Adrian Gubčo 16.05.2025 20:26

Koniec obrovského brownfieldu sa blíži. Areál NAD chcú prestavať, za plánom stoja známi developeri

Bratislava by v nadchádzajúcich rokoch mohla prísť o veľký a významný brownfield v strategickej polohe. O zmene súčasného využitia sa uvažuje v súvislosti s areálom Nákladnej automobilovej dopravy (NAD), rozsiahlou plochou neďaleko Pasienkov. Kým dnes sú tu len haly, jedna administratívna budovy a rozsiahle spevnené plochy, v budúcnosti by tu mohla byť mestská zástavba.

Zdroj: Google Maps

Brownfieldy, teda nevyužívané plochy a budovy po priemysle alebo opustené dopravné areály, sú považované za ideálne miesto pre novú výstavbu. Nezriedka sa nachádzajú vnútri mesta, sú dobre napojené na infraštruktúru a s ich odstránením sú spojené urbanistické, ekonomické aj ekologické benefity. Samosprávy sa preto usilujú investorov motivovať, aby sa pri developerských projektoch sústredili práve na tieto územia.   

Bratislava v tomto smere nie je výnimkou. V posledných desaťročiach sa najviditeľnejšie projekty vybudovali práve na územiach s charakterom brownfieldu. Nové využitie našli bývalé výrobné zóny v Starom Meste, popri Račianskej a predovšetkým v južnej časti Nív. Dnes tu vzniká nové centrum mesta. Tieto najlukratívnejšie lokality sa však postupne míňajú, čo developerov podnecuje rozhliadať sa aj po iných štvrtiach.

Jednou z najrýchlejšie sa meniacich častí Bratislavy sú dnes Pasienky s okolím. Kedysi išlo o prechodnú lokalitu medzi obytnými štvrťami a priemyselnými zónami severovýchodne od železničnej trate, smerujúcej na Nové Mesto a ďalej smerom na Dunajskú Stredu alebo do Petržalky. Dnes sa však postupne začleňuje do mesta a vzniká tu nová polyfunkčná zástavba.

Investorom neušlo, že popri nezastavaných pozemkoch sa tu nachádza aj niekoľko plôch s charakterom brownfieldu. Patrí k nim aj veľký areál, vymedzený Rožňavskou, Trnavskou cestou a malou záhradkárskou osadou popri železničnej trati. Ide o bývalý priestor Nákladnej automobilovej dopravy, teda miesto, kde zvykli parkovať aj sa servisovať nákladné autá. Prísne vzaté, nejde o brownfield, keďže nejde o opustené územie, napriek tomu ho tak mesto definuje.

Hoci sú dnes pôvodné haly využívané ako štúdiá a ateliéry a vonkajšie plochy sa zas používajú na parkovanie autobusov, ide len o dočasné riešenie. Ako kľúčový vlastník tu figuruje firma NAD 820 Bratislava, v území je ale aktívna aj akciovka Slovak Lines Služby a.s. Tá je blízka developerovi HB Reavis.

Práve HB Reavis, spoločne s ďalším silnejúcim hráčom Metrostav Slovakia, predložili na Magistrát zadanie pre Územnoplánovaciu štúdiu zóny Rožňavská – Trnavská. Jej cieľom je potenciálna reprofilácia územia bývalého prevádzkového areálu NAD na iné funkčné využitie. Ako sa uvádza v zadaní, cieľom je vytvoriť z územia mestotvornú štruktúru s optimálnym funkčným využitím a primeranou mierou mestskej obytnej zástavby.

V praxi to znamená, že má dôjsť k zmene funkcie územia, dnes označeného kódom 701 - plochy zariadení MHD a autobusovej hromadnej dopravy, stabilizované územie – na iné, ktoré by tu umožnili rozvoj bývania a občianskej vybavenosti. Dnes je tu totiž možné postaviť menšie administratívne budovy, garáže, dielne, sklady alebo čerpacie stanice. Byty sú absolútne neprípustné.

Investori majú posúdiť alternatívne možnosti prestavby, pričom štúdiu predložia v dvoch variantoch. Prvý bude rátať so vznikom funkcie 501, teda zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti. To v preklade znamená, že 70% funkčných plôch môže byť využitých ako bývanie, zvyšok ako občianska vybavenosť. Druhý variant ráta s funkciou 101 - viacpodlažná zástavba obytného územia, kde tento pomer stúpa na 90% v prospech bývania.

V oboch prípadoch sa ráta s indexom podlažných plôch 2,4, čo by teoreticky mohlo vytvárať predpoklady pre rozvoj príťažlivej mestskej zástavby s dobrou mierkou a adekvátnou hustotou. Výškové budovy by tu však vznikať pravdepodobne nemali. Zhotoviteľ štúdie, ateliér JELA, každopádne bude preverovať aj urbanisticko-architektonickú kompozíciu územia. Významné zastúpenie bude mať určite aj zeleň.

V tomto momente ešte nemožno povedať, kedy bude štúdia pripravená. V každom prípade, po jej predložení prebehne kolo pripomienkovania a schvaľovania. Až následne bude možné štúdiu zaniesť do Územného plánu Hl. mesta SR Bratislavy a otvoriť reálne predpoklady pre výstavbu. Predtým ale prebehnú ďalšie kolá posudzovania, pripomienkovania a schvaľovania. Prvé práce pravdepodobne nezačnú skôr ako na prelome tohto a budúceho desaťročia.

V blízkosti územia prebieha rozsiahla výstavba už dnes. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Je teda predčasné špekulovať, čo tu bude a ako presne to bude vyzerať. Prezradiť to nechcú ani investori. YIM.BA oslovila spoločnosť HB Reavis, ktorý nateraz odmietol dať k možnej transformácii akékoľvek stanovisko.

Nad súčasným využitím sa však nepochybne zmráka. Ateliéry v pôvodných halách využívajú televízie ako filmové štúdiá, pričom sa tu natáčajú viaceré populárne seriály. Slovak Lines tu má parkoviská, v jednoduchej socialistickej administratívnej budove je známa jedáleň. Väčšia časť z týchto funkcií a objektov takmer s určitosťou zanikne.

Na druhej strane, potenciál územia je nepochybne mimoriadny. Lokalita má plochu približne 1,5 hektára, čo je pomerne dosť pre vytvorenie bývania pre štvorciferný počet obyvateľov. Z požiadaviek vyplýva, že prípadná vybavenosť by sa mala koncentrovať do parteru objektov pri Trnavskej ceste a Rožňavskej. Teoreticky by sa tu mohol nachádzať blok, resp. bloky so zeleňou a verejným priestorom uprostred.

Prestavba by zároveň dobre nadviazala na procesy, prebiehajúce v blízkosti. Na jednej strane sú tu Pasienky, kde sa pripravuje masívna výstavba – či už výškových budov popri Tomášikovej alebo novej polyfunkčnej zóny priamo na mieste striedmo využívaných športovísk v tomto obrovskom území. Veľký potenciál majú aj inak neefektívne využité plochy v okolí centrály Slovenskej sporiteľne či urbanisticky aj architektonicky nevhodné budovy Klientskeho centra a Freshmarketu.

Pre HB Reavis ani Metrostav Slovakia by to nebola premiéra, čo sa týka výstavby na mieste brownfieldu. V prípade prvej firmy možno spomenúť obrovský redevelopment okolia ulice Mlynské nivy, kým druhá pracuje na projekte Kopčianka v Petržalke a má veľkorysé plány v Ružinove, konkrétne na Mlynských nivách východne od Bajkalskej a v areáli medzi Teslovou a Prešovskou. Ide tak o silných a skúsených hráčov (hoci účasť HB Reavis je predsa len miernym prekvapením).

Mesto sa tak zbaví ďalšieho neveľmi príťažlivého územia. Benefity jasne prevažujú nad negatívami, keďže dôjde k výstavbe bytov (vrátane mestských nájomných), rozvoju služieb, zväčšeniu zelených plôch a vzniku mestotvornej zástavby. Filmové štúdiá sa môžu presunúť, keďže sa v tomto momente pripravujú minimálne dva alebo tri projekty, ktoré by ich mohli prichýliť. Všetko tak smeruje k tomu, že Bratislava bude opäť o čosi kompaktnejším aj lepším mestom pre život.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.