Adrian Gubčo 15.06.2025 17:19

Koniec zdevastovanej lokality sa blíži. Vajnorská od Penta Real Estate dostala prvé povolenie, má byť súčasťou veľkého rozvoja

Z dlhodobého hľadiska patrí k najperspektívnejším rozvojovým územiam v Bratislave areál bývalého Istrochemu. Bývalý chemický závod je už dlhšiu dobu prakticky neaktívny a postupne obrastá mestskou zástavbou. Zásadným krokom k zvýšeniu šance na jeho premenu môže byť výstavba projektu Vajnorská od Penta Real Estate. Zámer získal prvé dôležité povolenie.

Zdroj: Penta Real Estate

Istrochem zaberal obrovské územie severovýchodne od Bratislavy, kde sa začal rozvíjať už v 19. storočí. Po presunutí výroby výbušnín tu pokračovala výroba chemikálií, pesticídov a hnojív, v 80-tych rokoch minulého storočia tu pracovalo približne 7-tisíc ľudí. Po zmene režimu nastal výrazný úpadok a dnes je masívny areál v prevažnej miere prázdny a nevyužívaný. Okrem zdevastovaných objektov je nechceným dedičstvom aj výrazná environmentálna záťaž.

Dnes sa Istrochem stáva bariérou v rozvoji, no zároveň disponuje aj obrovským priestorovým potenciálom. Záťaž je nesmierna, po jej odstránení by ale na mieste fabriky mohli žiť desaťtisíce ľudí. Výhodou je dostupnosť električkových aj železničných tratí, dobré spojenie s Račou, Novým Mestom či Ružinovom a blízkosť rekreačných lokalít na Kuchajde, Zlatých Pieskoch či v Malých Karpatoch.

Uvedomovať si to začínajú aj investori. Jedným z nich je aj Penta Real Estate, jeden z najsilnejších bratislavských developerov. Spoločnosti sa podarilo získať pomerne rozsiahly pozemok vo výmere 4,5 ha na nároží Vajnorskej a Odborárskej ulice, teda vo výbornej polohe neďaleko električkovej zástavby a vcelku dostupnej aj z Račianskej radiály. Plocha samotná je dnes už vyčistená, okolie je prázdne alebo sú tu zvyšky starých areálov.

Developer na tomto mieste naplánoval vznik obrovského zámeru, ktorý nazýva nateraz jednoducho Vajnorská. Má ísť o polyfunkčný súbor, pozostávajúci z bytových domov, administratívnej budovy (aspoň nateraz) a obchodných prevádzok. Hybridná urbanistická štruktúra má kombinovať vežovú, blokovú a doskovú zástavbu spolu so súkromným, poloverejným a verejným priestorom.

Podoba projektu je výsledkom medzinárodnej urbanisticko-architektonickej súťaže, v ktorej sa presadil uznávaný slovinský ateliér Bevk Perović Arhitekti. Porotu presvedčil práve urbanistickým konceptom, ktorý napriek svojej kompaktnosti vytvorí prístupné zelené plochy pre všetkých rezidentov. Taktiež vhodne pracuje s kontaktom voči Vajnorskej, do budúcna mienenej ako mestský bulvár.

Investor predložil zámer na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) v januári minulého roka. Keďže ide o obrovskú schému, musela prejsť plným posudzovaním, tzv. veľkou EIA. Tá je ukončená záverečným stanoviskom, ktoré bolo vydané v uplynulých dňoch.

Ako vyplýva zo zatiaľ neprávoplatného stanoviska, Ministerstvo životného prostredia SR súhlasí s realizáciou navrhovanej činnosti podľa predloženého variantu. Investor v tomto prípade vypracoval len nulový variant – teda prípad, kedy by sa zámer nerealizoval – a Variant 1. K tomuto návrhu má MŽP svoje pripomienky, ktoré však vyslovene nepresahujú rámec bežných pripomienok.

Veľa pripomienok neprišlo ani od iných subjektov. Patria k nim najmnä dotknuté orgány. Tie naznačili, že v území je vyššie radónové riziko, teoreticky rušivá železničná prevádzka, očakávané je zvýšenie dopravnej záťaže a v okolí sú zdroje hluku. Investor musí všetky tieto faktory vziať do úvahy a finálne riešenie vypracovať tak, aby tieto negatívne vplyvy eliminoval alebo znížil na normovú úroveň.

Zdroj: Penta Real Estate

V Novom Meste tak vznikne projekt, ktorý bude v zmysle dokumentácie tvorený približne 1,1-tisíc bytmi. Navrhnuté objekty majú pravouhlú hmotu, rovnobežnú s ulicami Odborárska a Vajnorská. Prvú a druhú etapu budú tvoriť rezidenčné budovy v tvare písmena U bližšie k Odborárskej. Obe budú obsahovať výškový akcent smerom k Odborárskej – pri dome P1 s 19 podlažiami, pri P2 s 24 podlažiami. Krídla budú nižšie a budú postupne klesať od ôsmich k piatim podlažiam.

Etapy P3A a P3B, tvorené trojicou budov, budú mať obdobný charakter, umiestnené však budú smerom k železničnej trati. Veže v rámci domov budú mať 17, 17 a 19 podlaží a budú šachovnicovo prestriedané, nižšie sekcie budú mať 5 až 8 podlaží.

Štvrtou etapou bude administratívna budova P4, ktorá bude priamo na nároží Vajnorskej a Odborárskej. Administratíva však napokon nebude v celom objekte, otvorene sa hovorí o umiestnení študentského bývania v budove, prevádzkovaného skúseným operátorom. Má ísť o výškovú dominantu projektu – bude mať 25 podlaží a výšku 101 metrov. Veža má oddeliť rezidenčné časti projektu od rušnej Vajnorskej. V jej zázemí má vzniknúť kľúčové námestie, ktoré bude mať funkciu zhromažďovacieho priestoru s vybavenosťou pre obyvateľov aj návštevníkov.

Hlavným prvkom konceptu má byť krajina, čo sa pretaví do lineárneho parku, ktorý bude spájať všetky navrhnuté objekty a susedstvá s Vajnorskou ulicou. Aj keď park pretína celé územie, jeho charakter nebude len tranzitný, ale aj pobytový. Na ťažiskový park budú priamo napojené vnútrobloky poloverejného charakteru pre obyvateľov či návštevníkov zóny.

Súkromnejšie zóny zástavby budú obsahovať aj predzáhradky prízemných bytov, detské ihriská a hracie plochy. Ďalším plne verejným priestorom bude námestie, pozdĺž ktorého vznikne väčšina menších retailových prevádzok. Námestie, navrhnuté kolmo na lineárny park, bude zároveň hlavným prepojením vnútornej štruktúry s Odborárskou ulicou.

Ako vyplýva zo záverečného stanoviska, výstavba by sa mala začať v druhom kvartáli roka 2027 a byť ukončená v roku 2038. Prvá etapa však bude dokončená už na konci roka 2029. Náklady boli pred časom odhadované na 200 miliónov eur. Projektantom a lokálnym partnerom je skúsená kancelária Siebert + Talaš.

Zdroj: Penta Real Estate

Pripravovaný projekt je príkladom veľkého zhodnotenia brownfieldu, kde sa dnes nič nenachádza. Po novom tu však bude bývanie pre minimálne dvetisíc ľudí. Získajú možnosť žiť v lokalite s dobrým napojením na zvyšok mesta a veľké komplexy občianskej vybavenosti, nebudú teda nútení využívať pri pohybe po meste nevyhnutne automobil.

Nejde však o bezproblémovú časť mesta. V priamom susedstve sú zvyšky industriálnych areálov, ktoré sa podľa katastra zatiaľ developerovi nepodarilo vykúpiť, resp. nepatria žiadnemu známemu menu, pri ktorom možno očakávať vznik špičkového projektu. To sa však môže v budúcnosti zmeniť. Ak by sa Penta Real Estate podarilo odkúpiť nebodaj aj zvyšné plochy pri Vajnorskej smerom k železničnej trati alebo pozemky medzi traťou a Odborárskou, zrealizovať môže veľkú a komplexnú štvrť.

Druhým, omnoho významnejším problémom je znečistenie. Sám developer nepochybne odstráni záťaž z podložia na vlastnom pozemku (ukladá mu to zákon), v prípade okolia to ale robiť nebude. V tomto prípade treba čakať na zásah vlastníka pozemkov, ktorým je firma blízka českému politikovi Andrejovi Babišovi, alebo štátu. Vyčistenie celého Istrochemu by totiž podľa skromných odhadov malo stáť stovky miliónov eur.

Zatiaľ sa zdá, že ide o problém na ďalšie desiatky rokov, keďže sa nezdá, že by sa k jeho riešeniu ktokoľvek mal. Ako sa ale ukazuje, mesto sa postupne tlačí k Istrochemu. Skôr či neskôr bude potrebný rozsiahly zásah. Bolo by prospešné nielen pre budúcich obyvateľov Vajnorskej, ale aj celej Bratislavy či dokonca celého Slovenska. Vznik potenciálne kvalitnej štvrte na mieste jednej z najväčších ekologických záťaží by malo na kvalitu života aj ekonomiku citeľný vplyv.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.