Adrian Gubčo 24.05.2024 12:03

Developeri budú platiť mestu. Bratislava aktualizovala metodiku pri zmene územného plánu

Bratislava pripravuje transformáciu veľkých území. Ich premenou by chcela dosiahnuť nielen revitalizáciu viacerých lokalít, ale aj vyriešenie niektorých problémov – napríklad zvýšenie dostupnosti bývania. Pre tento účel vyvinula metodiku, v rámci ktorej investori odovzdajú časť „nadhodnoty“ zo zmeny územného plánu mestu vo forme nájomných bytov. Teraz však prichádza zmena metodiky, aby mohla vyzerať kontribúcia aj inak.

Mestská urbanistická štúdia Mlynské nivy. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Hlavné mesto prichádza s aktualizáciou metodických pravidiel, ako by sa mali developeri podieľať na rozvoji územia. Ide o prípady transformácie veľkých území, pre ktoré bude potrebná zmena územného plánu. Novými pravidlami sa má posilniť pozícia mesta i záujem obyvateľov v rozvoji území a dostupného bývania. Developeri sa totiž majú podieľať aj na budovaní nosnej infraštruktúry.

V prvom prípade sa to týka území, ktoré boli predmetom Mestskej urbanistickej štúdie (MUŠ) Mlynské nivy. Mesto totiž samé nemá prostriedky na rozvoj občianskej vybavenosti alebo dopravnej infraštruktúry. „Prvá metodika hovorila len o nájomných bytoch. Vzhľadom na komplexnosť Mlynských nív sa treba baviť o nárokoch na územie, na základnú a vyššiu občiansku vybavenosť,“ pripomenul Martin Berežný z Metropolitného inštitútu Bratislavy.

V minulosti boli prijaté opatrenia, aby developeri participovali na mestskom rozvoji tým, že časť nadhodnoty zo zmeny územného plánu získa Hlavné mesto od developera vo forme nájomných bytov. Táto politika vychádza z koncepcie mestskej bytovej politiky, ktorá identifikovala znižujúcu sa dostupnosť bývania. Pri transformácií väčších území však prichádza s doplnením pravidiel.

„Aktualizáciou metodiky zmien územného plánu stanovujeme jasné a transparentné pravidlá pre všetkých záujemcov o rozvoj územia, na základe ktorých budú developeri jednoznačnejšie spoluzodpovední za dopravu, zeleň, školstvo či inú verejnú vybavenosť," zdôrazňuje bratislavský Magistrát.

Pre územie, ktoré bolo predmetom MUŠ Mlynské nivy, bol upravený vzorec na výpočet koeficientu, ktorý predstavuje finančné vyjadrenie, akým sa developeri budú podieľať na budovaní potrebnej infraštruktúry v novozastavanom území. Koeficient pre rok 2024 bol stanovený vo výške 130 eur na meter štvorcový zo získanej hrubej podlažnej plochy využiteľnej na stavbu bytov (po zmene územného plánu). Súčasťou aktualizácie sú aj aktualizované pravidlá o indexácii koeficientu.

Referenčná výška všetkých kontribúcií sa pri danom koeficiente odhaduje na takmer 88 miliónov eur. Za použitia kontribúcie developerov pôsobiacich v predmetnom území predpokladá hlavné mesto vybudovanie časti električkovej radiály, mestského bulváru a parkov. 20% kontribúcie bude naďalej použitých na rozvoj nájomného bývania, pričom sa preferuje, aby každý developer poskytol byty v cene 20% svojej kontribúcie.

Okrem toho plánuje mesto aj mestská časť Ružinov zapojiť na rozvoj daného územia poplatok za rozvoj. Výnos z poplatku za rozvoj je predbežne odhadovaný vo výške 36 miliónov eur, pričom 68 percent výnosu patrí Ružinovu a 32 percent hlavnému mestu.

Aktualizovanú metodiku pravidiel má hlavné mesto s developermi predrokovanú, v rokovaniach bude pokračovať. „Uvidíme, koľko hráčov ku koncu dňa pristúpi k podpisu zmluvy a bude predmetom zmeny územného plánu,“ poznamenal Berežný. Magistrát verí, že sa mu to podarí so všetkými aktérmi. Bez toho, aby bola podpísaná zmluva, nepôjde zmena územného plánu do mestského zastupiteľstva.

Mestské zastupiteľstvo zároveň pre ďalšie územia, ktorých by sa takéto zmeny v budúcnosti týkali, požaduje predloženie výšky koeficientu i skladby navrhovaných kontribúcií. Nové pravidlá sa totiž nevyhli kritike zo strany niektorých poslancov. Starostka Karlovej Vsi Dana Čahojová dokonca požadovala zvýšenie výšky koeficientu na 250 eur (čo je podľa hlavného architekta asi dvojnásobok toho, čo sa vyberá v Prahe). Zmenu metodiky napokon odmietla, keďže ju považuje za nevýhodnú.

 

YIT by malo zaplatiť na kontribúcii za svoj projekt Mlynárka viac ako 12 miliónov eur. Zdroj: YIT Slovakia

 

Vedenie Bratislavy tvrdí, že sa týmto výrazne stransparentí rozvoj transformačných lokalít. Peniaze budú umiestnené na samostatnom účte a využívané budú len v území, ktorého sa týka zmena územného plánu. Nová metodika sa týka len lokalít s veľkosťou nad 4 hektáre, v menších platia doterajšie pravidlá, teda kontribúcia vo forme nájomných bytov.

V prípade Mlynských Nív boli rámcovo definované náklady na jednotlivé prvky infraštruktúry a občianskej vybavenosti. V prípade infraštruktúry ide najmä o cestné napojenia územia na okolitú infraštruktúru, investície do zásobovania vodou a kanalizácií, zásobovania teplom, plynom či elektrickou energiou, ako aj optických sietí.

Zo zmieňovaného poplatku za rozvoj bude asi 25 miliónov patriť mestskej časti, 11 miliónov mestu. Miestna samospráva bude musieť peniaze investovať predovšetkým do výstavby základnej školy, pravdepodobne na pozemku JTRE na nároží Mlynských nív a Bajkalskej, kde by mohlo byť zariadenie pre 650 žiakov za približne 12,6 milióna eur (plus 2,85 miliónov za pozemok). Druhá škola pre 250 žiakov by mohla vzniknúť neďaleko križovatky Prievozskej a Bajkalskej. Mestská časť preferuje jednu veľkú školu pre 850 žiakov. Ružinov by mal ďalej investovať do materských škôl.

Hlavné mesto chce financie z poplatku za rozvoj použiť najmä na dokumentáciu pre električkovú trať do Podunajských Biskupíc. Peniaze z kontribúcie zas použije na južný park (asi 5 miliónov eur), východný park (1,5 milióna eur), bulvár Mlynské nivy (30 miliónov bez električky + 5 miliónov za podjazd pod Bajkalskou) a prvú etapu električkovej trate (v závislosti od zvoleného variantu 47-66 miliónov eur). Električková trať by mohla byť čiastočne preplatená z eurofondov.

Okrem toho má mesto aj sekundárne priority, tvorené najmä prvkami občianskej vybavenosti, vhodnými pre obohatenie štvrte v zmysle vízie 15-minútového mesta. Patrí sem multifunkčná športová hala (7,5 milióna eur), plaváreň s kúpaliskom (2 milióny), divadlo (1,6 milióna), komunitné priestory (1,1 milióna), zariadenie pre seniorov (5,6 milióna) a galéria (300-tisíc eur). Mesto preferuje plnenie skôr prioritných projektov, sekundárne projekty ale vyplývajú z urbanistickej štúdie.

Podobný postup by sa mal teraz aplikovať v prípade všetkých veľkých zmien, kde bude podobne pripravovaná urbanistická štúdia a bude sa meniť plán. V Bratislave je takýchto území stále pomerne dosť, čo vytvára predpoklady pre zvyšovanie kvality štvrtí a férové nastavenie ich budúceho rozvoja. Magistrát tvrdí, že sa inšpiroval príkladmi dobrej praxe z Prahy alebo Vancouveru a materiál pomáhali formovať experti z New Yorku.

Naďalej ostáva na debatu, či sa zisky pre mesto neprejavia v cenách pre konečného užívateľa, teda záujemcu o bývanie v takejto štvrti. Bratislava totiž popri poplatku za rozvoj a vyvolaných investíciách zavádza nový poplatok, hoci v tomto prípade je to aspoň výmenou za zmenu Územného plánu. Ak má niekto predstavu, že zvýšené náklady platia developeri, je naivný. Vo výsledku to vždy zaplatia ich klienti.

 

(YIM.BA, TASR)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.