Simona Schreinerová 01.10.2024 15:51

Zvýšená DPH ohrozuje dostupnosť bývania. Realitný trh varuje pred dopadmi konsolidácie (anketa)

Od budúceho roka sa v rámci konsolidačných opatrení daň z pridanej hodnoty (DPH) zvyšuje na 23%. Vláda sa aj takýmto spôsobom snaží prispieť do budúcoročného rozpočtu. Zvýšená DPH bude mať dopad aj na realitný trh, ktorý sa po útlme začal opäť hýbať.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Premiér Róbert Fico 17. septembra informoval o tom, že sa vládna koalícia dohodla na balíku opatrení na konsolidáciu verejných financií. Opatreniami sa má zabezpečiť konsolidácia na úrovni viac ako 2,5 miliardy eur a deficit má na budúci rok klesnúť na 4,7 % hrubého domáceho produktu.

Okrem iného zahŕňa konsolidačný balík aj zvýšenie základnej sadzby DPH z 20% na 23%. Najbúrlivejšie diskusie vznikli okolo zvýšenej DPH na knihy (hoci sa medzičasom rozhodlo o znížení), avšak dopad bude mať aj na iné odvetia. Ako zasiahne nová DPH realitný trh a ako ovplyvní predajné stratégie hráčov na realitnom trhu, sme sa spýtali developerov aj zástupcu realitných kancelárií.

 

Otázky:

• Ako výrazne sa podľa vás zvýšia ceny nových bytov v dôsledku zvýšenia DPH?

• Bude mať zvýšenie DPH vplyv na dopyt po nových bytoch?

• Aké očakávate krátkodobé a dlhodobé dôsledky zvýšenej DPH na trh s nehnuteľnosťami?

• Bude sa meniť predajná stratégia v dôsledku zvýšenej DPH?

 

Odpovedajú:

• Daniel Suchý – hovorca JTRE

• Ján Krnáč - CEO Cresco Real Estate

• Ján Palenčár - Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) 

 

Ako výrazne sa podľa vás zvýšia ceny nových bytov v dôsledku zvýšenia DPH?

Daniel Suchý: Na ceny bytov má vplyv množstvo faktorov, samotné zvýšenie DPH sa premietne v plnej výške. My našim klientom, ktorí podpíšu zmluvu o budúcej zmluve, garantujeme cenu bez DPH a neaplikujeme žiadne dodatočné zvýšenie, ako napríklad inflačná doložka.

Avšak vplyvy zmien daňovej legislatívy sa do cien nepochybne premietnu. Napríklad ak teraz klient podpíše zmluvu o budúcej zmluve, kde je dojednané, že po jej podpise zaplatí 20 percent z kúpnej ceny bytu, z tejto splátky zaplatí v súčasnosti platnú sadzbu DPH 20 percent.

Zvyšných 80 percent kúpnej ceny platí po právoplatnej kolaudácii a ak v tom čase bude platiť iná sadzba DPH, či už vyššia alebo nižšia, bude platiť už túto zmenenú sadzbu DPH. Teda podľa prezentovaného návrhu 23 percent. Klienti sa môžu pred zvýšením DPH čiastočne chrániť napríklad tým, že si v zmluve o budúcej zmluve dohodnú vyššiu prvú splátku so súčasnou DPH.

Ján Krnáč: Zvýšenie DPH určite ovplyvní konečnú cenu bytov a významne prispeje k zhoršeniu dostupnosti nového bývania. Slovensko zároveň dostane na popredné pozície rebríčka najvyššieho zaťaženia nového bývania DPH-čkou spomedzi krajín EÚ. Nárast DPH o 3% môže znamenať pri priemernom byte navýšenie okolo 7.500 EUR.

Rast DPH navyše prichádza v čase, kedy sa trh po viac ako roku konečne oživuje a všetci očakávajú znižovanie úrokových sadzieb. Sme najväčší rezidenčný developer so širokým portfóliom. Preto veríme, že napriek cenovej korekcii budeme schopní osloviť širokú škálu verejnosti aj v kombinácii s novými finančnými produktami, ktoré ponúkame alebo pripravujeme.

Ján Palenčár: Zvýšená sadzba DPH zásadne neovplyvní ceny nových bytov, hoci opäť dôjde k zhoršeniu dostupnosti bývania na Slovensku.

 

Dowtown Yards patrí k najpredávanejším projektom v Bratislave. Zdroj: JTRE 

 

Bude mať zvýšenie DPH vplyv na dopyt po nových bytoch?

Daniel Suchý: V posledných mesiacoch sme zaznamenali oživenie na trhu a nárast dopytu po novostavbách, čo sa nám potvrdilo aj pri spustení projektu Downtown Yards, ktorý sa stal najpredávanejším v Bratislave v prvom polroku. Na zvyšovanie dopytu vplýva viacero faktorov ako postupné znižovanie sadzieb na hypotekárnych úveroch či rastúce príjmy. Ľudia už prijali novú situáciu a neočakávajú jednopercentné sadzby hypoték.

Ponuka novostavieb po oživení začína zaostávať za dopytom, pretože zdĺhavé povoľovanie výstavby neumožňuje developerom rýchlejšie reagovať na situáciu na trhu. Preto v poslednom období rástli aj ceny a už pred ohlásením návrhu sa očakávalo pokračovanie nárastu cien aj v budúcom roku. Vývoj dopytu bude naďalej závisieť najmä od spomínaných faktorov dostupnosti financovania, vývoja disponibilného príjmu a istoty na trhu práce.

Ján Krnáč: Krátkodobo možno očakávať určitú citlivosť na zvýšenie cien, no v dlhodobom horizonte veríme, že dopyt po kvalitných nových nehnuteľnostiach zostane stabilný. Nárast DPH zhorší rozvoj segmentu nájomného bývania, ktorý sa nevedel rozbehnúť ani pri nižšej 20 percentnej DPH.

Ján Palenčár: Zvýšenie DPH nebude mať vplyv na vývoj dopytu. Oveľa väčší vplyv na dopyt (jeho zvýšenie) bude mať predpokladané znižovanie úrokových sadzieb pri hypotekárnych úveroch.

 

V skolaudovaných projektoch, napríklad v Slnečnice POP, môže prísť k urýchleniu predaja. Zdroj: Cresco Real Estate

 

Aké očakávate krátkodobé a dlhodobé dôsledky zvýšenej DPH na trh s nehnuteľnosťami?

Daniel Suchý: Krátkodobo, do konca roka, môže schválenie zvýšenia sadzby DPH ešte zvýšiť dopyt po novostavbách. Ľudia, ktorí plánovali kúpu nehnuteľnosti sa môžu rozhodnúť nákup urýchliť, aby aspoň časť ceny platili so súčasnou DPH. Alebo sa zamerajú na už dokončené byty, aby sa úplne vyhli vyššej dani, ak akceptujú obmedzený výber takýchto bytov.

Bezprostredne po začiatku účinnosti vyššej sadzby potom môže doznievať efekt urýchlených nákupov a dopyt môže dočasne mierne klesnúť. Ľudia však potrebujú bývať a vždy sa novej situácii napokon prispôsobia. Samozrejme, vyššia sadzba DPH neprispieva k zlepšovaniu dostupnosti bývania.

Ján Krnáč: Krátkodobo môže dôjsť k zrýchleniu predaja v skolaudovaných projektoch, napríklad v projektoch Slnečnice POP alebo Slnečnice UNIQ, kde sa dá nadobudnúť vlastníctvo k bytu ešte pred zavedením vyššej DPH. Po zmene DPH môže nasledovať určitý pokles záujmu, no vzhľadom na pretrvávajúci dopyt po novom bývaní to vnímame ako prechodný jav.

Vyššia DPH však môže zmeniť uvažovanie ľudí, keďže pre istú skupinu obyvateľov sa môže stať vlastné bývanie menej dostupným. O to dôležitejšie bude prinášať nové finančné produkty, ktoré ľuďom uľahčia prístup k novému bývaniu.

Ján Palenčár: Niektorí klienti urýchlia rozhodnutie o nákupe nehnuteľnosti ešte v priebehu tohto roka s cieľom úspory na  DPH. V priebehu posledných 5 rokov sa ceny nehnuteľností pohybovali v rozmedzí desiatok percent, preto si nemyslím, že zvýšenie DPH o 3% bude z dlhodobého hľadiska zásadný vplyv na trh. Na druhej strane si treba porovnať výšku sadzby DPH s okolitými krajinami, kde sa pohybujú na úrovni od 5 do 10%, čo prispieva k lepšej dostupnosti bývania.

 

Zmena DPH môže ohroziť rozvoj komerčného nájomného bývania. Na fotografii Ovocné Sady, kde vznikne nájomné bývanie. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

 

Bude sa meniť predajná stratégia v dôsledku zvýšenej DPH?

Daniel Suchý: Predajná stratégia musí vždy reagovať na aktuálnu situáciu na trhu a vplýva na ňu množstvo faktorov. Samotná zmena sadzby DPH nemení našu predajnú stratégiu.

Ján Krnáč: Zmeny v DPH budú vyžadovať určité úpravy v našich predajných stratégiách. Stále hľadáme riešenia, ako rozšíriť ponuky financovania, aby sme pomohli tým, na ktorých negatívne dopadne konsolidačný balíček v kontexte riešenia otázky bývania. Minulý rok sme predstavili Hyponájom ako jedno z riešení pre zlepšenie dostupnosti nového bývania. Tento rok pripravujeme ďalšiu novinku vo financovaní, ktorú predstavíme čoskoro.

Ján Palenčár: Viacerí developeri sa pokúsia využiť túto situáciu na rýchlejší predaj hotových bytov a zvýšia marketingovú aktivitu v priebehu tohto roka.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.