Simona Schreinerová 12.06.2026 12:01

Magistrát vystavil stopku. Prestavba kancelárií pri Trnavskom mýte narazila, mesto našlo nedostatky

V ostatnom období sa objavilo viacero zámerov, ktorých cieľom je transformácia starších kancelárskych budov na bývanie. Tento trend nasledujú aj objekty na Miletičovej ulici v blízkosti obchodného centra Central. Kým v jednej z administratívnych veží má vzniknúť internát, osud susedného objektu zostáva neistý. Prestavbu ďalšieho zas Magistrát nateraz zamietol úplne.

Zdroj: Bodimex, Google Maps

Administratívne budovy pri križovatke Miletičovej ulice a Trnavskej cesty dlhé roky poskytovali zázemie viacerým spoločnostiam. Objekt na Miletičovej 3 bol zároveň po dlhé obdobie sídlom Štatistického úradu Slovenskej republiky. V súčasnosti však obe budovy pôsobia zastarano a ich technický i architektonický stav skôr vyvolával očakávania spojené s ich odstránením.

To isté sa týka aj nízkej budovy na adrese Miletičova 3A. Nevýrazný trojpodlažný objekt je vo vlastníctve spoločnosti Bodimex, ktorá tu prenajíma kancelárie, obchodné priestory a parkovacie miesta. Lokalita neďaleko Trnavského mýta a nákupného centra Central je nepochybne atraktívna. Staršie administratívne objekty, ktoré boli vybudované ešte za socializmu, však už neobstoja v konkurencii moderných kancelárskych budov.

Nie je preto prekvapením, že aj tento objekt mal zmeniť svoju funkciu. Magistrát však zámeru zatiaľ vystavil stopku a vydal nesúhlasné záväzné stanovisko. Preložená transformácia tak nie je v súlade s Územným plánom. 

Projekt s názvom Triple Altura počítal s objektom výškovo členeným na tri hmoty. Najnižšia časť podľa návrhu zahŕňala prvé a druhé podlažie, stredná siahala od tretieho po deviate podlažie a najvyššia od desiateho po dvadsiate podlažie, pričom najvyššie by bolo technické. Developer plánoval budovu prestavať na polyfunkčný komplex, ktorý spojí administratívne priestory, prechodné ubytovanie hotelového typu a bývanie.

Lokalita prechádza výraznou premenou. Budova Bodimexu je vľavo. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Prvé podlažie by v zmysle pôvodného konceptu obsahovalo aktívny parter orientovaný do verejného priestoru. Nachádzať sa tu mali obchodné a komerčné prevádzky so zázemím, vstupné priestory, schodisko, ako aj vjazd a výjazd do podzemných garáží. Jeho súčasťou by bolo aj hlavné komunikačné jadro bytovej časti s výťahmi a schodiskom, byt správcu, nebytové priestory a hlavný vstup do objektu.

Druhé a tretie podlažie boli navrhnuté predovšetkým pre komerčné využitie. Dominantným prvkom malo byť centrálne komunikačné jadro s dvoma výťahmi a schodiskom, ktoré by obsluhovalo všetky funkcie budovy. Na treťom podlaží mala vzniknúť pobytová zelená strecha.

Hotelová časť by bola situovaná od štvrtého po trináste podlažie. Na štvrtom podlaží sa počítalo s recepciou, kaviarňou a reštauráciou. Piate podlažie malo byť vyhradené prevádzkovému a technickému zázemiu vrátane skladov, šieste podlažie by obsahovalo komunikačné priestory, prepájajúce jednotlivé prevádzky.

Na šiestom až ôsmom podlaží malo vzniknúť 21 hotelových izieb, doplnených o foyer a skladové priestory. Vyššie, na deviatom až trinástom podlaží, sa navrhovalo 20 hotelových apartmánov. Súčasťou deviateho podlažia by bola ďalšia zelená strecha.

Rezidenčná funkcia sa mala presunúť do najvyšších podlaží budovy. Od štrnásteho po sedemnáste podlažie sa navrhalo dvanásť trojizbových bytov, zatiaľ čo osemnáste a devätnáste podlažie malo ponúknuť štyri priestranné štvorizbové byty. Súčasťou projektu bolo aj 78 parkovacích miest.

Dôvodom nesúhlasného záväzného stanoviska je presiahnutie maximálne prípustného podielu bytovej funkcie stanoveného v Územnom pláne (ÚPN). Kameňom úrazu sú hotelové apartmány, ktoré majú podľa stanoviska Magistrátu „výrazné dispozično-prevádzkové znaky bytov, preto tieto priestory predstavujú z hľadiska metodiky ÚPN podlažnú plochu funkcie bývania a do tejto plochy boli v rámci vyhodnotenia započítané.“ Maximálny podiel bytovej funkcie je podľa ÚPN 30%, projekt však za týchto okolností dosahuje podiel bývania viac ako 43,5%.

Súčasťou záväzného stanoviska je aj vyjadrenie mestskej časti Ružinov, ktorá s projektom nesúhlasí z rovnakého dôvodu. Vyhodnotenie súladu s ÚPN z hľadiska funkcie a intenzity využitia územia má byť nejednoznačné vzhľadom na uvádzanie rozdielnych údajov v predložených podkladoch a nezrovnalosti vo výpočtoch parametrov a bilancií.

Problémom môže byť aj statická doprava, ktorá je navrhnutá v podzemnej garáži formou zakladačov. Podľa mestskej časti nie je zrejmé, ako bude riešená vyčkávacia plocha pred zakladačmi. Ak by prišlo naraz viac vozidiel, mohlo by dôjsť k obmedzeniu premávky električiek na Miletičovej ulici.

Objekt na Miletičovej 1 sa zmení na internát. Zdroj: Ateliér yesss

Trochu odlišný prístup bol zvolený v prípade susednej administratívnej veže na Miletičovej 1. Investor Miletičova 1, s. r. o., prepojený s cestovnou kanceláriou Satur, chce objekt premeniť na vysokoškolský internát. Zmena funkcie bude spojená s obnovou fasády, modernizáciou technológií a úpravou vnútorných priestorov. Objekt si zachová pôvodnú hmotu aj počet podlaží, hlavný vstup zostane orientovaný do Miletičovej ulice.

V suteréne vznikne garáž so 14 parkovacími miestami, priestory pre bicykle a technické zázemie. Prvé dve podlažia budú slúžiť spoločným a prevádzkovým priestorom internátu vrátane študovní, gastroprevádzky a konferenčných miestností.

Od tretieho po pätnáste podlažie sa navrhujú ubytovacie bunky s celkovou kapacitou 494 študentov. Najvyššie ustúpené podlažie bude technické. Dokumentáciu a architektonický návrh vypracoval ateliér yesss. V ideálnom prípade, teda po získaní právoplatných povolení, by sa rekonštrukcia mohla začať ešte tento rok.

Budúcnosť objektu na Miletičovej 3A tak zatiaľ zostáva otvorená. Hoci zámer Triple Altura reaguje na aktuálny trend transformácie starších administratívnych budov, naráža na zásadné výhrady zo strany magistrátu aj mestskej časti. O ďalšom osude projektu rozhodne najmä to, či investor pristúpi k úpravám návrhu tak, aby spĺňal požiadavky samosprávy.

Nie je pritom bezvýznamné, že Bodimex sa dlhodobo usiloval o odpredanie objektu, záujemcov však nenašiel. Potenciálni investori očividne tušili, že prestavba pozemku nebude jednoduchá. Ide o dôkaz, že prestavba kancelárskych budov na bývanie alebo ubytovanie nemusí byť napriek rastúcej popularite automatickou a bezproblémovou cestou k novému využitiu starších objektov.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.