Adrian Gubčo 04.11.2021 13:27

Na Trnavskej ceste pribudnú nové projekty

Trnavská cesta patrí k najdlhším a najširším bratislavským triedam, úroveň zástavby v jej okolí je však veľmi rôznorodá. Aspoň čiastočne by sa to však mohlo zmeniť – v priestore medzi Sabinovskou a Tomášikovou sa plánuje hneď dvojica projektov, ktoré nadviažu na existujúcu zástavbu. Ulica tým získa mestotvornejší ráz.

Zdroj: Google Maps

Šírka Trnavskej cesty je daná jej dopravným významom v minulosti – išlo o kľúčovú výpadovku z Bratislavy smerom na Trnavu, resp. zvyšok Slovenska. Hoci táto úloha už nie je natoľko významná, ulica je aj naďalej veľmi rušnou (v okolí Trnavského mýta jednou z najrušnejších v Bratislave). S postupným rozvojom mesta sa zároveň stáva cieľom investorov. Developeri postupne premieňajú prázdne alebo nedostatočne využívané pozemky a budujú tu polyfunkčné, administratívne alebo retailové komplexy.

Významným vstupom v minulosti bol vznik Polyfunkčného komplexu Domino, pomerne mohutného, ale do lokality vhodného súboru bytov, administratívnych priestorov, obchodov a v tom čase aj dizajnového hotela. Projekt bol vybudovaný v rokoch 2006-2008, developerom bola spoločnosť Atlas Real a architektom Cakov – Makara. Ide o blok, tvorený dvoma hlavnými deväťpodlažnými hmotami, rovnobežnými s ulicou (ulicami), prepojenými jedno-, resp. dvojpodlažnými krídlami. Vo vnútrobloku sa nachádza parkovo upravená plocha.

Charakter tohto developmentu je významný, pretože ovplyvnil plánovanie projektu na susednej juhozápadnej parcele. Tým je už nejakú dobu známy zámer Green Atrium. Na mieste málo hodnotných administratívnych objektov, určených na asanáciu, vznikne trojica blokov v tvare písmena U, pričom vyššie deväťpodlažné bloky budú tak ako prvý projekt kopírovať líniu Trnavskej cesty a Teslovej. Prepájať ich bude dvojpodlažný blok. Dominantnou funkciou je bývanie, blok od Trnavskej cesty však má obsahovať aj kancelárie a vybavenosť v parteri. Tá bude aj v bloku od Teslovej. Prepájací blok má obsahovať apartmány.

Developerom projektu mala byť pôvodne spoločnosť JAGR s.r.o., ktorá Green Atrium dotiahla až k zisku územného rozhodnutia. Stavebné povolenie však už nezískala. Ako sa navyše ukazuje, projekt nakoniec predala. „Správcovská spoločnosť 365.invest sa stala majiteľom pozemkov a daného projektu,“ hovorí Martina Štérová, PR špecialista  365.invest, správ. spol., a. s. „Výstavbu až po sfinalizovanie projektu má na starosti developer Green Atrium, a.s., na ktorého naša spoločnosť realizáciu projektu outsourcuje.“

Developer je blízky firme Haberl, ktorá sa venovala projektom najmä na predmestí Bratislavy. Noví majitelia v developmente veľké zmeny nerobili. „V projekte nedošlo ku zmenám oproti ÚR. V bloku B (od Teslovej ulice) sme dokonca znížili ustúpené podlažie, a uvažujeme nad komunitným priestorom pre obyvateľov na jeho streche,“ hodnotí Filip Rybár, CEO spoločnosti Haberl. „Taktiež ostávame pri názve Green Atrium, ktorý vznikol už v roku 2016 a perfektne vystihuje použitie množstva zelených plôch okrem vnútrobloku, kde bude intenzívna záhrada, ako aj použitie zelených striech. K zmenám došlo iba v rámci vnútorných dispozícií bytov, ktoré sme aktualizovali dnešnej dobe.“ Zachovaný ostáva aj architekt, ktorým je kancelária P.S. Arch.

Podľa pôvodného projektu sa tu malo nachádzať 70 bytov, z toho 16 dvojizbových, 35 trojizbových, 18 štvorizbových a jeden päťizbový byt, ako aj 11 apartmánov. Tu možno predpokladať určité úpravy. Do predaja by mali ísť podľa predbežných plánov na konci 2Q 2022. Firma už má definovaný ich rámcový štandard.

„Čo sa štandardov týka, chceme ponúknuť mierne vyšší štandard ktorý je však v rámci lokality považovaný za normálny,“ popisuje F. Rybár. „Využívame technológie vykurovania a pasívneho chladenia vďaka tepelným čerpadlám. Prierez bytov pokrýva od ekonomickejších 2-4-izbových bytov, až po priestorovo nadštandardnejšie výmery. Samozrejmosťou bude dokončenie bytov vrátane zariaďovacích predmetov a sanity okrem kuchynských liniek. Máme pripravené aj prekvapenia a riešenia pre cyklistov, ktoré si myslíme, že budú zaujímavé.“

Developer dúfa, že stavebné povolenie obdrží už v dohľadnej dobe. Napomôcť by tomu mal aj fakt, že projekt v podstate presne kopíruje to, čo bolo povolené v rámci územného rozhodnutia. „S realizáciou by sme radi začali v priebehu druhej polovice budúceho roka,“ uzatvára Filip Rybár. Ak sa to naozaj podarí, Green Atrium by mohlo byť dokončené do konca roka 2024.

 

Green Atrium. Zdroj: JAGR, s.r.o. / EIA

 

Tým by sa však premena tejto časti Trnavskej cesty skončiť nemala. Kladné záväzné stanovisko totiž obdržal zámer výstavby polyfunkčného objektu na Trnavskej ceste 68 – teda hneď vedľa Green Atria. Projekt sa priamo priznáva k tomu, že má ísť o hmotové pokračovanie Domina aj Green Atria, pričom aj uličná čiara bude nadväzovať na Domino alebo nárožný výškový dom pri križovatke s Tomášikovou ulicou. Pôvodná zástavba, ktorá kedysi slúžila ako hygienická stanica, bude asanovaná.

Projekt bude tvorený dvomi časťami, výškovou s ôsmimi nadzemnými podlažiami a jedným podzemným, a dvojpodlažnou garážovou. S ohľadom na existenciu rodinných domov v tejto časti Teslovej už nie je možné zastavať celú šírku bloku, ako to bolo pri Domine alebo Green Atriu. Funkčne pôjde o mix bývania a hotela typu Bed&Breakfast. Ten bude na druhom a treťom podlaží, obsahovať bude 16 izieb a príslušná vybavenosť (recepcia, raňajkáreň) bude na prvom podlaží. Na štvrtom až siedmom bude 16 bytov (štyri byty na podlažie), na ôsmom podlaží vzniknú dva byty s terasami. V podzemnom podlaží bude 38 parkovacích miest.

Samostatne bola posudzovaná vyvolaná investícia v podobe rozšírenia Trnavskej cesty za účelom vybudovania vjazdu do podzemnej garáže. Magistrát s rozšírením súhlasil, hoci pripúšťa, že to nemusí byť nevyhnutné, keďže preferuje zachovanie zelene a odmieta rozširovanie ciest. V každom prípade musia byť koordinované oba projekty, tak Trnavská cesta 68 aj Green Atrium.

Developer projektu, ktorým je firma Graduent s.r.o., sa tak môže teraz posunúť do ďalších stupňov povoľovania – do územného konania na ružinovskom stavebnom úrade. V tejto chvíli ešte nie je možné presne odhadnúť, kedy by sa mohla výstavba spustiť, nebude to však pravdepodobne skôr ako v roku 2023. Hotelovú funkciu bude musieť deklarovať v čase kolaudácie. V budúcnosti ale bude budova pravdepodobne otvorená funkčnej úprave.

Architektúra v tejto chvíli ešte zrejme nebude finálna. Štúdia od kancelárie s_form každopádne ukazuje veľmi jednoduchý a racionálny objekt, hoci s príťažlivými francúzskymi oknami. Podoba domu naznačuje, že byty budú obrátené najmä do dvora, čo dáva zmysel zo svetlotechnického aj hlukového hľadiska. Štítová stena je holá, čo je pozitívne, ak sa niekedy bude stavať aj na susednom pozemku. Dnes je tu nízka a málo hodnotná zástavba, takže výhľadovo vznikne niečo iné aj tu.

 

Trnavská cesta 68. Zdroj: s_form

 

Development predmetných pozemkov považujem za pozitívny príklad transformácie nedostatočne využitých plôch, pričom nové projekty prinesú ich lepšie využitie a zhodnotenie. S ohľadom na šírkové pomery Trnavskej cesty je výška ôsmich podlaží hmotovo akceptovateľná, hoci ide o čosi viac, ako je odporúčaná výška z hľadiska „ľudskej mierky“ (do šesť podlaží). Aspoň táto časť Trnavskej cesty bude pôsobiť o čosi mestotvornejšie. Ak bude na dobrej úrovni aj architektúra, bude ulica aj príťažlivejšia. Oceňujem, že oba projekty rátajú do veľkej miery s aktívnym parterom (prízemným podlažím v kontakte s ulicou) a rešpektujú staršiu zástavbu výškou a dodržiavaním uličnej a čiastočne aj stavebnej čiary.

V okolí Trnavskej cesty v tejto sekcii aktuálne vzniká aj projekt N!do 2 od IURISu, ktorý bude ďalším pozdvihnutím. Najviac by ju však posunulo skvalitnenie verejných priestranstiev. Veľkorysý profil ulice poskytuje dostatok možností pre vznik širších chodníkov, cyklotrás (aj v parametroch cyklodiaľnice), pozdĺžneho parkovania, stromoradí aj cesty s buspruhmi. Za predpokladu použitia kvalitnejšej dlažby (Bratislavskej dlažby?) by mohla byť dnes rušná cesta s charakterom bariéry celkom dobre pôsobiacim bulvárom. Vznik cyklotrasy je už v príprave, hoci pravdepodobne nie takej širokej. 

To však nie je jediná úloha v lokalite. Urbanistický zásah by si vyžadovala aj Teslova. Tá je v blízkosti Green Atria z juhovýchodnej strany vymedzená zanedbaným areálom nízkej pavilónovej budovy, pravdepodobne škôlky, ako aj veľkým garážovým areálom. Všetky tieto objekty by si zaslúžili asanáciu a nahradenie citlivým developmentom, ktorý by priniesol potrebné bývanie, vybavenosť (možno vrátane škôlky) a vznik priečnych prepojení medzi domami na Haburskej a Teslovou. Takisto by bolo vhodné prebudovať podnož Domina či Green Atria, aby sa dalo odtiaľto prechádzať až na Trnavskú cestu a prízemie nebolo tvorené vstupmi do ďalších garáží.

Nepochybne by išlo o náročný pokus – odpor proti odpredaju garáží by bol pravdepodobne veľký, keďže ľudia si okrem parkovania navykli tieto objekty využívať aj ako sklady. Takisto je v Ružinove možno badať silný odpor voči výstavbe v tesnej blízkosti sídlisk, bez ohľadu na jej kvalitu. Je to škoda, lebo pri rozumnom plánovaní by sa mohlo sídlisko lepšie prepojiť s okolím a obohatiť novou zástavbou. Kvalitné plánovanie by mohlo taktiež zabrániť chybám, akou bola napríklad bytovka na Tomášikovej 25. Táto stojí v ceste teoretickému logickému prepojeniu Teslovej s Tomášikovou. Náprava je nereálna.

Lokalita má každopádne veľký potenciál a v budúcnosti by mohla byť atraktívnou časťou Bratislavy, kde sa prelína kompaktná bloková zástavba so sídliskom. Trnavská cesta by sa pritom mohla zmeniť z dopravnej stoky na spoločenskú triedu. Potenciál na to stále má.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.