Adrian Gubčo 08.04.2021 14:25

Office Prístavná 1 prejde zmenou, budú v nej byty

Aktuálna situácia v Bratislave nie je pre výstavbu kancelárií taká priaznivá, čo sa najviac odráža na zámeroch v menej exponovaných lokalitách. Na druhej strane, predaju bytov sa darí takmer v každom prípade. Aj preto má zmysel meniť kancelárie na byty – a presne o to sa snaží spoločnosť Grafobal Group Development v prípade zámeru Office Prístavná 1.

Zdroj: Grafobal Group Development

Office Prístavná 1 sa síce nachádza v rozvíjajúcej sa lokalite Mlynských nív, hlavnou fasádou sa však bude obracať do Prístavnej ulice, ktorá sa prebúdza len pomaly. Oproti iným kancelárskym developmentom bližšie k novému komerčnému centru mesta má o čosi horšiu polohu. Navyše, developeri veľkých zámerov majú lepšie možnosti, ako nalákať nájomníkov, v dôsledku čoho má investor zámeru na Prístavnej slabšiu pozíciu. V kontexte aktuálnej pandémie, ale aj teoretického stropu, na ktorý narazila expanzia shared-service centier, to je problém.  

To potvrdzuje aj Ivana Tittelová, Marketing director Grafobal Group Development. „Zmena projektu Prístavná 1 je prirodzenou reakciou našej spoločnosti na aktuálny vývoj na trhu s kancelárskymi priestormi, kde v súčasnosti aj v súvislosti s ochorením COVID vidíme nižší záujem o tieto priestory,“ konštatuje. Opačná je však situácia v prípade bytov. „Naopak, po rezidenčných nehnuteľnostiach dopyt presahuje niekoľkokrát aktuálnu ponuku,“ pripomína I. Tittelová.

Investorom sa tak darí s predajmi aj napriek rastúcim cenám. Na nízkej ponuke by sa nemalo nič zásadné zmeniť – v rámci Územného plánu totiž klesá rozsah disponibilných plôch pre výstavbu väčších rezidenčných súborov v dobrých lokalitách. Mnoho brownfieldov, kde by sa byty teoreticky nachádzať mohli, je určených pre rozvoj občianskej vybavenosti. Developeri tak očakávajú zmeny v pláne, aby mohli na trh dodať potrebné tisíce nových obytných jednotiek.  

Výnimkou nie je ani zóna Mlynské Nivy – Západ, kde sa plánujú veľké zámery, ktoré dnes nie sú celkom v súlade s Územným plánom. Charakter lokality sa napriek tomu postupne mení. Developer na to reflektoval. „Ďalším argumentom je príprava či realizácia veľkých developerských projektov s prevažujúcou funkciou bývania v okolí, čím sa projekt Prístavná 1 stane súčasťou budúcej obytnej zóny,“ odôvodňuje Ivana Tittelová plán upraviť pôvodne čisto administratívny zámer.

Investor požiadal o zmenu stavby pred dokončením, kedy sa má časť kancelárskych priestorov zmeniť na „polyfunkčný mix pozostávajúci z bytov, obchodných priestorov a ateliérov“. Základné proporcie plánovanej budovy by mali ostať zachované, zmení sa však architektúra, vnútorná dispozícia a čiastočne aj okolie. Na Prístavnej tak zanikne budova bývalých tlačiarní s bezprostredným okolím a bude nahradená novostavbou v tvare písmena Z s dvomi „vežami“ s ôsmimi a deviatimi nadzemnými podlažiami a centrálnou zníženou časťou so siedmimi.

Pôvodne tu malo byť viac ako 16-tisíc metrov štvorcových kancelárií, po novom sa ich výmera zmenší na polovicu a pribudne 70 bytov a 25 ateliérov. Zdvojnásobí sa aj rozsah obchodných priestorov, pre ktoré bude určených 2-tisíc metrov štvorcových. Byty a ateliéry budú umiestnené vo východnej veži a vyplnia priestor 3.-9. podlažia, ako aj 3.-7. podlažia spojovacieho traktu. Podľa všetkého zmena funkcie umožnila zvýšiť podlažnosť pri zachovaní výšky, keďže administratívne podlažia majú väčšiu svetlú výšku (podobná situácia nastala aj pri projekte GutHaus). Parkovacích miest bude 304.

Úprava je podľa investora v súlade s územnoplánovacou reguláciou, ktorá toto územie označuje za občiansku vybavenosť mestského a nadmestského významu. V praxi to znamená, že do 30% funkčných plôch môže byť určených pre bývanie. „Nový koncept rešpektuje územným plánom predpísaný maximálny podiel funkcie bývania z celkových podlažných plôch nadzemnej časti zástavby,“ hovorí Ivana Tittelová. Za pravdu jej dáva aj stavebný úrad v mestskej časti Ružinov, ktorý vydal povolenie pre zmenu stavby pred dokončením.

Keďže Prístavná 1 mala už predtým vydané stavebné povolenie, investor RV Development 2, prepojený s Grafobal Group Development a teda aj s podnikateľom Ivanom Kmotríkom st., môže s výstavbou začať v podstate okamžite – resp. s asanačnými prácami na pôvodnej budove, po ktorých sa spustí výstavba. Nový development by mohol byť realitou na začiatku roka 2024.

 

Zdroj: Grafobal Group Development

 

Prístavná 1 v zmysle pôvodného návrhu od AVK Architects nepatrila k najpríťažlivejším ani najlepším kancelárskym projektom, na druhej strane ani lokalite nijako neubližovala. Aj architektúru nového návrhu spracúval rovnaký architekt, Kornel Kobák z kancelárie Forform. Ide o skúseného a dobrého tvorcu, preto by snáď nemalo vzniknúť nič problematické. Odhalenie definitívnej podoby projektu sa očakáva v priebehu najbližších dní.

Prístavná ulica by sa mala týmto zásahom skvalitniť. Dnes ide o málo aktívnu ulicu, ktorá slúži najmä ako dopravná tepna, prepájajúca centrum mesta s diaľničnou križovatkou D1 – Prievoz. V tomto smere by sa mala jej úloha čoskoro výrazne posilniť. Dôvodom je masívny development bratislavského downtownu, ktorý vyvolá zvýšenie dopravných nárokov na okolité komunikácie, ale predovšetkým dobudovanie privádzača k Rýchlostnej ceste R7. Z Prístavnej sa stane rušná cesta, no jej okolie bude ešte viac rokov zanedbané.

Rýchlejšej transformácii by prospeli práve úpravy Územného plánu. Súčasnou reguláciou je postihnutý napríklad veľký zámer developera YIT Slovakia, ktorý si musí počkať na zmeny plánu, aby dokázal projekt zrealizovať v plnej miere. Okrem tohto developera je však v území aktívnych aj niekoľko ďalších spoločností, ktoré by chceli vybudovať nové byty, vrátane bývania vo výškových budovách. Dnes sú však pravidlá neúprosné: skoro celé územie južne od ulice Mlynské nivy je definované ako občianska vybavenosť, a navyše stabilizované územie.

Medzičasom sa tak budú developeri, a nielen tu, ale všade v meste, pokúšať o podobné úpravy projektov, ako to je v prípade Office Prístavná 1. Tam, kde to ešte bude možné, sa budú objavovať pokusy o pretvorenie bývalých kancelárií na bývanie. Tento trend svojho času zasiahol centrum mesta, kde sa na bývanie opätovne premenili viaceré objekty, v 90-tych rokoch premenené na kancelárie. Dnes sú takéto projekty plánované alebo realizované aj v neveľmi príťažlivých častiach Bratislavy, napríklad na Magnetovej ulici. Tu sa menia vrchné podlažia kancelárskej budovy na dostupné byty.

 

Okolie projektu má stále pomerne industriálny charakter. Zmena je otázka dlhých rokov. Zdroj: Grafobal Group Development

 

Ide o prirodzený vývoj v meste, ktoré má všetky podmienky pre rozvoj a dobrú migračnú bilanciu, ale absolútne nedostatočné pochopenie svojej unikátnej pozície. To, že sa dnes Bratislave aj napriek otrasu v dôsledku pandémie darí, nie je nič samozrejmé. Z histórie poznáme mnoho miest, ktoré zažili slávne etapy, keď sa zázračne nafúkli, no ich neschopnosť promptne zareagovať na vonkajšie aj vnútorné podnety priniesli neskôr úpadok. Hlavné mesto Slovenska nemusí byť výnimkou. Už len presun väčšieho počtu shared-service centier, ktoré zamestnávajú desaťtisíce ľudí, by bol katastrofou.

Presne z tohto dôvodu do budúcnosti mysliace mestá podporujú rozvoj novej výstavby, vytvárajú podmienky pre zlepšovanie dostupnosti bývania a pracujú na svojej atraktivite, aby nalákali (nielen) vzdelaných a inovatívnych ľudí, ktorí budú sami tvoriť idey. Tie sa potom môžu stať základom ďalšieho úspechu miest. Svoje o tom vie napríklad Berlín, kde rastúce ceny vyháňajú ľudí, ktorí potom pomáhajú k rozvoju blízkeho Postupimu (Potsdamu) alebo Lipska.

Bratislava tak potrebuje od základu prehodnotiť svoj prístup. Mesto je v kríze dostupnosti bývania a krízovej situácii by mali zodpovedať aj kroky, ktoré zastupitelia a policy-makeri podnikajú, aby zväčšili objem nových bytov, prichádzajúcich na trh či do prenájmu. Pre naozaj kvalitné mesto nie je dôstojné, aby tisíce ľudí, ktorí nemajú na štandardné byty stojace toľko, ako len pred troma či štyrmi rokmi stáli prémiové, boli nútení žiť medzi skladmi, pri logistickom parku alebo na predmestí odkázaní na auto.

Ak sa na tom nič nezmení, súčasný trend – kedy je Slovensko štátom s obrovským odlivom mozgov – sa bude len posilňovať. Bratislava bude poskytovať len málo dôvodov pre návrat, pokiaľ iné mestá poskytnú lepšiu a dostupnejšiu kvalitu života. Najviac sa to bohužiaľ týka tých, ktorí by mohli byť základom budovania lepšej Bratislavy aj krajiny.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.