Adrian Gubčo 14.07.2020 16:48

Bratislavský downtown sa bude rozširovať, treba sa na to pripraviť

V najbližších mesiacoch sa v bratislavskom downtowne, resp. v časti štvrte Nivy medzi Páričkovou a Dunajom, dokončia ďalšie väčšie areály alebo výrazné časti nového centra mesta. S dobudovávaním už povolených alebo pripravovaných projektov sa ťažisko rozvoja začne presúvať na iné smery – predovšetkým na východ do zóny Mlynské Nivy – Západ. Chyby rozvoja prvej časti dowtownu už nemožno zopakovať.

Náznaky toho, že sa investičná atraktivita tohto územia zvyšuje, sú citeľné už dlhšie. Celá oblasť začala výraznejšie rásť v druhej polovici 20. storočia, kedy tu v dobrej dostupnosti bratislavského prístavu vznikla priemyselná časť Bratislavy. K starším fabrikám, ako bola Klingerova továreň alebo areál plynární, ako aj susediacim obytným kolóniám, sa postupne pridávali výrobné komplexy a zóny. Úpadok výroby nastal až po roku 1989.

K pôvodnej výrobnej funkcii sa vtedy začala pridávať nová – administratívna. Práve tu začali vznikať niektoré z prvých bratislavských bizniscentier a kancelárskych komplexov (napríklad séria Bratislava Business Center I-V, na čom sa zúčastnil mladý HB Reavis) so zlomovým okamihom v roku 2005, kedy bolo otvorené prvé Apollo Business Center, vtedy vnímané ako začiatok novej éry administratívnych objektov. Pokračovanie Apolla túto pozíciu územia potvrdilo.

Už v tej dobe sa však začali pripravovať aj veľkorysejšie plány. Mestská časť Ružinov chcela zaregovať na rastúci záujem investorov a územie lepšie zaregulovať, preto sa spustila príprava urbanistickej štúdie zóny Mlynské Nivy – Západ. Malo ísť o podklad pre rozvoj nového centra Bratislavy až smerom ku Bajkalskej ulici, pričom štúdia obsahovala vtedy pripravované odvážne zámery, podľa ktorých tu mali vznikať ikonické výškové budovy, vrátane diel svetových architektov (napríklad od Normana Fostera). Kríza spojená s pomalosťou úradov však viedla k tomu, že štúdiu sa nepodarilo preniesť do Územného plánu

Ako to v Bratislave býva zvykom, vývoj predbehol plánovanie a v zóne sa dokončujú staršie projekty a pripravujú nové. Ich počet priebežne rastie a spolu s tým aj ich ambicióznosť. Okrem administratívy už prichádzajú aj s bývaním a vo výraznejšej miere aj s retailom, tvorbou nových verejných priestranstiev a budovaním zelených plôch. Kvalita jednotlivých zámerov lavíruje, v princípe však zodpovedá významu lokality.

Opäť však ide o neregulovaný rozvoj, ktorému chýba výraznejšia jednotiaca myšlienka alebo línia, ktorá by určila charakter zástavby, zadefinovala výškové limity a dominanty alebo stanovila koncepciu rozvoja verejných priestranstiev. Aká štvrť teda z Mlynských Nív vznikne a čo sú základné kroky k tomu, aby tu vzniklo skutočne kvalitné rozšírenie centra?

 

Asanácia Apollo Business Centra, 12.7.2020

 

Tak, ako bolo Apollo symbolom jednej éry, tak aj jeho premena štartuje novú etapu. Kancelársky komplex musel byť totiž po dekáde fungovania zatvorený a vyprázdnený, kedže sa zistili závažné problémy so statickým zabezpečením. Developer HB Reavis, ktorý staval pôvodný projekt a teraz rieši aj jeho budúcnosť, rozhodol o jeho asanácii a nahradení novým súborom pod názvom Nové Apollo.

Asanácia už prebieha a bude trvať do októbra tohto roku. Nahradiť by ho mala nová kancelárska budova navrhnutá britskou kanceláriou Make Architects, ktorá bude akousi bránou do celej zóny. Ambicióznosť projektu je nemalá – pôjde o jeden z najväčších administratívnych komplexov v meste, ktorý sa bude vyznačovať aj najväčšou využiteľnou plochou jedného podlažia v strednej Európe. Zaujať to má predovšetkým centrá zdieľaných služieb, ktoré v našom regióne operujú už dlhšie, hoci sa začína diskutovať o tom, nakoľko sú v strednej Európe udržateľné. V centre Bratislavy však budú mať očividne, ideálny priestor.

Smerom na východ vznikajú alebo vzniknú dalšie výrazné projekty – podlažia postupne pridáva Discovery Residence od Remac Properties, další rezidenčný prírastok po nedávno dokončenom CityParku Ružinov alebo Jarabinkách. Očakávaný je vznik šiesteho pokračovania Bratislava Business Center, teda BBC VI, na ktorom pracuje developer Immocap a ktoré je výsledkom architektonickej súťaže, v ktorej zvíťazil ateliér DKLN. Súťaž prebehla aj na obytný komplex Pri Mlynoch, za ktorým stojí developer IURIS Group a kancelária at_26. Menší kancelársky komplex Office Prístavná 1 zas má povolená firma blízka podnikateľovi Ivanovi Kmotríkovi st.

Skutočným „game-changerom“ je však aktuálny zámer prestavby areálu bývalej panelárne, kde plánuje spoločnosť YIT Slovakia preinvestovať až 300 miliónov eur. Vo vyzvanej architektonickej súťaži zvíťazil ateliér architekta Olivera Sadovského v spolupráci s Marko&Placemakers s príťažlivým konceptom polyfunkčného mestského súboru, ktorého súčasťou bude ochladzovací park alebo dve výškové budovy.

Nakoniec, v príprave sú aj bližšie nešpecifikované zámery – jednak na prestavbu pozemku v susedstve areálu YIT medzi Mlynskými nivami, Plynárenskou a Prístavnou, kde prebehla architektonická súťaž (víťaz nie je zatiaľ známy, odhalený bol pravdepodobne nevíťazný návrh od Alexy&Alexy), ale najmä pozemok na nároží Mlynských nív a Bajkalskej, kde chcela spoločnosť Arca Capital vybudovať mrakodrap. Tento má byť údajne dielom kancelárie Siebert + Talaš a s ohľadom na limity Územného plánu by okrem výšky pravdepodobne priniesol aj veľký rozsah verejných priestranstiev. Jeho aktuálny osud nie je známy.

Každopádne, tento výpis svedčí o tom, že aj v najbližších rokoch sa tu budú realizovať masívne a výrazné projekty, ktoré do oblasti prinesú tisíce nových obyvateľov a pracujúcich. V čom by sa štvrť mohla poučiť z dnešného downtownu?

 

Výstavba Discovery Residence z ulice Mlynské nivy. V budúcnosti by tu mohol byť veľkorysý bulvár

 

V prvom rade, v prípade tejto zóny ešte stále ostáva časový a v podstate aj fyzický priestor pre to, aby sa prijala taká stratégia rozvoja dopravnej infraštruktúry v území, aby bola zóna dobre obslúžená ekologickou verejnou dopravou bez toho, aby to prinieslo nutnosť bolestivých kompromisov. Aktuálna debata o električke v downtowne, kde je nutné ju viesť cez Pribinovu ulicu, aby bola zabezpečená kvalitná obsluha, a súvisiaci odpor časti kultúrnej obce, by mal byť mementom, že tomu treba už v predstihu venovať pozornosť.

Územie má výhodu v existencii jasnej a výraznej dopravnej a kompozičnej osi v podobe ulice Mlynské nivy, ktorá je ako stvorená pre masívnu prestavbu, v rámci ktorej by sa tu mohla realizovať električková trať, bezpečné a široké segregované cyklotrasy, stromoradia, široké chodníky a nakoniec aj cesta pre IAD. Zo strany Hlavného mesta je však témou, či je táto ulica skutočne ideálna pre vedenie električkovej trate.

Magistrát totiž pracuje na analýze, v rámci ktorého vyhodnocuje alternatívy vedenia električiek do Podunajských Biskupíc a Vrakune buď po Mlynských nivách alebo po Prístavnej. Kým v prospech Mlynských nív hovoria urbanistické podmienky, predpoklad rozvoja lokality, generel dopravy a do istej miery aj stavebná pripravenosť (v podobe podjazdu pod Bajkalskú ulicu), v prípade Prístavnej by bolo pravdepodobne predsa len jednoduchšie trať postaviť, prepojiť s uvažovaným P+R parkoviskom pri vyústení rýchlostnej cesty R7 pod diaľničnou križovatkou a je možné, že by išlo aj o rýchlejšie spojenie s uvedenými mestskými časťami.

V tomto prípade však nemožno zabudnúť na mestotvorný aspekt električkových tratí a nutnosť ich viesť tam, kde je väčší dopyt po doprave – a to bude oveľa pravdepodobnejšie práve na Mlynských nivách. Takisto platí, že Prístavná ulica bude už v dohľadnej dobe plniť funkciu kapacitnej komunikácie, zabezpečujúcej spojenie rýchlostnej cesty s centrom. Električka by túto kapacitu značne okresala, kým na Mlynských nivách trať nič iné neobmedzí.

Mesto nešpecifikovalo, kedy bude analýza a jej výsledky predstavené verejnosti, ani nenaznačilo, ku ktorej variante sa prikláňa. Jeho výber však zásadným spôsobom určí dalšiu formu rozvoja lokality. Električková trať, resp. jej prvá fáza, nebude realitou skôr ako v druhej polovici tohto desaťročia.

 

Zámer od YIT Slovakia zásadne zmení charakter celého územia. To by malo byť na rozvoj pripravené a pripravované. Zdroj: YIT Slovakia

 

Ďalším problémom, ktorému by sa dalo v zóne vyvarovať, je riešenie koncepcie verejných priestranstiev. Downtown bude plniť úlohu nového centra Bratislavy, čo potvrdzuje aj Magistrát, no úroveň verejných priestranstiev – resp. tých, ktoré sú v správe verejného sektora – tomu zodpovedať veľmi nebude.

Namiesto zreteľnej preferencie pešieho a cyklistického pohybu, zdieľanej vysokej materiálovej úrovne a dobre spracovaných detailov je dnes viditeľná vysoká variabilita riešení, ktorá zodpovedá skôr rozpočtovým možnostiam jednotlivých investorov a konfliktným požiadavkám mesta v minulosti. Príkladom je Továrenská ulica, kde sú dve strany tej istej ulice vydláždené hneď niekoľkými typmi dlažby, prídlažba či vyvýšené priechody absentujú a chodníky sú ešte atakované parkujúcimi autami.

Plán Bratislava, programový dokument súčasného vedenia mesta, obsahuje zmienku (str. 37), že Metropolitný inštitút Bratislavy by mal vypracovať dizajnové manuály pre jednotlivé mestské lokality. Mlynské Nivy – Západ sú pre tento účel ideálny kandidát, pričom úroveň bočných ulíc by mala byť podobná hlavnej mestskej triede. Do prostredia by bolo zároveň vhodné osadiť pripomienky na industriálnu minulosť a doplniť ho umením, čo je niečo, čo bolo v downtowne maximálne zanedbané.

K zanedbaným veciam v novom centre patrí aj nedostatok verejných funkcií, pričom jediná výnimka – nová budova Slovenského národného divadla – sa začala budovať ešte za minulého režimu. To bude pravdepodobne prípad aj Mlynských Nív, kde podľa mestskej časti chýba predovšetkým vzdelávanie, konkrétne základná škola, ktorá by obsluhovala tisíce nových obyvateľov štvrte. Hoci samospráve chýbajú pozemky, disponuje aspoň nástrojom v podobe poplatku za rozvoj, ktorý by pri správnom riadení dokázala alokovať práve na tento účel.

Ide o priestor pre diskusiu s developermi, ktorým by prítomnosť modernej základnej školy nepochybne zvýšila potenciálnu hodnotu ich vlastných zámerov a nehnuteľností, ako aj príslušnými zložkami štátnej správy. Potenciálnych miest dnes už nie je veľa, zopár ich však ešte ostáva, čo by malo mesto podnietiť k príprave takej zmeny Územného plánu, ktorá by tento projekt vo verejnom záujme umožnila.

 

Dobrá úroveň verejných priestranstiev by mala v tejto časti mesta univerzálnou hodnotou, nie len výsledkom individuálnych možností jednotlivých developerov. Zdroj: YIT Slovakia

 

Kombinácia dobrej architektúry, vysokej úrovne verejných priestranstiev a vysokej koncentrácie mestotvorných funkcií by mohla mať za následok, že ulica Mlynské nivy sa stane skutočnou spoločenskou triedou, na ktorú bude naviazaná sieť ostatných verejných priestranstiev. Nemusel by sa opakovať príklad z úseku medzi Karadžičovou a Košickou, kde sa kvôli dopravnému plánovaniu v minulosti podarilo len na poslednú chvíľu urobiť do projektu také zmeny, aby ulica spĺňala aspoň základné kritériá pre použiteľnosť.

Do istej miery by sa tak čiastočne naplnil vyše storočie starý regulačný plán Bratislavy od profesora Antala Palócziho, ktorý bol autorom prvej vízie rozvoja mesta. Na mieste Mlynských nív plánoval vybudovanie veľkorysého bulváru, ktorý sa mal tiahnuť od Grassalkovichovho paláca na západnej strane a vyúsťovať mal do veľkého parku na východnej strane. Malo ísť pravdepodobne o bratislavskú verziu budapeštianskej Andrássyho ulice, čo by dávalo zmysel, keďže prof. Palóczi bol z Budapešti.

Ako to býva v Bratislave zvykom, mnohé veľké idey sa zrealizovali len vo fragmentoch. V tomto prípade nám však aktuálny rozvoj dáva vynikajúcu šancu na to, aby sa aspoň časť vízie stala realitou, a to na dobrej úrovni. V tejto fáze vývoja už vypracovanie nového územného plánu zóny až tak veľa nezmení (možno s výnimkou umiestnenia zmieňovanej školy), navyše absencia podrobného dokumentu umožňuje otvorenejšiu diskusiu, čo sa týka napríklad výšok budov a ich umiestnenia.

Súčasné vedenie mesta tvrdí, že jeho predstava rozvoja je založená predovšetkým na kvalite a múdrosti premeny. Mlynské Nivy môžu byť ukážkovým priestorom pre demonštráciu nových princípov a prístupu k tvorbe mesta. To však nespí, čo zvýrazňuje potrebu rýchlej reakcie a prípravy, ktorú nemožno odkladať – inak sa zopakuje nešťastný scenár budovania prvej časti bratislavského downtownu.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame. 

Sledujte YIM.BA na YouTube. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.