Adrian Gubčo 02.11.2023 15:13

Ako rozvíjať európske mesto: Prvá etapa Zwirnu je dokončená, pozrite sa dovnútra

Rozvoj veľkých bratislavských projektov je spojený s mnohými konceptami a urbanistickými prístupmi k tvorbe nového prostredia. Len málo z nich si dosiaľ vyslúžilo toľko chvály i očakávaní, ako projekt Zwirn od developera YIT Slovakia. Investor prišiel s prísľubom vzorového kúsku európskeho veľkomesta. Teraz sa dajú tieto slová overiť.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Viac Praha ako Bratislava

Zwirn sa nachádza na okraji nového centra Bratislavy, tzv. bratislavského downtownu. Podobne ako iné lokálne projekty, aj tento nahrádza areál bývalej fabriky novou polyfunkčnou zástavbou. Pôvodná Bratislavská cvernová továreň (BCT) ukončila svoju prevádzku na začiatku 21. storočia s vidinou prestavby lokality. Koncept sa však tvoril dlhšiu dobu.

Príprava nabrala dynamiku v roku 2015, keď areál odkúpila spoločnosť YIT Slovakia. Developer sa rozhodol pre nezvyčajný ťah – minimálne na tú dobu. Na prestavbu zóny vyhlásil architektonicko-urbanistickú súťaž, overenú Slovenskou komorou architektov. Prizvané boli viaceré popredné slovenské a české ateliéry. Napokon sa medzi nimi presadila bratislavská kancelária Compass Architekti.

Súťaž priniesla viacero rozličných pohľadov na možnosti riešenia lokality. Compass presvedčil porotu citlivým nadviazaním na urbanistický charakter lokality, jednak štvrte 500 bytov, ako aj blokovej štruktúry severnej časti Nív. Zwirn navrhol ako súbor trojice uzavretých (alebo takmer uzavretých) blokov, ktoré zvierali relatívne veľké námestie so zachovanou budovou pradiarne bývalej Cvernovky. Tá bola pamiatkovo chránená a mala sa premeniť na kancelársku budovu.

Keď neskôr architekti hodnotili svoje riešenie, pripomenuli, že viacerí súťažiaci, vrátane českých, sa snažili reflektovať bratislavský charakter zástavby – teda kontrasty, striedanie mierok, intimitu verejných priestorov a podobne. Na druhej strane, Compass sa inšpiroval skôr pravidelným blokovým urbanizmom slávnych pražských štvrtí ako Vinohrady, Žižkov alebo Dejvice.

Vo výsledku sa tak developer rozhodol pre projekt s relatívne triezvou mierkou zástavby, aktívnym parterom, prehľadnou štruktúrou a silným dôrazom na bezpečný centrálny verejný priestor. Za toto riešenie si vyžiadal uznanie laickej aj odbornej verejnosti.

Ešte v roku 2018 sa začala rekonštrukcia pradiarne, z ktorej je dnes krásne obnovená kancelárska budova industriálneho charakteru, nazvaná Pradiareň 1900. Zachovaná bola aj priľahlá Silocentrála, ktorá pamiatkovo chránená nie je. Na opravu pradiarne nadviazala výstavba námestia, pod ktorým sa skrýva podzemné parkovanie.  

V roku 2020 sa začala aj výstavba prvej etapy projektu, ktorá je dnes prakticky dokončená a v procese kolaudácie. Vzniká tak už viditeľný náznak budúceho prostredia, ktoré má v rámci Zwirnu po jeho dokončení vzniknúť. Napĺňajú sa sľuby o vzorovom mestskom prostredí?

 

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

 

Veľkomestské bývanie

Budovanie Zwirnu nebolo a ani nie je jednoduchá záležitosť. Ide o mimoriadne komplexný development, ktorý skomplikovala nutnosť zachovania a kompletnej rekonštrukcie Pradiarne 1900. Daný typ projektu nie je ani zďaleka taký návratný oproti úplne novému bizniscentru, čo znamená, že investor si musel zvýšené náklady kompenzovať inde. Odrazilo sa to, okrem iného, aj na cenách bytov.

Na druhej strane, štandard očividne neutrpel. Nasvedčuje tomu už dobrá úroveň prevedenia fasád, vonkajších priestorov aj spoločných interiérov. Jednotlivé bloky Zwirnu budú obložené keramickou tehlovou fasádou, ktorá by mala byť po dokončení najväčšou svojho typu na Slovensku. Architektonicky tým nadväzuje na industriálny odkaz územia.

Ten sa nesie celým projektom. Zreteľné to je na materialite, využívanej vnútri komplexu, aj riešení verejných priestorov, kde sa používa prirodzene hrdzavejúca oceľ – corten. Polosúkromnému (iba pre rezidentov Zwirnu, Pari a susednej bytovky) priestoru nádvoria to dodáva špecifický charakter. Developer tu ďalej použil typové dizajnové prvky a umiestnil ihrisko či exteriérové fitness. Dvor bude pôsobiť lepšie o niekoľko rokov, keď vyrastie zeleň. Trochu nešťastné je umiestnenie trafostanice pri vstupe do dvora od Páričkovej ulice.

V spoločných priestoroch je opäť využívaný tehlový motív v kombinácii s podlahou s konglomerovaného kameňa. Inak je zvolená mäkká farebnosť, ktorá má asociovať domácky pocit. Spoločné priestory sa neprezentujú okázalosťou a luxusom, napriek tomu ukazujú dobrý štandard, očakávaný od bývania v centre.

Tak bol nastavený aj marketing projektu, ktorý sa snažil zdôrazniť kvality života v takomto type prostredia. Hlavným benefitom pre rezidentov má byť výborná dostupnosť centra, služieb, atraktívnych verejných priestorov aj polosúkromnej zelene nádvorí. K tomu sa má pridať vysoký štandard samotných bytov a apartmánov.

V prvej etape vzniklo 202 bytových jednotiek a 65 apartmánových. Z tohto počtu tvoria približne polovicu bytov dvojizbové a tretinu trojizbové. Súčasťou vyššieho štandardu je stropné chladenie, podlahové kúrenie, exteriérové žalúzie, hliníkové okná, drevené parkety či vyššia materiálová úroveň.

Ukazuje sa to aj vo vzorových bytoch, navrhnutých Compassom v spolupráci s Cymorkou a Ekoma Design. Developer pripravil na prezentáciu kompaktný jednoizbový a dvojizbový byt, ako aj jeden trojizbový. V prípade menších má ísť o typické bývanie pre mladých mestských profesionálov (yuppies), ktorí budú naplno využívať potenciál lokality. Citeľne sa dbalo na efektivitu. Druhou stránkou mince sú niektoré netypické dispozície, a to aj pri väčších rezidenciách.

Napriek tomu si projekt svojho zákazníka našiel – aj s prihliadnutím na ceny, ktoré patrili v čase spustenia predaja k najvyšším v Bratislave. V prvej etape developer deklaruje už len 21 voľných bytov. Aktuálne sa predávajú byty aj v rozostavanej tretej etape a predpredaj sa spúšťa v druhej, ktorá čaká na vydanie stavebného povolenia. Po veľkomestskom bývaní na okraji bratislavského downtownu je tak očividne dopyt.

 

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

 

Ožije nová časť mesta?

Nové námestie pri Pradiarni 1900 je funkčné už nejakú dobu a hoci je zrealizované vo vysokej kvalite, zatiaľ veľmi životom neoplýva. Nie je to až také prekvapivé, keďže prvá etapa Zwirnu ešte len čaká na obyvateľov aj nájomcov jednotlivých prevádzok. Tých je v parteri pomerne dosť (23). Napriek tomu a napriek blízkosti k obrovskému nákupnému centru Nivy však investor hlási, že väčšina (19) si svojho nájomcu našla a zvyšné sú v rokovaní. 

To je prísľubom oživenia námestia a vlastne aj celého nového kusu mesta. Zwirn očividne spája vzorový urbanizmus, dobrú kvalitu verejných priestorov aj príjemnú architektúru. Okrem toho je jeho súčasťou vzácna pamiatka a čoskoro aj umenie, ktoré vyšlo z dobre zastúpenej súťaže. Teoreticky tak projekt obsahuje všetky ingrediencie pre to, aby bol rušnou a atraktívnou súčasťou mesta, a to nielen pre obyvateľov či susedov, ale aj návštevníkov z iných častí Bratislavy či dokonca – ako dúfa developer – pre turistov.

Či sa to potvrdí, začne byť jasné v priebehu budúceho roka, keď sa do projektu začnú sťahovať obyvatelia i nájomníci. Podľa developera má byť súčasťou projektu viacero zaujímavých gastronomických konceptov aj obchodov (známe sú St. Germain, Štefánik alebo Bang&Olufsen), pričom nájomníci majú k dispozícii dizajnmanuál. Z projektu sa tak môže stať „place to be“ (miesto, kde treba byť).

Výstavba bude pokračovať ešte niekoľko rokov. Tretia etapa je vo vysokom štádiu realizácie, pričom bytové domy dosiahnu čoskoro hrubú stavbu. Postupne rastie aj kancelárska veža Zwirn Offices, ktorá bude výškovou dominantou projektu a výrazným akcentom nárožia Košickej, Mlynských nív a Svätoplukovej. Dokončenie sa predpokladá v roku 2025. Súčasťou etapy má byť výrazný prvok občianskej vybavenosti verejného charakteru a vnútroblok bude poloverejný.  

Na budúci rok začne pravdepodobne rásť aj najmohutnejšia druhá etapa, ktorej hmota smerom do námestia bude skutočne výrazná (čo sa možno nebude páčiť každému). Vzniknú tu ale stovky bytov a nové obchodné priestory, ktoré ďalej prispejú k aktívnemu oživeniu tejto časti mesta. Dokončenie možno očakávať azda v roku 2028. 

Zwirn možno vnímať ako prechod medzi staršími štvrťami a novým prostredím bratislavského downtownu. Zároveň je ale dôležitý aj z pohľadu prístupu developera, ktorý má v Bratislave veľké ambície. Vo výhľade má totiž transformáciu ďalších postindustriálnych či nevyužívaných lokalít, kde chce budovať veľkorysé komplexy – vrátane projektov, vysúťažených podobným spôsobom. Ak je Zwirn latkou, potom sa môže metropola azda tešiť na kvalitnú prestavbu ďalších území.

 

Fotografie z 26.10.2023. Pozrite si výstavbu Zwirnu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.