Adrian Gubčo 20.04.2021 17:07

Green Park je na krajskom súde, jeho budúca podoba ostáva nejasná

Plánovaný projekt Green Park v dotyku s petržalským nábrežím Dunaja aj Sadom Janka Kráľa je dnes jedným z najkontroverznejších zámerov v Bratislave. To je dané nielen jeho veľkým rozsahom vo vzácnej mestskej polohe, ale aj okolnosťami jeho povoľovania či developerom. O možnom budúcom vzhľade projektu sa bude nakoniec rozhodovať na krajskom súde.

Aktuálna podoba projektu. Zdroj: Expoline

Development je naplánovaný na rozsiahlom pozemku, ktorý sa nachádza v priestore medzi električkovou estakádou smerujúcou na Starý most, Tyršovym nábrežím, Sadom Janka Kráľa a Krasovského ulicou, kde vznikli alebo vznikajú nové projekty (aktuálne projekt Liget, ktorý má so svojimi nadštandardnými bytmi nemalé ambície). Ide o plochu, kde sa predtým nachádzal futbalový štadión petržalského futbalového klubu. Jeho vlastník, spoločnosť Grafobal Group, spojená s podnikateľom Ivanom Kmotríkom st., ho zrovnala so zemou a prostredníctvom pridružených firiem (konkrétne RV Development 3) pripravuje nový zámer. 

Ten zaujal veľkou mierkou. Na spoločnej podnoži malo vyrásť šesť objektov, z toho štvorica rezidenčných najbližšie k Sadu Janka Kráľa, apartmánová výšková budova so sto metrami smerom k nábrežiu a mohutný kancelársky komplex orientovaný k električkovej trati. Bytov tu malo byť umiestnených 134, apartmánov 228, kancelárií 19,9-tisíc metrov štvorcových a retail mal byť na ploche 3-tisíc metrov štvorcových. Projekt mal obsahovať aj 1.138 parkovacích miest. Podobu Green Parku nakreslil „dvorný“ architekt developera, Karol Kállay z kancelárie Expoline.

Podoba zámeru vyvolala rozporuplné reakcie. Hoci sa objavovali aj pochvalné hlasy (pričom pozitívne projekt hodnotili aj prizvaní nezávislí architekti po úprave pôvodnej verzie), spojené s mimoriadnym záujmom potenciálnych kupujúcich, vo väčšine ľudí pravdepodobne Green Park vyvolal nevôľu. Zámer bol masívne pripomienkovaný a negatívne sa k nemu stavalo aj vedenie mestskej časti Petržalky po voľbách v roku 2018. Výhľad nebol pozitívny ani v prípade nového vedenia Magistrátu, ktoré nastavilo voči developerom nový, odmietavejší prístup. V prípade Green Parku naznačovalo, že nie je v súlade s Územným plánom.

RV Development 3 však využil fakt, že ešte v roku 2016 požiadalo bývalé vedenie mestskej časti o to, aby bol zodpovedným stavebným úradom Okresný úrad, čím zbavil Petržalku právomoci o projekte rozhodovať. Nové vedenie chcelo toto rozhodnutie vziať späť, nebolo mu však vyhovené a Okresný úrad pokračoval v konaní. V októbri 2019 vydal pre projekt územné rozhodnutie, čo by v prípade nadobudnutia právoplatnosti znamenalo pre projekt prakticky zelenú.

Magistrát aj mestská časť Petržalka sa odvolali na odvolací orgán, teda Ministerstvo dopravy a výstavby SR. To dalo za pravdu námietkam a pripomenulo, že povinnosť doložiť záväzné stanovisko k dokumentácii pre územné rozhodnutie bola stanovená už v rámci záverečného stanoviska EIA. Okresný úrad musí teraz nanovo vec prejednať a rozhodnúť, pričom má opraviť nedostatky, vytýkané v konaní. Tu je rola mesta kľúčová, pretože Magistrát posúdi súlad projektu s Územným plánom. Ako potvrdilo na stretnutí s developerom v júni 2020, Green Park v danej podobe v súlade nie je.

Ako sa teraz zdá, investor sa len tak s takýmto vývinom situácie nezmieril. Hoci na jednej strane pracuje aj na novej verzii projektu, voči rozhodnutiu ministerstva sa postavil negatívne. „Naša spoločnosť nesúhlasí s rozhodnutím Ministerstva dopravy, ktorým bolo zrušené územné rozhodnutie Okresného úradu Bratislava, odbor výstavby a bytovej politiky,“ potvrdzuje Ivana Tittelová z Grafobal Group Development, developerskej odnože skupiny. Voči rozhodnutiu podala firma správnu žalobu na Krajský súd v Bratislave. Konanie sa Okresnom úrade sa tak opätovne prerušilo. Až po definitívnom rozhodnutí sa bude môcť konanie opäť naštartovať, a to buď na Okresnom úrade, alebo na stavebnom úrade mestskej časti, ktorá žiadala o opätovné navrátenie konania.

 

Zdroj: Expoline

 

To vedie k neistote ohľadne budúcej podoby Green Parku. Je zrejmé, že developer by si želal, aby projekt prešiel v pôvodnej podobe, na druhej strane však chce urýchliť procesy a rozbehnúť výstavbu čím skôr. „Ale zároveň si uvedomujeme, že lokalita projektu Green Park je momentálne jednou z najlukratívnejších v Bratislave, preto aktívne komunikujeme aj s predstaviteľmi mesta o vzájomných predstavách tak, aby sme projektom nadviazali na koncepciu Hlavného mesta a zároveň urýchlili nadväzujúce procesy,“ hovorí Ivana Tittelová. Táto koncepcia mesta nie je bližšie známa.

Aktuálne znenie Územného plánu dnes predmetnú plochu definuje ako rozvojové územie občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu, kde musí 70% funkčných plôch tvoriť občianska vybavenosť a maximálne 30% bývanie. Kód regulácie K znamená, že index podlažných plôch je na úrovni 3, čo umožňuje relatívne hustú mestskú zástavbu. Na druhej strane, pôvodná miera zástavby je pravdepodobne už príliš masívna a otázne je, či bude mesto súhlasiť aj výškou najvyššieho objektu. Z troch starších verzií výškovej regulácie je tento projekt v súlade s jednou, nie však s tou najmenej problémovou.

Sám developer odmietol výzor budúcej podoby Green Parku komentovať. „Viac vzhľadom na prebiehajúce úkony prezrádzať nebudeme,“ uzatvára I. Tittelová. Nevôľu vyvoláva najmä veža, jej realizácia by navyše nebola možná, keďže mesto odmieta povoľovať apartmány. Problematická je však aj kancelárska budova, lebo hoci táto je v súlade s plánom, nie je v súlade s trhovými požiadavkami. Developer už čiastočne mení funkciu pri bezproblémovom projekte Office Prístavná 1. Šancou by mohla byť zmena Územného plánu, to je však ešte otázka na roky. Predmetný pozemok nie je súčasťou zóny Celomestské centrum Petržalka, kde sa zmeny očakávajú skôr.

Vo výsledku tak nie je prekvapením, že sa investor snaží o potvrdenie pôvodného územného rozhodnutia. Netrúfam si odhadnúť, aká je šanca, že sa mu podarí development zrealizovať v pôvodnej podobe, ale skôr sa kloním k tomu, že nížšia. Green Park pravdepodobne nebude taký mohutný a takisto ani nepredpokladám, že na západnej strane električkovej estakády vznikne taká vysoká budova. V prípade východnej je situácia iná, keďže tam sa veža plánuje v rámci Nového Lida.

V ideálnom svete by došlo ku dohode s Magistrátom, v rámci ktorej by mesto umožnilo investorovi výstavbu nových bytov vo výškovej budove smerom k estakáde a v nižšom objekte naproti Sadu Janka Kráľa. Umiestnené by boli v južnej časti pozemku naproti existujúcej a vznikajúcej zástavbe. Severnú časť pozemku by developer odstúpil mestu, ktoré by ho využilo pre umiestnenie významného objektu verejnej občianskej vybavenosti. Poloha v dotyku s dunajským nábrežím, pri azda najdôležitejšom mestskom parku, v centre mesta, ktoré bude expandovať do Petržalky, a pri zastávke električky, je na to perfektná.

Opäť, konkrétne využitie si netrúfam určovať, ale v Bratislave nie je veľa lepších miest pre umiestnenie významných múzeí, galérií, knižníc, kultúrnych sál, filharmónií alebo teoreticky vládnych budov. Tyršovo nábrežie by mohlo čoskoro prejsť premenou, spoločne so Sadom Janka Kráľa. Adekvátnu úroveň by tak mohol dosiahnuť aj verejný priestor. Objekt by bol zároveň na jednej pešej parkovej osi s „významným objektom občianskej vybavenosti“, ktorý má vzniknúť v zakončení hlavného námestia v Novom Lide (teoreticky NKKC). Developerovi Green Parku by sa takto mohla zhodnotiť jeho vlastná investícia a byty by tu získali enormnú lukrativitu.

Bratislava má ešte ďaleko od stavu, kedy by sa dalo takýmto spôsobom debatovať s developermi. Otázna je aj ochota niektorých developerov takýmto spôsobom uvažovať. Podobné nápady ostanú dovtedy asi len naivnými predstavami. Je to škoda, keďže mesto by mohlo mnoho získať, takisto ako investori. V prípade Green Parku však bude možno ešte roky na vzácnom pozemku rásť len tráva a náletové buriny.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.