Adrian Gubčo 10.08.2023 17:44

Šanca na nový mrakodrap žije. Kto vybuduje novú dominantu Bratislavy?

V slovenskej metropole bude onedlho dokončený prvý mrakodrap. Eurovea Tower so svojimi 168 metrami výrazne prerástla ostatné veže v bratislavskom downtowne a stala sa výraznou súčasťou panorámy mesta. Solitérom nemusí ostať nadlho. Bratislava by mohla v budúcnosti získať nové veže, ktoré by výškou prekonali magickú hranicu 150 metrov.  

Zdroj: J&T Real Estate, Milan Škorupa

V posledných rokoch sa v priestore medzi Mlynskými nivami a Dunajom vybudoval väčší počet výškových budov. Všetky sú súčasťou transformácie bývalej priemyselnej časti štvrte Nivy, kde sa po páde bývalého režimu utlmila aktivita a jednotlivé továrne začali postupne chátrať. Ešte za socializmu sa však predpokladalo, že do tohto územia bude expandovať nové centrum Bratislavy.

Už vtedy tak začali vznikať prvé vízie, podľa ktorých sa tu okrem nových objektov vybavenosti mali vybudovať aj výškové budovy. Plány boli potvrdené v 90-tych rokoch, kedy bola lokalita vymedzená pre vznik nových dominánt mesta. Ich výstavba sa však naplno rozbehla až počas minulej dekády. Veľká časť z nich reaguje na Územný plán zóny (ÚPZ) Chalupkova, ktorý reguluje kľúčovú lokalitu medzi Karadžičovou, Mlynskými nivami, Košickou a Landererovou.

ÚPZ obsahuje pomerne prísne regulatívy, čo sa týka výšky budov. Žiadna veža v zmieňovanom štvoruholníku tak nemôže presiahnuť 120 metrov, prípadne ešte menej. Mimo rámca ÚPZ Chalupkova to však možné je. Preto tu vznikla Nivy Tower so 125 metrami, ale aj Eurovea Tower so 168 metrami či budúca veža v Klingerke 3 so 141 metrami. Výška týchto budov nie je priamo ohraničená (ak nerátame vplyv letiska). Investori musia nanajvýš dodržať index podlažných plôch, v dôsledku čoho môžu budovy „vystreliť“.

Dôsledkom existujúcej situácie je každopádne vznik série podobne vysokých veží. Vyšších objektov je príliš málo, pričom Eurovea Tower je jediná, ktorá výraznejšie presahuje ostatné budovy. K obohateniu panorámy by mohla prispieť aj Klingerka 3, stačiť to ale nemusí. Z kľúčových diaľkových pohľadov – z Hradu alebo Slavína – bude bratislavský downtown pripomínať stenu.

Nemusí to tak byť ale navždy. V úvahách developerov už existujú projekty nových mrakodrapov, ktoré byť „stenu“ rozbili. Ide o dve budovy, ktoré majú vzniknúť v susedstve vyústenia Mosta Apollo do Košickej ulice.

 

Eurovea Tower je dnes nespochybniteľnou dominantou nového centra mesta. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

 

Jeden z najvyšších v Európskej únii

Najvážnejším hráčom v boji o najvyššiu budovu Bratislavy je developer J&T Real Estate. Firma buduje Eurovea Tower a pracuje aj na príprave Klingerky. Ambície firmy sa tým ale nekončia. V priestore bratislavského downtownu vidí priestor pre vznik ďalšej veže, ktorá by zmieňované budovy výškou hravo zatienila.

Na konci minulého roka sa objavili informácie, že JTRE pristúpilo k zmene konceptu výstavby vo východnej časti zóny Eurovea City. Namiesto pôvodne uvažovanej výškovej kancelárskej budovy East Tower s necelými 102 metrami by firma chcela postaviť prevažne rezidenčný mrakodrap, ktorý by mohol mať až 250 metrov. Doplnený by bol o kongresové centrum.

Špekulácie vtedy potvrdil aj hovorca JTRE Daniel Suchý. „Na mieste projektu East Tower overujeme ďalšie možnosti, ako čo najlepšie využiť cenné územie rýchlo sa rozvíjajúceho moderného centra Bratislavy,“ pripustil. „Výšková budova má funkciu rôznych foriem bývania a vedľa stojaca budova má funkciu kongresového centra.“ Dané funkčné riešenie lepšie reaguje na aktuálny dopyt na trhu, ktorý si viac ako kancelárie pýta byty.

Prezentovaná výška mala byť najmä testom technologických aj ekonomických možností. Každopádne, s 250 metrami by Bratislava, čo do výšky najvyššej budovy, získala štvrtú najvyššiu budovu v Európskej únii. Predbehla by ju len Varšava s čerstvo dokončenou Varso Tower a Frankfurt s Commerzbank Tower a Messeturm.

Zvažovaný mrakodrap na základe zverejnených materiálov pripomína niektoré z novobudovaných veží v New York City. Vyznačujú sa relatívne malým pôdorysom, čo pri ich mimoriadnej výške vedie k tomu, že sú extrémne štíhle. Bratislavský zámer v tomto momente najviac pripomína známy projekt 432 Park Tower od Rafaela Viñolyho. Architektonické riešenie bratislavského projektu zverilo JTRE svojmu „dvornému“ štúdiu, kancelárii GFI. Konzultantom je firma AE7.

V tomto momente nie je známe, akým smerom sa uvažovanie o mrakodrape pohlo. Existujú signály, že by mohol byť o málo nižší. Napriek tomu by bol nesmierne výraznou dominantou mesta. Napokon, od dnes druhej najvyššej budovy (alebo najvyššej, keďže Eurovea Tower nie je ešte oficiálne dokončená) Nivy Tower by vyšší dvojnásobne.

 

JTRE zvažuje vybudovanie extrémne vysokej veže. Zdroj: J&T Real Estate

 

Veľké pohyby na trhu?

Druhým najviac skloňovaným priestorom pre vznik mrakodrapu je pozemok medzi Košickou, Prístavnou a Pribinovou, nazývaný Ryba. Pomenovanie získal po bývalej rovnomennej predajni, ktorá sa tu nachádzala. Dodnes tu stojí starší nižší objekt, obkolesený cestami so všetkých strán. Skôr či neskôr nepochybne zanikne.

Otázkou ostáva, čo ho nahradí a kto tu bude stavať. Súčasná forma využitia je v súlade s aktuálnou územnoplánovacou reguláciou, ktorá tu predpisuje umiestnenie zariadení dopravy, konkrétne zariadení vodnej a leteckej dopravy v úzkej väzbe na prístav. To sa ale môže v dohľadnej dobe stať minulosťou. Magistrát totiž vyhlásil výzvu pre majiteľov takýchto pozemkov, ktorí by mali záujem o zmenu Územného plánu v prospech bývania.

Pre majiteľa Ryby to je signál, že môže získať lepšie podmienky pre výstavbu. Vlastníkom budovy a pozemkov je firma, spojená so spoločnosťou HB Reavis. Významný developer, ktorý sa zo skromných slovenských začiatkov prepracoval na medzinárodného hráča na trhu s kancelárskymi a komerčnými nehnuteľnosťami, sa v priebehu tohto roka definitívne stiahol z lokálneho trhu – Rybu si však ponechal.

Na tomto mieste údajne zvažuje výstavbu významného zámeru. „Projekt plánovaný na pozemkoch bývalého podniku Ryba ostáva aj naďalej pre HB Reavis strategickým a aktívne pracujeme na jeho príprave,“ tvrdí René Popik, CEO HB Reavis Slovakia. „Jeho optimálnu funkciu a tiež podobu hľadáme v spolupráci s mestom, ako aj ďalšími dotknutými stranami.“

V kontexte Bratislavy má ísť o mimoriadny development. „Našim cieľom je priniesť do daného územia výškovú dominantu, ktorá vhodne doplní nielen už existujúce, ale aj plánované funkcie v zóne a zároveň významne doplní skyline nového downtownu Bratislavy,“ naznačuje Popik. „Našou ambíciou je to, aby nový objekt bol ikonickou stavbou, ktorá bude charakterizovať budúcu novú tvár Zimného prístavu, v ktorého revitalizáciu v budúcnosti veríme.“

Z týchto slov sa zdá, že tu HB Reavis chce vybudovať signifikantnú výškovú budovu. Podľa informácií YIM.BA sa ale už v kuloároch objavili úvahy o predaji aj tohto zámeru. YIM.BA preto oslovila ďalších silných developerov, ktorí v oblasti pôsobia.

Ani jeden však otvorene nepriznal, že by plánoval zámer a pozemky prebrať. JTRE aj Immocap odmietli čokoľvek komentovať, Wood & Company nebolo v tomto smere oslovené, nemá dostatok informácií a preto nevie odpovedať. Penta Real Estate, ktoré od HB Reavisu prebralo časť pozemkov po ich stiahnutí sa z Bratislavy, v tomto prípade so spoločnosťou nekomunikuje a nevyvíja ani aktivitu, smerujúcu k akvizícii.

HB Reavis sa tak zatiaľ tvári, že Rybu vybuduje sám. Kedy to tak ale bude, ostáva nejasné. Bez ohľadu na to, kto bude na pozemku napokon stavať, bude s najväčšou pravdepodobnosťou čakať na zmenu Územného plánu. Ak táto príde ešte pred zavedením výškovej zonácie, vzniknúť tu môže mrakodrap vyšší ako Eurovea Tower. Ak bude zonácia Rybe predchádzať, nebude vyššia ako 160 metrov.

V takom prípade bude architektúra skutočne zásadná, ak sa má stať z Ryby ikonická dominanta Bratislavy. JTRE stačil pri Eurovea Tower aj vcelku priemerný dizajn od GFI. Pri druhom zásadnom vstupe do panorámy, ktorý nemá takú výraznú polohu priamo na hrane nábrežia, je kvalitnejšie architektonické stvárnenie nutné.

 

Staršia a dnes už neaktuálna štúdia veže na mieste Ryby. Zdroj: Milan Škorupa

 

Kam s mrakodrapmi

Podľa aktuálnych vízií mesta aj developerov sa zdá, že po prípadnej realizácii veže v Eurovea City a Ryby Bratislava s mrakodrapmi skončila. Je pravda, že na veľkosť Bratislavy je už dnes počet výškových budov v meste mimoriadny. V súčasnosti by mala byť so štrnástimi vežami nad sto metrov 20. v Európe, resp. 11. v Európskej únii. V najbližších rokoch sa očakáva masívny rast ich počtu, územné plánovanie má ale možnosti pre ich umiestňovanie postupne skresať.

Nemožno však vylúčiť, že v určitej dobe sa zvýši tlak na ich výstavbu – najmä keď sa začnú míňať stavebné pozemky v rámci brownfieldov. V bratislavskom vnútornom meste je ešte stále dosť plôch pre zahusťovanie, pri súčasnom tempe rozvoja budú ale do 15 rokov minulosťou. Jedinou cestou, ako rozvíjať vnútorné mesto, bude výstavba do výšky.

Štandardne platí, že výškové budovy s ohľadom na ich nároky na zabezpečenie dopravnej obsluhy treba umiestňovať ku kríženiu kompozičných osí – teda hlavných dopravných tried. To sa v meste uplatňuje do istej miery už dnes (napokon, križovatka Košickej s Landererovou a Prístavnou bude vežami obstavaná skutočne husto). Ostávajú však významné križovatky, kde sa to aktuálne neplánuje – a to je možno chyba.

Najvýznamnejším takýmto miestom je obrovská diaľničná križovatka Prievoz. Na jednom mieste sa stretáva diaľnica D1, rýchlostná cesta R7 a Bajkalská ulica, ktorá je súčasťou hlavného vnútromestského okruhu. Po realizácii uvažovaných dopravných investícií, predovšetkým električkovej trate z Mlynských nív do Slovnaftu, Podunajských Biskupíc a Vrakune, Severnej tangenty či veľkého P+R parkovacieho domu pri rýchlostnej ceste pôjde pravdepodobne o dopravne najkapacitnejšie miesto v meste.

Križovatka Prievoz je navyše plošne obrovská a vyvýšená. Z hľadiska práce s mierkou dáva zmysel obklopiť ju výškovými budovami namiesto nízkych blokov. Veže by mohli pôsobiť ako vizuálna aj hluková bariéra voči ruchu z diaľnice pre pokojnejšie štvrte vo väčšej vzdialenosti.

Výstavbu mrakodrapov v tejto oblasti dnes komplikujú dva faktory. Prvým je vplyv letiska, ktoré je už pomerne blízko, rovnako ako jeho náletové kužele. Druhým je územné plánovanie, ktoré zatiaľ s vežami počíta len v menšej miere. Aktuálne pripravovaná vízia Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy ich tu podľa dostupných informácií nenavrhuje takmer vôbec.

Urbanistické plánovanie by sa malo venovať rozvoju mesta v dlhodobom horizonte. Súčasná Bratislava sa musí sústrediť na vyplnenie iných plôch a dokončenie downtownu. O dvadsať alebo tridsať rokov ale budú priority opäť iné. Na túto budúcnosť by malo byť mesto pripravené a rátať s okolím tejto križovatky ako s výhľadovým priestorom pre umiestnenie nových výškových budov. Čo sa týka letiska, o dvadsať rokov by mohla byť vyriešená otázka, či je jeho budúcnosť priamo v Bratislave, alebo by sa malo vymiestniť.

Slovenská metropola je mestom výškových budov a mrakodrapov. Potrebuje s nimi pracovať ako so súčasťou svojej značky, imidžu a identity. S daným nastavením by mala byť otvorená možnosti budovať vyššie, atraktívnejšie alebo odvážnejšie veže, ako aj otváraniu plôch pre ich umiestňovanie. Pri využití ich potenciálu ju to môže citeľne posunúť.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.