Adrian Gubčo 10.06.2025 19:27

Inovatívny areál na okraji Bratislavy sa stáva realitou. City Site odhaľuje nové detaily, má vykryť medzeru na trhu

Výstavbe v Bratislave v posledných rokoch dominoval rozvoj bývania, kancelárskych budov a nákupných centier či supermarketov. Pre mnohé firmy, ktoré potrebujú kombináciu skladových, výrobných, administratívnych či prezentačných priestorov, však bola situácia komplikovanejšia. Ambíciu prekonať tento nedostatok má projekt City Site v susedstve rafinérie Slovnaft.

Zdroj: Contera

Bratislava sa v posledných desaťročiach profiluje ako mesto biznisu, služieb a vzdelávania, pričom v týchto sektoroch pracuje prevažná časť populácie. Nezanedbateľnú zložku ekonomiky však tvoria aj malé či stredné firmy, ktoré priamo vyvíjajú a vyrábajú svoje produkty, príp. sprostredkúvajú ich predaj. Priestorové nároky takýchto spoločností sa líšia od štandardných organizácií, ktoré potrebujú výlučne kancelárske priestory.

Takíto podnikatelia siahajú po integrovaných priestoroch, kombinujúcich výrobné, skladové, administratívne a predajné kapacity. Štandardne ide o showroomy so zázemím, ktoré sa vyskytujú v niektorých lokalitách Bratislavy – napríklad vo východnej časti Nového Mesta smerom k Zlatým Pieskom, v Podunajských Biskupiciach neďaleko Ul. Svornosti, v Ružinove na Trnávke a inde. Spája ich dobrá dostupnosť autom do centra aj na hlavné ťahy z mesta.

V Bratislave je v súčasnosti očividný nedostatok takýchto priestorov. Dokazuje to aj mimoriadny úspech projektu Squarebizz Bory, ktorý priniesol moderné predajno-skladovacie a výstavné priestory na severozápade mesta. Nájomcov si našiel rýchlo, pričom ide o rozličné firmy, počnúc tlačiarňou, cez výrobcu podláh, až po najväčšie štúdio s virtuálnou realitou na svete. Neprekvapivo, príležitosti sa hodlajú chopiť aj iní investori.

Jedným z nich je česká developerská a investičná skupina Contera, ktorá sa zameriava na komerčné nehnuteľnosti vrátane priemyselných parkov či kancelárskych nehnuteľností, v určitej miere aj na rezidenčné projekty. Pod vlastnou hlavičkou vyvinula koncept City Site, v rámci ktorých poskytuje priestor pre SBU (Small Business Units) pre spoločnosti, vyhľadávajúce kombináciu predajného, administratívneho a výrobno-skladovacieho zázemia.

Pre svoj projekt si investor vybral areál na okraji rafinérie Slovnaft, kde kedysi sídlil PSJ Hydrotranzit. Neskôr ho prebrala firma Hydroterra, ktorá tu pôsobila do roku 2020. V tom čase tu prebehol určitý rozvoj, spojený s rekonštrukciou existujúcej administratívnej budovy a výstavbou novej. V roku 2020 komplex pod názvom Vlčie hrdlo Business Park získala spoločnosť Natland, aby ho v roku 2021 odkúpil súčasný developer.

Ten začal s prípravou nového projektu, ktorý bude spojený s rozsiahlymi zmenami. Odstránených bude 20 starších objektov a nahradené budú štvoricou nových. Tie budú organizované do série ulíc, vymedzených parkovacími miestami. Nové objekty poskytnú 19.190 metrov štvorcových, z čoho 2,5-tisíc metrov štvorcových budú tvoriť maloobchodné priestory.

Developer zdôrazňuje, že všetky objekty budú disponovať zelenými strechami a fasádami. Inak pôjde o vcelku racionálne objekty, ako je pri tejto typológii štandardom. Za architektúrou stojí podľa všetkého kancelária Zeit Architects.

Contera predpokladá, že k hlavným nájomcom budú patriť lokálne spoločnosti, ktoré hľadajú priestor pre rast a rozvoj svojich aktivít. V jednotlivých novostavbách majú byť flexibilné priestory napríklad pre zdravotnícke firmy s laboratóriami, bude tu možné umiestniť kancelárie aj miesta pre vzdelávanie, priestory pre výskum a vývoj, bude v nich bohaté technologické či skladové zázemie, a umiestnené tu budú aj plochy pre showroomy a predaj. Do budúcna sa navyše plánuje ďalší rozvoj areálu o nové kancelárie či obchodné priestory.

Developer dopĺňa, že lokalita je dobre napojená na infraštruktúru. Relatívne neďaleko sú napokon križovatky s diaľnicami D1, D4 a rýchlostnou cestou R7. Zastávka autobusu je 130 metrov na Slovnaftskej ulici. Priamo v areáli budú nabíjacie stanice a zeleň.

V tomto momente už prebiehajú v areáli prvé prípravné a stavebné práce – odstraňujú sa staré objekty a upravujú tie, ktoré majú zostať zachované. Zmodernizované územie tak bude pravdepodobne realitou už v dohľadnej dobe.

Zdroj: Contera

City Site Bratislava by nemala byť štandardnou logistickou zónou, akých v Bratislave aj jej okolí vzniká v posledných rokoch pomerne dosť. Pôjde o potrebný priestor pre lokálne a teoreticky aj menšie zahraničné firmy, ktoré potrebujú svoje aktivity koncentrovať na jednom mieste. Niektoré si obdobné priestory realizujú vo vlastnej réžii, pre iné ale ide o obrovský náklad.

Je tak celkom reálne, že investor nájde dostatok klientov a pomôže vyplniť dieru na trhu. Zároveň tým prispeje k oživeniu územia, ktoré malo do istej miery charakter browfieldu, a napomôže rozvoju domácej ekonomiky. Ide o jeden z užitočnejších projektov, ktoré v tejto časti Bratislavy vznikajú.

Slovenská metropola musí aj do budúcna vytvárať možnosti a podmienky pre vznik daného typu priestorov. Úspešné mesto nemôže byť zložené len z bytov, kancelárií, obchodov a občianskej vybavenosti, doplnených o verejné priestory, ale aj území, kde možno rozvíjať ľahkú výrobu a umiestňovať firmy z tohto segmentu. Za určitých okolností je dokonca vhodné tieto prvky kombinovať s bývaním, keďže mnohé prevádzky tohto typu rezidenčné zóny nijako nezaťažujú.

Ide o výzvu pre nový územný plán. Ten by už nemal tak rigídne stanovovať odporúčané, prípustné a neprípustné funkcie, ale dopriať určitú mieru voľnosti. Neexistuje dôvod, prečo by nemali mať podnikatelia možnosť zriadiť si „v garáži“ výrobňu či laboratórium, za predpokladu, že tým nenarúšajú a neznečisťujú prostredie. To by však už malo byť na individuálnom posúdení.

Areál City Site tak možno ukazuje cestu pre mnohé iné areály, ktorým dnes chýba využitie a sú vyplnené zastaranými objektami. Pokiaľ ide o podobné okrajové lokality, kde bývanie skutočne nie je vhodné, potom môže byť toto správny scenár ich využitia. Bude to na prospech nielen investorovi, ale aj jeho klientom. Rast zamestnanosti a domácej ekonomiky je napokon dlhodobou prioritou celej spoločnosti.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.