Adrian Gubčo 29.09.2020 08:30

Ludwigov Mlyn a Jégého Alej V rastú a menia okolie Trnavského mýta

Trnavské mýto v posledných rokoch posilňuje svoj centrálny význam. V budúcnosti pôjde o jeden z uzlových dopravných, ale aj spoločenských bodov na mape Bratislavy. Už teraz na to aktívne reagujú developeri – aktuálne realizované projekty, ktoré, každý iným spôsobom, odrážajú potenciál a ambície lokality, ktorá najradikálnejšími zmenami ešte len prejde.

V tesnom kontakte s Trnavským mýtom sú aktuálne rozostavané dva developmnety predovšetkým rezidenčného charakteru: Na Metodovej ulici vzniká bytový dom Ludwigov Mlyn od spoločnosti Imagine Development, kým na Trnavskej ceste gigantický obytný súbor Jégého Alej V od FINEPu, ktorý bude mať silný vplyv aj na panorámu mesta.

Ich koncepcia odráža snahu o zriadenie kvalitného bývania v dobrej mestskej lokalite, príp. o maximalizáciu počtu rezidencií na žiadanom mieste. 

Ludwigov Mlyn

Projekt Ludwigovho Mlyna možno označiť za príklad prvého prístupu – ide o nadštandardný mestský dom vo vynikajúcej dostupnosti vybavenosti, verejnej dopravy a s vysokou úrovňou architektúry, ktorá je výsledkom architektonickej súťaže. Za developmentom stojí Imagine, jeden z príkladov architektov, ktorí sú zároveň developermi. Vedenie Imaginu samé hovorí, že preferuje menší počet kvalitnejších projektov, a doterajšie realizácie aj zámery dávajú tomu tvrdeniu za pravdu.

Ludwigov Mlyn pomenovaný po výraznej industriálnej pamiatke v jej susedstve bol v príprave dlhšiu dobu. Architektonická súťaž prebehla v roku 2016 a víťazom sa stala kancelária Vallo Sadovsky Architects. Následne sa rozbehlo povoľovanie, ktoré vyústilo v začiatok výstavby v roku 2019. Dnes už budova rastie a vďaka využívaniu filigránových stien aj pomerne rýchlo. Plánovaný termín dokončenia – druhý polrok 2021 – by tak nemal byť narušený.

Novostavba bude mať deväť podlaží a architektonicky bude nadväzovať na okolie – zvýraznenými pásmi v miestach nosnej konštrukcie odkazuje na obytný súbor Unitas, voči ktorým bude kontrastovať tehličková fasádna výplň, čím budova pripomína, že vzniká v rámci bývalého priemyselného areálu. Budova nebude obsahovať balkóny, ale loggie, vďaka čomu nebude fasáda nijako narúšaná. Parter bude aktívny a pred budovou sa má vybudovať parčík s pripomienkami pôvodnej funkcie – osadiť by sa tu mali koľaje, ktoré sa kedysi na Metodovej nachádzali.

Projekt obsahuje 40 bytov a 20 menších apartmánov, ktoré sú dnes s výnimkou jediného apartmánu vypredané. Klientov pravdepodobne oslovila kombinácia racionálnych dispozícií, dobrej úrovne štandardu, vybavenia a samozrejme, lokality. Cenovo išlo v danej dobe o jeden z drahších projektov, napriek tomu išiel predaj od začiatku rýchlo – byty sa začali vypredávať hneď po spustení predaja na začiatku roka 2019.

Ludwigov Mlyn je v podstate príkladným mestským developmentom, ktorý dobre zhodnocuje lokalitu a zvýši jej úroveň. Okrem dobrej predpokladanej kvality realizácie a bývania prinesie aj rozvoj verejného priestoru, doplnenie vybavenosti v troch obchodných prevádzkach, a využitie doteraz ladom ležiaceho pozemku. Jedinou chybičkou je azda len riešenie vjazdu do podzemnej garáže, ktorá mohla byť teoreticky vybudovaná tak, aby bola zdieľaná aj s nájomníkmi administratívnych budov otočených do Krížnej – ide však o dôsledok požiadaviek Magistrátu.

Nový projekt snáď prispeje – spoločne s inými zásahmi – k takému zvýšeniu atraktivity územia, že budú investori motivovaní realizovať kvalitné dostavby či prestavby okolitých plôch a budov. Okrem administratívnych objektov na Krížnej, ktoré sú zrelé pre nadstavbu, sa to týka najmä samotného Ludwigovho mlyna, ktorý by mal byť vhodným a mimoriadne citlivým spôsobom zrekonštruovaný a oživený. Konkrétny zámer však zatiaľ známy nie je.

 

Výstavba Jégého Aleje V

 

Jégého Alej V

Kým Ludwigov Mlyn stavil na komornosť spojenú s vysokým štandardom, pri Jégého Aleji V ide – tak ako aj pri predošlých etapách – o maximalizáciu počtu bytov v rámci daných možností. Development získal územné rozhodnutie ešte v roku 2007, teda v čase, kedy v jeho susedstve stáli len prvé dve etapy obytných projektov od developera FINEP. Dnes by bola daná podoba najnovšieho prírastku do lokality nepredstaviteľná.

Našťastie pre developera však mohol projekt rozostavať len po takých úpravách, ktoré ho prispôsobili súčasným trhovým nárokom. Zámer je rozdelený na dve etapy. V rámci prvej vzniká dvojica osempodlažných doskových domov, ktoré vytvoria blok východne od historickej budovy Cvernovky (alebo Danubiusky či „Ružového hradu“) s vyvýšeným parkovo upraveným vnútroblokom. Oficiálne je súčasťou tejto etapy aj výšková budova smerom k Trnavskej ceste, ktorá bude mať 26 nadzemných podlaží.

Len v tejto časti projektu je naplánovaných 309 bytov a apartmánov. FINEP predáva jednotky po vlnách, z prvých 168 rezidencií je dnes voľných ešte 56. Štandard je nižší ako v prípade prvého menovaného projektu, rezidenti nebudú mať k dispozícii ani toľko vybavenosti v bezprostrednom okolí, teda v parteri – developer sa spolieha na blízkosť Centralu. Ceny sú pomerne vysoké, no zodpovedajúce lokalite a aktuálnej trhovej situácii.

Oveľa výraznejšou bude druhá etapa. V tejto časti projektu sa má konečne zrekonštruovať chránený, no už roky chátrajúci objekt Cvernovky, získa však aj nadstavbu. V historickej pamiatke sa bude nachádzať 7 bytov a 66 apartmánov. Naproti vstupu do budovy vznikne výšková dominanta nielen projektu, ale aj celého blízkeho okolia – veža s 34 podlažiami a 118 metrami. Obsahovať bude ďalších 182 bytov a apartmánov.

Developer zveril architektúru dobrému a overenému pražskému pracovisku A69 Architekti, ktoré však malo do veľkej miery zviazané ruky existujúcim územným rozhodnutím, ktoré už vopred stanovilo rozmiestnenie aj rozsah hmôt. Ich práca sa tak obmedzila na dispozície či fasády, a čiastočne na verejný priestor. Kombinácia dobrých materiálov a dobrého riešenia exteriéru by mohla inak zbytočne veľký projekt – zvlášť v kontexte predošlých etáp Jégého Aleje – zjemniť.

Pozitívom snáď bude aspoň oživenie Danubiusky, ktorá už nebude ružová. Na prvom podlaží by sa malo nachádzať niekoľko obchodných jednotiek, zachovaný ostane veľkorysý centrálny priestor. Aj tu by bola azda vhodnejšia iná funkcia, budova však bude aspoň ochránená pred ďalším chátraním a zánikom. Architektom je kancelária Beňuška Topinka Architekti.

Dokončenie aktuálnej etapy predpokladám v roku 2022, celý projekt mal byť podľa dokumentácie dobudovaný v roku 2023. To nie je celkom reálne, za najskorší možný termín dokončenia považujem koniec roka 2024.

Jégého Alej V bude skutočne obrovským projektom s mierkou, ktorá je mimoriadna aj na túto lokalitu. FINEP síce oslovil kvalitných architektov a pravdepodobne dosiahne aj komerčný úspech, opäť však ide o development, ktorý Bratislavu skôr exploatuje, ako vhodne dopĺňa a rozvíja. Na druhej strane, snaha o budovanie na hranu možného je s ohľadom na pozíciu Trnavského mýta celkom očakávateľná pri tak nekompromisnom developerovi, akým táto pôvodne česká spoločnosť je. Je totiž zrejmé, že bývanie v tomto území je lukratívne, čo vedie k zaručeným predajom.

 

Idea hlavnej mestskej línie, ktorá zasahuje aj Trnavské mýto, sa už objavila v rámci urbanistickej koncepcie Nového Lida. Zdroj: Nové Lido

 

Trnavské mýto ako súčasť novej rozvojovej osi mesta

Procesy, prebiehajúce na Trnavskom mýte, sú súčasťou typického mestského vývoja pri metropole veľkosti a významu Bratislavy. Väčšie európske mestá si prirodzeným vývojom vytvárajú sub-centrá, štandardne v blízkosti dopravných alebo spoločenských uzlov, ktoré sú ohniskom ekonomickej aktivity, ktorá už nemá priestor aleb potenciál pre rozvoj v pôvodom centre.  

V slovenskom hlavnom meste sa tento vývoj čiastočne spustil už za Prvej republiky, keď sa ťažisko mesta presunulo z historického jadra na dnešné Námestie SNP – vtedajšie Námestie republiky. Spojené bolo s masívnou výstavbou, ktorého dedičstvom je mimoriadna koncentrácia kvalitnej funkcionalistickej architektúry. V neskorších obdobiach sa rozvíjali snahy o riadený presun centra, nikdy však neboli dotiahnuté do konca.

Až v súčasnosti prebieha tento proces, no organizovaný je len čiastočne a koordinovaný takmer vôbec. Tieto paralelné centrá vznikajú, čo je pomerne zaujímavé, prakticky na jednej osi, ktorú spája trasa dnes už zrušenej železničnej trate z Predmestia cez Filiálku na Starý most (a ďalej smerom do Petržalky), teda v trase, kadiaľ mala viesť aj jedna z línií bratislavského metra. Kľúčovými bodmi sú Trnavské mýto, Mlynské Nivy – bratislavský downtown – a do budúcna Nové Lido. O niečo menej významnými, ale tiež s akousi funkciou lokálneho centra, môžu byť priestory Palmy a Petržalka City.

Okolo tejto línie sa bude v tomto storočí pravdepodobne sústrediť jadro spoločenského života Bratislavy a vznikať tu budú najväčšie koncentrácie pracovných príležitostí, zariadení komerčnej vybavenosti a snáď aj kultúrnej či verejnej. Predpokladať sa dá aj výstavba veľkého počtu bytov, čo je len logický dôsledok zvýšeného významu lokality.

Development veľkých mierok a veľkých ambícií by nás tak nemal prekvapovať a už teraz možno povedať, že ešte bude nejakú dobu aj pokračovať. Nejde o komponovaný priestor, ako sa to kedysi plánovalo v súťaži na Regulačný plán v roku 1929 alebo pri idei „Priečnej osi“, čo mu možno uberá na charaktere a jednoznačnosti. Všetko však nasvedčuje tomu, že práve z tejto línie sa stáva bijúce srdce Bratislavy, čo je podnetom pre jej hlbšiu analýzu a preriešenie, aby zodpovedala aj rastúcemu významu celého mesta.

 

Fotografie z 13.9.2020. Pozrite si výstavbu Ludwigovho Mlyna a Jégého Aleje vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame. 

Sledujte YIM.BA na YouTube. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.