Simona Schreinerová 25.11.2025 11:41
Kedysi srdce života, dnes nebezpečné miesto. Potenciál Obchodnej zostáva veľký, dá sa ešte využiť?
Obchodná ulica bola kedysi prirodzeným magnetom pre Bratislavčanov, ktorí sem prichádzali za nákupmi aj mestským ruchom. Dnes je známa skôr vizuálnym smogom, cenovo dostupnými prevádzkami aj drobnou kriminalitou. Obchodná však má potenciál stať sa opäť atraktívnou ulicou. To by si však vyžiadalo spoluprácu majiteľov, mesta aj aktívny prístup nájomcov.
Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Viac dopravná tepna ako nákupná destinácia
Obchodná ulica patrí k historickým bratislavským verejným priestorom. Kedysi išlo o hlavnú ulicu predmestskej osady Krásna Ves. Postupne sa premenila na rušnú triedu, vyhľadávanú hlavne priemerne zarábajúcimi obyvateľmi. Jej pozícia sa ďalej posilnila výstavbou električkovej trate, a to už v roku 1899.
„Obchodná ulica má v Bratislave historicky svoje značné postavenie,“ potvrdzuje Lenka Štibraná zo spoločnosti Colliers. „Je prirodzenou súčasťou života v centre mesta, má silnú historickú identitu a veľmi výhodnú polohu. Podľa viacerých zdrojov jej história siaha až do 13. storočia, hoci počas storočí niesla rôzne názvy. Najrušnejšie časy zažila v 20. storočí, keď patrila medzi najrušnejšie a najnavštevovanejšie nákupné ulice v meste.“
Pozícia Obchodnej ulice sa výrazne zmenila pod tlakom trendov a zmeny nákupného správania obyvateľov. „Otvorene môžeme konštatovať, že Obchodná ulica nedržala krok s dobou a v súčasnosti sa tento zameškaný trend bude len ťažko dobiehať. Miestni obyvatelia nie sú zvyknutí korzovať mestom za účelom nákupov alebo tráviť čas prechádzkami po meste – to prirodzene znižuje početnosť spontánnych návštev,“ vysvetlila L. Štibraná.
Obchodná je aktuálne vnímaná najmä ako dôležitá tepna verejnej dopravy, spojnica medzi jednotlivými časťami a zastávka v blízkosti historického centra. Pre mnoho ľudí tak ide skôr o tranzitnú než nákupnú časť mesta. Známa ulica má však v porovnaní s obchodnými centrami viacero výhod.
„Medzi jej konkurenčné výhody v porovnaní s nákupnými centrami môžeme zaradiť historickú hodnotu, výbornú pešiu dostupnosť, mix obchodov, ktoré sa do nákupných centier nedostanú (lokálne predajne, špecializované predajne, second-handy, menšie bistrá…) a zároveň aj nižšie nájomné,“ sumarizuje Štibraná.
Horšie je to v porovnaní s e-commerce. Podľa Štibranej treba brať do úvahy najmä to, že zákazník nakupujúci cez e-commerce je spravidla pohodlnejší. „Prevádzky využívajú omnichannel prístup a vedia tak nalákať zákazníka z online sveta na osobnú návštevu prostredníctvom ‚click n collect‘. Avšak služby (napríklad opravy či kaderníctva) a kaviarne sú stále offline, takže si svoje miesto nájdu vždy v kamennej predajni, za ktorou musí zákazník prísť,“ vysvetľuje odborníčka na retail.
Obchodná ulica v súčasnosti nepôsobí atraktívnym dojmom. Ako zvýšiť jej status a čo ovplyvňuje atraktivitu? „Ak chce Obchodná ulica zvýšiť svoj status a prilákať viac ľudí, tak rovnako majitelia budov aj nájomcovia musia mať nielen finančnú motiváciu (nájomné za danú jednotku), ale aj vnútorný záujem niečo strategicky zmeniť,“ myslí si L. Štibraná.
Podľa špecialistky Colliers je spolupráca kľúčová na to, aby ulica pôsobila jednotne, atraktívne a stala sa príjemným miestom pre všetkých. O rozsiahlejšej regulácii sa však podľa nej dá hovoriť ťažko, keďže budovy vlastnia individuálni majitelia. Napriek tomu by niekoľko drobných zmien mohlo zásadne ovplyvniť vnímaný imidž ulice v rámci mesta.
„Imidž Obchodnej ulice sa síce z dlhodobého hľadiska zlepšuje, ale stále má pred sebou výzvy. K zlepšeniu určite významne prispelo umiestnenie policajnej stanice priamo na ulicu. Tento krok zvýšil pocit bezpečnosti a odstránil mnohé negatívne javy, ako prítomnosť bezdomovcov či rôznych problémových skupín, ktoré odrádzali obyvateľov od návštev tejto ulice a prispievali k jej zhoršenej povesti,“ naznačila Štibraná.
Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Dojem kazí vizuálny smog
Za ďalší zásadný a finančne nenáročný krok, ktorý by ulici výrazne pomohol, považuje odstránenie vizuálneho smogu. Rôzne typy a veľkosti reklám a popisov výrazne znižujú estetickú hodnotu priestoru. Na obyvateľov pôsobí priestor v konečnom dôsledku nedôveryhodne a odradzujúco.
„Na výrazné a viditeľné zvýšenie bonity ulice je potrebné, aby sa majitelia skoordinovali a spolupracovali. Základom by bolo napríklad vypracovanie ‚dizajn manuálu‘ s požiadavkami na výklady, umiestňovanie loga a reklamnej plochy, na ktoré by mali majitelia trvať pri prenajímaní jednotiek, obzvlášť pri lokálnych prevádzkovateľoch. V ďalšom rade je to rozhodne pravidelná údržba fasád budov,“ tvrdí Štibraná.
Zavedením aspoň niektorých zo spomenutých návrhov by mala mať Obchodná ulica šancu na zvýšenie a udržanie návštevnosti. Vyšší počet návštevníkov by v konečnom dôsledku viedol k vyšším tržbám obchodníkov. „Verejný priestor a jeho atraktivita by nemala zaujímať len majiteľov, ale aj obchodníkov, keďže oni samotní z nej na konci dňa profitujú,“ doplnila Lenka Štibraná.
Verejný priestor – z pohľadu estetiky aj bezpečnosti – môže do určitej miery ovplyvňovať mesto. „Reklama na objektoch na Obchodnej ulici je, rovnako ako v ostatných častiach mesta, regulovaná územným plánom Bratislavy, ktorý bol od 1.1.2022 (v záväznej časti v rámci ZaD 07) doplnený o kapitolu o regulácii vonkajšej reklamy,“ uviedla PR špecialistka Metropolitného inštitútu Bratislavy (MIB) Eva Hapčová.
Pre Obchodnú ulicu platia pravidlá týkajúce sa zóny CMO (centrálna mestská oblasť). Dodržiavanie týchto regulácií je v kompetencii stavebných úradov. Ďalším nástrojom, ktorý podrobnejšie dopĺňa a vysvetľuje pravidlá reklamy stanovené v územnom pláne, sú Princípy a štandardy vonkajšej reklamy vydané MIB.
Dokument voľne nadväzuje aj na manuál reklamy Nová Obchodná a obsahuje samostatnú kapitolu o reklame na budovách. Podľa MIB slúži okrem iného ako pomôcka pre súkromný sektor, pričom ide najmä o súbor odporúčaní a pravidiel, ako tvoriť reklamu s kvalitným dizajnom a v súlade s prostredím, v ktorom sa nachádza. Tým má prispieť ku kultivovanejšiemu vzhľadu verejných priestorov vrátane Obchodnej ulice.
„Vítame, ak súkromné prevádzky čerpajú z tohto manuálu, pretože to prináša vyššiu kvalitu a estetiku nielen verejnému priestoru, ale aj samotným prevádzkam,“ konštatuje E. Hapčová.
Pri iných reklamných či propagačných nosičoch na chodníku referát kontroly mesta niekoľkokrát ročne vykonáva kontrolu nelegálnych reklám a iného zvláštneho užívania. Nelegálny stav podľa MIB vždy rieši pokynom na odstránenie a zároveň sa ukladá pokuta v správnom konaní za porušenie cestného zákona.
„Čo sa týka samotného verejného priestoru, pre zónu Obchodnej a Poštovej ulice bol v minulosti MIB vypracovaný manuál Koncept riešenia Obchodnej a Poštovej ulice, ktorý sa sčasti napĺňal. Súčasťou riešenia bolo zlepšenie údržby, vytvorenie novej zóny pre ľudí pod hotelom Crowne Plaza, audit dlažby a košov a nahradenie nevhodných či poškodených prvkov vhodnými,“ priblížila E. Hapčová.
V lokalite už boli odstránené nadbytočné bariéry a upravené pravidlá a požiadavky na stánky (podľa manuálov), ako aj na výstavbu a umiestnenie terás.
Obchodná ulica v roku 2022. Autor: Adrian Gubčo
Bezpečnosť je témou nielen na Obchodnej
Z hľadiska zvýšenia bezpečnosti podniká kroky aj Magistrát. „Pokiaľ ide o bezpečnosť, mesto sa dlhodobo zaoberá zlepšeniami, ktoré sa týkajú tejto exponovanej lokality a jej okolia. K výraznému zlepšeniu prispelo zriadenie policajnej stanice priamo na Obchodnej ulici,“ uvádza hovorca magistrátu Peter Bubla.
Stanica slúži aj Útvaru zásahovej jednotky a kynológie, ktorý spolu s Okresným veliteľstvom Staré Mesto rýchlo zasahuje pri ohrození života, zdravia či majetku v centre aj v širších častiach mesta a zároveň pôsobí preventívne.
K zlepšeniu života v lokalite od roku 2023 prispieva nízkoprahový klub IZBA, ktorý ponúka voľnočasové a organizované aktivity pre mládež. Pokračuje aj dobrovoľnícka „Nočná pomoc“ Oddelenia prevencie a znižovania rizík, zameraná na zvýšenie pocitu bezpečia počas nočného pobytu v meste.
„Zároveň však aj v prípade tejto lokality platí, že svoju úlohu si musí plniť aj štát. Bezpečnosť sa stáva jednou z najdôležitejších a zároveň najťažších tém. Situácia sa radikálne zhoršila po tom, čo vláda novelou trestných zákonov prakticky zlegalizovala drobné krádeže, na ktoré sa následne nabaľuje ďalšia kriminalita,“ približuje situáciu Bubla.
Bratislava je v tomto smere na tom horšie ako iné mestá. „Hovoria o tom primátori iných miest, sťažujú sa obchodníci, obracia sa na nás verejnosť. Deje sa to všade na Slovensku, Bratislava však ako hlavné mesto poskytuje na takéto správanie dostatok anonymity a príležitostí,“ vysvetlil Bubla.
Bratislava sa podľa vlastných slov bezpečnosti venuje systematicky od roku 2018. Mestská polícia má dnes historicky najviac príslušníkov, ich počet vzrástol o 37% oproti roku 2018, zatiaľ čo štátna polícia zaznamenala pokles. V roku 2019 vznikla zásahová jednotka a otvorila sa nová stanica na Obchodnej, neskôr aj vo Vrakuni v Pentagone. Mesto vybudovalo vlastné výcvikové stredisko, takže kadetky a kadeti už nemusia odchádzať mimo Bratislavy, a zároveň pomáha pripravovať nováčikov aj iným samosprávam.
Od roku 2021 funguje moderné operačné stredisko a mestský kamerový systém sa výrazne rozšíril – z pôvodných 283 na dnešných 766 kamier, ktoré sa zdieľajú aj s ďalšími bezpečnostnými zložkami a denne pomáhajú pri objasňovaní trestnej činnosti.
Bratislava bola tiež prvá veľká mestská polícia, ktorá zaviedla osobné telové kamery na ochranu policajtov aj verejnosti. Za ostatných sedem rokov sa rozpočet mestskej polície zvýšil z 8 na 17 miliónov eur a budúci rok porastie o ďalších 1,5 milióna eur.
„Tentokrát je na rade aj štát. Aj preto primátor Bratislavy spolu so starostami adresoval vláde výzvu s konkrétnymi požiadavkami a opatreniami, ktoré je potrebné riešiť. Medzi nimi najmä upraviť novelu trestných zákonov, napríklad znížením sumy, od ktorej bude krádež znovu trestným činom, a opätovným zavedením zásady posudzovania opakovaných krádeží ako trestného činu,“ uaztvára Bubla.
Ďalšou dôležitou požiadavkou je zvýšenie počtu štátnych policajtov v Bratislave, spustenie obnovy záchytiek, úprava kompetencií mestských a obecných policajtov a intenzívnejšia synergia štátnej a mestskej polície prostredníctvom zdieľania väčšieho množstva informácií a databáz o páchateľoch trestnej činnosti. Všetky tieto kroky by mali prispieť aj z zlepšeniu situácie Obchodnej, ktorá nie je vnímaná ako bezpečná.
Stanica mestskej polície na Obchodnej. Zdroj: SITA/Branislav Bibel
Ako sa dá zvýšiť atraktivita Obchodnej ulice?
Podľa Lenky Štibranej z Colliers má na atraktivitu ulice vplyv viacero faktorov ako dostupnosť a prostredie – taktiež verejný priestor, bezpečnosť a mix nájomcov. „Tieto faktory nevnímajú len obyvatelia, ale veľmi citlivo ich posudzujú aj značky pri výbere lokality ich ďalšej predajne. Rekonštrukcie budov, modernizácia obchodných priestorov či zlepšovanie fasád majú významný vplyv na atraktivitu,“ naznačuje.
Každá investícia – nielen majiteľov, ale aj mesta – zvyšuje kvalitu prostredia a láka kvalitnejších nájomcov. „Spravidla sieťový nájomca (retailista) má interný dizajn manuál na to, ako má predajňa a výklad vyzerať. Aj toto je malé plus, ktoré prispieva k celkovému imidžu a pôsobí ucelenejšie na ulici,“ pripomína.
Atraktivitu ulice podľa expertky zásadne ovplyvňuje mix nájomcov (tenant mix), ktorý do veľkej miery určuje, či si návštevníci vyberú danú lokalitu na nákupy a trávenie času. „Hoci sa tenant mix zlepšil príchodom známych sieťových značiek, stále je výrazne orientovaný najmä na diskontné reťazce a tým pádom oslovuje len časť potenciálnych zákazníkov,“ spresnila Štibraná.
„Obchodná však napriek tomu, že má veľký priestor na zlepšenie, patrí dlhodobo k vysoko frekventovaným uliciam v Bratislave. V retaile je vysoký footfall kľúčový – vytvára podmienky pre úspech prevádzok a prirodzene priťahuje nájomcov. Potenciál Obchodnej ulice je teda veľký, no stále nie je plne využitý.“
Zlepšením tenant mixu, skvalitnením prostredia a zavedením spoločnej identity by mohla vzniknúť ucelená a jasne rozpoznateľná retailová destinácia. „Dnes je však Obchodná vnímaná skôr ako nesúrodý mix jednotlivých obchodov, avšak správnymi krokmi má potenciál získať jednotný charakter a vyššiu hodnotu pre návštevníkov, majiteľov budov a nájomcov,“ uzavrela Lenka Štibraná.
Poitívne je, že domy na Obchodnej sa postupne kultivujú. Zmieniť možno bývalý obchodný dom Schön na Obchodnej 4, domy na Obchodnej 37, 55 a 70 alebo mimoriadne vydarenú obnovu domu na Obchodnej 22. Dokončený bol aj Apartmánový dom Zelený dvor vo dvore jedného z objektov, ktorý sem prinesie viac kultivovaného bývania. Rekonštrukcia a dostavba sa pripravuje na Obchodnej 7 a obnova čaká aj na dom na Obchodnej 22 a 21.
Ide o malé, no dôležité kroky na ceste k zvýšeniu úrovne tejto historicky významnej ulice. Pokiaľ by bola vo výbornom stave, mohla by byť okrasou Bratislavy. Dnes je to skôr opačne. To ale neznamená, že sa v budúcnosti nemôže zmeniť.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
