Adrian Gubčo 27.01.2026 20:50

Nová veža v štvrti budúcnosti. Neďaleko Mlynských nív sa bude búrať, pribudnú tu stovky bytov

Mlynské Nivy sa postupne menia na jednu z najmodernejších štvrtí v Bratislave. Jeden za druhým tu pribúdajú nové projekty, ktoré ju zbavujú jej postindustriálneho charakteru. Najväčšie zmeny však ešte len prídu vďaka očakávanej zmene Územného plánu. Tá otvorí cestu k štartu výstavby množstva projektov, ktoré z tejto časti metropoly spravia lokalitu veľkomestského charakteru.

Zdroj: REDING, Metropolitný inštitút Bratislavy

Premena Mlynských Nív z priemyselnej a skladovej zóny na kancelársku a neskôr polyfunkčnú prebieha už od 90-tych rokov minulého storočia. Pre transformáciu má ideálne predpoklady – väčšina miestnych areálov je už neaktívna a celé územie je dobre napojené na centrum mesta. Situáciu však komplikuje neaktuálny Územný plán Hl. mesta SR Bratislava.

Veľkú väčšinu územia totiž klasifikuje ako občiansku vybavenosť mestského a nadmestského významu, kde je výstavba bytov možná len v obmedzenej miere. Tento stav nezohľadňuje dopyt ani potreby mesta. To nepotrebuje taký objem vybavenosti, naopak, chýbajúce desiatky tisíc bytov nemá kam umiestniť. Aj preto sa vedenie Bratislavy rozhodlo pre aktualizáciu regulácie, spojenú s rozvojom nájomného bývania.

Najväčší záujem o zmenu územného plánu, v rámci ktorej by developeri museli odviesť časť bytov („nadhodnoty“) mestu, prejavili majitelia pozemkov v oblasti Mlynských Nív. Vzhľadom na ich veľký počet sa Bratislava rozhodla pripraviť Mestskú urbanistickú štúdiu Mlynské nivy, ktorá priniesla novú víziu budúcnosti lokality. Postupne sa tu má vybudovať vzorová štvrť podľa princípov 15-minútového mesta, kde sa kombinuje bývanie, práca aj služby a nachádzajú sa kvalitné verejné priestory.

Jedným z investorov, ktorý sa zapojil do výzvy, je aj spoločnosť SPV Development s.r.o., za ktorou vidno kapitál z Izraela. Už dlhodobo vlastní pozemky v priestore medzi areálom v rukách YIT Slovakia, „hudobnými garážami“, predajňou OBI a skladovo-administratívnym areálom pri Mlynských nivách. Umiestnených tu je niekoľko objektov skladového charakteru.

Investor sa už dlhšie zaoberá možnosťou premeny tohto územia. Zatiaľ posledná vízia pochádza z roku 2022, keď nechala spoločnosťou REDING pripraviť štúdiu zjednodušeného investičného zámeru obytnej štruktúry pre overenie návrhu zmeny priestorovej a funkčnej regulácie. Vzniknúť tu má obytná štruktúra so zmiešanou funkčnou skladbou.

Podľa známych informácií by sa tu mohol nachádzať blok, tvorený tromi deväťpodlažnými doskovými bytovými domami a šestnásťpodlažnými zalomeným doskovým bytovým domom. Podľa REDINGu sa osobitný dôraz kládol na hmotovo-priestorové pôsobenie návrhu s polouzavretým obytným blokom, vytvorenie upraveného verejného parku v kontakte s priľahlou pripravovanou zástavbou, ale aj na predpokladané riešenie verejnej dopravy.

Celkovo by tu mohlo vzniknúť 471 bytových jednotiek a 672 parkovacích miest, umiestnených prevažne v podzemnej garáži. Ráta sa aj s umiestnením nájomného bývania. Park má obsahovať zeleň, vybavenie pre deti alebo vodný prvok. V projekte sa predpokladá aj umiestnenie občianskej vybavenosti v podobe retailu a materskej školy v parteri bytoviek.

REDING dodáva, že spolu s pripravovaným susedným polyfunkčným projektom prináša tento zámer predpoklad vytvorenia mestotvorného pretvorenia súčasného nevyužívaného brownfieldu v širšom centre Bratislavy. Naráža pritom na Mlynárku od YIT Slovakia. Masívny development, ktorého prvá etapa má ísť do výstavby na konci tohto roka, prinesie obrovské množstvo bytov, administratívu aj vznik „ochladzovacieho“ parku.

S blokovou štruktúrou v tomto území ráta aj MUŠ Mlynské nivy. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Kedy príde na realizáciu zámeru SPV Development, nie je v súčasnosti známe. Príprava však prebieha – dôkazom je oznámenie o začatí konania o stavebnom zámere – odstránení stavieb, ktoré zverejnil ružinovský stavebný úrad. Investor tak žiada o asanáciu existujúcich objektov, teda jedného administratívneho objektu, štvorice administratívno-skladových objektov, jedného skladu a betónovej plochy. Dôvodom búrania má byť ich zlý technický stav.

Zverejnená nebola ani podoba tohto developmentu. Predstavené boli len základné hmoty, ktoré o architektúre nijako nevypovedajú. Štúdiu pripravila kancelária Šujan_Stassel, ktorá pravdepodobne pokračuje na ďalšom projekčnom rozpracovaní. Za dokumentáciou k asanácii však stojí kancelária architekta Mareka Filla, ktorý s REDINGom dlhodobo spolupracuje.

Napriek nedostatku informácií nie je vylúčené, že sa v tejto časti mesta pripravuje vcelku atraktívny zámer. Architekt Karol Stassel patrí k renomovaným a oceňovaným tvorcom, ktorý sa podieľal na množstve kvalitných realizácií pre popredných developerov. Väčšina projektov kancelárie ponúka solídny architektonický štandard, ktorý minimálne vhodne dotvára lokality, v ktorých sa budovy nachádzajú.

Ďalším benefitom tohto zámeru majú byť finančné zdroje, ktoré v jeho dôsledku mesto získa. Magistrát totiž uzavrel s investorom Zmluvu o spolupráci, v rámci ktorej sa súkromná spoločnosť zaviazala ku kontribúcii vo výške takmer 4,3 milióna eur, z čoho viac ako 3,4 milióna bude mať finančný charakter a zvyšok nefinančný v podobe nájomných bytov. Súčasťou zmluvy je klauzula, podľa ktorej musí byť projekt dokončený do desiatich rokov od schválenia zmien a doplnkov Územného plánu.

Tieto financie majú byť využité na rozvoj územia – na tvorbu verejných priestranstiev, rozvoj infraštruktúry verejnej dopravy alebo budovanie občianskej vybavenosti. Keďže podobné zmluvy uzavreli aj iní developeri, existuje veľmi slušná nádej, že sa z Mlynských Nív skutočne stane kvalitné miesto pre život, kde nájdu ich obyvatelia všetky základné potreby.

Projekt sám osebe pravdepodobne zapadne medzi iné pripravované zámery. Jeho susedom bude zo západnej strany Blok B v Mlynárke s ôsmimi nadzemnými podlažiami a Blok E s dvanástimi. Oddeľovať ich bude obslužná cesta a parkovo upravené plochy. Južne od projektu bude park na mieste garáží. Nachádza sa tu aj vedenie vysokého napätia.

Čo vyrastie medzi Obytným súborom SPV Development a Mlynskými Nivami, nie je v tomto momente známe, skôr či neskôr sa tu ale naplánuje obdobný komplex. Otázkou zostáva predajňa smerom k Bajkalskej, okolitá výstavba by ale mohla zmeniť uvažovanie majiteľov o jej potenciáli.

V každom prípade, ide o ďalší krok v postupnej transformácii tejto časti Bratislavy. Dnes ide ešte stále o pomerne zanedbanú časť mesta, pri ktorej sa dá sotva hovoriť o prestíži či reprezentatívnosti. Mení sa to však každým rokom. Jeden za druhým tu pribúdajú a budú pribúdať nové polyfunkčné, bytové a kancelárske objekty, ktoré prinesú vznik štvrte budúcnosti. Táto vízia sa dnes stáva celkom reálnou.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.