Adrian Gubčo 18.12.2025 14:21
Najočakávanejší projekt roka konečne prichádza. Istropolis vstupuje do výstavby, samospráva získa milióny
Z projektov, ktoré v Bratislave vstúpili tento rok do výstavby, patrí k najvýznamnejším – a verejnosťou najočakávanejším – Istropolis na Trnavskom mýte. Obrovský komplex od developera Immocap má priniesť komplexnú transformáciu veľkého bloku v exponovanej mestskej polohe. Postupne sa rozbehnú práce na nových kancelárskych budovách, bytových domoch aj kultúrno-spoločenskom centre celomestského významu.
Zdroj: Nino Belovič / YIM.BA, Immocap
Zásadný míľnik pre obrovský projekt
Pod názvom Istropolis bol v Bratislave desaťročia známy veľký komplex, pôvodne budovaný pre zjazdy komunistickej strany, doplnený o administratívne zázemie pre odborárov. Mimo zjazdov bola časť priestorov určená pre kultúrne účely. Po páde minulého režimu si budovy ponechali odborári, no kultúrna časť začala postupne chátrať. Majiteľ nebol schopný udržiavať veľkorysé a na správu náročné objekty.
Situácia sa začala meniť po roku 2017, keď Istropolis prebrali developeri YIT Slovakia a Immocap. Prvý z nich po nejakom čase zo zámeru vystúpil, Immocap však pokračoval v rozvíjaní myšlienky o transformácii lokality. Po čase vyhlásil medzinárodnú urbanisticko-architektonickú súťaž, v ktorej sa presadila kancelária KCAP v spolupráci so Cityförster. Súťaž potvrdila neudržateľnosť pôvodného riešenia Istropolisu.
Výsledky boli predstavené v roku 2020 a postupne sa rozbehli aj povoľovacie procesy. Paralelne s tým prebiehala asanácia pôvodného komplexu (s výnimkou Domu techniky, ktorý však bude neskôr zbúraný tiež) a zámer sa prispôsoboval meniacim sa požiadavkám. Originálny koncept rátal so vznikom Národného kultúrneho a kongresového centra, po odstúpení štátu z tohto zámeru však súkromný investor musel prehodnotiť veľkosť kultúrno-spoločenskej časti.
Finálna podoba Istropolisu bola predstavená na začiatku tohto roka. Developer potvrdil, že súčasťou developmentu bude deväť nových budov, dve námestia, vnútroblokový park, cyklotrasy, zóna bez áut, kultúrno-spoločenská hala pre tritisíc ľudí, 600 bytov, kancelárie pre päťtisíc zamestnancov alebo množstvo nových prevádzok. V lete začal Immocap prvé prípravné práce, finálne stavebné povolenie pre prvé budovy mu však chýbalo.
To získal až v polovici novembra. Ako dnes developer potvrdzuje, toto povolenie je nielen vydané, ale aj právoplatné. Formálne tak nič nebráni začiatku stavebných prác, ktoré sa rozbehnú okamžite po vyčistení priestoru pre realizáciu prvej trojice budov. To by malo byť krátko po Novom roku.
Podľa developera ide o akýsi vianočný darček pre Bratislavu. „Začiatok prác na Istropolise je skvelá správa pre celé mesto,“ hovorí CEO spoločnosti Immocap Martin Šramko. V januári začne výstavba jedného rezidenčného domu a dvoch administratívnych budov, nasledovať bude ako súčasť prvej fázy aj výstavba kultúrno-spoločenskej haly.
Podľa stavebného povolenia bude prvým z objektov Administratívna budova O2, komerčne nazývaná Istropolis Atrium. Umiestnená bude v dotyku s Vajnorskou ulicou a jej vyústením do Trnavského mýta. Bude mať tri podzemné a deväť nadzemných podlaží, pričom najvyššie technické podlažie bude ustúpené. Hrubá podlažná plocha presiahne 20-tisíc metrov štvorcových, z toho 2-tisíc metrov štvorcových bude určená retailu. Umiestnená by tu mala byť aj prevádzka supermarketu, dnes sa nachádzajúca v Dome techniky. V podzemí bude parkovanie s 352 miestami.
Druhým objektom bude Administratívna budova O1, marketingovo nazývaná Istropolis Tower. Umiestnená bude v susedstve Kukučínovej. Pôjde o výškovú dominantu projektu – bude mať tri podzemné podlažia a 26 nadzemných, pričom výška veže bude 116 metrov. Celková hrubá podlažná plocha bude viac ako 33-tisíc metrov štvorcových, retailu bude určených 413 metrov štvorcových. Vybudovaných bude 434 parkovacích miest.
Napokon Bytový dom R2 je označený ako Blok A. Vložený bude medzi Istropolis Atrium a Istropolis Tower. Budova bude tri podzemné a pätnásť nadzemných podlaží, najvyššie bude ustúpené. Naplánovaných je tu podľa textu povolenia 65 bytov a 43 apartmánov, hoci podľa tlačovej správy by tu malo byť až 122 jednotiek – pravdepodobne došlo k rozdeleniu väčších rezidencií. V parteri bude retail (277 m2), na druhom nadzemnom podlaží kancelárske priestory (803 m2). Počet parkovacích miest je 172.
Text stavebného povolenia pripomína, že časť parkovacích miest bude využívaná susednými objektami tak, aby boli dodržané príslušné normy. Pripomienky dotknutých orgánov boli štandardné, mesto napríklad požaduje používanie dlažby v súlade s manuálom verejných priestorov či červeného asfaltu na cyklotrasách. Výška poplatku za rozvoj bude takmer 476-tisíc eur, z toho tretina ide mestu, zvyšok mestskej časti.
Príprava na výstavbu prebieha už niekoľko mesiacov. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
O projekt je veľký záujem
Developer pripomína, že zámer požíva veľkú dôveru bánk aj investorov. „Atraktivitu projektu potvrdzuje nielen záujem širokej verejnosti, ale aj investorov a finančných partnerov. Máme v tíme úprimnú radosť, že stavebný úver na rezidenčný Blok A nám poskytla Tatra banka, ktorá je našim partnerom v projekte od úplného začiatku,“ približuje Šramko. Banka poskytne úver 30 miliónov eur.
Do projektu bytového domu vstúpil aj ďalší partner. „Na tento bytový dom sme našli aj minoritného finančného partnera v investičnom fonde Sandberg Capital. Vnímame to najmä ako potvrdenie dôvery nielen v Istropolis, ale celkovo k nášmu prístupu v tvorbe mesta,“ konštatuje Šramko. Vstup investičného partnera do tejto budovy znamená, že Sandberg Capital bude minoritným spoločníkom rezidenčnej budovy.
Má ísť o základ pre ďalšiu kooperáciu. „Celkom úprimne sa teším, že sme sa s Immocapom dohodli na spolupráci na rezidenčnom Bloku A a som presvedčený, že tento projekt otvára bránu aj pre ďalšiu spoluprácu do budúcnosti,“ pochvaľuje si dohodu s Immocapom riaditeľ Sandberg Capital Martin Fedor.
O dobrom prijatí zo strany klientov hovorí aj stav prenájmu priestorov v projekte. Potvrdený je príchod spoločnosti Dell, ktorá sem presunie svoje sídlo z Fazuľovej ulice. Dôvodom mali byť okrem lokality údajne aj vysoké kritériá v rámci hodnotenia ESG. V tomto smere má patriť Istropolis k lídrom. V kuloároch sa hovorí aj o príchode ďalšieho veľkého nájomcu, ktorý pravdepodobne vyprázdni jednu z bratislavských výškových budov.
Developer zatiaľ nešpecifikoval, kedy začne s verejným predajom bytov. Rezidencie zatiaľ ponúkal partnerom, ktorí mali údajne o kúpu bytov a apartmánov v Istropolise veľký záujem. Vzhľadom na stav povoľovania možno očakávať začiatok predaja v priebehu niekoľkých týždňov až mesiacov.
V prvej etape začnú vznikať dve kancelárske budovy (vzadu a vpravo) a jedna bytová (v strede). Zdroj: Immocap
Príde na zlepšenie mesta?
Immocap sebavedomo tvrdí, že s výstavbou Istropolisu dôjde k veľkému skvalitneniu lokality i mesta samotného. „Istropolis predstavuje projekt celomestského významu, ktorý vďaka modernému urbanizmu premení Trnavské mýto na vstupnú bránu do Nového Mesta a Bratislave prinesie nové miesto stretnutí,“ charakterizuje tento zámer. Srdcom projektu bude kultúrno-spoločenská sála, ktorá má byť vysoko flexibilná a vhodná pre rozličné typy podujatí.
Okrem toho hovorí aj o príleve zelene, prestavbe Škultétyho, na ktorej vznikne zelený pás s vyvýšenou vozovkou pre autá, ktorý spomalí dopravu, kilometri cyklotrás či špičkovej úrovni udržateľnosti. To všetko však príde až s postupným povoľovaním a výstavbou ďalších etáp. Kým prvé budovy by mohli byť realitou do konca roka 2027, ako celok by mal byť Istropolis odovzdaný na konci tohto desaťročia. Kultúrno-spoločenská hala má byť odovzdaná v roku 2029.
Ďalšie benefity majú byť finančné. Okrem poplatku za rozvoj chce developer urobiť v projekte určité zmeny – navýšiť by sa mala hrubá podlažná plocha v Istropolis Tower a v dvojici rezidenčných budov R1 a R3, ktoré sú predmetom ďalšej etapy. Celkovo ide o navýšenie HPP o 20%, čím by sa projekt odchyľoval od Územného plánu. Vďaka novej legislatíve sa však developer môže dohodnúť so samosprávou výmenou za kontribúciu, v tomto prípade vo výške 1,13 miliónov eur.
Zhrnutím, Istropolis prináša víziu veľkej transformácie a pozdvihnutia miesta, ktoré bolo dlho urbanisticky nezvládnuté a nefungovalo – a to aj pred zánikom pôvodného Domu odborov Istropolis. Priniesť sem má život v podobe nových obyvateľov, pracujúcich i návštevníkov, ktorí budú využívať budovy, navrhnuté od významných medzinárodných architektov. Vzniknú tu aj kultivované verejné priestory a zlepšiť sa má mikromobilita. Naostatok bude za to samospráva inkasovať milióny eur.
Ide tak skutočne o obrovskú zmenu Trnavského mýta, vo všeobecnosti negatívne vnímanej lokality v rámci Bratislavy. Vďaka novému developmentu sa však môže jeho imidž zmeniť o 180 stupňov. Z rušnej a zanedbanej križovatky sa stane centrum mestského života, ktoré bude lákať ľudí z celej metropoly. Táto veľká premena sa začne už o niekoľko týždňov.
Fotografie z 11.12.2025. Pozrite si práce na pozemku vo fotoalbumoch.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
