Adrian Gubčo 22.01.2026 21:44

Predsa len mestská štvrť. Veľký brownfield v Novom Meste má zaniknúť, nahradí ho bloková zástavba

Priemyselné areály kedysi tvorili veľkú časť územia, ktoré je dnes považované za bratislavské vnútorné mesto. Naviazané boli najmä na železničné trate, čo sa týkalo napríklad aj okolia Račianskej či Kukučínovej ulice. Dnes sú však tieto zóny postupne vytláčané a transformované na polyfunkčné štvrte s bývaním a vybavenosťou. Všetko nasvedčuje tomu, že takýto osud čaká aj priestor medzi Varšavskou a Pluhovou v Novom Meste.

Zdroj: Mrazek Architects / Bencont

Od priemyslu k bývaniu

Železničná trať, ktorá sa dodnes zachovala na Filiálke a súbežne s Kukučínovou ulicou vedie až do stanice Bratislava – Predmestie, je najstaršou železničnou traťou v meste. Nie je preto prekvapivé, že v jej susedstve vznikali priemyselné areály a fabriky už v 19. storočí. Niektoré z nich – alebo skôr ich zvyšky – sa zachovali doteraz. Patrí k nim aj priestor bývalej Železolejárne a smaltovne Rowher zo začiatku 20. storočia, neskôr známej ako Emailit Danuvia alebo Kovosmalt.

To je však dnes už minulosť. Po páde bývalého režimu výroba zanikla a nahradili ju rôzne menšie firmy, autoservisy, remeselníci a podobné typy prevádzok. Išlo najmä o podnájomníkov – majiteľom pozemkov i budov sa stala spoločnosť Vargem s.r.o., v minulosti spájaná s prepojeniami na známe mafiánske skupiny. Neskôr ju ale prebrali podnikatelia blízki developerskej spoločnosti Bencont Group.

Developer už nejakú dobu naznačuje, že plánuje transformáciu lokality. Vo všeobecnosti sa očakávalo, že tu vznikne komplexný polyfunkčný projekt s bývaním a občianskou vybavenosťou, doplnenou o verejné priestory. Mierkou mala zástavba do istej miery nadväzovať na blízky Guthaus od spoločnosti Corwin. Na takúto prestavbu však investor potreboval zmenu územnoplánovacej regulácie.

To ale bola komplikácia. Bencont sa sťažoval predovšetkým na dĺžku príslušných procesov, ktoré odsúvali prípadnú prestavbu o roky. Preto sa dokonca objavila aj úvaha, že by ponechal existujúcu funkciu – teda priemysel a sklady. V širšom centre Bratislavy, do ktorého možno toto územie zaradiť, by sa tak zachovali objekty a aktivity, ktoré sú vo všeobecnosti považované za nevhodné.

Dnes sa však ukazuje, že developer predsa len plánuje premenu lokality na mestskú štvrť. Predložená bola totiž Urbanistická štúdia Kukučínova – Varšavská, ktorá je územnoplánovacím podkladom pre zmenu územného plánu. Ako predkladateľ je uvedená firma Vargem s.r.o., ako zhotoviteľ kancelária Mrazek Architects, s ktorou Bencont dlhodobo spolupracuje.

Ide pritom už o druhú štúdiu, ktorá nadväzuje na starší materiál, ktorý nebol schválený. Zabránil tomu najmä skon riešiteľa, architekta Mrázka, ako aj požiadavky Magistrátu, ktoré boli nezlučiteľné s návrhom urbanistickej štúdie. V každom prípade, nové riešenie už má zohľadňovať všetky nároky.

Podľa zhotoviteľa štúdie je územie vhodné na premenu. „Podnikateľské aktivity a fyzicky i morálne schátraná stavebná štruktúra predstavujú pozostatky pôvodne periférnej časti mesta, dnes začlenenej do jeho vnútorného prostredia,“ popisujú architekti. „Zámer vlastníka je zhodnotiť územie v súlade s polohovým potenciálom danej lokality pre funkčné zložky bývania a občianskej vybavenosti vo väzbe na obytné mestské prostredie v jeho okolí.“ Odvolávajú sa pritom na mestské stratégie, zamerané na transformáciu brownfields.

Návrh prihliada na viacero požiadaviek, ktoré vyplynuli zo schváleného zadania. Okrem dvojvariantnosti je to najmä snaha o vytvorenie kompaktnej blokovej zástavby, vloženie aktívneho parteru do prízemia objektov, doplnenie občianskej vybavenosti, umiestnenie výškového akcentu s dvanástimi podlažiami alebo vloženie parkovania najmä do podzemia. Okrem toho tu treba umiestniť aj nový park, uplatniť princípy 15-minútového mesta alebo uvažovať s možnosťou nájomného bývania spravovaného mestom.

Do úvahy treba brať aj možné znečistenie podložia. Spracovatelia navyše pripomínajú, že v lokalite sa uvažuje s niekoľkými dopravnými stavbami, ktoré ovplyvnia budúcnosť tejto časti mesta. Ide najmä o cestné predĺženie Tomášikovej po Račiansku, príp. predĺženie Pluhovej, Varšavskej či Janoškovej, ako aj oživenie trate na Filiálku. To by malo byť mimoúrovňové, teda buď v podzemí alebo na estakáde.

Súčasná podoba územia. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ako bude prestavba vyzerať

Obidva varianty majú niekoľko spoločných bodov, ktoré sa nesú v ich urbanistickej koncepcii. V prvom rade, hlavnou prístupovou komunikáciou je Kukučínova ulica, ktorá má podľa architektov potenciál tvoriť priestor najvyššej urbanity – v preklade, práve tu by sa mohla nachádzať najvyššia zástavba, kým vo zvyšku územia bude nižšia. Varujú však pred negatívnym dosahom prípadného riešenia trate na Filiálku prostredníctvom estakády.

Forma zástavby má byť riešená ako bloková. „Bloková štruktúra má potenciál jasne definovať verejný, poloverejný, polosúkromný a súkromný priestor, splniť súčasné požiadavky na udržateľnosť a sociálnu diverzitu, a zvýšiť adaptabilitu na klimatické zmeny,“ objasňujú jej výhody autori. Jeden z variantov je mierne kompaktnejší, keď je zastavaných 30% územia, druhý je rozvoľnenejší s využitím na úrovni 26%.

Výška zástavby má reagovať na okolie, ktorého súčasťou je aj nízkopodlažná zástavba rodinných domov. Na okrajoch riešeného územia sa tak navrhujú troj- až štvorpodlažné domy, smerom k jadru sa majú zvyšovať po úroveň desiatich, maximálne dvanástich podlaží. Tieto najvyššie domy sú práve pri Kukučínovej. Podľa architektov nemožno hovoriť o dominantách, ale skôr o akcentoch. Za ideálne by však považovali umiestnenie dominanty so 16-20 podlažiami.

Čo sa týka uličného priestoru, hlavnou mestskou osou bude v tomto prípade zmieňovaná Kukučínova. Okrem toho sa ale navrhuje západo-východná os, ktorá prepojí Kukučínovu s ulicou Pri Dynamitke a bude slúžiť ako obslužná ulica. Navrhovaná je aj severo-južná os medzi Pluhovou a Varšavskou, ktorá zas prepojí nové verejné priestory námestia a parku.

Návrh jasne hierarchizuje budúce priestory, čomu podriaďuje aj ich napojenie či vybavenie. Dôležitou súčasťou prostredia budú vnútrobloky, riešené ako zelené plochy  s vylúčením automobilovej dopravy, resp. obmedzeným prístupom záchranných zložiek.

Dopravné riešenie ráta s hlavným prístupom z Kukučínovej a v smere od Riazanskej, príp. od Tomášikovej za predpokladu, že bude predĺžená. Vnútorná automobilová doprava uvažuje so zmenou organizácie dopravy, najmä s obojsmernosťou úsekov Pluhovej a Varšavskej priľahlých k riešenému územiu. Zvyšok týchto ulíc, ktorý neprilieha k riešenému územiu, je bez zmeny. V konečnom dôsledku však majú byť preferovaní peší, potom cyklisti a napokon autá. Tranzit cez územie má byť minimálny.

Autori ďalej uvádzajú, že sa v rámci štúdie usilovali o vytvorenie predpokladov pre vznik inkluzívnej štvrte pre rozličné demografické a príjmové skupiny. Napríklad seniorom či deťom by malo vyhovovať aj riešenie verejných priestorov – všetky priechody sú navrhované v jednej nivelete s chodníkom. Na Kukučínovej sa usilujú o vznik jednotnej uličnej a stavebnej čiary, čo navyše umožní určité napriamenie ulice.

Čo sa týka zástavby, na úrovni prvého podlažia sa spravidla navrhuje občianska vybavenosť, najmä pri Kukučínovej. Na druhom podlaží pri Kukučínovej môžu byť aj kancelárie. Na ostatných podlažiach bude aj bývanie. Veľmi dôležitým miestom bude námestie, v blízkosti ktorého je variante V1 umiestnený objekt zdravotnej starostlivosti a stacionár pre seniorov. Vo variante V2 sú tieto objekty lokalizované v rámci samostatnej funkčnej plochy. V oboch variantoch sa ráta aj s vybudovaním materskej školy.

Zaujímavosťou je zachovanie jedného priemyselného objektu. „Nemá vysokú pamiatkovú ani technickú hodnotu, ale je mementom industriálneho charakteru zóny,“ konštatujú spracovatelia štúdie. „Vhodné využitie je kultúrne centrum, objekt parkovej vybavenosti, alebo zázemie podujatí organizovaných v okolitom parku.“ V tomto je jedna zo slabých stránok materiálu – vhodné by totiž bolo zachovanie väčšieho objemu industriálnej zástavby, najmä popri Varšavskej.

V konečnom dôsledku sa v celej zóne navrhuje 775 bytov (z toho 159 jednoizbových, 384 dvojizbových, 224 trojizbových a 8 štvorizbových) pre 1.446 obyvateľov vo Var. V1, príp. 763 bytov (z toho 178 jednoizbových, 405 dvojizbových, 170 trojizbových a 10 štvorizbových) pre 1.423 obyvateľov vo Var. V2. Aj s návštevníkmi a pracujúcimi by sa tu denne mohlo pohybovať 4.050 ľudí pri prvom variante a 2.100 pri druhom. Parkovacích miest by tu malo byť 1.364, príp. 852.

Možná podoba centrálneho námestia. Zdroj: Mrazek Architects / Bencont

Štvrť čaká veľká premena

Všetka vyššie zmienená výstavba bude možná až potom, ako sa podarí úspešne prerokovať urbanistickú štúdiu, schváliť ju a následne na jej základe zmeniť Územný plán. Až potom bude možné začať s povoľovaním konkrétnych projektov či objektov, čoho predpokladom bude asanácia staršej zástavby. S ohľadom na rýchlosť tohto typu procesov v Bratislave možno predpokladať, že prvé výraznejšie zmeny budú viditeľné až na konci tohto desaťročia, možno dokonca neskôr.

V každom prípade, veľká transformácia tejto časti metropoly je otázkou času. Premenou neprejde len areál medzi Pluhovou a Varšavskou, ale prakticky celé Zátišie. Treba pripomenúť, že popri tejto urbanistickej štúdii sa pripravuje aj nový Územný plán zóny Zátišie – Hattalova, ktorý rieši v podstate celé územie medzi Kukučínovou a Vajnorskou, resp. medzi Riazanskou a železničnou estakádou, smerujúcou na Železničnú stanicu Nové Mesto.

Aj táto štúdia ráta s rozvojom blokovej zástavby či s realizáciou predĺženia Tomášikovej ulice. Staré sklady a haly sa majú nahradiť mestotvornou polyfunkčnou zástavbou, pribudnúť majú aj nové verejné priestory. Celá štvrť tak získa atraktívnejší charakter a bude omnoho lepšie nadväzovať na okolie – či už na meniace sa okolie Račianskej, alebo postupne vznikajúce subcentrum mesta v okolí Kuchajdy.

Naostatok, zmieniť možno pripravovanú prestavbu Palmy od Corwinu, ktorá sa taktiež nachádza pomerne blízko riešenému územiu, alebo projekt Vajnorská od Penta Real Estate, lokalizovaný „za traťou“. Z periférie sa tak skutočne stáva súčasť širšieho centra mesta. Takýmito krokmi sa z Bratislavy postupne stane kompaktné a efektívnejšie fungujúce mesto s omnoho lepšími predpokladmi pre vysokú kvalitu života.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.