Adrian Gubčo 15.04.2019 10:05

Stein2 je pred dokončením, Staré Mesto má ďalší rehabilitovaný mestský blok

V týchto týždňoch sa dokončuje výstavba projektu Stein2, ktorý mení prakticky celý mestský blok z opusteného priemyselného areálu na aktívnu súčasť mesta. Okrem rezidenčnej časti finálnu poobu získava aj kancelárska, dokončiť ešte ostáva verejné priestranstvá, hoci tieto si na ideálnu podobu ešte nejakú dobu počkajú.

Pôvodný pivovar začal vznikať na tomto mieste už v roku 1871, priemyselný areál však bol ťažko poškodený Druhou svetovou vojnou, po ktorej museli zrovnať so zemou viacero objektov a nahradiť ich novými. V tomto období však každopádne vznikla aj najcharakteristickejšia budova Steinu, kvasiareň s výraznou kupolou, ktorá sa ako jediná zachovala.

Výroba v areáli sa ukončila v roku 2007, kedy ho získal developer Orco s veľkými plánmi, ktoré zhatila kríza. Stein opäť menil majiteľa v roku 2013, kedy sa novým vlastníkom stala spoločnosť Dreamfield Properties, spojená s MiddleCap Investments. Partnerom projektu sa stala spoločnosť YIT Slovakia, ktorá naďalej rozvíjala rezidenčnú časť developmentu, kým administratívna bola v réžii AMW Development, dcérskej spoločnosti MiddleCapu.

Výstavbe predchádzala rozsiahla asanácia, v rámci ktorej zaniklo v podstate všetko s výnimkou spomínanej kvasiarne. Išlo o vcelku kontroverzné rozhodnutie, napriek tomu však treba otvorene povedať, že aj pomerne prirodzené – daná lokalita patrí v rámci Bratislavy k mimoriadne atraktívnym, preto je zrejmé, že súkromný vlastník sa rozhodol pre maximum možného. V tomto prípade to však nie je nič zásadne negatívne.

 

Z pôvodného priemyselného areálu zostala zachovaná jedine Spilka - resp. kvasiareň s charakteristickou kupolou

 

Nový development má podobu polyfunkčnej mestskej blokovej štruktúry, vymedzenej ulicami Legionárska, Blumentálska a Bernolákova, hoci do nového dvora je zasadený ešte jeden objekt, ktorý ho rozdeľuje na dva. Jeden z nich s názvom Steinov dvor slúži aj ako akási pešia pasáž, kým druhý je privátnym dvorom pre rezidentov. Administratívna časť sleduje líniu Legionárskej ulice, ktorá má charakter rušnej mestskej triedy, rezidenčná je orientovaná do pokojnejších ulíc.

Rezidencie boli budované po etapách, z pôvodne zamýšľaných piatich developer zúžil ich počet na štyri. Ako prvý vznikol osempodlažný objekt vnútri nového dvora, po ktorom nasledovali rovnako osempodlažné budovy od Blumentálskej ulice. Ako posledné boli dobudované vchody od Bernolákovej ulice, kde sa na hrane námestia pred Evanjelickým kostolom nachádza najvyššia časť komplexu s deviatimi nadzemnými podlažiami. Práve v tejto časti projektu dnes prebiehajú posledné úpravy.

Celkovo vzniklo v projekte 408 bytov, ktoré možno označiť ako vyšší stredný štandard, kam nepochybne patrí aj cenami. V tomto developer zúročil atraktivitu lokality, no klienti odpovedali pozitívne – voľné ostávajú posledné dva byty (oba päťizbové), rezervovaných je 16 bytov, t.j. prakticky všetko je vypredané. Developer tak môže hovoriť o jednoznačnom úspechu.

Vyplniť ešte ostáva obchodné jednotky v parteri, ktorý vznikol v kontakte s okolitými ulicami a je aktívny po celom obvode projektu. Celkovo to je približne 1.450 metrov štvorcových, čo je dostatok na to, aby dokázala priamo v Steine vzniknúť základná vybavenosť, no po prihliadnutí na okolie do vzdialenosti jednej zastávky električkou má development skutočne k dispozícii veľmi bohaté pokrytie službami. Do veľkej miery by to mohlo redukovať potrebu dopravovať sa automobilom, každopádne však vzniklo 581 miest.

 

Námestie pred kostolom nebude siahať až po kostol, keďže developer nemá k dispozícii pozemky

 

Poslednou výzvou tak ostávajú verejné priestranstvá. Okrem rekonštrukcie časti Blumentálskej a Bernolákovej ulice, a samozrejme aj vzniku Steinovho dvora, bude kľúčovým exteriérovým priestranstvom prístupným aj pre verejnosť nové námestie pred Evanjelickým kostolom, ktoré tvorí istú formu predĺženie Kmeťovho námestia, ktoré sa nedávno dočkalo príjemnej obnovy. Z priebehu prác je zrejmé, že svojmu úseku venuje YIT Slovakia pozornosť, nanešťastie však má táto revitalizácia slabinu: priestor tesne pred kostolom ostáva zanedbaný.

Dôvod je prostý – plocha nie je v majetku developera, ale Magistrátu Hlavného mesta SR Bratislava, ktorý ju dal do správy cirkvi. Tá má očividne iné plány, resp. nebola schopná sa s developerom skoordinovať na spoločnom postupe. Výsledkom by tak mohol byť kuriózny prípad, kedy síce súkromná spoločnosť vybuduje časť vhodného nástupu ku kostolu, ale samotná cirkev zneguje snahu o celkové skvalitnenie okolia.

Z tohto dôvodu som oslovil primátora Hlavného mesta SR Bratislavy Matúša Valla, aby situáciu priblížil a pokúsil sa zjednať nápravu. Primátor potvrdil, že o probléme vie a aj z toho dôvodu plánuje zvolať koordinačné stretnutie medzi mestom, developerom a Evanjelickou cirkvou, aby sa vec doriešila. Hoci považujem za málo pravdepodobné, aby sa s rekonštrukciou ďalšej časti začalo ešte v priebehu apríla, kedy má byť dokončený aj zvyšok námestia, určitá nádej na to, že nakoniec komplexnou premenou prejde celý priestor, a to v dohľadnom čase, existuje.

 

Zdroj: YIT Slovakia

 

Ak sa tak stane, bude možné konštatovať, že bývalý pivovar prešiel totálnou transformáciou, ktorá zvýšila kvalitu bloku a do lokality priniesla život a príjemnejšie prostredie. Hoci po architektonickej stránke nie je Stein2 zázrakom, nie je ani žiadnou hanbou – využitie režného muriva (tehličiek) v kombinácii s triezvou farebnosťou dodalo projektu solídny a nerušivý výraz, veľmi dobrá je práca s mierkou aj členením fasád. Architekt Ivan Kubík tak zrealizoval citlivý development, hodný danej lokality.

Isteže sa dá diskutovať o tom, či sa z pôvodného areálu nemalo a nedalo zachovať viac a s viac diverzifikovanou ponukou funkcií, táto debata by však možno našla istejšiu pôdu dnes ako v čase, kedy vznikal projekt Stein2. To však neznamená, že ide o premrhanú príležitosť – práve naopak, Bratislava získala dobrú mestskú zástavbu a okraj centra mesta nový impulz, ktorý zintenzívni aktivitu v okolí. A to sú veci, ktoré Hlavné mesto veľmi potrebuje.

Stein2 je preto napriek všetkému úspech. Bolo by len dobré, aby takéto (a lepšie) projekty vznikali aj naďalej. Potenciál pre to stále existuje.

 

Fotografie z 4.4.2019. Pozrite si viac vo fotoalbume projektu. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.