Adrian Gubčo 01.06.2026 12:01
Ľahšia cesta k bývaniu pre mladých. NBS navrhuje zmenu limitov pre hypotéky a chce sprísniť skupovanie nehnuteľností
Dostupnosť bývania je na Slovensku katastrofálna, pričom výrazne postihnutí sú mladí ľudia. Pre mnohých je nesmierne náročné našetriť si 20% z ceny bytu, aby mohli získať hypotéku. Aj preto Národná banka Slovenska (NBS) navrhuje zmeny vo financovaní hypoték, ktoré ich majú otvoriť väčšiemu počtu kupujúcich. Na druhej strane, pri investičných nákupoch navrhuje určité sprísnenie podmienok.
Ilustračné zábery. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Možnosti mladých ľudí do 35 rokov dostať sa k hypotéke sú dnes čiastočne obmedzené. Ukazovateľ sumy úveru k hodnote nehnuteľností (LTV) je nastavený plošne na maximálne 80%, s možnosťou výnimiek pre 20% hypoték (reálne sa poskytuje pre 17% hypoték). To v praxi znamená, že veľká väčšina žiadateľov musí pri kúpe nehnuteľností disponovať objemom vlastných prostriedkov vo výške 20% z ceny nehnuteľností. Pri mladých, ktorí vstúpili na pracovný trh neskôr a dosiaľ nemali možnosť si toľko ušetriť, to je problém.
Ako ale nasvedčujú dáta NBS, ktoré prezentovala aj v rámci najnovšej Správy o finančnej stabilite, ide o pomerne disciplinovaných dlžníkov. Klienti, kupujúci svoje prvé bývanie, splatia podľa expertov svoje hypotéky s vysokou pravdepodobnosťou a nevytvárajú tlak na zvýraznenie finančných cyklov. Bývať totiž potrebujú v každom prípade, preto majú vysokú motiváciu pokračovať v splácaní hypotéky aj pri náročnejších podmienkach.
Rizikovejší sú v tomto smere najmä investori, ktorí v sťažených podmienkach nie sú natoľko motivovaní hypotéky splácať. Takéto hypotéky preto vedú k prehĺbeniu cyklického správania trhu nehnuteľností aj hypoték a vo fáze rastu cien nehnuteľností prispievajú investičné nákupy k prehrievaniu trhu a riziku vzniku realitnej bubliny. Inokedy je zas tento segment náchylný na výpredaje, čo vedie aj k stratám bánk.
NBS preto prichádza s iniciatívou, smerujúcou k diferencovaným limitom LTV. Cieľom je jednak presnejšie odlíšiť podporu financovania prvého bývania pre mladých od zmiernenia rizikovejšieho dopytu, ako aj zlepšiť dostupnosť financovania pre túto skupinu. Slovensko by tým mohlo nasledovať príklady zo zahraničia, kde je LTV pre prvú nehnuteľnosť nastavený na 90%, v prípade ich väčšieho počtu sa ale znižuje až na 70%.
Diferenciáciu limitov pre LTV pre rôzne skupiny dlžníkov zavedie aj NBS na Slovensku. Uvoľnený limit budú mať k dispozícii ľudia do 35 rokov, ktorí ešte nevlastnia žiadnu nehnuteľnosť a účelom hypotéky je kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti. Na 70% sa bude meniť limit pri kúpe nehnuteľnosti na tretiu a ďalšie, pričom sa nebude brať ohľad na vek. Pri ostatných klientoch budú platiť doterajšie pravidlá, rozdielom ale bude, že sa bude výnimka na 90% poskytovať na maximálne 5% hypoték.
NBS dodáva, že rekalibráciu existujúceho plošného limitu navrhol aj MMF. Okrem toho zdôrazňuje, že prísnejší limit pre LTV na hypotéky pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť lepšie zodpovedá rizikovému profilu týchto hypoték a správaniu dlžníkov v priebehu finančného cyklu. Banka dúfa, že sa takto aj zníži konkurencia voči mladým ľuďom zo strany investorov – tí sa totiž zameriavajú práve na menšie byty, o ktoré majú záujem aj mladí.
Analytici NBS predpokladajú, že touto úpravou sa výrazne sprístupnia hypotéky pre množstvo mladých ľudí – dokonca pre väčšinu, ktorá je ním obmedzená. Pri mladých ľuďoch do 35 rokov je totiž takmer polovica čisto nových hypoték poskytnutá s LTV na úrovni limitu alebo vyšším. Odstránila by sa tak hlavná prekážka pre dostupnosť bývania.
Navrhovaná zmena by mohla platiť od 1. októbra tohto roka.
Mladí ľudia by sa mohli ľahšie dostať k vlastnému bývaniu. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
To však neznamená, že neexistujú určité riziká. NBS zmieňuje najmä potenciálne vyššiu stratu pri nesplácaných hypotékach, ak by ceny nehnuteľností klesli. Na druhej strane, voľnejšie pravidlá financovania bývania pre mladých ľudí môžu zvýšiť dopyt na trhu nehnuteľností, a tým zrýchliť rast ich cien. Zároveň banka zdôrazňuje, že z pohľadu finančnej stability nevyhnutné, aby maximálna hodnota LTV nedosahovala 100%.
V konečnom dôsledku je ale podľa banky dané riešenie rizikovo neutrálne. Dôvodom je kombinácia uvoľnenia obmedzení pre mladých so sprísnením nákupu väčšieho počtu nehnuteľností. Vznikne tým protiváha väčšieho dopytu u mladých. Prísnejší limit pre LTV zároveň v dotknutej skupine zníži zaťaženosť splátkami. Nová produkcia hypoték sa podľa odhadov zvýši o menej ako 1%.
NBS varuje, že sa týmto krokom dá pomôcť prekonať problém s nedostatkom úspor, ale sám osebe spravidla nestačí na podporu dostupnosti bývania pre mladých. Na to by boli potrebné aj iné opatrenia, ktoré nie sú v kompetencii banky. Zmieňovaná je napríklad efektívnejšia a flexibilnejšia výstavba nových bytov, ako aj vyššie zdanenie nehnuteľností, čo by malo demotivovať investorov držať prázdne byty. Okrem toho banka uvádza aj príklady z iných európskych krajín.
V každom prípade, plán NBS nepochybne dáva nádej tisícom potenciálnych kupujúcich, ktorí sa usilujú získať prvé bývanie. Dnes ide zvlášť v Bratislave o neľahkú cestu, v dôsledku rastu cien nehnuteľností sa to však týka aj iných slovenských miest. Nejde o výrazne radikálny krok. Napriek tomu sú jeho potenciálne dôsledky pozitívne pre množstvo ľudí, ktorí potrebujú bývať.
(NBS, YIM.BA)
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
