Adrian Gubčo 13.03.2026 10:04

Koniec známeho bizniscentra. Mlynské Nivy pokračujú v totálnej premene, solitéry sa zmenia na bloky

Mlynské Nivy budú v najbližších rokoch až desaťročiach miestom intenzívnej výstavby a transformácie existujúcich objektov alebo pozemkov. Tento proces bol navyše podporený nedávnou zmenou Územného plánu. Developeri sa tak pripravujú na realizáciu nových zámerov, z čoho bude viacnásobne profitovať aj samotné mesto. Okrem efektívnejšieho využitia priestoru či rozvoju potrebnej rezidenčnej funkcie získa aj finančné kontribúcie od investorov.

Zdroj: Google Maps, CPDP Prievozská

Rozvoj a prestavba Mlynských Nív patrí v súčasnosti k najvýznamnejším transformačným procesom v Bratislave. Jeden z druhým sa menia existujúce nevyužité pozemky a zanikajú pôvodné priemyselné či skladové objekty. Nahrádzané sú novými polyfunkčnými realizáciami, prinášajúcimi kombináciu bývania a občianskej vybavenosti. Okrem výrobných objektov však premena či zánik čaká aj niekoľko administratívnych.

Jednou z budov, ktoré čaká premena, je aj biznis centrum Quadro Prievozská. Ide o sedempodlažnú solitérnu budovu z roku 2002, ktorá ponúka asi 6,5-tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch kategórie B a 140 vonkajších parkovacích miest. Sídlia tu redakcie veľkej mediálnej skupiny, čo z neho robí pomerne exponovaný objekt.

Napriek tomu ide už o staršiu budovu relatívne nižšieho štandardu, teda presne ten typ, ktorý je dnes v Bratislave v najväčšej miere ohrozený nižším záujmom klientov. Viacero obdobných objektov prechádza premenou na rezidenčnú funkciu, nakoľko administratívna sa už javí ako nevýhodná. Quadro čaká podľa všetkého o čosi dramatickejší osud. Podľa existujúcich náznakov bude asanované, aby uvoľnilo miesto úplne novej zástavbe.

Vyplýva to zo zmluvy medzi Hlavným mestom SR Bratislava a spoločnosťou CPDP Prievozská a.s. Firma má za sebou osoby z investičného prostredia, ako aj developerov projektu Milrose. Výrazná premena sa plánuje aj na tomto mieste.

Ako približuje zmluva, developer má záujem realizovať projekt polyfunkčného objektu Nová Prievozská v severovýchodnej časti riešených parciel (teda bližšie pri Prievozskej) s pôdorysným tvarom „L“. Vytvorí tým základ pre kompaktnú štruktúru mestského bloku. Navrhovaný objekt je riešený ako sedempodlažný s dvojpodlažnou podzemnou garážou, výškovo tak nebude zásadne odlišný oproti súčasnému riešeniu. Dvor bude parkovo upravený a určený bude len peším.

Pôjde o prevažne rezidenčný projekt, čím už zámer nadväzuje na novú reguláciu územia, ktorá tu stanovuje 70% bývania a 30% občianskej vybavenosti. Službám bude slúžiť len prízemí objektu, kde teda vznikne aktívny parter smerom do Prievozskej aj Starej Prievozskej. Na zvyšných podlažiach vzniknú rezidencie. Dokument nie je celkom jednoznačný, keďže najprv hovorí o 260 bytoch a apartmánoch, neskôr o 162 bytoch a 36 apartmánoch. Parkovacích miest má byť 221, z toho 207 v podzemnej garáži.

Tento zámer patrí do schémy Hlavného mesta, v rámci ktorej developeri odvádzajú mestu „nadhodnotu“ v podobe finančného alebo nefinančného plnenia a predovšetkým nájomných bytov. V tomto prípade platí hodnota, že investor mestu odovzdá finančné plnenie vo výške 1.275.357 eur a nájomných bytov v hodnote 255.071 eur (čo v praxi stačí na jeden byt, keďže mesto požaduje, aby mal výmeru minimálne 59 metrov štvorcových).

Napriek uzavretiu zmluvy aj nedávnej zmene regulácie netreba očakávať, že sa už v krátkom čase zbúra bizniscentrum Quadro a začne výstavba projektu. Developer totiž v zmluve vyhlasuje, že najneskôr do 14 rokov od schválenia Zmien a doplnkov Územného plánu bude vydané právoplatné povolenie na výstavbu a do 17 rokov povolenie na užívanie. Majiteľ objektu tak bude pravdepodobne čakať na koniec nájomných zmlúv.

Hovoriť o architektúre je ešte predčasné, nakoľko bol zatiaľ zverejnený ešte len urbanistický a hmotový návrh. Teoreticky tak môže vzniknúť veľmi solídny aj veľmi priemerný projekt. S ohľadom na lokalitu, charakter prostredia aj aktivity iných developerov ale možno predpokladať skôr dôraz na vyšší štandard.

Premena solitérnych veží na bloky prebieha aj inde v lokalite. Zdroj: Immocap

Nová Prievozská je súčasťou veľkej vlny transformácie Mlynských Nív. Zánik pôvodných funkcií v kombinácii s výborným napojením na centrum Bratislavy je ideálna kombinácia pre rozvoj bývania a nových projektov. Zmena Územného plánu by mohla navyše slúžiť ako katalyzátor prestavby, keďže developeri a investori teraz môžu rozvíjať omnoho väčší objem bývania oproti minulosti.

Úprava regulácie so sebou priniesla aj inú zmenu – citeľný tlak na výstavbu blokových štruktúr s pomerne jasne nastavenou mierkou budov okolo šiestich-siedmich podlaží. Mesto tým chce nadviazať na súčasné poznatky a trendy v oblasti výstavby miest, podľa ktorých ide o najvhodnejší spôsob zástavby. Klasické mestské bloky so zelenými vnútroblokmi, ľudskou mierkou či aktívnym parterom sa úspešne aplikujú v najvyspelejších mestách Európy.

Na tento trend postupne naskakujú aj bratislavskí developeri. Okrem projektu Palma, ktorý sa vo všeobecnosti považuje za vzorový príklad takejto prestavby, sa takéto zámery objavujú aj na Mlynských Nivách. Spoločnosť Immocap nahradila plánovanú dvojicu výškových solitérov Nivi komplexom The Pulse, ktorý jasne odkazuje na blokovú zástavbu. Tvar veľkého bloku by mala mať aj Mlynárka od YIT Slovakia. Teraz navyše prichádza Nová Prievozská.

Otázne zostáva, ako sa tento prístup zreplikuje aj vo zvyšku územia. Ten istý investor ako v prípade Novej Prievozskej prebral aj susednú kancelársku budovu, dlhodobo patriacu spoločnosti Telekom. Teoreticky by tak mohol realizovať ucelený kus mesta v podobe veľkého bloku, resp. dvojice menších blokov. Na daný koncept by mohol nadviazať aj developer, ktorý bude stavať na mieste Stavoindustrie. Podľa všetkého pôjde o Cresco Real Estate.

V každom prípade, Mlynské Nivy smerujú krok po kroku k veľkej transformácii na kompaktne zastavanú, polyfunkčnú a omnoho príťažlivejšiu štvrť. Tento proces bude trvať pravdepodobne ešte desiatky rokov. Na jeho konci však nielen Ružinov, ale aj celá Bratislava získa novú lokalitu s veľkomestským prostredím, ktorá ju priblíži k premene na skutočnú európsku metropolu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.