Adrian Gubčo 25.03.2026 17:49

Viac života v centre mesta. Priestor pre výstavbu sa míňa, developeri sa obracajú k prielukám a nadstavbám

Bývanie v centre je atraktívne. Platí to pred podstatnú časť európskych miest a Bratislava nie je výnimkou. Kombinácia dopytu a nedostatku ponuky – napokon, jadrá metropol sú štandardne mimoriadne husto zastavané – vedie k vysokému tlaku na intenzívne využitie priestoru. V slovenskom hlavnom meste sa to prejavuje na veľkej vlne výstavby v prielukách alebo na mieste starších, nízkych či zdevastovaných objektov.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Centrum Bratislavy zažilo v minulosti úpadok rezidenčnej funkcie. Najmä v 90-tych rokoch uprednostnili vlastníci nehnuteľností nahradenie bývania komerčnými funkciami – kanceláriami, apartmánmi a obchodmi – čo viedlo k zníženiu objemu bývania. Dnes sa ale zdá, že sa situácia obracia. Kancelárske či hotelové objekty sa menia na byty či apartmány, na iných miestach sa zase stavia, pričom sa vypĺňajú prieluky alebo zarovnáva zástavba.

Ide o trend, ktorý možno pozorovať už niekoľko rokov a nejakú dobu ešte pokračovať bude. Bratislava vynikala množstvom prázdneho či nevyužitého priestoru, a to aj vo veľmi dobrých lokalitách, kde sa dali realizovať veľké obytné či polyfunkčné komplexy. Takéto miesta sa ale postupne míňajú. V Starom Meste mimo downtownu možno narátať už len niekoľko vhodných lokalít – na nábreží, pri Šancovej alebo Ul. Imricha Karvaša – aj tie ale budú čoskoro zurbanizované.

Pre záujemcov o bývanie v centre, ale zároveň v novostavbe, tak zostanú už len menšie projekty, umiestnené v prielukách alebo na mieste starších, nízkych objektov. Prieluky, teda prázdne parcely v radovej zástavbe, sú na novú výstavbu ideálne – v okolí je infraštruktúra, nastavený urbanistický rámec a štandardne nedochádza k zániku verejnej zelene. V prípade vhodnej architektúry navyše dobre dotvárajú obraz mesta.

V súčasnosti je rozostavaných hneď niekoľko bytových či polyfunkčných domov, ktoré prinášajú intenzifikáciu zástavby na mieste, kde sa predtým nachádzali nízke či zanedbané budovy, príp. boli dané plochy nejakú dobu prázdne a nevhodne využité. Z projektov tohto typu možno spomenúť Dom na Malom trhu, Lazaretskú záhradu, Cintorínsku 4, Apartmány Panenská alebo Galériu Banskobystrická.

Dom na Malom trhu od spoločnosti REEGAS prináša náhradu primitívneho objektu bývalej jedálne elegantným polyfunkčným mestským domom so šiestimi podlažiami a výrazným zaoblením na nároží Malého trhu a Karadžičovej. Umiestnených tu bude 18 bytov, v parteri majú vzniknúť služby, pričom sa hovorí o návrate jedálne. V dvoch podzemných podlažiach bude 28 parkovacích miest.

Objekt postupuje vo výstavbe, pričom dnes už pribúdajú prvé nadzemné podlažia. Dom po dokončení lepšie nadviaže na susedné objekty a bude aj vhodne reflektovať fakt, že sa nachádza na jednej z významných bratislavských tried. Architektúra by mala byť pomerne kvalitná. Za jej riešením stojí renomovaná architektonická kancelária AOCR. Dobudovanie projektu sa očakáva v priebehu roka 2027.

Dôležité je pripomenúť, že spoločnosť REEGAS sa stala vlastníkom susedného objektu na rohu Karadžičovej a Mlynských nív. V minulosti išlo o kancelársku budovu poisťovne Wüstenrot. Aktuálny majiteľ pripravuje renováciu objektu pod názvom Malý trh 2. Podoba zámeru dosiaľ nebola predstavená, developer však sľubuje kvalitné architektonické riešenie. V ideálnom prípade nadviaže na prvú časť developmentu.

Lazaretská záhrada sa medzičasom blíži k dokončeniu taktiež. Pracuje sa už na finalizovaní fasády, čo znamená, že realizácia by mohla byť ukončená ešte v priebehu tohto roka. Developerom je spoločnosť Archikód, ktorá zámer pripravovala dlhšiu dobu.

Projekt priniesol odstránenie pôvodného trojpodlažného objektu a jeho nahradenie budovou vyššou o jedno podlažie a obytné podkrovie. Súčasťou riešenia je aj replika historizujúceho prvého podlažia. Developer projekt oficiálne označuje za nadstavbu pôvodnej stavby, tá ale bola očividne v takom stave, že ju z prevažnej väčšiny odstránil. Umiestnených tu bude deväť bytov a jedna obchodná prevádzka.

Veľmi výrazná prieluka zanikne aj na Šancovej vďaka projektu Mýtna 37. Zdroj: Edvin Properties

Popri rozostavaných projektoch možno spomenúť ešte väčší počet plánovaných. V prielukách sa bude stavať pri Šancovej, kde majú vzniknúť zámery Schanz, Endlicher House alebo Mýtna 37. Dlhodobo existujúca „diera“ sa zacelí na Ul. 29. augusta, kde vznikne Bytová budova 298, alebo na rohu Dunajskej a Lazaretskej. Nízky starý domec zanikne na Mickiewiczovej, kde bol predstavený Bytový dom Aldona, stavať sa má aj na Rajskej 5, Sasinkovej 15, Vysokej 13 alebo Tallerovej.

Projekty sa pripravujú aj pre plochy, o ktorých bolo dlho ticho. V podstate už potvrdený je plán „obnovy“ tzv. Kapucínskeho bazáru, teda radu domov na Kapucínskej ulici v susedstve kostola a kláštora, ktoré zanikli v súvislosti s prerazením Staromestskej. Stavať by sa malo aj na mieste parkoviska medzi Svoradovou, Pilárikovou a Zámockou. Určitý pohyb údajne nastal aj v súvislosti s prázdnou parcelou na Vajanského nábreží.

Iné pozemky tohto typu si však na plnohodnotné využitie pravdepodobne počkajú ešte veľmi dlho. Týka sa to aj dvojice azda najhorších zostávajúcich prieluk v meste, a to veľkej parcely medzi Laurinskou a Gorkého ulicou, ktorá patrí SND a má tu parkovisko, ako aj rovnako využívanej plochy na Špitálskej v susedstve zastávky Centrum. Túto plochu vlastní Onkologický ústav sv. Alžbety.

Ani jedna z týchto inštitúcií sa podľa posledných správ nechystá robiť výraznejšie zmeny vo využití alebo vlastníctve týchto plôch. Nemožno vylúčiť, že potrvá celé roky, ak nie desaťročia, kým sa tieto plochy premenia, nakoľko dopyt po bývaní v centre Bratislavy pre ani jednu z týchto inštitúcií nič neznamená. Motivované by mohli byť skôr vlastnými rozvojovými plánmi.  

Sceľovanie mesta tak prebieha, niektoré pozemky však naďalej „odolávajú“. Už o niekoľko rokov bude Bratislava kompaktnejšia, živšia, upravenejšia a vo všeobecnosti ucelenejšia. Aj naďalej ale bude viditeľné, že jej urbanistický a stavebný vývoj bol miestami divoký a priniesol zásahy, ktoré narušili pôvodné mestské štvrte. Následky týchto intervencií sa budú naprávať ešte desaťročia.

Fotografie z 22.2.2026. Pozrite si výstavbu Lazaretskej záhrady a Domu na Malom trhu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.