Simona Schreinerová 18.10.2023 12:25

Viac škôl, verejných priestorov a dostupných bytov. Metropolitný inštitút predstavuje nový model spolupráce s developermi

Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) predstavil návrh transparentných pravidiel, podľa ktorých sa majú developeri podieľať na budovaní občianskej vybavenosti. Má ísť o model, ktorý umožní rozvoj dopravy, zelenej infraštruktúry a kvalitnejšieho strategického plánovania mesta.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Hoci v Bratislave rastú celé nové štvrte, občianska verejnosť nekomerčného charakteru je v nich často nedostatočná. Súkromní investori ju nerozvíjajú, kým samosprávy nemajú dostatok prostriedkov ani pozemkov na budovanie potrebných zariadení. To isté platí o infraštruktúre verejnej dopravy, resp. dopravnej infraštruktúre vo všeobecnosti, o technickej infraštruktúre alebo o verejných priestoroch.  

MIB preto navrhol nový model, ako zapájať developerov za pomoci inovatívnych spôsobov financovania rozvoja mesta. Developerom chce predstaviť nový návrh transparentných pravidiel, podľa ktorých sa v budúcnosti majú podieľať na budovaní kvalitnejšieho mesta. Investori na druhej strane zvýšia hodnotu svojich pozemkov, keďže výmenou za to bude zmena Územného plánu v prospech vyššieho podielu bývania, vrátane dostupného bývania. Spoluprácou s developermi by malo mesto získať časť tejto nadhodnoty.

Nová metodika vyplynula z príprav na masívnu transformáciu Mlynských Nív. „Koncept plánovaných zmien je organickým pokračovaním v súčasnosti prebiehajúceho verejného prerokovania návrhu MUŠ Mlynské Nivy, kde plánujeme aktualizovanú metodiku aj pilotne použiť," uviedol Ján Mazúr, riaditeľ MIB. „Vďaka tejto aktualizácii budú možnosti zapojenia developerov pri budovaní verejnej občianskej vybavenosti v kontexte zmeny územného plánu flexibilnejšie a rôznorodejšie v závislosti od potrieb danej lokality aj možností developerov.” 

Podľa námestníčky primátora Bratislavy Lenky Antalovej Plavuchovej je jednou z ambícií Koncepcie mestskej bytovej politiky pri plánovaní mesta dlhodobá aktívna spolupráca so súkromným sektorom pri plánovaní mesta. Tiež by sa mala budovať vzájomná dôvera.

„Táto metodika prináša nové transparentné pravidlá do budovania kvalitnejšieho mesta a zároveň otvorene a korektne komunikuje požiadavky mesta pri takejto rozsiahlej štvrti. Rovnako zaistí, že investori sa budú finančne podieľať na budovaní občianskej vybavenosti na základe reálnych potrieb budúcich obyvateľov, a to aj na takých funkciách, ktoré nie sú komerčne zaujímavé. Dobre a transparentné pravidlá robia dobrých partnerov,” hodnotí Antalová Plavuchová.

Dôvodom zmeny metodiky zmien územného plánu má byť zadefinovanie podielu developerov na spolufinancovaní občianskej vybavenosti. Doposiaľ metodika stanovovala pomer bytov, ktoré developer po výstavbe projektu prevedie do vlastníctva mesta.

Bratislava ich mala následne využiť na dobudovanie fondu mestského nájomného bývania. Výpočet, spôsob a podmienky pre započítanie kontribúcie nájomných bytov zostáva v návrhu nezmenený. Súčasťou každého kontribučného plnenia tak bude minimálne 20% vo forme nájomných bytov.

Návrh zmeny má však priniesť úpravu, prostredníctvom ktorej bude môcť mesto získať od developerov vybudovanú občiansku vybavenosť, pozemky či finančné zdroje, viazané na konkrétny účel. Financie by sa mali podľa Magistrátu použiť na vybudovanie veľkej občianskej vybavenosti, vrátane električkových radiál. Týka sa to aj Mlynských Nív, kde je plánované vybudovanie trate, ktorá v budúcnosti spojí lokalitu s Podunajskými Biskupicami a Vrakuňou. 

Mestom preferovaný spôsob plnenia je pritom nefinančný na základe dohody medzi investorom a mestom. Ak by takéto plnenie nebolo možné, príde rad na finančné plnenie. Financie pritom budú viazané na konkrétny účel do vopred zriadeného fondu.

Bratislava by týmto spôsobom získala nový zdroj financií na transformáciu rozvojových území, ktorý by sa investoval do občianskej vybavenosti. Investícia by mala zostať v území, takže jej výhody budú čerpať najmä budúci obyvatelia štvrte, resp. susedných lokalít.  

 

Rozsiahle a do veľkej miery zanedbané územie na Mlynských Nivách sa premení na atraktívnu kompaktnú štvrť. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

 

Pilotným príkladom zmeny spolufinancovanie verejných priestorov majú byť Mlynské Nivy. Návrh mestskej urbanistickej štúdie zóny Mlynské Nivy má ukázať, ako zapojiť developerov do procesu spoluvytvárania mestských štvrtí, ktoré prinášajú obyvateľstvu predpoklady pre kvalitný život. Spolufinancovanie zo strany developerov by malo podľa MIB pomôcť vzniku parkov, škôl, škôlok, zmieňovanej električkovej trate a ďalších zariadení občianskej vybavenosti. Potreby územia pritom vyplývajú z návrhu urbanistickej štúdie.

Nové transformačné územia, v ktorých sa zatiaľ nepovoľuje výstavba obytných súborov a sú určené pre iné funkcie, mnohokrát podľa mesta nie sú pripravené na príchod nového obyvateľstva. Chýbať majú viaceré zariadenia, potrebné pre plnohodnotný a kvalitný život. Patria k nim najmä vzdelávacie objekty, parky, športoviská, verejná dopravná infraštruktúra alebo kultúrne a zdravotnícke centrá. Vybudovanie tejto vybavenosti s dobrou dostupnosťou je predpokladom pre vznik dnes preferovaných 15-minútových miest. 

Výstavba a prevádzkovanie takýchto zariadení však predstavuje vysoké náklady, ktoré by mesto z vlastných zdrojov nebolo schopné preinvestovať ešte niekoľko rokov. Participácia developerov na rozvoji občianskej vybavenosti by realizáciu mala urýchliť. Mesto počíta s tým, že z nej budú benefitovať aj klienti týchto developerov.

Výsledkom úpravy metodiky by teda mali byť vyššie investície do občianskej vybavenosti. Pripravovaná zmena podľa MIB nemá ambíciu zvýšiť zaťaženie developerov oproti aktuálnej metodike, ide iba o jej úpravu do všeobecnejších a iných typov kontribúcií zo strany súkromných investorov v prospech mesta.

MIB s Magistrátom koncept v najbližších týždňoch odkonzultujú s developermi. Následne bude návrh predložený na Miestne zastupiteľstvo na schválenie. Zatiaľ teda nemusí ísť o definitívnu podobu. Transparentná spolupráca medzi mestom a developermi s jasne definovanými pravidlami a cieľmi by ale každopádne mohla pomôcť pri riešení viacerých pálčivých problémov.

Rozumne nastavená kooperácia prispieva ku vzniku špičkových nových štvrtí v zahraničí, či už ide o Londýn, Kodaň, Ľubľanu, Prahu alebo Dubaj. Vo všetkých týchto mestách sa vedú tvrdé, no férové vyjednávania s vysokou mierou predvídateľnosti. Investori, pokiaľ splnia zadané podmienky, však majú následne otvorenú cestu pre výstavbu bez ďalšieho zaťažovania alebo neočakávaných "vyvolaných investícií". 

Obojstranne výhodná spolupráca tak môže byť kľúčom k lepšej kvalite života. Nové štvrte budú mať väčšiu šancu stať sa skvelým miestom pre všetky vekové i príjmové skupiny. Nepomôže to len novým obyvateľom či klientom, ale aj celému mestu. 

 

(MIB, YIM.BA)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.