Simona Schreinerová 01.07.2025 12:57

Zelenú dáva aj mesto. Obrovský projekt na Vajnorskej výrazne pokročil, termín výstavby je reálny

Developer Penta Real Estate postupuje v príprave rozsiahleho projektu na Vajnorskej. Na okraji zóny bývalého Istrochemu by malo vzniknúť predovšetkým bývanie, doplnené o (nateraz) administratívny objekt a retailové prevádzky. K nedávno ukončenému procesu posudzovania vplyvov na životné prostredie sa pridáva aj ďalší dôležitý verdikt.

Zdroj: Penta Real Estate

Areál bývalých závodov Istrochem a okolie patrí k najvýznamnejším rozvojovým územiam v meste. Výhodou lokality je výborná dostupnosť centra, keďže územím prechádza električková trať, neďaleko sa nachádza aj železničná stanica Nové Mesto. Na druhej strane, ide o lokalitu s obrovskou environmentálnou záťažou. Jej potenciál je však veľký, a uvedomujú si to aj významní developeri.

Spoločnosti Penta Real Estate sa podarilo získať veľký pozemok o rozlohe 4,5 hektára na rohu Vajnorskej a Odborárskej ulice. Samotný pozemok je momentálne vyčistený, okolie je väčšinou prázdne, niekde sa ešte objavujú zvyšky starých areálov.

Penta tu naplánovala výstavbu masívneho projektu, ktorý má už takmer za sebou posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Posudzovanie začalo v januári 2024 a vzhľadom na svoj rozsah musel zámer prejsť kompletným posúdením, teda zisťovacím konaním aj správou o hodnotení. Aktuálne je vydané záverečné stanovisko, ktoré čaká na nadobudnutie právoplatnosti. Medzičasom developer získal súhlasné záväzné stanovisko mesta, ktoré v podstate potvrdzuje súlad projektu s územným plánom.

Navrhnutý je súbor polyfunkčných objektov s prevahou bývania (objekty P1, P2, P3A, P3B) a administratívnej budovy (P4). Hmotový koncept je teda tvorený celkovo šiestimi objektmi. Nadzemné časti polyfunkčných objektov P1, P2, P3A a P3B budú prepojené spoločným dvojpodlažným suterénom, slúžiacim ako podzemná garáž a technické zázemie.

Administratívny objekt P4 na nároží územia pri križovatke Odborárskej a Vajnorskej ulice bude výškovou dominantou. Spolu s blokmi P1 a P2 situovanými pozdĺž Odborárskej ulice vytvorí hlukovú a vizuálnu bariéru od nezastavaného okolia a komunikácie. Vo vnútri bloku sú navrhnuté nižšie polyfunkčné objekty P3 a P3B doskového tvaru (pozostávajúci z dvoch častí). 

Ústredným prvkom návrhu má byť lineárny park, ktorý prepojí všetky nové objekty s Vajnorskou ulicou. Tento verejný priestor prirodzene nadviaže na sekundárne námestie medzi budovami P1 a P2. Orientované bude kolmo na hlavný lineárny park. Námestie zároveň splní úlohu hlavného spojovacieho bodu medzi vnútorným územím a Odborárskou ulicou. Pozdĺž námestia vzniknú retailové prevádzky určené obyvateľom aj návštevníkom z okolia. Súčasťou verejného priestoru je aj predpolie pri administratívnej budove.

Polyfunkčné objekty P1, P2 a P3 budú sekciové domy s retailom na prízemí. Prvý z nich, objekt P1, bude pozostávať z piatich až 19 nadzemných podlaží. Pôdorysný tvar objektu je navrhovaný v podobe písmena „U“. V objekte je navrhnutých 21 jednoizbových, 138 dvojizbových, 80 trojizbových bytov, 44 štvorizbových a dva päťizbové byty. Celkový počet bytových jednotiek v objekte je 285.

Druhý objekt P2 bude mať päť až 24 nadzemných podlaží. V dome s pôdorysným tvarom „U“ vznikne 42 jednoizbových, 178 dvojizbových, 82 trojizbových bytov, 30 štvorizbových a dva päťizbové byty. Objekt P2 bude obsahovať 334 bytových jednotiek.

Sekciový bytový dom P3A je navrhnutý s výškovou variabilitou v rozsahu od päť do 17 nadzemných podlaží. Pôdorys tejto budovy bude mať obdĺžnikový tvar s posunutými sekciami. Celkový počet bytov je 298, z toho šesť jednoizbových, 178 dvojizbových, 82 trojizbových, 30 štvorizbových a dva päťizbové byty.

Sekciový bytový dom P3B bude rozdelený na dve časti - P3B1 (severozápadná časť) a P3B2 (juhovýchodná časť). Polyfunkčný dom P3B1 bude mať výšku päť až 17 nadzemných podlaží, P3B2 päť až 19. Obe stavby sú navrhnuté s ustúpeným technickým podlažím a pôdorysným tvarom obdĺžnika s navzájom posunutými sekciami.

Spolu je v polyfunkčnom objekte P3B navrhnutých 330 bytových jednotiek (164 v časti P3B1 a 166 v P3B2), z toho 34 jednoizbových, 141 dvojizbových, 122 trojizbových, 30 štvorizbových bytov a tri päťizbové byty. Na prízemí vznikne doplnkový retailový priestor. Typické podlažia nadzemných častí objektov P1, P2 a P3 (objekt P3A a dva objekty P3B) budú mať výhradne obytnú funkciu.

Celkový počet bytov tak vychádza na 1.101. Z tohto počtu bude 103 jednoizbových, 524 dvojizbových, 343 trojizbových, 122 štvorizbových a deväť päťizbových bytov. Žiť by tu mohlo viac ako dvetisíc obyvateľov. 

Zdroj: Penta Real Estate

Administratívna budova P4, umiestnená na nároží v dotyku s verejným priestorom, bude hmotovo členené na dve časti. Výšková sekcia bude pozostávať z troch navzájom vyposúvaných segmentov a nižšia časť bude orientovaná smerom k parku. Výškový rozsah objektu bude od sedem do 25 nadzemných podlaží, doplnených o ustúpené technické podlažie a tri podzemné podlažia.

Na úrovni prvého nadzemného podlažia sa umiestnia vstupné priestory a retailové prevádzky, vyššie podlažia budú kancelárske. Tri podzemné podlažia sa využijú ako garážové státia pre zamestnancov a návštevníkov, pričom sa doplnia o priestory technickej a technologickej infraštruktúry objektu.

Pri administratívnej budove treba ale podotknúť, že nemusí ísť o jej definitívnu funkciu. Developer bude pozorne sledovať vývoj na trhu a tomu prispôsobí aj funkčné riešenie objektu. Očakáva sa, že by tu mohlo vzniknúť zdieľané bývanie pre študentov, na čom plánuje investor spolupracovať so skúseným operátorom tohto typu priestorov. 

V rámci návrhu dopravnej infraštruktúry sa počíta s vybudovaním samostatného odbočovacieho pruhu vedúceho k riešenému územiu. Hlavným dopravným napojením budú dva vjazdy a výjazdy z Odborárskej ulice, ktoré zabezpečia prístup do jednotlivých objektov.

Pred objektmi bude vedená obslužná komunikácia so systémom vonkajších parkovacích miest, pričom z tejto komunikácie bude priamo napojené spodné podlažie polyfunkčných objektov prostredníctvom dvoch vjazdov a výjazdov. Administratívna budova bude mať vlastný samostatný vjazd a výjazd do podzemných podlaží.

Zámer zahŕňa aj rekonštrukciu križovatky ulíc Vajnorská a Odborárska, ktorá bude prestavaná na svetelne riadenú križovatku a upravená tak, aby sa zlepšila dopravná priepustnosť. Súčasťou projektovej dokumentácie je aj výpočet nárokov na statickú dopravu, ktorý stanovuje potrebu 1.640 parkovacích miest pre celý súbor. V návrhu sa však uvažuje s rezervou - plánuje sa celkovo 1.790 parkovacích miest, z toho 1.759 státí v podzemných garážach a 31 státí na teréne (v rámci obslužnej komunikácie a plôch v parteri).

Zdroj: Penta Real Estate

Ako vyplýva zo záverečného stanoviska EIA, výstavba by sa mala začať v druhom kvartáli roka 2027 a byť ukončená v roku 2038. Prvá etapa, v ktorej sa vybuduje objekt P2 a križovatka Odborárska - Vajnorská, však bude dokončená už na konci roka 2029.

Celkovo prebehne výstavba v piatich etapách. V druhej sa očakáva výstavba objektu P1, nasledovať bude polyfunkčný objekt P3A, polyfunkčný objekt P3 B1 a B2 a v poslednej etape sa postaví administratívny objekt P4. Náklady boli pred časom odhadované na 200 miliónov eur. Projektantom a lokálnym partnerom je skúsená kancelária Siebert + Talaš. Podoba projektu je však výsledkom medzinárodnej urbanisticko-architektonickej súťaže, v ktorej sa presadil uznávaný slovinský ateliér Bevk Perović Arhitekti.

Pripravovaný projekt Penta Real Estate predstavuje významné zhodnotenie brownfieldu, ktorý je dnes prakticky nevyužívaný. V budúcnosti tu však vznikne bývanie pre množstvo obyvateľov, s dobrou dostupnosťou k mestskej infraštruktúre a s občianskou vybavenosťou, ktorá zníži závislosť na automobilovej doprave.

Územie však nie je bez problémov. V susedstve zostávajú nevysporiadané a environmentálne zaťažené plochy, ktorých riešenie si vyžiada významný zásah vlastníkov alebo štátu. Komplexné vyčistenie Istrochemu by si podľa odhadov vyžiadalo stovky miliónov eur. Mesto sa postupne rozširuje smerom k tomuto územiu a tlak na jeho regeneráciu bude len rásť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.