Adrian Gubčo 11.12.2025 18:16

Od zabudnutého územia k atraktívnej štvrti. Zátišie čaká veľký rozvoj, samospráva mu chce dať pravidlá

Novomestská štvrť Zátišie nepatrí k mimoriadne exponovaným. Z pohľadu mnohých ide o akýsi koniec mesta, za ktorý sa už nachádzajú len veľké priemyselné zóny. Do budúcna by však mohla byť omnoho intenzívnejšie využívaným územím, keďže sa tu pripravujú významné investície. Miestna samospráva sa preto usiluje rozvoj lokality zaregulovať vo forme Územného plánu zóny Zátišie.

Zdroj: Nino Belovič / YIM.BA, AŽ Projekt / Mestská časť Bratislava - Nové Mesto

Štvrť Zátišie je v súčasnosti zhruba vymedzená ulicami Riazanská, Kukučínova, železničnou traťou 131 a Vajnorskou ulicou. Tvorená je zmiešanou zástavbou bytových domov, rodinných domov v radovej zástavbe, objektov občianskej vybavenosti a zvyškov bývalých výrobných, skladových a administratívnych areálov. Nachádza sa tu aj park alebo špeciálna základná škola.

Lokalita má dnes pokojný charakter a dlho zostávala mimo pozornosti verejnosti a v podstate aj investorov. Tí sa sústredili na územia v blízkosti Tomášikovej či Račianskej a dovnútra Zátišia vstupovali len zriedka. To sa však má v budúcnosti zmeniť. Už dnes je tu vo výstavbe projekt PARQ Zátišie od Atrios Group a nebude jediným. Veľká časť lokality je zanedbaná a ideálna pre funkčnú aj priestorovú transformáciu.

Miestna samospráva si to uvedomuje, preto už dlhšie pracuje na koncepčnom nastavení rozvoja lokality. Miestne zastupiteľstvo schválilo zadanie Územného plánu zóny Zátišie – Hattalova už v lete 2021, v máji 2023 bol dokončený aj návrh ÚPZ. Tento bol následne predmetom verejného prerokovania, na základe ktorého bol pripravený nový návrh. Spracovateľom je špecializovaná kancelária AŽ Projekt.

Ako vyplýva zo zverejneného dokumentu, cieľom ÚPZ je nielen prehĺbiť reguláciu, danú „veľkým“ Územným plánom Hl. mesta SR Bratislava, ale aj realizácia niekoľkých konkrétnych cieľov: tvorba a posilnenie centrálnych polôh zóny a ťažiskových priestorov, formovanie a skvalitnenie verejných priestorov zóny, stabilizácia kapacít bývania, prehodnotenie a stanovenie limitov pre výrobno-logisticko-obslužné prevádzky a iné hospodárske aktivity, urbanistická transformácia problematických, zanedbaných a nefunkčných častí riešeného územia a i.

V skratke, mestská časť chce dať vývoju pravidlá, pričom má záujem o vznik kvalitného prostredia, kde budú zachované súčasné hodnoty, no zároveň vznikne priestor pre citlivú výstavbu. Na základe veľkého ÚP popritom vyplývajú viaceré základné úlohy: v prvom rade, do budúcna sa ráta s vybudovaním predĺženia Tomášikovej z Vajnorskej po Račiansku. Ďalej sa očakáva zvýšenie mestotvornosti Vajnorskej, nahradiť výrobné prevádzky komerčnými a dotvoriť zdevastované plochy v blízkosti železnice.

Urbanisti sa preto rozhodli pre určenie viacerých základných princípov. Na prvom mieste je vytvorenie hierarchie verejných priestorov, takže štvrť má mať svoje centrum, mikrocentrá a lokálne priestory. Územie má ďalej získať mestotvorný charakter, pričom sa nahradia najmä zanedbané plochy. Zvýšiť sa má kvalita verejných priestorov, pribudnúť vybavenosť pre obyvateľov, revitalizovať zeleň, zmodernizovať dopravná infraštruktúra (vrátane doplnenia parkovacích miest) a v neposlednom rade sa má štvrť aj lepšie prepojiť s okolím.

Na základe týchto informácií už možno do istej miery určiť, ako by mohla lokalita v budúcnosti vyzerať. Ak sa naplnia všetky predpoklady ÚPZ, pôjde o skutočne hĺbkovú transformáciu.

Budúce centrum zóny pri Hálkovej a Pluhovej. Zdroj: AŽ Projekt / Mestská časť Bratislava - Nové Mesto

V prvom rade, lokalita bude mať svoje vlastné centrum s vytvorením nového centrálneho námestia na križovaní ulíc Hálkova, Pluhová a Gavlovičova. Ako píšu urbanisti, priamo v geometrickom strede územia tak vo väzbe na park Hálkova (ktorý sa má rozšíriť) vzniká najdôležitejšie ťažisko s potenciálom pre tvorbu živého verejného priestoru, lokalizáciu chýbajúcich funkcií a celkovo pre formovanie identity zóny.

Vo väzbe na Vajnorskú aj Tomášikovu zas má vzniknúť polyfunkčná mestská štruktúra s prevažujúcou vybavenosťou. Na Riazanskej sa ráta s dopravnou rekonfiguráciou a humanizáciou verejného priestoru, na Kukučínovej sa predpokladá vytvorenie nového ťažiskového priestoru, lokalizácia železničnej zastávky Slovany a líniový park. Samotná trať by mala byť v podzemí pod parkom. Ťažiskový priestor bude aj na Hattalovej.

Výška zástavby bude regulovaná na pomerne nízkej úrovni (čo je možno v určitých prípadoch škoda). Vyššie domy budú len pri Vajnorskej a Tomášikovej, kde bude dosahovať päť až deväť podlaží. Lokálnou dominantou bude veža v rámci PARQ Zátišie. Zvyšok novej zástavby je navrhovaný na úrovni troch až štyroch podlaží. Navrhovaná je zástavba blokového charakteru s parkovo upravenými vnútroblokmi. Niekde sa navrhuje dobudovanie existujúcich blokov, niekde výstavba nanovo.

Súčasťou rozvoja lokality má byť aj jej humanizácia. Patrí k nej odstraňovanie parkovísk a garážových družstiev a saturovanie potreby parkovania v podzemných garážach či parkovacích domoch. Na uvoľnenom mieste má byť umiestnená zeleň či dotvorená zástavba, či už bytových domov alebo radových rodinných domov, výnimočne aj občianskej vybavenosti.

Objem navrhovanej občianskej vybavenosti a regulácia v tomto zmysle je v súlade s veľkým ÚP, vo všeobecnosti ale predstavuje komplikáciu – majitelia pozemkov sa pravdepodobne budú usilovať o funkčnú zmenu. Návrh ÚPZ musí byť s ÚP v súlade, preto tu nemôže umiestňovať bývanie, ktorého význam by však  bolo vhodné posilniť.

Dokumentácia naznačuje realizáciu niekoľkých konkrétnych projektov. Patrí k nim nové sídlo EKO-Podniku VPS, ktoré bude umiestnené severne od PARQ Zátišie, nový pavilón školy alebo premena areálu Vargem pri Kukučínovej. Pri iných zas navrhuje asanáciu, čo je prirodzené s ohľadom na plánovaný vznik Tomášikovej, nového centra alebo transformáciu niektorých areálov. K zaujímavým bodom patrí regulácia podoby striech, snaha o vznik a rozšírenie parkov alebo uzatvorenie viacerých blokov či predpoklad nového prepojenia na Odborársku.

PARQ Zátišie bude dominantou lokality. Zdroj: Atrios Real Estate

V konečnom dôsledku by mala vzniknúť ucelená, bloková štvrť s o čosi mohutnejšími budovami smerom k okrajom zóny a málopodlažnou zástavbou v strede. Takto nastavený plán má svoju logiku a vytvára predpoklad pre vznik príjemnej, mestsky pôsobiacej lokality, a to aj napriek radovým rodinným domom. Zátišie by takto mohlo lepšie nadviazať na ďalšie štvrte pri Račianskej alebo na Pasienkoch, kde sa taktiež očakáva výstavba a rozvoj.

Návrh ÚPZ možno pripomienkovať do 22. decembra  21. januára 2026. Vyskytli sa určité výhrady, že to nie je dostatok času, ide však o návrh, ktorý už bol predtým predmetom pripomienok. Spracovatelia dokumentácie následne pripomienky vyhodnotia, spracujú čistopis a návrh sa posunie na schválenie miestnym zastupiteľstvom. Následne sa stane záväzným podkladom pre rozvoj lokality.

Zátišie je dnes z istého pohľadu perifériou, nezostane ňou však dlho. Už dnes je vidno, že sa blížia projekty, ktoré z neho urobia omnoho exponovanejšie miesto a cieľ viacerých investorov. Nová ÚPZ môže dodať tomuto rozvoju kultivovanejší ráz.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.