalej počíta s kultúrno-spoločenskou sálou s podobnou kapacitou, ako sa doteraz uvádzalo, teda s 4,5-tisíc ľuďmi (hoci v mediálnom vyhlásení sa hovorilo o 3-tisíc miestach na sedenie a 5-tisíc miestami na státie). Tá ostáva kľúčovou časťou projektu, od ktorej úrovne závisí, či bude Nový Istropolis prijatý ako úspech.

 

Pôvodná vízia projektu. Najvyššia veža bude po novom nižšia, bytový dom napravo od nej sa budovať nemá. Zdroj: Immocap

 

V tomto smere je dokumentácia aj naďalej ambiciózna. „Kultúrno-spoločenské centrum o nepravidelnom pôdoryse sa prelína s oválnym pôdorysným tvarom koncertnej sály, tvoriacej ťažiskový hmotový prvok kultúrneho stánku. Z horizontálnej kompozície kultúrno–spoločenského centra sa vynára vertikálna hmota objektu hotela,“ popisuje objekt MFH text od projektantov z kancelárie Pantograph.

„Okrem formálnych spojitostí horizontálnej a vertikálnej hmoty preberá architektúra po svojom predchodcovi aj tvaroslovie fasády, interiéru a kvalít, ktorými pôvodný Komplex Istropolis disponuje.“ Architekti Nového Istropolisu sa tak prihlasujú k originálnej zástavbe. Navyše, doplniť ju majú spätným využitím niektorých umeleckých prvkov či materiálov. Ako sa zhŕňa v dokumentácii, navrhovaný objekt sa správa s úctou a dôstojne k okoliu aj k pôvodnej budove.

Zvyšné objekty (dva administratívne a jeden rezidenčný – vo variante C) budú štandardne disponovať aktívnym parterom (prízemím) a predsadenými fasádami s prísnym rastrom, deliacim presklené a plné časti. Objekty by si tak mali zachovať eleganciu a svojský charakter. Budovy budú členené tak, aby vznikla séria verejných priestranstiev s charakterom uličky, námestia aj zeleného vnútrobloku. Ako bolo spomenuté, dovnútra zóny automobily nebudú mať prístup. Hlavnou obslužnou ulicou bude Kukučínova, kde budú umiestnené aj vstupy do pozemnej garáže.

Nový Istropolis má potenciál byť aj napriek zmenám kvalitným projektom, ktorý zásadne zlepší situáciu a stav bloku, kde je plánovaný. Takisto posunie Trnavské mýto, prinesie sem ďalší život a posilní jeho pozíciu sekundárneho centra Bratislavy. Tým je už dnes, ale predovšetkým z dopravného dôvodu. Vďaka novému developmentu sa však môže premeniť aj na spoločenské centrum, keďže bude dôležitým kultúrnym bodom na mape mesta.

O jeho prijatí však môžu napokon rozhodnúť aj detaily. Tými sú kvalita prevedenia, materiálov, doplnenie umeleckých diel, cyklistická infraštruktúra, pešie väzby, program, kvalita nájomcov a schopnosť vyplniť parter atraktívnymi a udržateľnými prevádzkami, ako aj zabezpečenie vhodného operátora kultúrno-kongresového centra. Pred developerom je tak ešte mimoriadne dlhá a mimoriadne náročná cesta. Hoci už má za sebou roky práce, stále je ešte len na jej začiatku. Aktuálne kroky sú tak dôležitými, ale stále len drobnými víťazstvami.

 

Fotografie z 4.8.2022. Pozrite si asanáciu Istropolisu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.