Adrian Gubčo 22.12.2020 10:40

Začína sa územné konanie na tretiu etapu Pri Mýte

Po mnohých úpravách, novom vydávaní stanovísk, opätovných posudzovaniach a neúmerne dlhom čakaní sa konečne pohla príprava tretej etapy projektu Pri Mýte. Stavebný úrad mestskej časti Nové Mesto oznámil, že sa spúšťa konanie o zmene územného rozhodnutia. Developer Penta Real Estate tak bude mať azda šancu dokončiť svoj projekt aj daný úsek zástavby Račianskej ulice.

Projekt Pri Mýte patril svojho času k najdiskutovanejším bratislavským projektom, ktorý do opustenej lokality po zániku pôvodnej priemyselnej zástavby priniesol sériu nových bytových domov v riadkovej zástavbe. Developer na projekt vypísal architektonickú súťaž, v ktorej sa presadil slovinský ateliér Arhitektura Krušec. Okrem štruktúry, ktorá nadviazala na tradíciu riadkovej zástavby v okolí, príjemnej mierky či dobrej úrovne spoločných priestorov návrh zaujal aj zemitou farebnosťou.

Tá sa nakoniec preniesla aj do realizačného projektu, pričom zhotoviteľovi trvalo dlhšie, kým zrealizoval ten správny odtieň. U verejnosti si projekt vyslúžil rozličné výsmešné označenia, odborná verejnosť ho však prijala pozitívne. Pri Mýte sa stalo kvalitným doplnkom územia. Problémom ostával jedine osud uvažovanej etapy, tvorenej zástavbou priestoru medzi novým súborom a Račianskou ulicou.

Developer tu totiž spočiatku plánoval umiestniť masívny parkovací dom, ktorý by zohľadňoval vtedajšie požiadavky po zabezpečení dostatku parkovacích miest. Medzičasom sa však parkovacia norma čiastočne zjemnila, zvlášť pre vnútromestské lokality v dotyku s linkami verejnej dopravy. Penta preto pripravila v spolupráci s lokálnym partnerom slovinského štúdia – bratislavskou kanceláriou Vallo Sadovsky Architects (dnes už len Sadovsky&Architects) – alternatívny návrh nového polyfunkčného bytového domu s aktívnym parterom.

Tento plán získal odobrenie Magistrátu aj Ministerstva životného prostredia, narazil však na mestskú časť a miestny Stavebný úrad. Miestna samospráva usporiadala verejné prerokovanie a prezentáciu zámeru, na ktorom sa zhromaždila predovšetkým hŕstka odporcov, doprevádzaná niekoľkými lokálnymi politikmi. Projekt s rozličnými námietkami odsúdili, na čo starosta reagoval, že rešpektuje „vôľu občanov“. Takýmto spôsobom síce do prípravy projektu vstúpiť nemohol a pokiaľ Magistrát overil súlad zámeru s Územným plánom, nemalo by stavebnému úradu stáť pri konaní nič v ceste, v tomto je však Nové Mesto špecifické.

Podobne sa vyvíjala situácia aj pri druhej verzii polyfunkčného domu, ktorú developer predstavil. V tomto prípade už mali k funkcii bývania a občianskej vybavenosti pribudnúť v menšej miere aj kancelárie. Architektúra bola prepracovaná a dnes viac zodpovedá charakteru Račianskej ulice, v tomto úseku sa meniacej na plnohodnotnú obojstrannú mestskú triedu. S tým sa aj tentokrát stotožnilo MŽP aj Magistrát, no projekt opäť narazil na miestny stavebný úrad.

Až teraz sa konečne úrad rozhýbal a spúšťa konanie, ktorého cieľom je definitívne odmietnutie výstavby parkovacieho domu a jeho nahradenie osempodlažným domom s vlastným podzemným parkovaním na dvoch podlažiach. Nová budova bude mierkou nadväzovať na okolitú zástavbu a od Račianskej dotvorí uvažovanú uličnú čiaru, kým od vnútrobloku bude mať mierne ustupujúcu fasádu a dotvorí parkovo upravenú líniu, ktorá sa bude tiahnuť až k vnútrobloku susedného Urban Residence.

Projekt bude obsahovať aktívny parter s retailom v podobe štvorice prevádzok, na druhom nadzemnom podlaží budú umiestnené kancelárske priestory. Na ostatných podlažiach bude celkovo 98 bytov, veľká časť z nich prevetrávaných, teda orientovaných do ulice aj do vnútrobloku. Do ulice budú orientované predovšetkým menšie byty. Pre potreby novostavby bude slúžiť 179 parkovacích miest. Developer plánuje vybudovať aj pokračovanie obojsmernej segregovanej cyklotrasy pozdĺž Račianskej ulice.

Architektúra projektu je z doteraz zverejnených materiálov triezva a mestotvorná. Dané prostredie bude dotvárať veľmi dobre a posilní mestský charakter ulice, ale prispeje aj k ukľudneniu vnútrobloku a dvorov medzi jednotlivými objektami v Pri Mýte. Obytný súbor sa tak „uzavrie“ a bude pôsobiť pokojnejším dojmom.

Ak bude teraz úrad konať už bez ďalších zbytočných prieťahov, územné rozhodnutie aj stavebné povolenie by mohlo byť do roka vydané. Teoreticky by sa tak výstavba poslednej časti Pri Mýte mohla rozbehnúť ešte pred koncom roka 2021. Dokončená by tak bola na začiatku roka 2024.

 

Zdroj: Penta Real Estate / EIA

 

Rozbeh prípravy projektu v zmysle novej verzie je dobrou správou nielen pre developera a jeho potenciálnych klientov, ale aj pre mesto, jeho obyvateľov a obyvateľov okolia. Namiesto dnešného stavu – teda prázdneho pozemku s vykopanou jamou, ktorý zhoršuje kvalitu prostredia – alebo pôvodne uvažovaného parkovacieho domu, ktorý by sa do mestskej triedy obracal fasádami z ťahokovu a prispieval k ešte väčšej dopravnej záťaži, ide o výrazné zlepšenie. V dome nevznikne len potrebné bývanie, ale aj pracoviská a služby, a to v dobrej dostupnosti verejnej dopravy.

Nemálo dôležitým faktorom je aj rozvoj verejného priestoru. Okrem uličného, ktorý sa obohatí o ďalší úsek aktívneho parteru, a segregovanej cyklotrasy, je to aj pokračovanie líniového parku, ktorý by sa mal raz tiahnuť od projektu Kominarca (proti ktorému teraz, paradoxne, protestujú obyvatelia Pri Mýte), cez Pri Mýte až po Urban Residence – a v prípade ďalšieho developmentu snáď raz aj ďalej. Ide o akýsi kontrapunkt k rušnej Račianskej ulici, ktorý prehlbuje kvalitu bývania v nových developmentoch.

V princípe tak ide o absolútne vhodnú, možno až ideálnu formu zástavby pozemku s ohľadom na miestne podmienky. Odpor mestskej časti (pri verejnosti sa dá očakávať asi vždy) je tak nelogický a veľmi znižuje jej kredibilitu. Je na diskusiu, či štatutár stavebného úradu (starosta) aj tu príliš neintervenoval, ako to bolo v prípade trojice iných projektov, čo viedlo až k jeho škandalóznemu zatknutiu pred niekoľkými týždňami. Starostovia nemajú čo vstupovať do odborných procesov, prebiehajúcich na stavebných úradoch (ide o prenesený výkon štátnej správy), hoci sa to nanešťastie bežne deje.

Ide o jeden z mnohých problémov výstavby v Bratislave, kde okrem rigídneho a neaktuálneho Územného plánu, dlhých povoľovacích konaní, zle pripravených úradníkov, rozličných dvojitých poplatkov, prežitých stavebných noriem, nedostatočných stavebných kapacít alebo búriacich sa občanov vstupujú do procesu aj politici. Existujú krajiny (napríklad Kanada), kde je vplyv politikov na rozvoj či výstavbu úplne oklieštený a minimálny. V tomto sa treba inšpirovať a nahradiť zastupiteľov, či už starostov alebo poslancov, skôr prísnejšou, no jasnou reguláciou s vysokou mierou funkčnej variability.

V opačnom prípade bude Bratislava trpieť na neustále sa zhoršujúcu dostupnosť bývania, zlú dopravnú situáciu, nedostatok prostriedkov pre rozvoj verejných priestorov a v konečnom dôsledku aj na klesajúcu kvalitu života. Príbeh projektu Pri Mýte totiž nie je v Bratislave vôbec výnimočný.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.