Adrian Gubčo 27.05.2026 20:00

Nový mrakodrap pre Bratislavu? Alto Real Estate chce meniť výšku Sky Park Square, cieli nad magickú hranicu

Nie je tajomstvom, že sa v Bratislave aktívne pripravuje dvojica mrakodrapov. K existujúcej Eurovea Tower so 168 metrami má pribudnúť nová dominanta súboru Chalupkova so 160 metrami a veža, pracovne nazývaná Tower 220, s 220 metrami. Teraz sa chce k developerom najvyšších budov pridať aj Alto Real Estate. V rámci pripravovaného Sky Park Square zvažuje vznik štvrtého bratislavského mrakodrapu.

Zdroj: Alto Real Estate, Nino Belovič / YIM.BA

O možnosti umiestňovania výškových budov a dominánt v južnej časti štvrte Nivy sa hovorilo už za socializmu. Vízia Priečnej osi, kľúčového bratislavského bulváru medzi Hlavnou stanicou a nábrežím, rátala so vznikom nového centra mesta v tejto lokalite, doplneného výraznými budovami. V 80-tych rokoch dostali predstavy konkrétnejšiu podobu, pričom najznámejšou je vízia Územného plánu zóny Martanovičova od kancelárie BKPŠ, kde už boli veže jasne naznačené.

Postsocialistické obdobie potvrdilo tieto úvahy. Vzniknúť mal „bratislavský Manhattan“, čo dokazovali aj plány developerov na začiatku 21. storočia, rovnako ako bratislavský Územný plán z roku 2007. Reálne sa začalo s realizáciou väčšieho počtu veží v druhej dekáde. Mestská časť Staré Mesto v roku 2017 po dlhšej príprave schvália Územný plán zóny Chalupkova, ktorý zadefinoval výšky budov v centrálnej časti lokality medzi Mlynskými nivami, Košickou, Landererovou, Dostojevského radom a Karadžičovou.

Výšku budov štandardne zafixoval na úrovni 100-115 metrov s výnimkou dominanty na rohu Landererovej a Chalupkovej, kde mohla vzniknúť veža o výške 120 metrov. Dnes sa tu buduje Sky Park Tower, ktorý má dosiahnuť výšku až 125 metrov, hoci po atiku to pravdepodobne bude určených 120 metrov. Investori sa každopádne nastavenej regulácie držali.

Postupom času vyvolal tento prístup kritiku. Po dokončení viacerých výškových projektov sa ukázalo, že koncentrácia rovnako alebo podobne vysokých veží vyvoláva pri diaľkových pohľadoch efekt akejsi steny výškových budov. V súčasnosti ju „rozbíja“ v podstate len Eurovea Tower od JTRE, teda prvý slovenský mrakodrap.

V posledných rokoch sa vyskytli ďalšie snahy o  narušenie „Steny 115“. Hneď s dvoma projektami prišlo JTRE. Prvým z nich, ktorého podstatná časť je vo výstavbe, je Downtown Yards. Rozsiahly development je tvorený rezidenciami, kanceláriami aj retailom, pričom bývanie sa nachádza aj v trojici veží. Na výstavbu však zatiaľ čaká dominanta komplexu, kancelárska budova E.R.A. so 141 metrami.

Druhým zámerom je spomínaný mrakodrap Tower 220, ktorý vznikne na mieste pôvodne zamýšľanej administratívnej veže East Tower. Developer pôvodne zamýšľal vznik dvojice mrakodrapov, jedného so 180 metrami a druhého až s 260 metrami. Napokon však vyhodnotil ako realizovateľný len jeden mrakodrap, ktorého výšku stanovil na 220 metrov. Jeho podobu stvárnila kancelária KCAP.

Napokon, svoje plány upravila aj Penta Real Estate. Tá už realizuje prvú etapu súboru Chalupkova, ktorý sa má rozrásť na celý mestský blok. Pôvodne rátala s vežou, nadväzujúcou na ÚPZ Chalupkova. Ešte na začiatku minulého roka ale potvrdila, že má záujem o vyššiu budovu – dominantu so 160 metrami, ktorá by sa stala ďalším bratislavským mrakodrapom. V tomto smere podniká príslušné kroky vrátane aktualizácie ÚPZ Chalupkova.

Chalupkova sa má vďaka zmene regulácie navýšiť taktiež. Zdroj: Penta Real Estate

Zmeny a doplnky ÚPZ Chalupkova 01 potvrdili záujem Penta Real Estate a Alto Real Estate, ktorý vstúpil do projektu Chalupkova, o vznik vyššej budovy. Okrem toho má aktualizácia regulácie prispieť aj k zlúčeniu stavebných blokov a zväčšeniu výmery zelene, hoci len drobnému. Najpozoruhodnejšou zmenou je však niečo iné.

Úpravou má totiž prejsť aj urbanistický sektor 5.1, kde Alto Real Estate pripravuje zámer Sky Park Square. Aktuálne známy koncept ráta so vznikom pätice (vizuálne len štvorice) objektov, z toho štvorice rezidenčných a jedného kancelárskeho na rohu Chalupkovej a Továrenskej. Dominantou mala byť 75 metrov vysoká veža na nároží Bottovej a Čulenovej. Návrh projektu vypracovala prestížna holandská kancelária Mecanoo.

V priebehu minulého roka ale Alto priznalo, že uvažuje nad úpravami zámeru. Trhová situácia celkom nepraje vzniku takej veľkej kancelárskej budovy, zvlášť v blízkosti Chalupkovej či E.R.A., ktoré rozšíria ponuku omnoho skôr a budú ju z veľkej časti saturovať (nehovoriac o iných projektoch v ostatných častiach Bratislavy). Preto začalo pripúšťať možnosť funkčných zmien, ako aj navýšenia dominanty projektu.

Pôvodne sa očakávalo, že úpravou výšky prejde práve veža na rohu Bottovej a Čulenovej. Dnes sa ale ukazuje, že to má byť inak – totálne sa má zmeniť práve kancelárska budova. Na jej mieste (s ohľadom na výsledky staticko-geologického posudku) sa zvažuje umiestnenie dominanty o výške 155 metrov. Novinkou by bolo aj nové námestie o veľkosti tisíc metrov štvorcových. Hrubá podlažná plocha sa meniť nemá, takže by išlo o pomerne štíhly mrakodrap.

Redakcia YIM.BA oslovila developera, či naozaj plánuje takúto vežu – ďalšiu, ktorá prekoná hranicu 150 metrov, ktorá sa štandardne udáva ako minimálna výška mrakodrapu. „Potvrdzujeme, že v rámci projektu SP SQ sme požiadali mestskú časť o obstaranie zmien a doplnkov ÚPZ Chalupkova. V tejto fáze však nespracúvame žiadnu technickú projektovú dokumentáciu k veži s takouto výškou,“ odpovedá diplomaticky Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate.

Faktom ale ostáva, že firma by pravdepodobne nežiadala mestskú časť o danú úpravu regulácie, keby takýto zámer minimálne nezvažovala. Bratislava možno získa ďalší skutočný mrakodrap – už štvrtý (ak sa postavia aj ostatné).

Dotvorí pritom nielen Zónu Chalupkova, ale aj ulicu Mlynské nivy, meniacu sa na rušnú veľkomestskú triedu, a severnú časť downtownu. Vznikne tu lokálna koncentrácia mimoriadne vysokých budov, nakoľko „susedom“ bude dominanta Chalupkova a Nivy Tower, ktorá bola istú dobu najvyššou budovou v Bratislave i na Slovensku.

Priestor pre možný budúci mrakodrap je dnes vyčistený. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ak sa Alto Real Estate pre túto vežu rozhodne, začne si zároveň budovať novú vlajkovú loď po dokončení Sky Park Tower. Pôsobivý vežiak so 125 metrami bude vyvrcholením rozvoja Sky Parku, jedného z najvýraznejších porevolučných developmentov v Bratislave. Nachádzať sa tu bude 381 nadštandardných bytov a apartmánov, doplnených o retail a kancelárie. Architektúru vypracoval prestížny ateliér Zaha Hadid Architects.

Je pravdepodobne, že vyššia z veží v Sky Park Square pôjde rovnakým smerom – vznikne tu teda veľmi luxusné bývanie v bytoch a apartmánoch v kombinácii s retailom. Sám developer pripúšťa, že v rámci Sky Park Square si testuje aj štandard pre ďalšie pokračovanie výstavby v oblasti. Nemalo by tak ísť o žiadnu lacno pôsobiacu vežu, ale o príklad kvalitnej súčasnej európskej tvorby. Mecanoo má na konte viacero veľmi príťažlivých výškových projektov.

Všetko nasvedčuje tomu, že „Stena 115“ bude len dočasným stavom. Postupne zanikne v dôsledku realizácie série vyšších aj nižších projektov, ktoré dodajú panoráme nového centra Bratislavy variabilitu. Nemožno zároveň vylúčiť, že ďalšie výrazné vstupy prídu s prestavbou Zimného prístavu. Aktuálne prebiehajúca súťaž, do ktorej prišlo údajne viac ako sto návrhov, otvára aj možnosť umiestnenia veže, pri ktorej nebol stanovený výškový limit.

Bratislava tak môže v roku 2040  pôsobiť ako futuristická metropola s nesmierne atraktívnou panorámou, vedutami a diaľkovými pohľadmi. V tomto smere bude mať v strednej Európe len ojedinelú konkurenciu v podobe Varšavy. Potvrdí tým svoj status mesta výškových budov a o niekoľko rokov aj mesta mrakodrapov.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.