Adrian Gubčo 02.06.2020 11:16

Mohutné Centrum Dúbravka postupuje, stará pošta zanikne

V centrálnej zóne mestskej časti Dúbravka by mohol čoskoro zaniknúť zanedbaný skelet objektu bývalej pošty. Na jeho mieste sa totiž pripravuje nový a pomerne mohutný projekt, nazvaný Centrum Dúbravka. Polyfunkčný súbor s bývaním a občianskou vybavenosťou získal konečne prvé podstatné povolenie, čím sa priblížil k realizácii, ktorá zmení charakter Dúbravky.

Budova pôvodnej pošty vznikla v rámci budovania sídliska Dúbravka, ktoré bolo vo výstavbe medzi rokmi 1974-1985. V prevádzke bola do roka 2008, kedy už bol zreteľný zlý stav budovy, po jej opustení však nastalo nezastaviteľné chátranie. V súčasnosti slúži opustený skelet len ako občasný nosič nevkusných reklám, preto je veľmi logická požiadavka po jeho asanovaní.

Tému nahradenia budovy začal nový majiteľ Macho Consulting riešiť ihneď po uzatvorení pošty. Situáciu však skomplikovala nielen globálna finančná a hospodárska kríza, ale aj spory s majiteľom susedného pozemku – firmy blízkej spoločnosti FINEP, ktorá tu pripravuje vlastný zámer Na lúke. Podľa Macha, susedný projekt negatívne ovplyvňuje jeho vlastnú schému, navyše dostal údajne protiprávne rozhodnutie o umiestnení stavby. Súd tento dohad potvrdil, povoľovanie sa tak dostalo na začiatok.

Macho Consulting spoločne so spoločnosťou Ennel predložil zámer na posudzovanie už v roku 2017, o niekoľko mesiacov na to tak urobil aj developer susedného projektu. Posudzovanie sa naťahovalo a prekročilo aj rámec volebného obdobia. Nové vedenie Magistrátu vydalo záväzné stanovisko pre projekt Na lúke o tri týždne skôr, navyše kladné, kým Centrum Dúbravka odobrenie podľa portálu Trend Reality neostalo. Developer tvrdí, že mesto k jednotlivým projektom nepristupovalo rovnako férovo.

Mesto však vysvetľuje, že rozsah a význam projektov je odlišný, preto bolo nutné zaoberať sa zámerom Centrum Dúbravka intenzívnejšie. Aj preto mal Magistrát síce zhodné pripomienky, ale v prípade Na lúke boli odporúčacieho charakteru, kým pri Centrum Dúbravka záväzného. Po vrátení dokumentácie developer projekt prepracovával, no dlho sa nevedel dovolať odpovede na otázky alebo usmernenia, ako ho môže upraviť do realizovateľnej podoby. Magistrát na jeho urgencie jednoducho nereagoval.

Konečne až v januári 2020 bol investor schopný doplniť dokumentáciu a v polovici roka 2020, tri roky po prvej žiadosti o vydanie záväzného stanoviska, získal zámer odobrenie mesta. Macho Consulting tak môže pristúpiť k ďalším stupňom povoľovania, teda k územnému a stavebnému konaniu, čo bude tiež trvať nejakú dobu – prinajmenšom viac ako rok. Dúbravka si tak na svoju novú centrálnu časť ešte niekoľko rokov počká.

Pohľad od Saratovskej ulice. Zdroj: Atelier 008

Nový development na mieste starej pošty bude mať podobu mestského bloku tvoreného štvoricou objektov s pootvoreným priechodným vnútroblokom. Budovy budú založené na spoločnej dvojpodlažnej podnoži, vystupujúcej nad úroveň terénu zo strany Saratovskej ulice. Vnútroblok bude parkovo upravený a orientované do neho budú retailové prevádzky v parteri. Nad nimi sa budú nachádzať obytné podlažia, obsahovať však budú aj komunitné a relaxačné plochy.

Blok A má mať jedenásť nadzemných podlaží. Medzi druhým a šiestym podlažím budú ateliéry, vyššie sú umiestnené byty. Časť z nich využije fakt, že od siedmeho podlažia budú tieto ustupovať, čím vzniknú väčšie terasy. Parter bude aktívny, vznikne tu jedenásť prevádzok.

Blok B bude menej mohutný, bude mať osem nadzemných podlaží a umiestnený bude v juhozápadnej časti pozemku. Byty na druhom až ôsmom podlaží by tak mali mať výhľad do zelenej plochy v susedstve (kým ju nezastavia FINEP). V parteri by mala vzniknúť materská škola.

Blok C je opäť väčší s jedenástimi podlažiami, umiestnený bude v juhovýchodnej časti komplexu, má byť teda orientovaný aj do Saratovskej ulice. Parter bude opäť aktívny s deviatimi prevádzkami, byty sa nachádzajú na druhom až jedenástom podlaží. Od siedmeho podlažia budú opäť ustupovať, čo vytvorí priestory pre ďalšie atraktívnejšie jednotky s terasami.

Nakoniec posledný blok D má mať šesť nadzemných podlaží, byty budú orientované do vnútrobloku. Nachádzať sa budú na druhom až šiestom podlaží, zaujímavosťou je umiestnenie strešného športoviska, so susednými blokmi prepojeného mostíkmi. Prvé podlažie bude rozšírené a prepojené so susednými blokmi, v parteri smerom k Saratovskej vzniknú kancelárske priestory, k bloku A reštaurácia.

Celkovo sa navrhuje vybudovanie 249 bytov a 70 ateliérov, spomínaný nemalý rozsah občianskej vybavenosti a 438 parkovacích miest. Projekt prinesie zmenu režimu parkovania na ulici Pod záhradami, kedy sa pozdĺžne parkovanie zmení na kolmé, čo prinesie nárast počtu parkovacích miest. Developer vybuduje pozdĺž Saratovskej oddelenú cyklotrasu.

Čo sa týka požiadaviek Hlavného mesta, ktoré tak oddialili vydanie záväzného stanoviska, tieto obsahujú požiadavku po vzniku priečnych prepojení, najmä cez vnútroblok, zachovaní priehľadov na dominanty v území (kostol, Dom kultúry), vytvorení atraktívneho verejného priestoru vnútrobloku s lokalitným programom, budovaní bezbariérových chodníkov (vrátane zachovania nivelety chodníka pri kontakte s vozovkou), tvorbe aktívneho parteru od Saratovskej s hľadaním možností poskytnutia priestoru pre nekomerčné funkcie, či budovaní vodopriepustných parkovacích miest s alejami stromov.

Developer by mal okrem toho realizovať strechy ako vegetačné, vodu odvádzať do retenčných nádrží a dažďových záhrad alebo pri tvorbe zelene udržiavať biodiverzitu. Podmienkou kolaudácie bude úprava Alexyho ulice, v rámci ktorej sa v plnej šírke upraví pravý pruh pre odbočenie pred križovatkou so Saratovskou už od Trhovej ulice.

Achitektom projektu je kancelária Atelier 008, ktorá už s developerom spolupracovala na prestavbe administratívneho objektu na Prievozskej na bytový dom Apollis. Vizualizácie aktuálneho projektu v Dúbravke považujem za pomerne schematické a usudzujem, že predtým, ako sa dostane do predajnej fázy, prejdú ďalšími úpravami. To by komplexu prospelo, keďže dnes pôsobí až príliš jednoducho, čo v tomto prípade nie je výhodou. Centrum Dúbravky si zaslúži nielen hmoto, ale aj architektonicky výrazný vstup.

Spustenie výstavby projektu nepredpokladám skôr ako v druhej polovici roka 2021. Dokončenie možno v takom prípade očakávať na prelome rokov 2023 a 2024. Pošta by mala byť podľa starších správ zbúraná tento rok.

Zdroj: Atelier 008

Hoci architektúra projektu zatiaľ nezaujala, určite treba oceniť jeho polyfunkčnosť a potenciálny prínos pre rozvoj služieb aj bývania v mestskej časti. Tá dosiaľ nemá dobudované reálne centrum, hoci plocha pred Domom kultúry má takúto ambíciu. K tomu však bude potrebovať aj adekvátne vymedzenie novými polyfunkčnými súbormi, ktoré sem prinesú aktivitu, služby i nových obyvateľov.

Centrum Dúbravka nie je jediným projektom, ktorý má k tomu prispieť. Už menovaný bol obytný súbor Na lúke od FINEPu, ktorý postupuje v príprave a oproti iným projektom developera disponuje relatívne decentnou úrovňou architektúry. Ďalší zámer, priamo pri Dome kultúry, pripravuje Arca Capital, pričom by malo ísť opäť o polyfunkčný blok s parkovo upraveným vnútroblokom. Tento by mohol vkusne vyplniť dnes prázdnu trávnatú plochu a vytvoriť tu mestský dojem. Naostatok, rekonštrukciou a dostavbou by mohol prejsť aj samotný Dom kultúry, ktorý bol predmetom nedávnej architektonickej súťaže.

Dúbravka tak má potenciál výrazne zlepšiť stav svojej centrálnej oblasti, aj tu však cítiť komplikácie, súvisiace s problematickým prístupom mesta k svojmu rozvoju. Hoci požiadavky Magistrátu po zlepšení projektu sú pochopiteľné a v princípe prospešné, neúmerne dlhé lehoty posudzovania jednotlivých zámerov sú veľkým problémom. Tri roky, ktoré investor pri čakaní len na záväzné stanovisko (ktorého predmetom zároveň nemajú byť estetické požiadavky na projekt, ale posúdenie súladu s Územným plánom) stratil, negatívne ovplyvnili financie a mohli byť radšej spätne investované do architektúry.

Je nutné pochopiť, že rozvoju a kvalite výstavby najviac pomôžu jasné pravidlá spojené s efektívnym posudzovaním a krátkymi lehotami, namiesto obštrukcií a snahám developerom čo najviac sťažiť investičný proces – taký je totiž súčasný stav, kedy mimo záznam viacerí developeri potvrdzujú, že aj po zmene vedenia má Magistrát veľmi ďaleko k proklientskému správaniu, nehovoriac o jasne artikulovanom záujme o výstavbu. V tomto prípade je prístup skôr opačný.

Vysoká stavebná aktivita spojená s prílivom veľkého počtu nových bytov na trh, pričom jednotlivé projekty budú vkladané do lokalít s kvalitne prepracovanými územnými plánmi zón, je verejným záujmom. To je skutočná úloha samospráv, ak tvrdia, že si želajú dobrú reguláciu výstavby. Jej obmedzovanie a dokonca chválenie sa počtom odmietnutých projektov je skôr prejavom zlyhania tých, ktorí mali nastavovať pravidlá. A tým je predovšetkým Magistrát, nasledovaný mestskými časťami.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.