Adrian Gubčo 26.02.2026 12:43

Definitívny koniec priemyselnej zóny. Zastupiteľstvo schválilo zmenu Územného plánu pre Mlynské Nivy, vznikne tu špičková štvrť

Bratislava sa dneškom priblížila k radikálnej prestavbe veľkej brownfieldovej zóny na Mlynských Nivách. Mestské zastupiteľstvo totiž schválilo Zmeny a doplnky Územného plánu 11, ktorými sa zmení regulácia pre rozsiahle územie medzi Košickou a Hraničnou ulicou. V budúcnosti by tu mohla vzniknúť atraktívna štvrť, kde bude žiť až 30-tisíc obyvateľov. Mesto navyše získa aj desiatky miliónov eur, ktoré pôjdu na rozvoj lokality.

Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Na začiatku bolo nájomné bývanie

Premena bývalých priemyselných či dopravných areálov – tzv. brownfields – na mestskú polyfunkčnú zástavbu patrí k strategickým záujmom Bratislavy. Tá dnes čelí viacerým problémom, ku ktorým patrí nízka dostupnosť bývania, veľká rozvoľnenosť zástavby, silná orientácia na automobilovú dopravu či environmentálne záťaže. Premena brownfields prináša čiastočné riešenie pre všetky z nich.

V posledných rokoch sa preto veľká časť projektov realizuje práve v lokalitách, kde boli v minulosti priemyselné či skladové areály. K ich výhodám patrí dobrá poloha vo vzťahu k centru či prítomnosť dopravnej aj technickej infraštruktúry. Niekedy je však prestavba území sťažená nepriaznivou územnoplánovacou reguláciou.

Týka sa to aj Mlynských Nív, kde je dnes veľká časť lokality zaregulovaná ako stabilizované, príp. rozvojové územie pre vznik občianskej vybavenosti. Druhou najvýraznejšou funkciou je zmiešané územie obchodu a služieb výrobných a nevýrobných, čo v preklade znamená sklady, autoservisy, ľahký priemysel a podobne. Ide o nevhodné funkcie, po ktorých navyše nie je ani dopyt.

Developeri preto mimoriadne privítali, keď mesto oznámilo, že chce zvýšiť dostupnosť bývania. Cestou k tomu mali byť zmluvy s investormi, podľa ktorých Magistrát zmení územný plán výmenou za určitú kontribúciu – či už v podobe nájomných bytov, alebo financií. V prípade Mlynských Nív sa ich prihlásilo hneď 14 (neskôr ďalší dvaja). Ich priestorová koncentrácia viedla mesto k rozhodnutiu pripraviť samostatné zmeny a doplnky len pre túto lokalitu.

Metropolitný inštitút Bratislavy (po konzultáciách a získaní financií od developerov) spracoval tzv. Mestskú urbanistickú štúdiu (MUŠ) Mlynské nivy, v ktorej zadefinoval základné pravidlá a rámce rozvoja lokality. Ide o základný podklad pre následnú zmenu územného plánu.  

MUŠka bola predstavená na jeseň 2023. Nasledovali povinné náležitosti pri zmenách Územného plánu a vypracovanie čistopisu urbanistickej štúdie. Ten bol predmetom pomerne intenzívnych diskusií, do materiálu boli zapracované aj početné pripomienky. K čistopisu sa v máji 2024 vyjadrilo aj Mestské zastupiteľstvo. K zmenám patrí najmä vloženie predpokladu o rozvoji mestskej blokovej zástavby v lokalite.

Kontribúcie by sa mali pohybovať vo výške takmer 90 miliónov eur, v čom je asi 73 bytov, finančné plnenie vo výške 64 miliónov či pozemky za 7,5 milióna eur. Za poplatok za rozvoj by sa mohlo teoreticky vybrať viac ako 49 miliónov eur, z toho 33 miliónov v prospech mestskej časti Ružinov. Financie pôjdu do výstavby školy, materskej školy, parkov a prípravy a realizácie bulváru Mlynské nivy s električkovou traťou.

Mestské zastupiteľstvo na základe vypracovaných podkladov a procesov dnes pristúpilo k hlasovaniu o zmene Územného plánu. 

Zmena Územného plánu umožní realizáciu bulváru Mlynské nivy, na ktorý zároveň mesto získa peniaze. Zdroj: Immocap

Proti nebol nikto

Poslanci sa v rámci diskusie vyjadrili najmä k absencii športovej infraštruktúry v území. Starosta mestskej časti Ružinov Martin Chren vyzdvihol materiál aj proces, ktorý k nemu viedol. Starostka Karlovej Vsi Dana Čahojová sa pozastavila nad nízkym záujmom verejnosti o rokovanie aj pripomienky. Podľa hlavného architekta Juraja Šujana to je dané intenzívnymi diskusiami a rokovaniami v minulosti.

Aj napriek drobným výhradám napokon hlasovali z 38 prítomných poslancov a poslankýň 36 za prijatie Zmien a doplnkov 11. Dvaja poslanci nehlasovali. Návrh na zmenu Územného plánu tak prešiel jednohlasne. Otvára sa tak možnosť pre radikálnu transformáciu tejto časti metropoly.

Podľa vízie MIBu tu má vzniknúť vyspelá štvrť po vzore tzv. 15-minútových miest, kde budú mať obyvatelia všetky životné potreby v pešej dostupnosti. Umiestnená tu bude bloková zástavba s miestnymi akcentami. Najväčšou zmenou prejde ulica Mlynské nivy, kde bude, ako je vyššie spomenuté, mestský bulvár s električkovou traťou. Pôjde o kľúčový verejný priestor, na ktorý budú naviazané budovy s aktívnym parterom s obchodmi a službami.

K ďalším významným priestorom bude patriť dvojica väčších parkov. Jeden z nich bude umiestnený na mieste súčasných „hudobných garáží“, druhý vo východnej časti lokality medzi Bajkalskou a Hraničnou. Uvažovaná škola bude neďaleko Bajkalskej, v priestore medzi centrálou spoločnosti Strabag a projektom District 15 od JTRE. Podľa starostu sa už intenzívne pracuje na jej príprave. Do budúcna by rád videl v lokalite aj kostol.

Čo sa týka hustoty zástavby, Mlynské Nivy majú pražské Vinohrady s hustotou zaľudnenia približne 221 obyvateľov na hektár. Na Mlynských Nivách sa navrhuje 200-260 obyvateľov na hektár, čo umožňuje efektívnu prevádzku električkovej trate aj optimálne náklady na správu územia. Žiť by tu mohlo teoreticky až 30-tisíc ľudí.

Rozvoj územia bude dlhodobý a trvať bude desaťročia. Hoci viacerí investori už svoje projekty realizujú alebo sú vo vysokom štádiu prípravy, ďalšie lokality – najmä vo východnej časti – si na prestavbu počkajú ešte pomerne dlho. Len prvá etapa rozvoja zóny by mala byť dokončená v roku 2051.

V každom prípade, Bratislava získala ďalšie rozvojové územie pre vznik až päťciferného počtu bytov. Loptička je teraz na strane developerov. V princípe im už nič nebude brániť ku vzniku významných projektov, ktoré majú byť navyše spojené aj s verejnými investíciami. Z Mlynských Nív sa môže stať jedna z najlepších štvrtí v Bratislave.

Otvorená je cesta k výstavbe Mlynárky aj zriadeniu parku v jej susedstve. Zdroj: YIT Slovakia

Prostredie, ktoré bude inšpiráciou

K významným zámerom, ktorých sa zmena regulácie dotkne, patrí najmä Mlynárka od YIT Slovakia alebo District 15 od JTRE. V prvom prípade bol naplánovaný polyfunkčný komplex o veľkosti mestského bloku, ktorý obsahoval aj kancelárske budovy či prechodné bývanie. Po novom môže ale developer rátať s rozšírením ponuky bývania. V druhom prípade sa nakreslili tri veže, z toho dve mali obsahovať prechodné ubytovanie. Teraz sa môžu zmeniť na trvalé.

Podobné úpravy môžu zrealizovať aj ďalší investori. V najbližších rokoch sa tak budú pravdepodobne ohlasovať nové polyfunkčné projekty s prevahou bývania. V území sú prítomné viaceré popredné developerské spoločnosti vrátane Cresco Real Estate, Immocap, Metrostav Slovakia a ďalších. Očakávaný je dizajn projektov v súlade s predpokladmi o rozvoji blokovej zástavby.

Takýto formát plánovania našiel široký ohlas zo strany poslancov aj v podstate aj občanov. Napriek určitým výhradám ide aj o dobrú správu pre developerov, ktorí síce čakali dlhšie oproti pôvodným odhadom, napriek tomu došlo na zmenu regulácie na bratislavské pomery relatívne rýchlo. Preto je celkom možné, že sa MUŠ-ka stane inšpiráciou a vzorom pre ďalšie lokality v Bratislave i mimo nej.

Kandidátov by bolo mnoho. Jedným z nich je územie bývalého Istrochemu, ktorý predstavuje obrovský rozvojový potenciál pre celú Bratislavu. Hoci jeho premena bude pravdepodobne trvať do konca tohto storočia, už dnes možno vytvoriť základné pravidlá budúceho rozvoja lokality. Komplexnejší materiál by si zaslúžilo aj územie medzi Východným a Vajnorami, Záhorská nížina medzi Devínskou Novou Vsou a Bormi, priestory medzi Slnečnicami a Jarovcami a ďalšie.

Bratislava by sa v 21. storočí mohla premeniť zo zaostávajúceho, postindustriálneho mesta zo začiatku milénia na metropolu, pripomínajúcu iné európske veľkomestá. Cestou k takejto vízii je urbanizácia brownfieldov a vhodných plôch prostredníctvom kompaktnej blokovej zástavby, s aktívnymi ulicami, preferenciou verejnej dopravy a vhodne integrovanou zeleňou. Dneškom spravila významný krok k jej naplneniu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.