Adrian Gubčo 09.10.2025 18:30

Ján Bryndza z Alto Real Estate: V Sky Park Square chceme vyššiu budovu, expanziu do zahraničia nevylučujeme

Developerská spoločnosť Alto Real Estate má len niekoľko rokov, napriek tomu ide o skúsenú firmu so silným kapitálom. Odídenci z Penta Real Estate dnes budujú niekoľko významných projektov – vežu Sky Park Tower, rezidenčný komplex Florian Residence aj skladový areál STORE.TO v Rači. Ako sa týmto developmentom darí a aké sú ďalšie plány ambicióznej firmy, prezradil Ján Bryndza, Business Director v Alto Real Estate.

Vznik Alto Real Estate bol potvrdený v máji 2022, keď ho založil Jozef Oravkin, jeden z pôvodných partnerov v Penta Real Estate. Ako súčasť vyrovnania nová spoločnosť prevzala kancelársky súbor Digital Park, projekt Sky Park a v tom čase ešte len zámer Florian Residence. Zakladateľ okolo seba vybudoval tím, zložený z bývalých zamestnancov Penta Real Estate, a začal rýchlo formovať vlastnú stopu na tvári Bratislavy.

Dnes patrí Alto medzi známe spoločnosti. Portfólio pôvodných projektov začalo rozširovať o nové akvizície. Nezameriava sa pritom len na bývanie, ale aj na kancelárie a po novom aj na skladové priestory. Postupne tak vzniká významný hráč, ktorý buduje neprehliadnuteľné realizácie a rozhliada sa po ďalších príležitostiach na výstavbu nových zámerov.

O prebiehajúcich projektoch hovorí aj Ján Bryndza, Business Director v Alto Real Estate. Patrí k tímu, ktorý predtým pôsobil v Penta Real Estate a následne sa podieľal na založení novej spoločnosti. Dnes zodpovedá za ďalší rozvoj Alta, rozvíjanie nových projektov aj vyhľadávanie nových príležitostí. Ako prezrádza v rozhovore pre YIM.BA, ambície sú nemalé – či už ide o kvalitu jednotlivých projektov, alebo ďalšiu expanziu firmy.

V rozhovore sa, okrem iného, dozviete:

Či niekedy Alto Real Estate vstúpi aj do stredného segmentu bývania
Či prejde zámer Sky Park Square úpravami
Ako bude vyzerať spolupráca s Penta Real Estate na Chalupkovej
Ako by mohla vyzerať tretia etapa Florian Residence
Kam do zahraničia by mohlo Alto Real Estate expandovať

Alto Real Estate získalo aj vlajkovú loď Penta Real Estate - projekt Sky Park. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Adrian Gubčo: Alto Real Estate má tri roky. Za tú dobu ste sa naplno zapojili do diania na bratislavskom trhu. Povedali by ste, že sa vám podarilo naplno etablovať v lokálnom prostredí a vybudovali ste si značku známeho a silného developera?

Ján Bryndza: Určite áno. Už pri vzniku sa nám podarilo akvirovať zaujímavé projekty od Penta Real Estate. Podarilo sa nám spraviť spoločný podnik s Tatra Asset Management. Minulý rok sme odovzdali byty v štvrtej veži Sky Park Residence. Požívame dôveru bánk, ktoré financujú naše projekty. Máme za sebou tri emisie korporátnych dlhopisov, čiže aj individuálni investori dôverujú našej značke. Takže áno, určite sa nám to podarilo.

Máte pocit, že odčlenenie sa od Penta Real Estate bolo správnym rozhodnutím?

Rozhodnutie padlo asi takto pred štyrmi rokmi. Dnes sa firma rozrástla na trojnásobok oproti tímu, ktorý sa v tom čase pre tento krok rozhodoval. Bolo nás na začiatku približne 27, dnes nás bude takmer 90. Firma sa už teda zmenila. Sme relatívne ďaleko, ďaleko v čase. Máme svoje vlastné DNA, svoje vlastné projekty. Hodnotíme to určite dobre, smerujeme správnym smerom. Sme nadšení.

Neobjavili sa na začiatku nejaké „pôrodné bolesti“?

Narazili sme na obdobie trhu, ktoré neprialo podnikateľom, hlavne v realitnom segmente. Narážam na zvyšovanie úrokových sadzieb. To viedlo k nedostatku hypotekárnych klientov, čo ovplyvnilo predaj bytov naprieč Slovenskom. Zvyšovanie úrokových sadzieb viedlo aj k zvýšenej očakávanej výnosnosti investorov od kancelárskych nehnuteľností a tým aj k zníženiu ich súčasnej hodnoty. Podmienky za posledné tri roky neboli jednoduché, napriek tomu sme stále v zisku. Zväčšujeme sa ako organizácia a zväčšujeme portfólio. Darí sa nám aj napriek všetkému dobre, takže hodnotenie je vynikajúce.

„Máme svoje vlastné DNA, svoje vlastné projekty. Hodnotíme to určite dobre, smerujeme správnym smerom.“

Naozaj ste vznikli v období, ktoré v momente, keď ste sa rozhodli pre vyčlenenie sa, vyzeralo celkom pozitívne. Potom ale prišlo zhoršenie podmienok. Teraz však dochádza opäť k veľkým zmenám. Povedali by ste, že ste už optimistickejší?

Optimistickejší sme. Vzhľadom na geopolitickú situáciu, či už v Európe, na svete – závisí, ktoré noviny si prečítate - ale veľmi pozitívne správy v poslednej dobe neprichádzajú. Pozeráme sa preto na naše vlastné výsledky a reporty z predaja či prenájmu. Portfólio kancelárskych budov máme na 94% obsadené, čo je veľmi pozitívna správa. Klienti nás oslovujú so záujmom o kúpu bytov, čo je rovnako dobré. Darí sa nám v povoľovacom procese a rovnako vo výstavbe. Napriek negatívnym správam, ktoré sú v novinách, tak sme pri pohľade na svoju prácu a výsledky pyšní.

Posunulo sa od vzniku Alto Real Estate vnímanie pozície, akú chce mať? Začali ste skôr s nadštandardnými developmentami. Ako je to teraz?

Ono sa to formuje. V prvom rade je potrebné povedať, že dve tretiny nášho portfólia sú kancelárske budovy. Sme správca a majiteľ administratívnych budov, v Bratislave štvrtý najväčší, čo sa týka objemov kancelárskych priestorov. Takže to je zásadná časť firmy.

Čo sa týka rezidenčného developmentu, v súčasnosti máme pozemky, ktoré sú kvôli lokalite – nachádzajú sa v centre Bratislavy – skôr stredný vyšší segment. Diverzifikácia ale ide aj do segmentu mestských skladov, projekt STORE.TO v Rači je výrazne iná investícia ako ultra-luxusný segment predaja bytov.

Čiže sa rozhodujete skôr podľa príležitosti? Nie je to o tom, že by ste chceli zostať v nejakom priestore, kde sa cítite pohodlne a ďalej nechceli ísť?

Určite musíme byť podnikaví a prispôsobovať sa. Ak sa pýtate konkrétne na rezidencie, tak v strednom segmente je vysoká konkurencia, v Bratislave je veľa developerov a pozemkov, ktoré sú vhodné na takúto výstavbu. Preto sme sa rozhodli, že budeme robiť projekty, ktoré nás inšpirujú. Inšpiruje nás Sky Park, inšpiruje nás Florian Residence. Preto aj pokračovanie Sky Parku v podobe Sky Park Square budeme smerovať presne týmto smerom.

Sky Park Tower je dnes najvýraznejším projektom developera. Zdroj: Alto Real Estate

Sky Park Tower je v súčasnosti vaša vlajková loď. Nedávno ste oznámili významnú novinu, že veža začala rásť nad úrovňou terénu. Kedy podľa vášho predpokladu začne táto budova naozaj ovplyvňovať panorámu Bratislavy?

Plán je, aby sme do konca roka mali ukončené siedme nadzemné podlažie. Do Vianoc by sa nám to malo podariť. Vtedy už bude vidno prvé krivky budovy. V priebehu budúceho roka by sme mali dokončovať skelet. Takto o rok, prípadne v novembri alebo decembri budúceho roka, očakávame, že sa spraví takzvaná glajcha a budeme mať ukončený skelet.

Zároveň s výstavbou skeletu budeme už odspodu realizovať fasádu, ktorá bude ukončená tri alebo štyri mesiace po ukončení skeletu, takže začiatkom roka 2027. O rok a pol by tým pádom mala panoráma Bratislavy získať Sky Park Tower. Následne budú prebiehať dokončovacie práce vo vnútri budovy.

Je to luxusný projekt v konkurencii pomerne veľkého množstva iných luxusných projektov aj priamo v downtowne. Ako sa vám zatiaľ darí aj oproti tej konkurencii v predaji?

Milo nás prekvapila veľká odozva trhu. Pýtame sa klientov, ktorí majú záujem a ktorí si kúpili byty v Sky Park Tower, čo boli hlavné atribúty. Veľmi často sa na prvých priečkach, okrem lokality, ktorá je unikátna, objavuje mikroprostredie. To je najmä park, fakt, že to je ukľudnená zóna s retailovými prevádzkami či blízkosť Starého Mesta, no s pocitom, že ste v podstate vo svojom vlastnom parku. Toto mikroprostredie je to hlavné, čo ľudia chcú, čo nás takisto milo prekvapilo. Mysleli sme si, že to budú výhľady na mesto a podobne, tie ale skončili v hodnotení niekde na treťom, štvrtom, piatom mieste v závislosti od klienta.

Zároveň Sky Park Tower je unikátny. Okrem ikonickej architektúry, čo je subjektívny názor, je výnimočný v technológiách. Použili sme, ak sa nemýlim, takmer 13 kilometrov geotermálnych suchých vrtov pod budovou. Tieto sú napojené na tepelné čerpadlá, ktoré budú zásobovať budovu chladom a teplom. Pri porovnateľnom mesačnom náklade na byt nám toto zníženie nákladov umožní dodať extra služby.

Budeme mať fitness centrum, nádhernú krásnu veľkú recepciu s concièrge službami, s miestnosťou pre kuriérov, detský kútik a podobne. Niektoré byty, predovšetkým štvorizbové s orientáciou na Slavín, budú mať vlastnú saunu. Takýchto rôznych vecí tam bude viac. Tí, čo majú psov ako ja, budú mať k dispozícii umývanie pre domácich miláčikov priamo na prízemí projektu. Bude tu veľká zóna pre bicykle s kójami, ktoré si viete kúpiť alebo prenajať. Sú to amenities, kde dnes musíme nastaviť štandard.

Čo sa týka materiálového štandardu budovy, chceme ísť do toho najvyššieho, čo budeme môcť. Najvyšší pre nás znamená pravé prírodné materiály, ako kameň, pravé terazzo, štrukturované omietky. To, čo ľudia najviac vidia, je príchod do vlastného bytu. Musíme mať drevené parkety alebo parkety s drevenou dyhou dostatočnej hrúbky, taktiež vysoké svetlé výšky, aby obyvatelia neboli „utopení“ v malom byte. Naše štandardné svetlé výšky pôjdu prevažne od 2,85 metra do 3,0 metra a až 3,3 metra na najvyššom poschodí.

Vedeli by ste definovať, kto je váš klient?

Klienti sú rôzni. Tým, že máme pomerne veľa viacizbových bytov (trojizbové a štvorizbové byty, na vrchných poschodiach päťizbové), ktoré tvoria v princípe polovicu projektu, tak sú to primárne záujemcovia, ktorí chcú v Sky Park Tower bývať. Byt tam kúpilo aj viacero kolegov alebo známych, ktorí sa reálne plánujú presťahovať. Pri dvojizbových bytoch máme aj investičných klientov, ale aj ľudí, ktorí tam plánujú bývať. Napriek tomu, že ide o dvojizbové byty, sú výmerou o trošku väčšie ako štandardné investičné byty. Zo zoznamu súčasných klientov sa dá povedať, že 30 až 40% ľudí si plánuje byt kúpiť na investíciu. Ide o ľudí, ktorí budú ten byt prenajímať, prípadne si ho nechajú pre deti. Máme pomerne malé percento zahraničných klientov. Čakali sme, že to bude viac. Z predaných takmer 100 bytov tvoria len nízke percento.

Sky Park Square vytvorí rozšírenie Sky Parku, no s odlišným dizajnom. Zdroj: Alto Real Estate

Ako sme spomínali, nadštandardných developmentov je momentálne dosť veľa aj v tejto lokalite. V čom vidíte vašu konkurenčnú výhodu oproti iným projektom?

Je to primárne umiestnenie v prvej rade Sky Parku. Nie každý tu samozrejme chce bývať. Máme aj Florian Residence, ktorý je niečím unikátny. V prípade Sky Parku je to ale park, geotermálne vrty, vysoké svetlé výšky, výhľady, kde nemáte parapety, namiesto toho máte celú presklenú časť okna, ktorá ide od zeme po strop, alebo inteligentnú domácnosť v štandarde. Viete si ovládať svoju domácnosť cez jeden displej. V prípade materiálov, ktoré budeme používať v spoločných priestoroch, chceme, aby bolo cítiť naozaj veľký posun. Na spodnej recepcii by ste sa mali cítiť ako v hoteli. Bude tam foyer, kde budete môcť privítať svoje návštevy. Bude tam veľa drobných vecí, pri ktorých veríme, že ich vo finále ľudia ocenia.

Momentálne pripravujete v tejto lokalite aj projekt Sky Park Square, čo je v podstate rozšírenie Sky Parku. Bude nastavený podobne?

Zamýšľali sme sa, čo by tam malo vzniknúť, a pomerne jednoznačne sme prišli k tomu – keďže najväčšia výhoda Sky Parku je park – že je absolútne nevyhnutné, aby sme ten park spravili rovnako dobrý, resp. ešte lepší ako doteraz. Čiže projekt Sky Park Square sa tak volá preto, lebo to bude expanzia Sky Parku. Bude tam extenzívna výsadba zelene už od začiatku, aby tam do kolaudácie rástli vzrastlé stromy. Na základe skúseností chceme zeleň spraviť ešte viac prívetivú, aby sa ľudia cítili pozvaní, aby si vychutnali život pod stromom, aby boli lavičky nielen pri chodníku, ale aj priamo v zeleni. Bude tam malé námestie s bistrom, s prevádzkou, od čoho je aj názov square. Vznikne tam menšie námestíčko, aby sme tam vedeli usporadúvať prípadné eventy, niečo pre obyvateľov. Takže to zásadné bude park.

Projekt bude mať pomerne výraznú architektúru. Dbali sme na to, aby bola úplne odlišná od tej organickej, aby sme už nekopírovali ďalej to, čo už je postavené. Dnes sa bavíme o tom, aká bude farba rímskej tehly, či bielosivá alebo iná, vzorkujeme.

Aký bude štandard?

Teraz finalizujeme tendre na štandard Sky Park Tower. Dbáme na to, aby sanita mala tú najvyššiu úroveň, aby bola použitá tá najlepšia technológia, aká dnes je dostupná. Drevená podlaha, ktorá tam bude, príp. s drevenou dyhou, má byť čo najhodnotnejšia. Podlahové kúrenie, stropné chladenie alebo centrálne chladenie budú súčasťou štandardu.

Štandard v Sky Park Square bude minimálne taký ako v Sky Park Tower. Keď sa bude na Sky Park Square tendrovať o dva roky štandard, tak uvidíme, aké budú technológie a materiály. Bude snaha posunúť to ešte ďalej. Na Sky Park Tower sa nám podarilo vytendrovať napríklad obklady do kúpeľní a toaliet od talianskeho výrobcu v takej kvalite a v takých rozmeroch, aké sú dnes považované za vysoko nadštandardný produkt, za ktorý si v štúdiách zaplatíte veľmi veľké peniaze a aké sa naozaj dávajú iba do luxusných nehnuteľností. My ich budeme mať vďaka tomu rozsahu v štandarde pre všetkých klientov. Toto budeme prenášať aj na Sky Park Square.

„Páčilo by sa nám mať v centre Sky Park Square, resp. v zastavanom území, aj vyššiu vežu."

Súčasťou konceptu je okrem bytových domov aj jedna kancelárska budova, ktorá by mala byť priamo na nároží Továrenskej a Chalupkovej. Budete vyvíjať snahu, aby sa zmenila z kancelárskej na rezidenčnú?

Priznám sa, že dnes máme konkrétne úvahy, aby sme budovu upravili minimálne tak, aby nebola v takom veľkom rozsahu, ako je to v územnom pláne naplánované. Čiže buď sa zmenší rozsah na polovicu či na dve tretiny, ale zatiaľ to nemáme do detailu spracované.

To, čo budeme určite v prvom kole stavať, sú prvé dve menšie bytovky, ktoré budú mať vo výsledku dokopy cca 130 bytov. To budú byty na bývanie v parku. Domy nebudú vysoké, budú mať osem-deväť podlaží vrátane parteru, a je to na obslúženie segmentu ľudí, ktorí nechcú bývať vo vysokej veži, ale radi by bývali v parku. V prípade kancelárskej budovy, tým, že je na nároží a mala by uzatvoriť park od ulice Mlynské nivy, tak tam to dôsledne zvažujeme.

V prípade, ak budete robiť rezidenčnú budovu, bude tiež menšia oproti tomu, čo je v územnom pláne?

Áno. Tým, že to je rušnejší roh, tak si myslíme, že umiestniť tam veľkú hmotu urbanisticky podľa územného plánu môžeme, ale radi by sme ju trošku zmenšili, aby nevznikol blok, ktorý je príliš hmotný. Páčilo by sa nám mať v centre Sky Park Square, resp. v zastavanom území, aj vyššiu vežu. Dnes naplánovaná má možnosť byť 75 metrov vysoká v zmysle územného plánu zóny, ale myslíme si, že by si to zaslúžilo vyššiu budovu. Vďaka tomu by mohla byť štíhlejšia, bola by atraktívnejšia, poskytla by výhľady na park a bývanie by bolo potom dobré. Máme skúsenosti zo štvrtej veže Sky Park Residence. Nie je na okraji zóny, preto keď tam prídete, či už sa pozeráte na západ či na východ, tak sa pozeráte na novovzniknutý downtown. Je to príjemné, lebo ste odhlučnený od okolitých rušných ciest naokolo – Landererova, Mlynské nivy a podobne.

Čiže budete musieť ísť do zmeny územného plánu.

Dnes prebiehajú diskusie, akým spôsobom projekt najefektívnejšie meniť, aby nás to časovo nedržalo a aby s tým bol v komforte stavebný úrad aj magistrát. Sú to veľmi čerstvé diskusie, ktoré začali len teraz v lete, takže ešte výsledky nie sú žiadne.

Alto Real Estate diskutuje o vstupe do projektu Chalupkova, kde by mohlo mať svoje budúce sídlo. Zdroj: Penta Real Estate

Síce spomínate, že by ste možno chceli nejakú nižšiu budovu, ale na druhej strane Chalupkovej ulice Penta Real Estate realizuje projekt Chalupkova. Jeho súčasťou bude prvá rezidenčná etapa, ktorá bude relatívne vysokou budovou. Vo všeobecnosti aj mierka tohto projektu bude pomerne mohutná. Vy ste sa stali podľa médií do istej miery súčasťou projektu Chalupkova a budete si aj zriaďovať sídlo v kancelárskej budove. Akou formou ešte budete spolupracovať na tomto projekte?

Je potrebné povedať, že sme vo finálnych fázach diskusií. Nemáme ešte uzatvorené potrebné zmluvy, ale veríme, že v blízkej dobe už bude všetko dohodnuté. Každopádne, kým nedohodneme všetko, nie je dohodnuté nič.

Áno, netajíme sa tým, že projekt Chalupkova Offices je výnimočná, technologicky vyspelá stavba. Je v zóne, kde sídlime, a tým, že sa rozrastáme, tak má pre nás význam presťahovať sa do novej budovy, keďže v našom centrálnom portfóliu máme všetko obsadené. Zároveň tým, že máme záujem na tom, aby sa projekt Sky Park rozširoval, aby bol kvalitný, tak aj zóna, kde má vzniknúť Chalupkova Offices alebo Residence, má byť adekvátne dobrý priestor. Penta Real Estate má podobné DNA a chcú investovať veľa peňazí do exteriéru, do architektúry. Tým, že v tejto zóne chceme dlhodobo podnikať a dostali sme príležitosť zúčastniť sa týchto projektov, tak sme ju využili. Plánujeme, že naša spolupráca ako minoritného partnera bude na celom projekte a na dlhú dobu.

Čiže sa budete podieľať aj na výstavbe bytov?

Je to tak. Takto prebiehajú aktuálne diskusie.

Aby som si to mohol lepšie predstaviť, znamená to, že Penta bude napríklad robiť jednu budovu a vy druhú?

Ak sa to všetko dohodne, vstupovali by sme ako finančný partner.

Prešiel by som na Florian Residence. Ako ste spomínali, je to iný typ projektu. V poslednej dobe zaujal kamennými fasádami, ale aj pomerne vyššími cenami. Našiel projekt svojho klienta?

Musím povedať, že áno. Napriek tomu, že prvá fáza mala 73 bytov, teda limitovanú ponuku z pohľadu toho, čo si tam viete dovoliť. Mali sme tam len dva štvorizbové byty, tie sú predané. Len 12 trojizbových bytov. Tam nám ešte dva ostali na dopredanie. Zvyšok projektu boli prevažne dvojizbové byty, takže sú to byty, ktoré sú na bývanie alebo na investíciu. Tento rok by sme mali predať posledných 12-13 a ostane nám možno 5-6 na prvý kvartál. Rozhodli sme sa, že dáme desať bytov do konceptu nájomného bývania, pretože si chceme v každom projekte otestovať, ako to nájomné bývanie vyzerá.

Dnes je ťažké hodnotiť úspech. Áno, prvá fáza je takmer vypredaná, ale tých bytov tam nebolo veľa. Až na druhej fáze uvidíme, ako veľký je záujem o túto lokalitu.

„Penta Real Estate má podobné DNA a chcú investovať veľa peňazí do exteriéru, do architektúry... Plánujeme, že naša spolupráca ako minoritného partnera bude na celom projekte a na dlhú dobu."

Aktuálne spúšťate výstavbu druhej etapy a budete samozrejme spúšťať aj predaj. Myslíte si, že znesie trh také množstvo nadštandardných bytov? Opäť sa musím vrátiť k tomu, o čom sme sa rozprávali – jednak máte Sky Park Tower, ale aj iní developeri majú množstvo nadštandardných projektov po celej Bratislave.

Sú ľudia, ktorí za nami prídu a otvorene nám hovoria, že pre nich nie je atraktívne bývať vo výške. Chceli by nižšiu zástavbu alebo by chceli komornejší projekt. Na to je vhodný napríklad aj náš Florian Residence. V tej druhej fáze bude 107 bytov, pribudnú rôzne izbovosti, Päťizbové byty, štvorizbové byty, rôzne výmery trojizbových bytov. Dnes máme v databáze takmer 300 ľudí, ktorí čakajú na to, že ich oslovíme a že si budú môcť pozrieť ponuku vo Florian Residence II.

Takže nemáme obavu, práve kvôli tomu, že ľudia vedia, aké sú ceny, príp. vedia ceny z prvej fázy. Vedia, že si nevybrali kvôli tomu, že nemali možnosť konkrétnej izbovosti alebo výmery bytu, a sú pripravení pozrieť sa na ponuku druhej fázy. Plánujeme začiatkom októbra a novembra týchto ľudí oslovovať a potom sa uvidí, aký bude úspech.

Tým, že prvá etapa druhej fázy, čo je blok A, má 107 bytov a bude dokončená koncom roku 2027, tak ani tempo predaja za nás nemusí byť veľmi rýchle. 30-40 bytov ročne, teda 3-4 byty za mesiac, je relatívne málo ambiciózny cieľ, ale preto nemáme žiadnu obavu, že by o to záujem nebol. Zatiaľ neplánujeme dvíhať ceny. Chceme, aby bol projekt úspešný aj z pohľadu predaja, takže chceme, aby tí, čo majú záujem, využili priestor do konca roka a kúpili si alebo rezervovali byt pri týchto cenách, ktoré máme.

Spomenuli ste prvú etapu. Budete teda stavať druhú časť Florianu na etapy?

Je to v podstate jedna stavba, blok A a blok B, spojené garážou. Začíname teda garážou, potom bude aj blok A, aj blok B. Do predaja dnes pôjde blok A.

Čiže etapovitosť je len v predaji, nie vo výstavbe.

Je to tak, len v predaji.

Súčasťou Florianu bude ešte tretia etapa. To bude územie, kde mala byť kancelárska budova Florian Offices. Je známe, že táto etapa je predmetom zmeny územného plánu na posilnenie rezidenčnej funkcie. Ako by mala vyzerať táto tretia časť?

To je dobrá otázka. Teším sa na to, keď sa podarí zmeniť územný plán. Až vtedy, keď budeme vidieť finálnu zmenu, tak sa pozrieme, ako by to malo vyzerať. Uvidíme, aká bude výška. Sám neviem. Boli by sme radi, keby bola na nároží dominanta a boli by sme radi, keby sme získali poschodia vo výške kvôli výhľadom, ktoré tam budú unikátne. Určite architektonicky nadviažeme na jazyk, ktorý už je v prvej a druhej fáze. Prinesieme asi väčšiu občiansku vybavenosť, práve vďaka blízkosti križovatky. Takže tešíme sa na to, ako si sadneme k dizajnovaniu, zatiaľ sme ale nevkročili do toho štádia, keďže územný plán ešte zmenený nie je. Venujeme sa tým projektom, ktoré sú v povoľovacích procesoch ďalej.

Developer práve naštartoval druhú etapu Florian Residence. Zdroj: Alto Real Estate

Keď hovoríte o rovnakom architektonickom jazyku, tak to znamená, že oslovíte opäť Benthem Crouwel Architects, alebo nejakého slovenského architekta?

Ešte sme sa o tom do detailov nerozprávali. Za mňa osobne by nemalo zmysel dať tam niečo úplne iné. Myslím, že ten projekt nie je počtom bytov alebo počtom stavieb taký veľký, aby mal mať iný výraz. Je ale možné, že kvôli vyššej výške tam bude musieť byť použitá iná fasáda a že možno bude vhodný iný architekt. Ešte nie sme tak ďaleko v rozmýšľaní.

Opakovane sme sa dotkli témy budúcnosti luxusného bývania v Bratislave. Vidíte ešte priestor na ďalší veľký rozvoj tohto segmentu? Lebo pravda je taká, že mnohé z prémiových lokácií, ktoré doteraz neboli využité, sú už obsadené. Kde je vlastne fyzické miesto pre rozvoj tohto segmentu v Bratislave?

Luxusné bývanie každý definuje svojím spôsobom. Niekto pod tým chápe bývanie v Horskom parku, na bratislavskej Kolibe, pod hradom, pri Dunaji. My máme pozemky primárne v centre novovznikajúceho downtownu. Bude tu pomerne veľký počet bytov, takže či to je luxusné bývanie, úplne neviem. Pre nás je to bývanie vo vysokom štandarde.

V minulosti sme pozemky vždy prikupovali. V danom čase majú svojich vlastníkov. Ako to bude o päť rokov, je otázne. Vždy sa nám podarí niečo akvirovať. Bratislava sa, samozrejme ako každé hlavné mesto, zastavuje. V centre pozemkov potom len ubúda a stavia sa na okrajoch. Konkrétne Florian je jeden z posledných pozemkov na hranici Starého Mesta. Dnes pomerne silní hráči majú svoje pozemky a budú robiť svoje projekty. Náš pipeline je tisíc a viac bytov, takže dnes nepotrebujeme akvirovať ďalšie a ďalšie projekty. Uvidíme, aká bude situácia o dva-tri roky – jednak s povoľovaním, jednak na trhu s predajom bytov. Následne sa budeme pozerať na to, čo nám trh dovolí a či sa vieme s niekým spojiť alebo kúpiť pozemok. V akom segmente to bude, závisí od situácie na trhu.

Každý developer chce nejakým spôsobom rásť a expandovať. Vy v tom asi nebudete výnimkou. Bude tou cestou možno aj presun do iného segmentu vrátane strednej kategórie bývania?

V strednom segmente je vysoká konkurencia aj kvôli zmene územného plánu, ktorú mesto umožnilo pred pár rokmi. Ide o úpravu, ktorá nám beží aj na Florian Residence, fázu 3. Je možné, že vznikne veľa pozemkov v zóne Mlynské Nivy alebo smerom na Bajkalskú ulicu, ktoré budú môcť byť realizované nie vo forme občianskej vybavenosti, ale bytového projektu. V jednom momente sa môže stať, že bude pretlak bytov v lokalite, ktorá je vhodná pre stredný segment.

My by sme sa preto radšej orientovali na to, čo robíme teraz. Myslíme si, že to na základe dopytu od klientov robíme dobre. V prípade stredného segmentu budeme veľmi zvažovať, kde to je. Prioritne by lokalita nemala mať hneď konkurenciu ďalších tisícov bytov na okolí. V takom prípade máte nižšiu maržu a vysoký tlak na náklady. Nemôžete dosahovať takú kvalitu, či už je to architektúra, materiály alebo spôsob vyhotovenia, akú by sme si predstavovali. Takže to je jeden z dôvodov, prečo je stredný segment na zvážení. Musel by to byť naozaj unikátny pozemok.

„V Sky Park Residence 4 máme 25 bytov, ktoré sú v nájme, sú prenajaté... Vo Florian 1 bude ďalších 10 bytov."

Mnohí developeri hľadajú nové produkty alebo nové možnosti, ktoré by priniesli určitý profit. Viacerí vrátane vás skúšajú segment nájomného bývania. Ako vidíte jeho budúcnosť v Bratislave?

Vo vyspelých trhoch na západe je tento segment vysoko zastúpený. Nie som si istý, či to nie je jeden z najväčších segmentov na svete. Z historických dôvodov sú v Bratislave investori do nájomného bývania jednotlivci – teda mnohí z nás, ktorí si kúpia jeden byt, druhý byt. Nie je tu veľa inštitucionálnych vlastníkov. Podľa mňa je len otázka času, kedy to tak bude, ako je to dnes už v Prahe, vo Varšave, čo boli porovnateľné trhy.

My sme sa rozhodli, že sa tým ideme zaoberať a zistiť, čo to obnáša. V Sky Park Residence 4 máme 25 bytov, ktoré sú v nájme, sú prenajaté. My ich spravujeme. Vo Florian 1 bude, ako som spomínal, ďalších 10 bytov. Od začiatku budúceho roka prídu na trh ako nájomné byty. Je to ale skôr taký pilot, aby sme zistili, o čom ten trh nájomného bývania je. Budeme zvažovať, či na základe predajných cien bytov alebo rýchlosti predaja do tohto segmentu ísť alebo nie.

Ak by sme sa do toho mali zapojiť, naša predstava je, že by sme vytvorili portfólio nájomných bytov, ktoré by bolo nami spravované. Tak ako na západe, musíte mať potom finančného investora, ktorý má toto ako jednu zo svojich core aktivít a je spokojný s výnosom, ktoré nájomné bývanie ponúka. Sú to nižšie konzervatívne výnosy, ale stavujete na kapitálový nárast hodnoty týchto bytov z dlhodobého hľadiska. Určite to je segment, na ktorý sa pozeráme.

Ďalší segment, ktorý do ktorého ste vstúpili a ktorý je na prvý pohľad netypický, je mestská logistika a skladovanie. Projekt STORE.TO v Rači dostal aj čerstvo stavebné povolenie. Plánujete ďalšie investície v tomto segmente?

Áno. STORE.TO v Rači sú mestské sklady, resp. small business units a malé prevádzky pre showroomy, ako aj priestory pre menšie skladovanie. Je to segment, ktorý je rovnako úspešný vo veľkých mestách na západe. V Bratislave nie je konsolidovaný. Sme pomerne silní z pohľadu toho, čo si vieme investične dovoliť, napriek tomu nevieme predávať tisícky bytov ročne ani stavať tisíce metrov štvorcových kancelárskych priestorov a prenajímať ich. Preto sme sa rozhodli, že potrebujeme diverzifikovať aj do iného segmentu. Napríklad mestské sklady majú iný cyklus ako byty alebo kancelárie. Sklady by mali tvoriť podiel v našom portfóliu.

Chceme byť ale zatiaľ len v Bratislave. Veľká logistika a veľké industriálne haly, tzv. big boxy, umiestnené rôzne na poliach a pri diaľniciach, majú svojich veľkých nájomcov a sú obsluhované medzinárodnými firmami. Povedali sme si, že tam zachádzať nebudeme. Trhový výklenok, ako sú mestské sklady v Bratislave s najlepším štandardom, áčkové, moderné, postavené s nízkou energetickou náročnosťou, to je niečo, čo má svojho klienta. Budeme v tom určite pokračovať. STORE.TO je prvá lastovička – tri haly, 27.000 metrov štvorcových. Tým, že máme stavebné povolenie, začneme teraz aktívne s prenájmom. Verím, že po tom bude dopyt.

Vidíte pre tento segment v Bratislave aj fyzický priestor?

To je zložité. Fyzického priestoru je veľmi veľa. Máte veľmi veľa brownfieldov, ktoré nie sú využívané a mohli by byť transformované na niečo podobné. Špecifikum Bratislavy je možno v tom, že veľa z týchto brownfieldov po desiatky rokov vlastnia fyzické osoby, ktoré ich nepotrebujú predávať. Keď ich raz predajú, tak ich chcú predať niekomu, kto tam postaví nové sídlisko alebo nové bytovky. Tým pádom má ten pozemok z pohľadu majiteľa vysokú hodnotu a nie je ochotný predať ho na moderné sklady. Takže fyzicky tu je priestoru veľmi veľa, len nie je dnes tak jednoduché získať pozemok, ktorý by bol v dobre zaregulovaný v územnom pláne, dobre napojený, bol by vhodný na sklady a aj majiteľ by ho chcel revitalizovať na moderné sklady. Častokrát sú tam staršie plechové stavby, ktoré veľa nevynášajú. Konsolidácia tohto segmentu nie je jednoduchá.

Zdroj: Alto Real Estate

Ešte by som sa rád dotkol témy kancelárie. Zmenili ste kancelársku funkciu v prípade Sky Park Tower a v podstate sa chystáte na to isté aj na Floriane. Plánujete vôbec realizovať nejaké kancelárske projekty?

Veríme, že sa nám podarí spojiť s Pentou na Chalupkova Offices. Vstupujeme tak do kancelárskeho developmentu, resp. sme v ňom aktívni. Ide o prvú etapu Chalupkova Offices, ako aj expanziu. Takže dá sa povedať, že áno.

Plánujeme developovať kancelárie, aj to reálne robíme. Teraz konkrétne s Pentou, do budúcna to bude závisieť na konkrétnom pozemku. Dnes sme sa bavili o Sky Park Square, kde si myslíme, že vzhľadom na to, že investujeme do Chalupkova Offices, má význam snažiť sa o zmenu. Ale nie je to ešte rozhodnuté, lebo máme dopyty od veľkých nájomcov, ktorí by boli radi, keby sme postavili kancelársku budovu. Je však rozdiel medzi predajnou cenou metra štvorcového rezidencie a metra štvorcového kancelárií – a je dosť podstatný. Obchodne sa kancelárie bytom nevyrovnajú, aby ste ich stavali.

Spravujete aj objekty CBC 345, čo sú relatívne staršie budovy. Plánujete nejakú modernizáciu týchto objektov, aby sa dostali na súčasnú úroveň štandardu kancelárskych budov?

CBC 345 sú novšia fáza, z pohľadu kancelárskeho portfólia nie sú až také staré. Nemajú ani 15 rokov. Majú svojich nájomcov, technológie sú pravidelne kontrolované, sú repasované. Pri kúpe budov sme si samozrejme spravili poctivo due diligence cez špecializovanú firmu. Budovy sú vo veľmi dobrej kondícii. Spravili sme nejaké kozmetické zmeny. V tomto momente si nemyslíme, že je potrebné do nich viac investovať. Je to z dôvodu, že sú to budovy, ktoré sú na centrálnu zónu pomerne lacné. Sú klienti, ktorí nechcú platiť prime rent, resp. vysoké nájomné cez 20 eur na meter štvorcový. Sú ochotní zaplatiť si 14-15 eur, ale chceli by byť v zóne, ktorá je blízko od downtownu, čo je práve Karadžičova ulica. Má to svojho klienta, my sme spokojní. Myslím, že to pôjde tak, ako to máme nastavené. Pravidelne si to bude vyžadovať nejaké investície, ale dnes nie je potrebné sa nad zmenou projektu do hĺbky zamýšľať.

Dali by sa prezradiť nejaké nové akvizície v Bratislave, prípadne kam budete ďalej expandovať?

Veľmi rád by som prezradil. Ale už sme prezradili spoluprácu s Pentou na Chalupkova, lebo tam je to veľmi blízko k finálnym dohodám. Nemáme dnes iný projekt, ktorý by bol takto ďaleko rozpracovaný. Rozprávame sa s rôznymi majiteľmi pozemkov alebo projektov, ale nemáme v tejto fáze nič také, čo by sa dalo ohlásiť verejne do médií. Budem veľmi rád, ak by som vám mohol v krátkom čase niečo oznámiť.

Na záver by ma zaujímalo, či vidíte potenciál na expanziu aj mimo Bratislavy – jednak v rámci Slovenska, ale aj do zahraničia. Vidíme, že veľa developerov začína v Bratislave, ale potom sa cítia na expanziu do Prahy a do iných štátov, dokonca aj do Londýna.

No nie je to iné ani u nás. Ako firma sme úspešní a máme za sebou veľmi silný kapitál. Vidíme, že umiestňovanie kapitálu v Bratislave by mohlo byť pomerne rizikové z pohľadu toho, kde ako firma chceme byť. Takže sa zamýšľame aj nad expanziou.

Expanzia do zahraničia je zložitá vec, vyžaduje si veľký kapitál, veľké úsilie a dobrú znalosť trhu. Historicky najlepšie poznáme okrem Prahy aj Varšavu. Najbližšie mesiace chceme venovať spoznaniu a obnoveniu si znalostí o trhu vo Varšave. Uvidíme, čo ruské drony, ale myslím si, že Varšava je trh, ktorý je inštitucionalizovaný, je pomerne veľký, je likvidný, dobre fungujúci segment, aj keď samozrejme kancelársky segment utrpel, rovnako ako v Bratislave. Ale stále sú príležitosti, na ktoré by sme sa vedeli pozrieť. Varšava je dnes miesto, kde by sme sa v rôznych segmentoch, v ktorých podnikáme aj v Bratislave, pozreli na príležitosti.

Rozhovor bol autorizovaný. Respondent urobil v prepise úpravy bez zmeny pôvodného významu.

V spolupráci s Alto Real Estate.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.