Simona Schreinerová 30.07.2026 11:50

Koniec diery na ožívajúcej Záhradníckej. Silný developer sa blíži k odstráneniu zanedbanej prieluky

Prieluky v širšom centre Bratislavy postupne miznú. K projektom, ktoré majú doplniť mestskú zástavbu, patrí aj bytový dom na Záhradníckej ulici od Cresco Real Estate. Hoci ide o menší zámer, jeho význam spočíva najmä v postupnom dotváraní dlhodobo zanedbaného mestského bloku s veľkým rozvojovým potenciálom.

Zdroj: Google Maps, Nino Belovič / YIM.BA

V posledných rokoch prešlo viacero bývalých výrobných areálov v širšom centre Bratislavy úspešnou transformáciou na novú mestskú zástavbu. Rozsiahly blok medzi Záhradníckou, Svätoplukovou, Koceľovou a Karadžičovou ulicou však doteraz zostával bez výraznejších zmien. Dôvodom pritom rozhodne nie je nezáujem developerov.

Územie sa nachádza na strategickom mieste medzi Starým Mestom a Ružinovom, v blízkosti Trnavského mýta i Mlynských Nív. V pešej dostupnosti sú zastávky verejnej dopravy, školy, pracoviská aj obchodné centrá, napriek tomu však potenciál lokality zostáva nevyužitý.

Blok dnes tvoria najmä garáže, sklady, menšie administratívne objekty a obchodné prevádzky, ktoré dopĺňajú len dve novšie budovy. V ideálnom prípade by sa územie mohlo premeniť na kompaktnú mestskú zástavbu s aktívnym parterom a kombináciou bývania, služieb a administratívy. Takáto transformácia by prirodzene nadviazala na okolité štvrte a pomohla dotvoriť kompaktné mesto.

Tejto premene však bránia rozdrobené vlastnícke vzťahy. Na rozdiel od iných úspešných konverzií, v tomto prípade blok neovláda jeden silný developer, ale viacero súkromných vlastníkov, firmy bez developerského zamerania, Hlavné mesto SR Bratislava aj štát. Úvahy o komplexnej prestavbe celého bloku sú tak nateraz nereálne. Namiesto toho sa rozvíjajú zámery na jednotlivých parcelách, k čomu patrí aj pripravovaný projekt od Cresco Real Estate. 

Zdroj: Google StreetView

Premena plochy s chatakterom prieluky na Záhradníckej začala byť reálnejšia už v roku 2023, keď mesto vydalo kladné záväzné stanovisko k investičnej činnosti pre projekt Bytový dom Záhradnícka. Investorom bola v tom čase spoločnosť Eltraco, ktorá už medzičasom zanikla. Projekt následne prevzal developer Cresco Real Estate a pokračuje v povoľovacích procesoch. Nedávno bolo zverejnené oznámenie o začatí územného konania o umiestnení stavby.

Bytový dom na Záhradníckej ulici bude riešený ako samostatne stojaci objekt s obdĺžnikovým pôdorysom, ktorý vyplní existujúcu prieluku a prispeje k dotvoreniu mestského charakteru ulice. Budova bude mať šesť plnohodnotných nadzemných podlaží, siedme a ôsme podlažie budú z pohľadu Záhradníckej ulice ustúpené. Súčasťou návrhu bude zapustený presklený parter s prejazdom a jedno podzemné podlažie.

V podzemnom podlaží vznikne garáž s 25 parkovacími miestami, technické a spoločné priestory, ako aj pivničné kobky. Na prvom nadzemnom podlaží budú dva prenajímateľné nebytové priestory a spoločné priestory. Druhé až ôsme nadzemné podlažie prinesú celkovo 23 bytov rôznych veľkostí určených na trvalé bývanie a päť nebytových jednotiek určených na prechodné ubytovanie.

Projekt bude zahŕňať aj úpravy dopravnej infraštruktúry a verejného priestoru. Na Záhradnícku ulicu vznikne výjazd z vnútroareálovej komunikácie, ktorý bude slúžiť predovšetkým na občasné a pohotovostné využitie. Súčasťou výstavby bude aj kompletná rekonštrukcia existujúceho chodníka pred objektom v celej jeho šírke.

Ako bude stavba vyzerať, zatiaľ nebolo verejne komunikované. Za návrhom by však mal stáť renomovaný ateliér AT26. Očakávaný je celkovo dobrý štandard architektúry, ktorý obohatí prostredie a dodá mu charakter rastlej, postupne rozvíjanej zástavby. Realizácia nezačne skôr ako v priebehu budúceho roka, pravdepodobne až druhej polovice. 

Nový objekt síce vyplní existujúcu prieluku, susedný jednopodlažný objekt však ponechá ulicu naďalej urbanisticky nedokončenú. Postupné zastavovanie tohto typu pozemkov, najmä v atraktívnych častiach mesta, patrí v každom prípade medzi najefektívnejšie spôsoby využitia či urbanizácie existujúceho mestského priestoru. Ak výstavbu navyše sprevádza kvalitná architektúra, prispieva to k vyššej kvalite mestského prostredia a zároveň obmedzuje tlak na rozširovanie zástavby za hranice Bratislavy. 

Schanz. Zdroj: Proxenta

V tomto kontexte je dobrou správou, že k zániku smeruje viacero prieluk, predovšetkým v Starom Meste. Príkladom postupne sa sceľujúcej ulice je Šancová, kde majú vzniknúť projekty Schanz a Endlicher House. Schanz od finančnej skupiny Proxenta má vyplniť veľkú prieluku približne medzi Jeleňou a Karpatskou ulicou. Vzhľadom na súčasné finančné problémy developera je však pravdepodobné, že zámer zmení majiteľa.

Projekt prinesie byty, kancelárie aj obchodné priestory a vytvorí parkovo upravený vnútroblok, ktorý prispeje k odhlučneniu obytnej kolónie Zehnhaus. Osempodlažný objekt podľa návrhu kancelárie Expoline pod vedením Karola Kállaya ml. nahradí nielen pôvodné povrchové parkovisko, ale aj ruinu bývalých potravín. Výrazne tak zvýši úroveň prostredia. 

Na prvom nadzemnom podlaží vznikne približne 1.500 m² obchodných priestorov, druhé podlažie obsadia kancelárie s výmerou viac ako 1.800 m² a vyššie podlažia prinesú 64 bytov a apartmánov. Parkovanie zabezpečia dve podzemné podlažia s kapacitou 218 miest.

Endlicher House. Zdroj: FINEP

Endlicher House bude slúžiť na krátkodobé ubytovanie. Päťpodlažný objekt s tromi podzemnými podlažiami objemovo aj architektonicky nadviaže na susednú budovu Première. V podzemných podlažiach a na prvom nadzemnom podlaží vznikne 38 parkovacích miest spolu s technickým zázemím.

Parter orientovaný do Šancovej ulice vyplnia dva obchodné priestory. Na druhom až piatom nadzemnom podlaží bude situovaných 22 ubytovacích jednotiek. Automobilová doprava bude vedená cez areál projektu Première s napojením na Beskydskú ulicu. Architektonický návrh spracovalo pražské štúdio AHK Architekti.

Príkladov zámerov v prielukách je viac. Medzi Mýtnou a Šancovou sa pripravuje polyfunkčný Mýtna 37, ktorý nahradí staršie jednopodlažné objekty domom s mestotvorným charakterom. Dlhodobo existujúca "diera" sa zacelí aj na Ulici 29. augusta, kde vznikne projekt Bytová budova 298, či na nároží Dunajskej a Lazaretskej ulice. Na druhej strane, v dohľadnej dobe sa pravdepodobne nič nezmení v prípade veľkej prieluky na Špitálskej, kde Nemocnica sv. Alžbety prevádzkuje parkovisko, alebo priestoru medzi Laurinskou a Gorkého, ktorý patrí Slovenskému národnému divadlu. 

Bytový dom na Záhradníckej je síce len čiastkovým zásahom do rozsiahleho územia, potvrdzuje však, že aj dlhodobo zanedbané pozemky sa postupne dostávajú do pozornosti investorov. Ak by sa predsa len podarilo nadviazať ďalšími kvalitnými projektmi, územie medzi Záhradníckou, Svätoplukovou, Koceľovou a Karadžičovou ulicou sa môže v budúcnosti stať prirodzeným pokračovaním kompaktného centra Bratislavy.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.