Adrian Gubčo 14.06.2022 12:37

Záhorská Bystrica dostala zelenú pre stavebnú uzáveru, investor hrozí žalobou

Časť Záhorskej Bystrice, známa ako Krče, prešla v uplynulých rokoch radikálnou premenou. Tam, kde boli ešte pred pätnástimi rokmi len prázdne plochy, je dnes rezidenčná štvrť. Zastavať ostáva prakticky len samotné jadro územia. To však nemusí ísť developerovi, firme Pod Vŕškami a.s., tak ľahko – mestská časť totiž dostala zelenú pre stavebnú uzáveru.

Krče boli pôvodne otvoreným územím južne od pôvodnej vidieckej zástavby Záhorskej Bystrice. Na konci prvej dekády tohto storočia sa tu začali realizovať prvé rozsiahlejšie investičné aktivity, kedy sa rozbehla výstavba projektu Pod Vŕškami. Originálny zámer sľuboval vznik susedstva s kompaktnou zástavbou bytových domov, doplneného o adekvátnu občiansku vybavenosť. To sa celkom nestalo – pokrízový útlm priniesol zmenu plánov a niektoré plánované bytovky nahradili rodinné domy. Neskôr sa ale obnovila aj výstavba bytov.

Developer zastaval viacero pozemkov, prípadne ich odpredal iným spoločnostiam, ktorí tu postavili svoje projekty. Všetky nasledovali určitú víziu, načrtnutú už pri koncipovaní celého územia. Čo je dôležité, táto vízia bola potvrdená konkrétnou územnoplánovacou reguláciou – Územný plán zóny Krče veľmi presne stanovuje pravidlá rozvoja lokality. Týka sa to aj jadra celej zóny, sektora F. Tu sa plánuje centrum štvrte a developer dosiaľ ponechával danú plochu voľnú.

V priebehu minulého roka investor konečne predstavil svoju víziu podoby centrálnej časti developmentu. Projekt Obytného súboru Green River mal priniesť vznik série päťpodlažných domov (najvyššie podlažie je ustúpené), usporiadaných tak, aby cez areál meandrovala „zelená rieka“ – teda líniový park s rekreačnými plochami a atrakciami. V šiestich etapách tu bol naplánovaný vznik približne 466 bytov a jedného objektu občianskej vybavenosti. Podoba projektu bola výsledkom architektonickej súťaže, v ktorej sa presadil Ateliér 3M.

Hoci ide o zásadne odlišné riešenie oproti predkrízovému projektu, stále je v súlade s ÚPZ Krče, sektorom F. Potvrdil to aj Magistrát Hlavného mesta SR Bratislavy. K Obytnému súboru Green River vydal kladné záväzné stanovisko, čím overil súlad projektu s Územným plánom, ale aj Územným plánom zóny. Developer tým – ako predpokladal – získal zelenú pre ďalšie pokračovanie projektu a zisk potrebných povolení. V tom sa však zásadne mýlil.

Mestská časť sa totiž rozhodla pre aktualizáciu Územného plánu zóny Krče, sektoru F, teda toho istého územia, kde sa plánuje Green River. Kľúčovou prioritou je znížiť navrhovanú podlažnosť o dve podlažia alebo doplnenie občianskej vybavenosti. Nastala by tak paradoxná situácia, kedy by centrum štvrte disponovalo nižšou zástavbou, ako jeho okolie. Okrem toho, príliš veľký rozsah vybavenosti by mohol byť problematický – podľa Pod Vŕškami a.s. o tom svedčia problémy s prenájmom existujúcich prevádzok, ktoré existujúca populácia len sotva dokáže vyživiť.

Aby miestne zastupiteľstvo dosiahlo zmenu ešte predtým, ako získa Green River územné rozhodnutie, schválilo dokonca stavebnú uzáveru. Pre projekt to je obrovský problém. Developer sa však spoliehal na nadradené orgány, ktoré by takýto krok, podľa neho nezmyselný, odmietli. Jedným z nich mal byť aj Magistrát, ktorý sa už k projektu vyjadril pozitívne.

Zdroj: Pod Vŕškami

Magistrát a jeho príslušné oddelenie však vydalo k plánom na stavebnú uzáveru kladné stanovisko. Upozorňuje síce, že toto stanovisko nenahrádza záväzné stanoviská Hlavného mesta, vydávané v rámci iných konaní, napriek tomu možno konštatovať, že do veľkej miery popiera vlastné rozhodnutia. Tohto názoru je aj developer. „Stanovisku Hlavného mesta, na ktoré ste nás upozornili, vôbec nerozumieme, lebo tiež disponujeme so záväzným stanoviskom hlavného mesta k nášmu projektu. Čiže si mesto viac menej odporuje....,“ hovorí Ján Krajčovič, generálny riaditeľ Pod vŕškami, a.s.

Podobné rozčarovanie je spojené aj s postupom miestnej samosprávy „Nerozumieme týmto krokom mestskej časti Záhorská Bystrica. Snažíme sa vychádzať veľmi dobre s mestskou častou, no napriek tomu robia tieto aktivity, s ktorými nemôžeme súhlasiť,“ pokračuje Krajčovič. „Územný plán zóny Krče je platný od roku 2006. Týmto ÚPZ sme sa riadili a riadime.“ Územné plány zón sa majú pravidelne aktualizovať, v tomto prípade ale vidí developer problém – zmenšenie objemu zástavby postihuje nielen jeho potenciálnu investíciu, ale aj doterajšie zásahy.

Pôvodná vízia štvrte Pod Vŕškami totiž počítala s intenzívnejšou výstavbou bytov, čomu bola prispôsobená dopravná infraštruktúra. Keďže množstvo bytov nahradili domy, ostáva doteraz dostatočnou. „Na základe tohto ÚPZ sme vybudovali infraštruktúru (čiže inžinierske siete a cesty), aby sa z našich pozemkov stali stavebné pozemky. Celá infraštruktúra je nadimenzovaná na objem, ktorý bol schválený v roku 2006. Tieto investície stáli milióny EUR,“ upozorňuje J. Krajčovič. Developer je tak rozhodnutý brániť sa snahe o zmarenie investície.

Pre mestskú časť to môže znamenať problém. „V prípade stavebnej uzávery, ktorá nemá absolútne žiadne opodstatnenie, si budeme od MČ Záhorská Bystrica žiadať odškodnenie za spôsobené škody a ušlý zisk,“ hovorí zástupca developera. O jeho pláne dobre vedia aj zastupitelia. „O tomto sme aj informovali minulý rok starostu a poslancov MČ Záhorská Bystrica,“ dodáva Ján Krajčovič. Nad samosprávou tak môže visieť hrozba súdneho sporu s možnými finančnými následkami.

S otázkami som oslovil aj mestskú časť, nijako však nereagovala. Dá sa tak len predpokladať, že miestni zastupitelia sú ochotní ísť do rizika a presadiť zmenu územného plánu zóny s diskutabilným významom, nech to stojí milióny. Záhorská Bystrica patrí k ojedinelej skupine aktívnejších bratislavských samospráv, ktoré sú schopné investovať a realizovať aj náročnejšie projekty. Prispeli k tomu veľké zisky z Poplatku za rozvoj. V prípade Green River by boli podľa developera vyššie o pol milióna eur, pokiaľ by prešiel v pôvodnej podobe.

Azda tak nehrozí druhý Devín, ktorý je už dlhé roky v nútenej správe. Z tejto situácie nie je schopný sa sám dostať, čo dlhodobo negatívne ovplyvňuje vývoj a život v mestskej časti. Za problémami stojí krátkozrakosť samosprávy v minulosti. Rozdiel spočíva v tom, že v Devíne chcela mestská časť developovať sama, kým v Záhorskej Bystrici plánuje developmentu brániť.

Zdroj: Pod Vŕškami

Ďalší vývoj situácie možno bude poučný pre mnohých. Sľubovanie stavebných uzáver sa pravidelne objavuje v repertoári zastupiteľov alebo kandidátov, pričom nie všetci očividne rozumejú, čo to znamená a na čo slúži. Inštitút stavebnej uzávery je dočasný (maximálne päťročný) nástroj, slúžiaci sa utlmenie nežiadúcich stavebných aktivít v danom území do momentu, kým sa neprijme nová územnoplánovacia regulácia – územný plán zóny. Prioritne je však určená nie pre ovplyvňovanie súkromného developmentu, ale pre ochranu koridorov líniových stavieb.

Aj z tohto dôvodu už bolo viacero snáh o vyhlásenie stavebnej uzávery zrušených súdmi. Pokiaľ dôjde na riešenie súdnou cestou aj v prípade Green River, nie je vylúčené, že to dopadne rovnako. Aktivita mestskej časti pôsobí účelovo. Je otázne, kde je v tejto aktivite ochrana verejného záujmu.

V každom prípade to ale prinesie určitý odklad realizácie obytného súboru. Pre ľudí, ktorí by si tu chceli kúpiť byt, to povedie k ďalšiemu zdražovaniu – a to až takému, že sa bývanie v projekte stane pre mnohých nedostupným. Dynamický rast cien nehnuteľností a ich medziročné porovnania ukazujú, že za tie isté byty klienti platia dnes omnoho vyššie sumy oproti celkom nedávnej minulosti. Keďže ale mzdy už tak rýchlo nerastú a hypotéky sa priebežne stávajú drahšími, časť klientov sa môže s predstavou bývania v niektorých projektoch rozlúčiť, hoci ešte nedávno by si ich mohli dovoliť.

To je pravá cena zbytočných snáh o potlačenie výstavby. Menej bytov a drahších – nech sú prístupné len pre čoraz užšiu skupinu zákazníkov a investorov. Ide o účinnú cestu, ako urobiť zo Záhorskej Bystrice, ale aj z celej Bratislavy mesto len pre bohatých. S celkovým zvýšením kvality života to však nemá nič spoločné.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.