Andrej Sárközi 02.04.2023 14:21

Námietky nepomohli: Sídlo firiem Ivana Kmotríka sa blíži k prestavbe

Administratívne priestory v budove na Sasinkovej 5 a Moskovskej 4 v Starom Meste sa môžu stať z veľkej časti minulosťou. Len nedávno mesto schválilo prestavbu budov, v ktorých dnes sídli podnikateľská skupina Grafobal Group. V súčasnosti je ale zrejmé, že ide len o dočasný stav. Zámer prestavby týchto objektov sa totiž aj napriek komplikáciám či odporu blíži k realizácii.

Zdroj: Google StreetView

Pripravovaný developerský zámer sa nachádza v centre Bratislavy. Budovy na Sasinkovej a Moskovskej sú situované v blízkosti Medickej záhrady a v pešej dostupnosti sa vyskytuje významný prestupný uzol Blumental či Americké námestie. Ide teda o lákavé miesto nielen pre administratívu, ale aj pre bývanie. Situácia tak speje k zmene doterajšej kancelárskej funkcie. 

Len v júni minulého roka odsúhlasilo Hlavné mesto upravený investičný zámer developera Grafobal Group Development, ktorý pozostáva z obnovy a zmeny objemových parametrov existujúcich stavieb. S víziou prišiel už dávnejšie, predtým však nespĺňal podmienky platnej územnoplánovacej regulácie. Dnes sa plány investora opäť o niečo posunuli – mestská časť Staré Mesto ako príslušný stavebný úrad vydala na projekt očakávané územné rozhodnutie o umiestnení stavby. 

Domy sú dnes vzájomne prepojené na úrovni prvého podzemného podlažia a prízemia. Budova bližšie k Lekárskej fakulte Univerzity Komenského a Medickej záhrade, Sasinkova 5, disponuje štyrmi nadzemnými podlažiami, po realizácii projektu získa jedno ustúpené podlažie. Budova má byť určená sčasti pre občiansku vybavenosť, ako aj pre funkciu bývania. Prízemie bude tvorené vstupným priestorom a obchodnými prevádzkami, na 2. až 4. podlaží sa budú nachádzať tri bytové jednotky a navrhované je tu aj miesto pre kancelárske priestory. 

Ako vyplýva z územného rozhodnutia, nadstavba piateho podlažia na Sasinkovej 5 bude určená na bývanie s jednou bytovou jednotkou. Jej podlažná plocha je obrovských 369,16 metrov štvorcových, k tomu ešte treba pripočítať terasu o veľkosti 137,35 metrov štvorcových. Celkovo tak bude nehnuteľnosť disponovať rozlohou až 426,29 metrov štvorcových. V pôvodných plánoch sa dokonca uvažovalo o dvojpodlažnej nadstavbe.

Budova na Moskovskej ostane objemovo zachovaná s piatimi nadzemnými podlažiami. V dvorovej časti je navrhnuté vybúranie kotolne a časti garáže – na ich mieste je naplánovaná zeleň. Funkcia objektu sa zmení z pôvodnej prevádzkovo-skladištnej budovy s ôsmimi služobnými bytmi na objekt s využitím pre zdravotnícke účely. Vstupné priestory na prízemí bude tvoriť lekáreň, 2. až 4. podlažie zas ambulancie. Na piatom sú navrhnuté denné priestory pre personál a zasadacia miestnosť s priestormi pre riaditeľa a sekretariát. 

Ďalšie detaily vyplynuli ešte zo záväzného stanoviska z minulého roka. Developer v objektoch počíta s celkovo 10 bytmi a 33 parkovacími miestami. V rámci pozemku bude upravený a revitalizovaný priestor vnútrobloku Sasinkova – Moskovská na zelené nádvorie s parkovou úpravou. Riešený bude aj vznik „živého parteru“ so zakomponovaním priechodnej verejnej pasáže, ktorá prevádzkovo prepojí obe strany riešeného územia ulíc Sasinkovej a Moskovskej. 

Čo sa týka dopravného riešenia, na minimalizovanej plošnej výmere parteru v juhovýchodnej časti pozemku je navrhnutá 3-úrovňová parkovacia garáž. Nie je však tradičná – obsahuje vertikálny parkovací systém s automatickým systémom ovládania bez pohybu osôb v priestore (zakladač). Disponovať bude priestorom pre už zmienenú vyše tridsiatku automobilov. Ide o reakciu na stiesnené pomery aj extrémnu náročnosť prípadného podkopávania stavieb. 

 

Objekt na Moskovskej 4, ktorý je súčasťou projektu. Zdroj: Google StreetView

Architektom prestavby je Martin Ďurík, známy aj ako autor vydarenej rekonštrukcie Akademickej knižnice VŠMU. Ako bolo zmienené, projekt prešiel výraznými zmenami, kým získal potrebné povolenia. Ani to však nebolo celkom bez výhrad - k zámeru prišlo viacero odvolaní, konkretizovaných v dokumentácii k územnému rozhodnutiu. 

Autormi výhrad sú najmä spoluvlastníci susediacej stavby na Sasinkovej 9, ktorí napríklad namietali, že premenou týchto objektov je ohrozená statika ich bytovky. Obavy obyvateľov plynuli taktiež z toho, že dokumentácia a projekt investora nekorešponduje so skutočným stavom budovy na Sasinkovej ul. 9. Nepozdáva sa im ani plánovaná stavebná výška budovy a realizácia nadstavby na piatom nadzemnom podlaží. Podľa obyvateľov táto nadstavba nezohľadňovala terasu bytu iného účastníka konania, argument teda súvisel najmä s dodržaním potrebného odstupu. V poslednej námietke obyvatelia konštatovali, že podľa nich ulice Sasinkova a Moskovská disponujú dostatočným počtom parkovacích miest. Z tohto dôvodu považovali vybudovanie navrhnutej 3-úrovňovej parkovacej garáže za nepotrebné a neúčelné. 

Ako sa uvádza v dokumentácii k rozhodnutiu, stavebný úrad sa námietkami zaoberal a nevyhovel im. K námietkam 1-3 uviedol, že ich obsah nesúvisí s predmetom územného konania vo veci vydania územného rozhodnutia. V štvrtej námietke zase výrazne dementoval argument obyvateľov, nakoľko súčasný stav parkovacích miest je podľa úradu nevyhovujúci a je potrebné jeho navýšenie. Projekt prestavby objektov v Starom Meste tak získal druhé dôležité povolenie a smeruje k stavebnému konaniu.

Nanešťastie, podoba projektu zatiaľ nebola verejne publikovaná. O očakávaniach možno ťažko hovoriť, o spoločnosti Grafobal Group Development totiž nemožno hovoriť, že by bola etalónom architektonickej kvality projektov. Patrí do portfólia firiem podnikateľa Ivana Kmotríka st., ktorého firma dostala nálepku „kontroverzná” napríklad za stavbu Národného futbalového štadióna (spoločne s kancelárskou a rezidenčnou vežou). Kritici developmentu vyčítali spôsob financovania, mierku či architektúru.

Vášne však vzbudzujú aj zámery Račany Rosso (kvôli možnej deštrukcii račianskych vinohradov), Vajnorská (mierka a snaha obísť územnoplánovaciu reguláciu) alebo Green Park (poloha, mierka, vývoj povoľovacieho procesu, história pozemku). Ako sa v súčasnosti ukazuje, najmenej problémovým developmentom investora je Prístavná 1. Či to možno povedať aj o polyfunkčnom objekte Sasinkova 5 - Moskovská 4, zatiaľ nie je úplne jasné. 

Transformácia administratívnych častí na bytové jednotky tak nemusí byť - najmä investične - najhorší nápad. Podobne je na tom plánovaná lekáreň s ambulanciami, ktorá využije blízkosť Lekárskej fakulty Univerzity Komenského alebo Univerzitnej nemocnice. O tom, do akej miery projekt zlepší lokalitu, ale rozhodne aj jeho architektúra. Preto je nateraz hodnotiť tento zámer predčasné. V každom prípade, blížiaca sa rekonštrukcia je skôr pozitívom.  

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.