Adrian Gubčo 17.05.2026 15:14

Po nadstavbách prichádzajú dvory. Developeri hľadajú priestor pre novú výstavbu, nachádzajú ho vo vnútroblokoch

Dopyt po bývaní v Bratislave zostáva vysoký. V najviac žiadaných lokalitách, teda v centre mesta, však už veľa miesta pre výstavbu neostáva. Investorov to podnecuje k hľadaniu nových a menej tradičných priestorov, kde by mohli umiestniť nové byty. K takým patria aj dvory, kde sa v určitých prípadoch nachádzajú možnosti pre prestavbu starších objektov. V centre sa plánuje hneď niekoľko obdobných zámerov.

Zdroj: Made by Architecture

Vysoký dopyt po bývaní v centre Bratislavy viedol v posledných rokoch k pomerne rozsiahlej výstavbe a urbanizácii zostávajúcich voľných pozemkov. Developeri okrem toho transformovali viaceré brownfieldy a rekonštruujú schátrané či nedostatočne využívané budovy. Nemožno tak vylúčiť, že už o niekoľko rokov – po dobudovaní projektov v downtowne, na mieste PKO, v Podhradí, v blízkosti Ul. Imricha Karvaša alebo Šancovej – už v Starom Meste nebude priestor pre väčšie developmenty.

Investori sa tak budú musieť vo väčšej miere zameriavať na využívanie dosiaľ prehliadaných priestorov. Štandardne to znamená väčšiu mieru rekonštrukcií, nadstavieb či dostavieb. Jedným z miest, kde je teoreticky potenciál pre výstavbu, sú však aj dvory existujúcich domov. Viaceré sú pomerne rozľahlé, zdevastované alebo obsahujú rozličné nevhodné funkcie.

To má byť aj prípad domu na Panenskej 7. Do ulice sa objekt obracia administratívnou časťou, kde sídli viacero firiem. Budova však obsahuje aj dvorové krídlo, ktoré by si viditeľne zaslúžilo rekonštrukciu. Tá sa skutočne pripravuje, pričom bude spojená so zmenou účelu využitia.

Polyfunkčný objekt AST, ktorý tu má vzniknúť, pripravuje spoločnosť AST Odenwald, a.s., teda prevádzkovateľ susedných kancelárií. Predmetom zámeru je prestavba vnútroblokového trojpodlažného administratívneho krídla, spojená s nadstavbou a funkčnou úpravou. Objekt bude nadstavaný o jedno ustúpené podlažie, kým existujúce tretie podlažie, ktoré je dnes ustúpené, bude rozšírené.

Kancelárie budú nahradené dvomi bytmi a dvomi nebytovými priestormi na krátkodobé ubytovanie. V prípade bytov má ísť o „luxusné bývanie v tichom prostredí obklopenom zeleňou“. Pôjde o mezonety (v jednom prípade až s tromi podlažiami) so zimnými záhradami, realizovať sa majú veľké presklené plochy a každá rezidencia má disponovať balkónom alebo terasou. Zámer je tak určený pre „náročných obyvateľov“.

Súčasťou projektu bude aj vytvorenie piatich parkovacích miest na prvom nadzemnom podlaží, zateplenie objektu, zväčšenie a výmena balkónov, nové výplne otvorov a výmena vnútorných inštalácií, podláh, povrchov a jestvujúcej časti strechy. Na prízemí bude okrem parkovania aj spoločná práčovňa so skladom a zmieňované apartmány. Čiastočne sa má redukovať parkovanie vo dvore a nahradené bude zeleňou.

Architektonické riešenie vypracovala kancelária Made by Architecture, ktorá je zároveň prepojená s interiérovým Studio e. Keďže ide do veľkej miery o rekonštrukciu existujúcej budovy, možnosti architektov boli obmedzené. Napriek tomu pôsobí zámer z prezentovaný vizualizácií celkom solídne. Podobná obnova by prospela aj kancelárskej budove, ktorá je po architektonickej stránke asi najslabším článkom celej Panenskej ulice.

Investor požiadal o príslušné povolenia v spojenom územnom a stavebnom konaní na začiatku tohto roka. V uplynulých dňoch ich aj získal, čím sa mu otvorila cesta k realizácii prestavby objektu. Stavebné práce by sa tak mohli teoreticky začať ešte tento rok.

Pripravovaný projekt na Obchodnej 7. Zdroj: RB Architects

Polyfunkčný objekt AST nie je jediným projektom, ktorý sa snaží vložiť novú funkciu do vnútrobloku. Len celkom nedávno bol v blízkosti Obchodnej ulice dokončený Apartmánový dom Zelený dvor. Ide o šesťpodlažnú budovu s najvyšším ustúpeným podlažím, obsahujúcu 30 rezidenčných jednotiek vyššieho štandardu a 17 parkovacích miest. Za realizáciou stoja investori Rastislav Nowak a Rudolf Skokan, autorom architektonického riešenia je žilinská kancelária MDA.

Z tejto lokality pochádza aj zámer, ktorý má dotvoriť blok na Obchodnej 7. Spoločnosť WISDOM Investments chce odstrániť zdevastované staršie dvorové objekty a nahradiť ich trojkrídlovou novostavbou so štyrmi podlažiami, obsahujúcou sedem bytov a štyri apartmány a štyri parkovacie miesta, prístupné z Obchodnej. Architektúru vypracovali RB Architects. Projekt už mal byť vo výstavbe, na štart prác sa ale čaká.

Ide o tri príklady postupne sa šíriaceho trendu, ktorý sa bude pravdepodobne rozširovať. Je celkom možné, že už na konci tohto desaťročia klesne počet disponibilných pozemkov pre výstavbu v centrálnej časti Bratislavy na absolútne minimum. Investorom tak neostane nič iné ako sa vynájsť a využiť iné plochy, miesta alebo budovy pre rozvoj nového bývania. Z pohľadu efektivity využitia mestského priestoru ide o dobrú správu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.