Martina Gregová 25.01.2025 12:30

Slovensko výrazne zaostáva v dostupnosti bývania. Svetové projekty nám nastavujú zrkadlo

Výstavba vlastného bytového fondu, spolupráca so súkromným sektorom či využitie už existujúcich kapacít. To je len niekoľko spôsobov ako možno riešiť problematiku cenovo dostupného bývania v mestách. Zatiaľ čo u nás je táto forma bývania stále v plienkach, existujú mestá, kde môžeme cenovo dostupné a štátom dotované byty rátať v desaťtisícoch či rovno státisícoch.

Zdroj: BaF, Architekti BKPŠ

Problematika nájomného a cenovo dostupného bývania trápi v súčasnosti nejednu svetovú metropolu.  Bratislava je však podľa dát spoločnosti Deloitte druhé najmenej dostupné hlavné mesto v Európe. Na kúpu bytu si tu treba štandardne odložiť 14,6 priemerných ročných platov (bez akýchkoľvek ostatných výdajov). Hlavné mesto chce proti tomuto problému bojovať zvýšením dostupnosti mestských nájomných bytov s regulovaným nájmom.  

Podľa Koncepcie mestskej bytovej politiky 2020-2030 to chce mesto dosiahnuť najmä lepším využitím existujúcich kapacít, spoluprácou so súkromným sektorom a výstavbou vlastného bytového fondu. Výstavbou nových objektov by malo v Bratislave v horizonte niekoľkých rokov pribudnúť približne 1.600 bytov. 

Slovenská metropola má s týmto zámerom rozpracovaných hneď niekoľko projektov vo viacerých mestských častiach. Najpokročilejším z nich je zámer výstavby obytného súboru na Muchovom námestí v Petržalke. Prvé stavebné práce na objekte sa rozbehli v priebehu minulého leta. Bratislava tak smeruje k zisku kvalitnej bytovky, ktorá poskytne bývanie ľuďom z potrebných profesií (učiteľov/učiteľky, policajtov/policajtky, hasičov, vodičov/vodičky atď.)  

Medzi ďalšie projekty tohto typu patrí obytný komplex na Terchovskej, v prípade ktorého mesto momentálne čaká na začiatok stavebného konania. Vzniknúť tu má 85 bytov, z toho 31 jednoizbových, 34 dvojizbových a 20 trojizbových. Ďalšie mestské nájomné byty majú pribudnúť aj v Janíkovom dvore v Petržalke. 

K skvalitneniu mestského nájomného bývania možno prispieť aj rekonštrukciou existujúcich nájomných bytových domov. Jeden z nich rekonštruuje napríklad MČ Petržalka. Bytový dom využíva prioritne pre svojich zamestnancov. 

Janíkov Dvor. Zdroj: Architekti BKPŠ / Metropolitný inštitút Bratislavy

Okrem toho má byť nájomné bývanie tiež súčasťou niektorých developerských projektov. Jedným z nich je napríklad projekt Nesto. Keďže sa developer momentálne usiluje o zmenu Územného plánu v prospech posilnenia rezidenčnej funkcie, Magistrát bude od neho žiadať dodanie niekoľkých bytov pre mestské účely. 

Príkladom v rozširovaní portfólia mestských bytov môže ísť aj Trnava. Právoplatné územné rozhodnutie tu nedávno získal bytový dom, ktorý má byť postavený na Tamaškovičovej ulici. Podobu bytového domu navrhlo už pred časom architektonické štúdio Šercel Švec. Záujemcom o nájomné bývanie má priniesť celkovo 21 bytových jednotiek a viac ako 4.000 metrov štvorcových parkovej a oddychovej plochy. 

Projekt Rezidencia T však nie je jediný svojho druhu. V minulom roku si mesto objednalo tiež architektonickú štúdiu pre nový mestský blok Spartakovská a byty s nižším nájomným by sa mali v horizonte niekoľkých rokov postaviť tiež v lokalite Medziháj. 

Rezidencia T. Zdroj: Mesto Trnava

Rýchlemu riešeniu problematiky cenovo dostupného bývania v slovenských mestách často bráni predovšetkým komplikovaná byrokracia a nedostatočná podpora od štátu. Zatiaľ čo u nás sa projekty tohto druhu objavujú stále viac-menej výnimočne, existujú aj krajiny, ktoré sa s touto problematikou vedia popasovať o čosi lepšie.  

Za príkladom pritom nemusíme chodiť až tak ďaleko. V susednom Rakúsku v uplynulých rokoch vzniklo hneď niekoľko takýchto projektov. Väčšina z nich priamo v hlavnom meste. Neďaleko slovenských hraníc bol nedávno dokončený napríklad komplex dostupného nájomného bývania Wientalterrassen. Zo 295 bytových jednotiek slúži 196 bytov ako dotované nájomné bývanie.  

Zaujímavý je tiež koncept mestského bývania vo Viedni, ktorý domáci nazývajú Gemeindebauten. Ten sa zameriava nielen na chudobných, ale rovnako aj na strednú triedu. Platí, že ak sa raz do systému sociálneho nájomného bývania dostanete, už ho nikdy nemusíte opustiť. Na čakaciu listinu sa môže dostať každý, kto vo Viedni zarobí menej ako 60.000 eur ročne. V priemere sa na byt čaká 2 roky.

Wientalterrassen. Autor: Daniel Hawelka

K lídrom v tejto oblasti patrí tiež Francúzsko. Vo viacerých mestách tam v uplynulých rokoch vzniklo niekoľko architektonicky zaujímavých projektov, ktoré rozšírili portfólio sociálneho bývania. Medzi najväčšie a najznámejšie projekty tohto typu patrí bez pochyby Vaugirard, ktorý sa nachádza v 15. parížskom obvode. Objekt má päť podlaží a do oblasti priniesol 104 nových bytových jednotiek. 

Architektonicky zaujímavým francúzskym projektom tohto typu je tiež komplex s názvom Saragosse. Vznikol v menej známom meste Pau. Jedna z budov, ktorá v rámci projektu vznikla, si dala za cieľ vyriešiť otázku bývania študentov vysokých škôl a mladých rodín. Celkovo ide o 116 nových študentských bytových jednotiek a 60 bytov určených pre mladých ľudí.   

Ako reakcia na bytovú krízu vznikol aj projekt Citizens House, ktorý sa nachádza v britskej metropole Londýn. Ide síce o menší projekt, ktorý do lokality priniesol len 11 cenovo dostupných bytov, zaujímavé je však predovšetkým jeho ekonomické hľadisko.  

Citizens House. Autor: French+Tye

Jednotlivé byty sa v tomto prípade kupovali za približne 1/3 v porovnaní s bežnými cenami nehnuteľností v danej lokalite. Ich hodnota bola navyše vypočítaná na základe mediánu príjmu v okrese. Noví majitelia ďalej musia toto kritérium zohľadniť aj pri prípadnom predaji nehnuteľnosti, keďže im to priamo ukladá kúpna zmluva.   

O zázračnom riešení problematiky sociálneho bývania sa však prekvapivo nehovorí v súvislosti so žiadnou európskou krajinou. Podľa mnohých odborníkov najambicióznejší program na podporu sociálneho bývania na svete vznikol na Taiwane. 

Táto krajina východnej Ázie plánuje do konca roka 2024 rôznymi spôsobmi zabezpečiť pre svojich obyvateľov až 200.000 bytových jednotiek tohto typu. Do roku 2032 ich má byť až 1.000.000. Taiwan tak má vďaka tejto politike jedno z najdostupnejších bývaní na svete, a to aj napriek priemerným cenám bytov, ktoré sú tu 22-krát vyššie ako ročné príjmy obyvateľov.  

Kaohsiung. Autor: Ethan Lee

Nie je to však tak dávno, čo sa taiwanská politika zameriavala predovšetkým na podporu vlastníctva domov, pričom význam trhu s prenájmom a sociálnych bytov úplne zanedbávala. Zmeny prišli až v roku 2010 spolu so vznikom hnutia Social Housing Advocacy Consortium.  

Nízkonákladové nájomné byty vo verejnom vlastníctve boli v tom čase na Taiwane úplne novým pojmom. Hnutie však rýchlo získalo na sile a do dvoch rokov sa sociálne bývanie stalo hlavnou témou regionálnych aj prezidentských volieb. K rozvoju tohto typu bývania prispela aj rivalita s Južnou Kóreou, ktorá sa v roku 2012 pustila do programu na podporu sociálneho bývania v hlavnom meste Soul. 

O získanie štátom dotovaného bývania sa tu môžu prioritne uchádzať dve skupiny ľudí: ľudia z nízkopríjmových skupín a mladí ľudia. Prvá skupina môže v takto dotovanom byte ostať celkovo až dvanásť rokov, druhá šesť. Rozvoj tohto druhu bývania je vo väčšine prípadov financovaný mestskými samosprávami s dodatočnou podporou centrálnej vlády.  

Príklady z viacerých svetových metropol poukazujú na fakt, že problematiku nedostatku cenovo dostupného bývania možno riešiť mnohými spôsobmi. Viaceré z už zrealizovaných či plánovaných projektov pritom poukazujú na fakt, že aj takéto zámery môžu byť architektonicky či urbanisticky kvalitné.  

(dezeen, YIM.BA)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.