Simona Schreinerová 03.09.2025 16:13

Dnes zdevastované plochy, zajtra živé štvrte. Bratislava bude krajším mestom, zmenia sa notoricky zanedbané lokality

Bratislava prechádza v súčasnosti výraznou premenou. Brownfieldy, teda dnes už nevyužívané výrobné územia, ako aj mnohé vo všeobecnosti prehliadané miesta, majú v najbližších rokoch dostať novú tvár a zmeniť sa aktívne mestské štvrte či rozsiahle kampusy. Pripravované a v niektorých prípadoch už aj realizované projekty môžu zmeniť nielen svoje okolie, ale aj obraz celého mesta.

Slovenská metropola prekonala v posledných desaťročiach výraznú cestu. Hoci už nerastie tak výrazne ako za socializmu, prechádza výraznou kvalitatívnou premenou. Postsocialistické obdobie prinieslo zánik či vymiestnenie výroby, na druhej strane ale aj rozvoj nových odvetví a revitalizáciu mnohých dovtedy prehliadaných lokalít. Napriek tomu sa v meste dodnes zachovali rozsiahle územia, ktoré sú skôr strašiakom ako pýchou mesta.

Väčšinou ide o bývalé výrobné areály, ktoré sa ešte nestihli transformovať a získať nové využitie. V iných prípadoch zas o prázdne a zarastené plochy, na ktoré sa pri výstavbe nových obytných súborov "zabudlo" a dnes tvoria akési voľné sekcie medzi jednotlivými štvrťami. V každom prípade, ich súčasný stav je v rozpore s predstavami o kompaktnom, celistvom meste so striedaním funkcií, kvalitnými verejnými priestormi, efektívnou verejnou dopravou a príťažlivou architektúrou.

Najbližšie roky by ale mali priniesť dramatickú premenu mnohých z týchto tradične zanedbaných či prehliadaných lokalít. Vybrali sme niekoľko štvrtí a projektov, ktoré prejdú v dohľadnej dobe najväčšími zmenami. Po ich uskutočnení bude Bratislava pôsobiť ako omnoho príjemnejšie, celistvejšie a v neposlednom rade aj lepšie miesto pre život.

Kampus Patrónka. Zdroj: Bratislavský samosprávny kraj

Patrónka

Patrónka bola dlho priemyselno-rezidenčnou časťou mesta, pričom sa dala označiť aj za perifériu. V posledných rokoch sa situácia mení a záujem developerov vzbudzuje kombinácia dobrej dostupnosti do centra a blízkosti prírodného prostredia.

Najvýznamnejším projektom je bezpochyby pripravovaná centrála spoločnosti ESET. Pôjde o kancelársko-výskumný areál, ktorý okrem administratívnych priestorov ponúkne široké možnosti pre rekreáciu, organizovanie podujatí a oddych v zelených zónach. Architektonický návrh spracovala spoločnosť Bjarke Ingels Group (BIG), víťaz významnej architektonickej súťaže. Začiatok výstavby sa očakáva najskôr v roku 2027.

Nový kampus bude situovaný v tesnej blízkosti areálu Slovenskej akadémie vied, kde sa plánuje modernizácia a obnova priestorov. Britské Studio Egret West a slovenskí Gro Architekti pripravili koncept, ktorý zahŕňa lepšie prepojenie areálu, jeho sprístupnenie verejnosti a postupný rozvoj vedeckých pracovísk. Ide taktiež o výsledok medzinárodnej súťaže, pričom prináša lákavú víziu budúcnosti najvýznamnejšej slovenskej vedeckej inštitúcie.

Zdroj: Studio Egret West, gro architekti

Významným projektom je aj Kampus Patrónka, ktorý pripravuje Bratislavský samosprávny kraj s partnermi. Na území bývalej továrne na patróny sa plánuje výstavba komplexu budov, zahŕňajúceho nové sídlo Cambridge International School, kultúrne centrum, pamätník holokaustu, športoviská a verejné priestranstvá.

Na tieto investície nadväzujú privátni developeri, plánujúci rezidenčné projekty. V príprave je bytový dom Pri Habánskom mlyne od P.G. Development Group s architektúrou od AZ ateliéru. Vo výstavbe je bytový dom Studnička od developera Studnička Development, ktorého finálnu podobu navrhla kancelária Pantograph. V príprave je aj menší polyfunkčný súbor Pri Suchom mlyne od rovnomenného developera. Dokončeným projektom je Rezidencia k Železnej Studienke od Projekt Investment s.r.o., autorom návrhu je P.S. Arch.

Plánované projekty môžu zásadne zmeniť charakter Patrónky. Z periférie sa postupne stane centrum s vedecko-výskumnými a administratívnymi kapacitami, doplnené o bývanie, verejné priestory a vybavenosť. Táto premena jej môže priniesť status jednej z najprestížnejších lokalít Bratislavy.

ESET Campus. Zdroj: ESET

Areál nákladnej automobilovej dopravy

Areál nákladnej automobilovej dopravy (NAD) je rozsiahla plocha neďaleko Pasienkov, ktorú dnes tvoria prevažne haly a spevnené plochy. Pasienky boli kedysi akousi prechodnou lokalitou medzi obytnými a priemyselnými zónami. Situácia sa však mení a areál NAD by mohla nahradiť mestská zástavba.

Kľúčovým vlastníkom je firma NAD 820 Bratislava, v území pôsobí aj akciová spoločnosť Slovak Lines Služby a.s., blízka developerovi HB Reavis. Práve HB Reavis spolu s Metrostav Slovakia nedávno predložili na Magistrát zadanie pre územnoplánovaciu štúdiu zóny Rožňavská – Trnavská.

Cieľom je pretvoriť priestor na mestotvornú štruktúru s vyváženým podielom funkcií a s doplnením obytnej zástavby, ktorá je dnes neprípustná.
Po predložení čaká štúdiu proces pripomienkovania a schvaľovania, po ktorom môže byť zapracovaná do Územného plánu hlavného mesta. Začiatok realizácie sa očakáva najskôr na prelome tohto a budúceho desaťročia. V každom prípade, z dnes prakticky nevyužívaného prostredia sa stane ďalšie rozšírenie mestskej zástavby.

Záhradné Mesto. Zdroj: Archikód

Sever Dúbravky

Pomerne rozsiahle územie na severnom okraji Dúbravky dnes tvoria najmä nezastavané plochy pokryté náletovou zeleňou či dožívajúci skladový areál. V nasledujúcich rokoch by sa mala situácia zmeniť. Zo zanedbaného a nevyužitého priestoru vznikne plnohodnotná mestská štvrť s bývaním, občianskou vybavenosťou a verejnými priestormi.

Transformáciu majú zabezpečiť viaceré projekty. Developer Corwin pripravuje Bytový súbor Hrubé Lúky – Agátová, pozostávajúci z piatich blokov, z ktorých štyri budú tvoriť bytové domy a jeden blok bude mať zmiešanú funkciu. Súbor ponúkne celkovo 907 bytových jednotiek a jeho súčasťou bude aj zariadenie pre seniorov či materská škola. Na projekte spolupracovali Gehl Architects, detailne ho rozpracúva Superatelier.

Potenciál lokality potvrdzujú aj ďalšie pripravované zámery – obytný súbor Agadu od spoločnosti Hornex, bytový dom Ypsilon od súkromného investora, polyfunkčný súbor Agátová od Strabag Real Estate či polyfunkčný komplex Dúbravka od spoločnosti DP Real, s.r.o. Asi najvýraznejšiu zmenu však prinesie rozšírenie Záhradného mesta od spoločnosti Archikód. Tento zámer čaká na zmenu Územného plánu.

Severná časť Dúbravky sa tak môže v najbližších rokoch premeniť na štvrť, spájajúcu priaznivú dopravnú dostupnosť s blízkosťou prírody a moderným mestským životom. Úprava územného plánu spred dvoch rokov vytvorila predpoklady pre vznik ucelenej zóny s bývaním, verejnými priestranstvami a potrebnou vybavenosťou. Ďalšie investície - najmä predĺženie Saratovskej do štvrte Bory, predĺženie električkovej radiály či vznik TIOPu - vytvoria ďalšie predpoklady pre priame napojenie Dúbravky s Bormi aj celým Záhorím.

Polyfunkčný súbor Agátová. Zdroj: Strabag Real Estate / EIA

Palma

Premena niekdajšieho areálu Palma-Tumys na Račianskej ulici, ktorú plánuje spoločnosť Corwin, je spojená s vysokými očakávaniami. Predpokladaným výsledkom má byť ukážková mestská štvrť, zahŕňajúca bývanie, administratívne priestory, služby pre obyvateľov, kvalitné verejné priestranstvá a v budúcnosti aj kultúrne funkcie.

Palma má byť výnimočná nielen funkčným riešením, ale aj vďaka spolupráci s ateliérom Softer (odčleneným z Gehl Architects), ktorý pripravil urbanistický koncept. Založený je na kompaktnej mestskej zástavbe s aktívnym parterom a dopravne upokojenými verejnými priestormi. Projekt je súčasťou Zmien a doplnkov 12, ktoré by sa mohli dostať do programu Mestského zastupiteľstva ešte v septembri.

Areál bude pozostávať zo štyroch mestských blokov a dvoch pôvodných objektov (Lisovňa, Union Mlyn), ktoré prejdú revitalizáciou a prestavbou. Základom budú klasické bloky s chránenými, prevažne zelenými vnútroblokmi. Nové budovy s výškou štyri až deväť nadzemných podlaží a podzemnými garážami budú mať predovšetkým obytný charakter.

Palma má obrovský potenciál stať sa príkladom kvalitnej mestskej štvrte. Ak nenastanú ďalšie prieťahy v povoľovaní, prvé práce sa môžu začať už v priebehu budúceho roka. Výstavba bytov je reálna približne o tri roky.

Palma. Zdroj: Corwin

Matadorka

Ďalší brownfield, ktorý čaká zásadná premena, je oblasť bývalého závodu Matador a okolie Kopčianskej ulice v Petržalke. Nová Matadorka od spoločnosti OXIO má byť polyfunkčnou štvrťou, spájajúcou bývanie, kancelárske priestory a služby. Ide o obrovský zámer, ktorý v tejto lokalite prakticky vytvorí nové lokálne centrum. Súčasťou developmentu má byť aj výšková dominanta – veža, rozdelená na nižšiu časť so siedmimi podlažiami a výškovú časť s 37 podlažiami. So svojimi 118 metrami sa zaradí medzi najvyššie budovy Bratislavy.

Prvou etapou je Matadorka Living – Smaltovňa od Optimal Development, ktorá zahŕňa rekonštrukciu a dostavbu pôvodných hál, konkrétne historickej Smaltovne. Budova síce nie je pamiatkovo chránená, ale investor ju plánuje zachovať. Haly tak budú čiastočne transformované na polyfunkčný komplex s bývaním, administratívou a občianskou vybavenosťou.

Projekt Nová Matadorka predstavuje ambiciózny zámer s cieľom vytvoriť ucelenú štvrť. Autorom návrhu je kancelária Compass Architekti, pričom na časti Matadorka Living spolupracovala aj s ateliérom Superatelier. Výstavba je plánovaná postupne, s predpokladaným ukončením okolo roku 2040. Žiť by tu mali tisíce obyvateľov, pracovať tu bude ešte viac ľudí. Obyvatelia budú mať k dispozícii okrem verejných priestorov aj vybavenosť vrátane športovísk alebo základnej školy.

Matadorka Living – Smaltovňa. Zdroj: Optimal Development

Nové Lido a Southbank

Nové Lido od JTRE je projekt nábrežnej štvrte medzi Starým mostom a Mostom Apollo, ktorý má rozšíriť centrum Bratislavy a prepojiť oba brehy Dunaja. Dnes je lokalita prakticky nevyužitá – nachádzajú sa tu sklady, bývalé športoviská či náletové dreviny. Zachovalo sa aj niekoľko záhrad a objektov z čias existencie chudobnej medzivojnovej štvrte Elýzium.

Okrem bývania prinesie projekt občiansku vybavenosť, školu, hotel a celomestsky významný multifunkčný objekt pre kultúru a šport. Obraz lokality budú spolutvoriť viaceré výškové budovy vrátane miestneho hniezda budov so 16 až 33 nadzemnými podlažiami. Štvrť má byť ekologická, certifikovaná v systéme BREEAM Living Communities, s dôrazom na zeleň, obnoviteľné zdroje, hospodárenie s dažďovou vodou a podporu pešej, cyklistickej a verejnej dopravy. Súčasťou je aj nový peší most a zvažuje sa električková trať.

Prvotný urbanistický koncept pripravili Jakub Cigler Architekti, neskôr ho dopracovali Compass a Marko&Placemakers. V menšej miere sa na vízii podieľajú aj Gehl Architects. Mestské zastupiteľstvo vo februári 2025 schválilo zmenu územného plánu, aby sa projekt mohol realizovať v plnej miere. Realizácia je plánovaná v rokoch 2026-2042 a úzko súvisí so susedným projektom Southbank od Penta Real Estate. Celkovo tu bude žiť viac ako 10-tisíc ľudí.

Nové Lido. Zdroj: JTRE

Okolie Kuchajdy

Lokalita pri Kuchajde v Novom Meste patrí v súčasnosti medzi najperspektívnejšie bratislavské rozvojové územia. Stále tu zostáva viacero nezastavaných pozemkov, ktoré čakajú na premenu. Veľkou výhodou je prítomnosť električkovej trate, železničnej stanice a vynikajúca dostupnosť centra mesta.

Úvodom k obdobiu veľkých premien je PARQ Zátišie od skupiny Atrios, ktorý premení neudržiavaný areál na polyfunkčný komplex s bývaním, administratívou a maloobchodnými prevádzkami. Súčasťou je aj nultá etapa predĺženia Tomášikovej ulice, pričom prvé práce na pozemku už začali.

Svoj projekt Rezidencie Tomášikova tu pripravujú Immocap a Wood&Company, ktorí prevzali pozemok pred železničnou stanicou od spoločnosti Merius. Z overovacej architektonickej súťaže vyšiel víťazne Superatelier. Navrhovaný komplex bude mať v najnižšej časti sedem podlaží a v najvyššej 21, čím nadviaže na meniaci sa charakter okolia Kuchajdy, tvorený pomerne rozsiahlou zástavbou výškových budov. K významným zámerom tohto typu patrí aj Lakeside Park 03 od Cresco Real Estate a Wood&Company.

Záujem investorov sa prenáša aj do priestoru „za traťou“, kde by mal prázdny areál bývalej Automatizácie železničnej dopravy nahradiť komplex Lake Station od Intrade Assets Management s dvojicou veží vysokých takmer 104 metrov. Penta Real Estate zas získala pozemok na nároží Vajnorskej a Odborárskej, kde v spolupráci so slovinskou kanceláriou Bevk Perović Architekti plánuje polyfunkčný súbor Vajnorská s bývaním, ubytovacími jednotkami a kanceláriami.

Najväčšou transformáciou však prejdú samotné Pasienky, kde je aktívny developer JTRE. Súčasné extenzívne využívané plochy športovísk prejdú veľkou reorganizáciou, ktorá prinesie presun niektorých ihrísk, vznik novej haly, zánik iných športovísk a napokon nahradenie voľných plôch mestskou zástavbou s bývaním a vybavenosťou. Naplánované sú tu bloky aj výškové budovy, doplnené o námestia či rozšírený park v zázemí Kuchajdy. Ten bude druhým najväčším mestským parkom v Bratislave.

Po vzniku tzv. downtownu v južnej časti Nív (rozšíreného o Mlynské Nivy či Nové Lido a Southbank) získa Bratislava druhú výraznú lokalitu s výškovými budovami. Oblasť Kuchajdy sa tak nebude spájať len s jazerom, ale aj s moderným mestským prostredím.

Polyfunkčný súbor Vajnorská. Zdroj: Penta Real Estate

Mlynské Nivy - Východ

Mlynské Nivy prechádzajú veľkou premenou, no najväčšie zmeny ešte len prídu. Jedným z významných projektov, ktoré čakajú na zmenu územného plánu, je Mlynárka od YIT Slovakia. Vzniknúť má takmer v centre zóny Mlynské Nivy – Západ. Ďalšie vstupy prinesú vplyvní developeri ako Immocap, JTRE, Cresco Real Estate, IURIS a ďalší. Spoločne vytvoria husto zastavaé mestské prostredie s výškovými budovami a množstvom bytov.

Mestská urbanistická štúdia (MUŠ) Mlynské nivy sa však zaoberá aj východnou časťou, teda územím medzi Bajkalskou, Hraničnou, Gagarinovou a diaľnicou D1. Rozloha tejto časti je takmer 44 ha. To vytvára predpoklad pre vznik obrovskej štvrte s ďalšími tisíckami bytov a obyvateľov.

Podľa MUŠ sú Mlynské Nivy – Východ rozdelené do funkčných blokov C1 až C22. V Sektore C má vzniknúť moderná štvrť s prevažne bytovou zástavbou a bohatou občianskou vybavenosťou. Najväčšiu časť územia zaberú polyfunkčné bloky s bytmi, obchodmi a službami. Projekt počíta s viacerými školami, škôlkami, zariadeniami pre seniorov a športovými i detskými ihriskami. Dominantou má byť výšková budova s výškou až 90 metrov.

Súčasťou bude aj veľký zonálny park, ktorý poskytne funkčný a ekologický priestor pre celú zónu. Veľký dôraz sa kladie na udržateľné riešenia – rozsiahlu zeleň, obnoviteľné zdroje, zadržiavanie dažďovej vody a podporu nemotorovej dopravy. Dôležité je, že nejde len o nerealizovateľné predstavy - mesto už kontroluje významnú časť pozemkov, ktoré sú pre vznik tohto parku potrebné.

Z novej regulácie výrazne získa najmä Metrostav, ktorý vlastní veľké pozemky pri Tučkovej ulici. Plánuje tu blokovú zástavbu, ktorá bude naviazaná na nový mestský park. Polyfunkčný súbor na Hraničnej zas pripravuje YIT Slovakia, ktorý je druhým kľúčovým lokálnym developerom. Rozvoj územia bude pokračovať až do polovice tohto storočia.

MUŠ tak vytvára priestor pre masívnu výstavbu, ktorá zásadne pretvorí nielen územie Mlynských Nív, ale v podstate aj mesto ako také. Očakáva sa vznik bývania pre 30-tisíc obyvateľov a vybudovanie atraktívnej centrálnej osi v podobe bulváru Mlynské nivy. V jeho jadre bude električková trať, ktorá bude neskôr pokračovať do Podunajských Biskupíc a Vrakune. Ide o obrovský rozdiel oproti súčasnemu zdevastovanému prostrediu, ktoré je pomníkom industriálnej minulosti socialistickej Bratislavy.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.