Adrian Gubčo 23.05.2024 12:44

Namiesto mrakodrapu mestský blok. JTRE postupuje v príprave projektu na Mlynských nivách

Bratislava má dnes jeden mrakodrap a v príprave sú ďalšie dva, v minulosti sa však hovorilo o ďalších. Jeden z nich mal vzniknúť na rohu Mlynských nív a Bajkalskej pod patronátom ambicióznej finančnej skupiny Arca Capital. Dnes je všetko inak. Pozemky vlastní developer J&T Real Estate, ktorý tu pripravuje vlastný a odlišný zámer.

Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Najvyššie budovy v Bratislave sa dnes sústredia v downtowne, teda v priestore medzi Karadžičovou, Páričkovou, Košickou, Súkenníckou a Dunajom. Umiestnený tu je aj prvý slovenský mrakodrap Eurovea Tower so 168 metrami od developera JTRE a v príprave sú dva ďalšie, taktiež od tej istej spoločnosti. V iných častiach mesta sa nateraz o podobne vysokých budovách neuvažuje.

Nie tak dávno to však bolo inak. Finančná skupina Arca Capital sa ešte pred niekoľkými rokmi usilovala preraziť na developerskom trhu. Vlajkovou loďou spoločnosti mala byť veža na rohu Mlynských nív a Bajkalskej v Ružinove, v zóne Mlynské Nivy - Západ. Arca Tower, príp. Origami Tower, mala mať 162 metrov a byť akýmsi „mestom v meste“. Architektúru spracovala kancelária Siebert + Talaš.

Arca Capital sa však dostala po vypuknutí pandémie do problémov, ktoré viedli až k reštrukturalizácii firmy. Jej developerskú dcéru Locus Plus súd poslal do konkurzu, čo viedlo až k dražbe pozemkov. Ich majiteľom sa napokon stal jeden z najaktívnejších developerov v Bratislave a stavebník vyššie zmieneného mrakodrapu, teda JTRE. Cena nebola upresnená, nízka ale určite nebola – mohlo ísť o nižšiu osemcifernú sumu.

Nový vlastník potvrdil, že má veľké plány. „Ide o veľmi perspektívne rozvojové územie v transformujúcej sa časti Nív, ktoré je podľa územného plánu určené na polyfunkčnú mestskú zástavbu,“ hovorí Daniel Suchý, hovorca J&T Real Estate. „Chceme prispieť k vytvoreniu kompaktnej mestskej štvrte s komplexnou vybavenosťou a posilnením funkcie bývania v intenciách Mestskej urbanistickej štúdie zóny Mlynské nivy, do procesu tvorby ktorej sme sa zapojili.“

Zmieňovaná štúdia vznikla pod hlavičkou Metropolitného inštitútu Bratislavy ako reakcia na záujem lokálnych developerov o zmenu Územného plánu. Podľa novej stratégie mesta umožní Bratislava zmenu regulácie za predpokladu, že investori poskytnú časť bytov mestu, keďže ide o „nadhodnotu“ z umožnenia investície. V lokalite Mlynských Nív je zámerov toľko, že MIB s mestom pristúpili k vytvoreniu ucelenej štúdie.

Tá ráta s vytvorením polyfunkčnej štvrte, založenej na blokovej zástavbe a princípoch tzv. 15-minútového mesta – teda saturácii všetkých životných potrieb v okruhu do 15 minút pešo. S novými výškovými budovami nad rámec už povolených sa tu vo výraznejšej miere neráta. Toho sa drží aj JTRE. „Nepočítame s realizáciou pôvodne navrhovaného zámeru výškovej budovy, ale s typickou mestskou blokovou zástavbou s možným výškovým akcentom a so zeleným parkom v centrálnej časti územia,“ vyjadril sa ešte v decembri minulého roka Suchý.

Hoci nový projekt ešte podobu nemá, približná funkcia je už známa. „Pracujeme na vhodnom hmotovom stvárnení a umiestnení štyroch rezidenčných objektov a hotela,“ približuje hovorca. Tieto funkcie nie sú prekvapivé a dotvárali by formujúci sa charakter prostredia. Bývanie chcú v území rozvíjať aj iní vlastníci pozemkov, hoci podstatná časť developmentu v území mala donedávna administratívnu funkciu.

Omnoho zaujímavejšie sú ale plány investora na rozvoj vzdelávacej funkcie. „Prebiehajú tiež rokovania s mestom o umiestnení základnej školy pre 600 žiakov s plnohodnotným vonkajším športovým areálom. Sme pripravení poskytnúť pozemok na výstavbu tohto školského zariadenia,“ naznačuje Suchý. Doteraz sa predpokladalo, že by sa škola nachádzala na pozemkoch JTRE medzi Prístavnou a známymi „hudobnými“ garážami.

Ak by sa mala škola presunúť na pozemok pri Mlynských nivách, nová zástavba by mala pravdepodobne veľmi kompaktný charakter. Developerovi by to zároveň otvorilo priestor pre výstavbu na Prístavnej, kde dnes regulácia umožňuje výstavbu výškových budov.

Riešenie priestoru pri Mlynských nivách nie je známe a zverejnené neboli žiadne štúdie ani vizualizácie. Odhalená však bola architektonická kancelária, ktorá dá územiu tvár. „Na rozvoji územia spolupracujeme s architektmi z GFI,“ uzatvára Daniel Suchý. Ide o tradičného partnera JTRE pri viacerých projektoch. Ide o architektov Eurovea Tower aj najväčšieho aktuálneho projektu Downtown Yards.

 

Podľa pôvodných úvah malo vytvorenie mrakodrapu otvoriť väčšinu pozemku zeleni. Zdroj: Siebert + Talaš

 

V tomto momente ešte nemožno predpovedať konkrétne termíny realizácie. Prvým krokom je zmena Územného plánu, ktorá pravdepodobne nepríde skôr ako v roku 2025. Následne musí prebehnúť povoľovací proces. Ten by mal bežať už podľa novej legislatívy, takže by nemal trvať tak dlho, ide však zatiaľ len o hypotézu. Výstavba sa určite začne až o niekoľko rokov.

V každom prípade sa ale bude na pozemku realizovať významný zámer pomerne veľkého rozsahu. JTRE je mimoriadne aktívny developer, ktorý má štandardne aktívnych hneď niekoľko projektov. V tejto chvíli dokončuje predaj v druhej etape Eurovey, naštartoval Downtown Yards, rozbieha Ganz House a finalizuje Ovocné Sady. Predstavený bol aj zámer v susedstve Zuckermandlu a k výstavbe sa pomaly blíži pokračovanie River Parku.

Potom však môže nastať komplikácia, keďže developer je pri väčšine ďalších plánov závislý od zmeny Územného plánu. Týka sa to Nového Lida (kde sa však predpokladá zmena regulácie už tento rok), Mlynských nív, zámerov v Dúbravke, ale aj vzdialenejších vízií na Pasienkoch, Vajnoroch či v Devínskej Novej Vsi a Záhorskej Bystrici. Niektoré z týchto schém sa môžu stretnúť s odporom.

Nemalo by sa to ale týkať Mlynských Nív. Premena tohto masívneho brownfieldu, ktorá už prebieha, je maximálne pozitívnym javom, keďže mŕtve a zanedbané územie sa mení na aktívnu a atraktívnu súčasť Bratislavy. Nová štúdia dáva budúcemu rozvoju kvalitné rámce, ktoré ešte zvýšia úroveň developmentu a prispejú ku koordinácii jednotlivých projektov tak, aby sa vzájomne dopĺňali.

Ak sa podarí naozaj splniť základné predpoklady štúdie – teda vytvorenie mestotvornej blokovej štruktúry, umiestnenie aktívneho parteru (prízemia) budov so službami a obchodmi, výsadbu kvalitnej zelene a nebodaj vybudovanie školy, ktorá by slúžila desaťtisícom budúcich obyvateľov tejto časti Bratislavy – môže tu vzniknúť kus dobrého mesta.

V takom prípade azda ani nebude veľmi bolieť strata mrakodrapu. Mohlo síce ísť o pomerne príťažlivú dominantu tejto časti metropoly, tá však viac potrebuje lokality blokovej zástavby s ľudskou mierkou. Štvrte s vyššími budovami napokon už má.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.