Adrian Gubčo 29.12.2025 20:49

Rovnaký investor, rozdielne výsledky. Premena prístavu nemusí byť fiaskom, ak sa kladie dôraz na kvalitu

Zimný prístav patrí k rozvojovým územiam s najväčším potenciálom v celej Bratislave. V najbližších rokoch až desaťročiach by mal prejsť výraznou prestavbou, ktorá z neho spraví rozšírenie centra metropoly. Pôvodne sa očakávalo, že podoba územia vzíde zo súťaže, ktorú pripravia Hlavné mesto, Verejné prístavy a Ministerstvo dopravy SR. Teraz sa ale zdá, že by mal prístav transformovať neznámy investor zo Spojených arabských emirátov.

Zdroj: Hosoya Schaefer Architects, Nino Belovič / YIM.BA

Zimný prístav vznikol na začiatku 20. storočia v súvislosti s posilňovaním hospodárskeho významu Bratislavy a snahou o podporu vnútrozemskej nákladnej plavby. Významne sa podpísal na rozvoji mesta, raste priemyslu aj začlenení Bratislavy do Československa. V jeho areáli vzniklo niekoľko hodnotných technických pamiatok. Dnes je však už využívaný len striedmo, pričom je maximálne nepravdepodobné, že by sa to malo zmeniť.

Preto sa už nejakú dobu hovorí o transformácii podoby prístavu. Kým po väčšinu svojej existencie bol od centra pomerne vzdialený, po roku 2010 sa to zmenilo. Dnes v jeho priamom dotyku vzniká nové komerčné jadro Bratislavy, nazývané aj bratislavský downtown. Investičná výstavba sa odtiaľto „prelieva“ aj do okolia, čo prinesie veľké zmeny v lokalite Mlynských Nív alebo Celomestského centra Petržalka.

Strategická poloha prístavu tak vyvoláva záujem developerov, na čo sa rozhodlo reagovať mesto aj štát. Metropolitný inštitút Bratislavy začal pracovať na koncepcii rozvoja prístavu, ktorá má viesť k vyhláseniu medzinárodnej urbanistickej súťaže a následne k novej územnoplánovacej regulácii. Štát zas vysporiadal superštruktúru (budovy a infraštruktúra) v prístave od súkromnej firmy, čím otvoril možnosť pre spoluprácu so súkromnými investormi.

Všetko tak nasvedčovalo tomu, že príprava transformácie postupuje v podstate vzorovo. Predpokladalo sa, že mesto pripraví podmienky pre výstavbu a následne si pozemky rozoberú developeri, ktorí by sa držali nastavenej koncepcie podľa víťaza medzinárodnej súťaže. Štát by potom inkasoval prostriedky z odpredaju pozemkov.

Na jeseň sa ale objavila prekvapivá informácia, že Vláda SR chce pri premene bratislavských prístavov (okrem Zimného prístavu sa to týka aj nákladného prístavu v Pálenisku, ktorý sa má modernizovať) spolupracovať s dosiaľ nemenovanými firmami zo Spojených arabských emirátov (SAE). Konkrétne projekty majú byť „oslobodené od verejného obstarávania, verejnej súťaže, konkurenčného výberového konania alebo akýchkoľvek iných postupov“.

To naznačuje, že by sa vízia mesta zaregulovať územie vopred, pripraviť záväzné podmienky rozvoja či transparentne spolupracovať s medzinárodnou komunitou odborníkov, naplniť nemusela. Namiesto toho by investor zo SAE dostal v podstate „bianko-šek“ na prestavbu územia podľa vlastnej ľubovôle. To by pre Bratislavu nemusela byť vôbec dobrá správa.

Naznačujú to iné (východo)európske projekty, kde už spoločnosti zo SAE pôsobia. K aktívnym hráčom zo SAE patrí spoločnosť Eagle Hills, ktorá rozvíja projekty v Čiernej Hore, Albánsku, Srbsku, (pôvodne) Maďarsku a Lotyšsku. Niektoré z týchto schém boli prijaté rozpačito alebo boli spojené s kontroverziami. Veľký zámer výstavby novej štvrte v Budapešti bol odmietnutý, proti vlajkovému projektu Belgrade Waterfront boli veľké protesty, poukazujúce na korupciu či stratu kultúrneho dedičstva.

Práve Belgrade Waterfront je dobrou prípadovou štúdiou. Hoci hlavnému mestu Srbska priniesol tento redevelopment zdevastovaného územia pri rieke Sáva nesporné benefity, viditeľné sú aj početné nedostatky. Architektúra väčšiny budov je absolútne banálna a pripomína skôr Abú Zabí (odkiaľ Eagle Hills pochádza) ako strednú Európu. Dopravná infraštruktúra je očividne zameraná na automobily. Štvrť zároveň pôsobí extrémne komerčným dojmom.

Tento stav je dôsledkom absencie dostatočne prísnej regulácie a kontroly zo strany samosprávy. Keďže išlo aj o osobný projekt vedenia krajiny, developer zo SAE nemusel brať výrazne ohľady na zasadenie do mestského prostredia alebo verejné benefity. Podmienky pripomínajú tie, ktoré schválila slovenská vláda.

Nové nábrežie v Belehrade. Zdroj: Belgrade Waterfront

Existuje však aj opačný prípad, keď mesto očividne trvalo na dodržaní vysokých kritérií kvality a dokázalo si ich v komunikácii s developerom presadiť. Týmto príkladom je projekt, nazývaný Riga Waterfront, ktorý vzniká v lotyšskej metropole Riga. Nachádza sa neďaleko centra mesta s jeho vzácnou historickou architektúrou a na nábreží rieky Západná Dvina. V lokalite sa nachádza dvojica bývalých nákladných prístavov.

Eagle Hills tu má v najbližších 15 rokoch preinvestovať približne 2,5 miliardy eur, vďaka čomu vznikne rozsiahla a mimoriadne komplexná štvrť o veľkosti 84 hektárov. Nachádzať by tu malo 8-tisíc bytov, tisíc hotelových izieb, terminál pre výletné lode alebo nábrežná promenáda o dĺžke päť kilometrov. Zástavba nebude tvorená solitérnymi vežiakmi a otvorenými blokmi ako v Belehrade, ale plnohodnotnou blokovou zástavbou s vysokou preferenciou pešieho pohybu.

Na urbanistickom a architektonickom riešení projektu totiž pracuje medzinárodný tím expertov. Okrem domácich lotyšských architektov sa do tvorby konceptu a podoby jednotlivých blokov či budov zapojili aj autori z Veľkej Británie, Švajčiarska či Dánska – z poslednej menovanej krajiny je aj kancelária Gehl Architects, ktorá tu taktiež zanechala svoju pečať. Autori nadviazali na staršie štúdie územia, na ktorých sa podieľalo aj legendárne štúdio OMA.

V tomto prípade tak nejde o nabubralý marketing investora, keď hovorí, že Riga dostane svoju vlastnú verziu kodanského developmentu Nordhavn či hamburského Hafen City. Ide o medzinárodne uznávané vzorové príklady nábrežných projektov, Riga Waterfront by však nemala kvalitou výrazne zaostávať. Súčasťou územia budú aj zachované industriálne pamiatky a budovy s verejným využitím, k čomu budú patriť múzeá, eventové priestory, školy a škôlky, komunitné centrá a športoviská.

Mesto v tomto smere podpísalo memorandum o spolupráci, pričom investor sa musel zaviazať k dodržiavaniu nastaveného územného plánu a v prípade jeho úprav ich musí nechať posúdiť samospráve. Tá sa naopak zaviazala, že sa bude usilovať o čo najhladšie schvaľovanie a prípravu výstavby, rovnako ako o priaznivé daňové podmienky. S ohľadom na význam, rozsah, ale aj kvalitu zámeru ide o pochopiteľné požiadavky, ktoré ale garantujú napĺňanie verejného záujmu.

Nové nábrežie v Rige ju katapultuje medzi nesmierne príťažlivé európske metropoly. Mesto si od projektu sľubuje nielen zvýšenie cestovného ruchu, ale aj zvýšenie atraktivity pre nových obyvateľov. Mesto má totiž problém s úbytkom obyvateľstva, ktoré sa sťahuje do zahraničia. S novým nábrežím sa má zmeniť nielen časť Rigy, ale aj jej imidž.

V Rige má vzniknúť kvalitné prostredie s dôrazom na zachovanie hodnôt. Zdroj: Faulkner Browns Architects

To isté by mohlo platiť o Bratislave, pokiaľ bude redevelopment Zimného prístavu nastavený dobre. Nejde síce o tak veľké územie ako v Rige (je zhruba polovičné), ponúka však výborný potenciál pre vznik atraktívneho mestského prostredia v blízkosti rieky. Dodržané však musia byť určité urbanistické a architektonické princípy, rovnako ako prítomná verejná vybavenosť, aby vznikla skutočne kvalitná štvrť.

Pokiaľ platí, že projekty budú „oslobodené od verejného obstarávania, verejnej súťaže, konkurenčného výberového konania alebo akýchkoľvek iných postupov“, hrozí, že nebude moc, ktorá by mohla vyžadovať dodržiavanie týchto princípov. V Zimnom prístave nevznikne nábrežie ako v Kodani, Hamburgu alebo Rige. Namiesto toho hrozí druhý Belehrad.

Bratislava však potrebuje viac ako len luxusne sa tváriace veže bez vhodného riešenia priľahlých verejných priestorov, zle nastavenej mobility alebo necitlivého prístupu k industriálnemu dedičstvu. Tieto javy nastali už v downtowne, ktorý je sám osebe úspechom, avšak s mnohými a veľkými výhradami. Kým v tejto časti mesta sú už ale možnosti pre zlepšenia limitované, v Zimnom prístave sa ešte vždy dajú nastaviť kvalitné podmienky pre rozvoj.

Preto je obrovskou chybou vzdať sa akejkoľvek kontroly nad jeho budúcnosťou. Akýkoľvek investor – či už je zo SAE alebo zo Slovenska – by mal byť viazaný aspoň základnou reguláciou a pravidlami, aby bola garantovaná vysoká urbanistická či ekologická úroveň. Pokiaľ sú takéto podmienky dané a dodržiavané, výstavbe nemá nič brániť v ceste.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.