Simona Schreinerová 18.07.2025 10:33

Koniec rastu satelitov a vznik nových centier: Kľúčoví hráči predpovedajú, čo bude s Bratislavou o desať rokov (anketa)

ČLÁNOK BOL DOPLNENÝ Enormná premena mesta za posledných desať rokov Bratislavu v mnohých ohľadoch priblížila k európskym metropolám. Od ideálu má však stále ďaleko, k čomu sa navyše pridávajú širšie výzvy, ovplyvňujúce vývoj celej Európy. Ďalších desať rokov sa tak bude niesť v znamení prekonávania mnohých úloh aj miestnych otázok. Redakcia YIM.BA preto oslovila viacerých významných stakeholderov, ktorí naznačili, ako by sa mohla a mala vyvíjať.

Ilustračné zábery. Zdroj: JTRE, Nino Belovič / YIM.BA

Bratislava prešla v poslednom desaťročí obrovskými zmenami. Rozsiahla výstavba výrazne pozmenila charakter mesta. Vzniklo nové centrum s hustou koncentráciou výškových stavieb, obnovou prešli mnohé verejné priestory, vybudované alebo modernizované boli viaceré električkové trate a pribudli aj ďalšie obchodné centrá. Ide o mimoriadny a nedostatočne reflektovaný úspech slovenského hlavného mesta. 

Bratislava však stále stojí pred mnohými výzvami a projektami, ktoré ju môžu priblížiť k najvyspelejším metropolám. Ak má byť v roku 2035 atraktívnym, dostupným a udržateľným miestom pre život, musí konať už teraz. Napokon, nielen ona sa potýka s prejavmi globálnych kríz, demografickým vývojom, klimatickou zmenou a inými megatrendami. K tomu sa pridávajú aj lokálne otázky, týkajúce sa developmentu, ekonomiky či dopravy. 

Oslovili sme preto viacerých odborníkov a kľúčových stakeholderov, ktorí naznačili, čo bude podľa nich formovať budúci charakter mesta. Rovnako prezradili, čomu by sa malo vyhnúť a na čo sa zamerať. 

Otázky:

• Akým mestom bude podľa vás Bratislava v roku 2035?

• Čo považujete za najväčšiu výzvu pre Bratislavu na najbližších desať rokov?

• Aké projekty - či už verejné alebo súkromné - by mali byť v najbližších desiatich rokoch určite zrealizované?

• Aké kroky by, naopak, mesto určite nemalo zrealizovať?

Odpovedajú:

• Peter Gero, urbanista

• Petra Marko, riaditeľka Metropolitného inštitútu Bratislavy

• Igor Bubeník, Head of Business Strategy CORWIN SK a.s.

• Martin Šramko, CEO Immocap

• Pavol Pelikán, výkonný riaditeľ JTRE

• Milota Sidorová, urbanistka

Potenciálny rozvoj centra mesta. Zdroj: JTRE

Akým mestom bude podľa vás Bratislava v roku 2035?

Peter Gero: Vychádzam z politickej orientácie krajiny, ktorá potvrdí ciele a postoje dnešných medzinárodných zakotvení Slovenska, teda zodpoviem, ako bude Bratislava za 10 vyzerať a nie ako by mala.

Bratislava bude silným stredoeurópskym mestom s fokusom na medzinárodnú platformu výmeny názorov v oblasti obchodu, energetických otázok a parametrov technologického rozvoja.

• Platforma medzinárodného rozvoja umeleckých galérií, rôznej veľkosti a rôzneho zamerania.

• Centrum divadelného, koncertného umenia, fokus na scénické výtvarníctvo.

• Kooperácia vedeckých inštitúcií, vysokých škôl s Viedňou, Brnom. 

Z toho vyplýva rozvoj konferenčného „priemyslu“, hotelov a gastro.

Z toho vyplýva výzva na urbanistický rozvoj, a to v troch hlavných priestorových polohách:

1. Rozvoj centra – historického - vytvorením konceptu na revitalizáciu funkcie bývania v centre a realizáciou nových obytných projektov. Základ - 500 bytov na Kamennom námestí. Kamenné Námestie - Hviezdoslavovo námestie - Nová Vydrica - River Park 

2. Prepojenie historického centra s novým centrom Eurovea - Sky Park - Zóna Chalupkova - Mlynské Nivy - Zimný prístav (Bratislavské „HafenCity“)

3. Pravé nábrežie Dunaja - Nové Lido - Southbank - premostenie Einsteinovej a tým spojenie Petržalky s Novým Lidom - nábrežím Dunaja, rozvoj k Nestu

Petra Marko: Vďaka jasne formulovanej vízii, posilnenej angažovanou občianskou spoločnosťou, prešla Bratislava za poslednú dekádu citeľnou kultiváciou – od revitalizácie verejných priestorov cez rozvoj udržateľnej mobility až po podporu kvalitnej architektúry a silných komunít. Ak sa podarí zachovať kontinuitu týchto trendov, Bratislava bude mestom, ktoré je nielen atraktívne pre život, ale aj schopné obstáť v medzinárodnej konkurencii ako napredujúca metropola strednej Európy.

Igor Bubeník: Bratislava sa v posledných rokoch v mnohých oblastiach posúva správnym smerom. Bohužiaľ, máme obrovský dlh v nedostatku nového bývania a nefunkčného povoľovacieho systému, ktorý extrémne brzdí a predražuje novú výstavbu.

Ak nechceme, aby v roku 2035 nebola Bratislava mestom s veľmi drahým, pre mnohých nedostupným bývaním, bude potrebné priniesť oveľa väčšie zmeny práve v tejto oblasti. Primárne preto, že už v dnešnom legislatívnom prostredí je tvorba dostupného bývania prakticky nemožná.

Podarilo sa síce po rokoch snaženia prijať nový stavebný zákon, ktorý, veríme, zrýchli povoľovanie nových projektov. No zvýšené dane, mimoriadne vysoká cena práce, zvýšenie poplatku za rozvoj, starý územný plán, či neustále rastúce náklady súvisiace s rôznymi vyvolanými investíciami, to všetko tlačí ceny stále nahor. Spolu s nárastom cien materiálov to znamená za posledné roky viac ako 50-percentný nárast nákladov a tým pádom aj cien.

Na druhej strane by v hlavnom meste už mohla stáť Palma – štvrť, ktorá sem prináša v Kodani overený prístup Jana Gehla k budovaniu miest pre ľudí. Dánska metropola mala podobné problémy ako dnes Bratislava – napr. prebujnenú autodopravu. Trvalo to desiatky rokov, ale nakoniec je vďaka Gehlovým myšlienkam z Kodane najlepšie mesto na život na svete.

Martin Šramko: Bratislava je krásne mesto s veľkým potenciálom a mnohými prednosťami, ktoré ju predurčujú na skvelú budúcnosť. Či už sa dívame na jej polohu na najväčšej európskej rieke Dunaj, blízkosť hustých lesov Malých Karpát alebo strategické položenie v strede pomyselných osí Praha-Budapešť-Viedeň, Bratislava má všetky predpoklady na to, aby bola skvelým miestom pre život.

Tie najväčšie benefity Bratislavy si pritom my domáci ani poriadne neuvedomujeme a musia nás na ne upozorniť až cudzinci. Bratislava je svojou pestrosťou a kompaktnosťou výnimočným miestom a som presvedčený, že premysleným rozvojom v spolupráci verejnej správy, samosprávy a súkromného sektoru sa to podarí.

Pavol Pelikán: Z pohľadu dlhodobého rozvoja mesta vnímame desaťročný horizont ako príliš krátky. Už dnes pripravujeme projekty, ktoré sa budú realizovať o 20 až 30 rokov. Najmä pri tvorbe dopravnej koncepcie a strategickom umiestňovaní rôznych funkcií v rámci mesta je kľúčové uvažovať v širšom časovom horizonte. Za zmysluplnú cestu považujeme rozvoj Bratislavy ako polycentrického mesta, ktoré má viaceré lokálne centrá.

Takýto prístup umožňuje rovnomerný rozvoj jednotlivých mestských častí, odľahčuje historické centrum i dopravné tepny a zlepšuje kvalitu života naprieč územím mesta. Prepojením živých lokálnych centier vzniká funkčná mestská sieť, ktorá napomáha formovaniu mesta krátkych vzdialeností, v ktorom sa dobre žije.

Milota Sidorová: Drahým. Ale verím, že kompaktnejším.

Nové Lido. Zdroj: JTRE

Čo považujete za najväčšiu výzvu pre Bratislavu na najbližších desať rokov?

Peter Gero: -

Petra Marko: Najzásadnejšou výzvou bude zosúladiť rozvoj mesta s princípmi klimatickej odolnosti, sociálnej inklúzie a dlhodobo udržateľnej mobility. Tieto oblasti si vyžadujú nielen odborný prístup a systematické plánovanie, ale aj stabilnú politickú podporu naprieč volebnými obdobiami a schopnosť flexibilne reagovať na meniace sa podmienky.

Igor Bubeník: Tých výziev je niekoľko a ťažko povedať, ktorá je najväčšia. Určite medzi ne patrí vyššie spomenutá dostupnosť bývania – už aj preto, aby magistrátu neutekali príjmy z daní a poplatkov do satelitov za hranicami mesta, pričom ale ľudia, ktorí v nich žijú, využívajú Bratislavu a jej infraštruktúru.

Akýkoľvek nepokrytý dopyt v meste sa totiž presúva do satelitov, ktoré za posledné roky rástli násobne rýchlejšie ako samotná Bratislava. S tým súvisí doprava – bez zahusťovania mesta a využívania voľných plôch (brownfieldov) na rozvoj sa nikdy nepodarí vyriešiť opakované zápchy na hlavných ťahoch. Na to nadväzuje aj MHD – budovanie nosného električkového systému.

Ale aj infraštruktúry pre cyklistov – vyššie spomenutá Kodaň, ale napríklad aj Ľubľana môžu slúžiť ako príklad. No a to všetko si vyžaduje moderný územný plán, flexibilne reagujúci na tieto aj mnohé ďalšie výzvy.

Martin Šramko: Vidíme ich viac a vybrať len jednu by nebolo správne ani fér. Veľkou témou je celková koncepcia pre rozvoj mesta. Vidíme, že Bratislava rastie a dospieva po vzore západných miest a v dotyku s centrálnou časťou tu vznikajú nové centrá, ako je napríklad aj Trnavské mýto, či celé zóna na bulvári Mlynské nivy. V Immocape sme presvedčení, že práve rozvoj týchto nových subcentier bude veľkou výzvou pre mesto aj jeho obyvateľov.

Doprava je témou v každom hlavnom meste a ako developer, ktorý je aktívny v jednom z najfrekventovanejších mestských bodov – na Trnavskom mýte – si plne uvedomujeme význam tejto výzvy a jej dôležitosť ako aj dopad na život obyvateľov v celom meste. Riešenie pritom vidíme v dobre nastavenej spolupráci mesta, mestských častí a investorov, medzi ktorých patria aj realitní developeri. Zhodneme sa na tom, že máme rovnaký cieľ, len treba popracovať na tom, aby aj podmienky (napr. legislatívne) boli vytvorené v prospech tohto cieľa.

Pre Immocap je jednou z principiálnych hodnôt prístup k ochrane životného prostredia a tvorba udržateľných priestorov pre bývanie a prácu. Celkovo udržateľný prístup k rozvoju mesta, zmierňovanie prejavov klimatických zmien a aktívny prístup k riešeniu v rámci mestských aktivít bude pre Bratislavu veľkou výzvou. My sme zaviazali, že aj v rámci nášho prístupu Immocap co.re preto spravíme maximum.

Pavol Pelikán: Na to, aby sa vízia polycentrickej Bratislavy stala realitou, bude nevyhnutné v najbližších rokoch aktualizovať územný plán tak, aby zohľadnil aktuálne potreby obyvateľov mesta. Zároveň by bolo vhodné uvoľniť niektoré stavebné regulácie a zintenzívniť spoluprácu medzi samosprávou, developermi, odborníkmi a verejnosťou.

Za prioritné považujeme realizovať projekty, ktoré reálne prispievajú k naplneniu vízie polycentrickej Bratislavy a podporujú rozvoj mesta v rámci jeho existujúcich hraníc. Práve takýto rozvoj – spolu so zlepšením dostupnosti bývania – predstavuje efektívnu odpoveď na dlhodobý trend odlivu obyvateľov do okolitých obcí, ktorý sledujeme už desaťročia. Za zásadnú výzvu, na ktorú sa musí Bratislava pripraviť, považujeme aj demografický vývoj, ktorý prinesie zmeny v štruktúre obyvateľov.

Milota Sidorová: Zabezpečiť dostatok financovania pre samosprávne projekty. A to i s ohľadom na nové programové eurofondové obdobie, ktoré už nebude prioritizovať témy, doteraz pre samosprávy výhodné - napr. cesty. Takže zdrojov bude menej a na menej tém. Samosprávy budú musieť prioritizovať alebo sa oveľa viac otvoriť spolupráci so súkromným sektorom. A tomu budú podliehať i možné nové nástroje finančných politík.

Palma. Zdroj: Corwin

Aké projekty - či už verejné alebo súkromné - by mali byť v najbližších desiatich rokoch určite zrealizované?

Peter Gero: Ide o tieto projekty: 

• Campus Eset - rozvoj priestoru Patrónka s prepojením na Media - RTVS a vysokoškolské centrum Mlynská dolina - ako definícia novej značky mesta.

• Vypracovanie koncepcie a realizácie zdravotných zariadení, zariadení kvalitných školských vzdelávacích priestorov sú výzvou pre Bratislavu a kraj.

• Mesto bude naďalej pracovať na posilnení managmentu rozvoja, MIB - bratislavská developerská spoločnosť s aktívnym pozemkovým managmentom.

• Vytvorenie mestského stavebného úradu, špecializovaného na povoľovacie procesy verejných stavieb – infraštruktúra, dostupné bývanie, verejné priestranstvá.

Zhrnutie obsahuje určite niekoľko tém, ktoré sa dnes nedajú presne predvídať, ako sa vyvinú do 2035.

Nie je kompletné, neobsahuje zámerne rozvoj mobility, ktorá sa v blízkej budúcnosti zmení pod vplyvom aplikácie nových technológií. Veľmi záleží od schopnosti, chcenia vedenia mesta a štátu. 

Petra Marko: Bratislavu čaká kľúčová etapa premeny veľkých transformačných území, najmä brownfieldov. Jedným z nich je územie Mlynských nív, ktoré má potenciál stať sa vzorovým príkladom spolupráce medzi mestom a developermi pri tvorbe novej mestskej štruktúry. Celomestský význam má aj štvrť Istropolis, ktorá okrem zmiešanej funkcie pre Bratislavu prinesie aj novú kultúrnu halu.

Medzi nevyhnutné verejné projekty patrí modernizácia električkových radiál (napr. Ružinovskej), zavádzanie novej siete cyklotrás a príprava ďalších líniových trás verejnej dopravy. Zásadný význam bude mať aj schválenie nového Metropolitného územného plánu a začiatok transformácie Zimného prístavu na plnohodnotnú súčasť mesta pri Dunaji.

Igor Bubeník: Flexibilnejšie zmeny územného plánu reagujúce na aktuálne potreby a trendy, modernizácia aj dobudovanie električkových radiál, ucelená stratégia riešenia výziev spojených s klimatickou zmenou a budovanie nových cyklotrás,... to sú len niektoré na úrovni mesta.

Do viacerých z nich, ako napríklad Klimatická výzva primátora Bratislavy, či tvorba cyklotrás, sme aj priamo zapojení a veríme, že prispejeme k ich úspechu. My osobne dúfame, že sa nám podarí ak nie úplne, tak v značnej miere dokončiť náš vlajkový projekt premeny brownfieldu Palma na nové lokálne centrum mesta.

Už dnes vieme na základe niekoľkoročnej rozsiahlej participácie so susedmi, ako aj viacerých prieskumov verejnej mienky povedať, že Palma je vnímaná ako ukážkový príklad revitalizácie brownfieldu. Veríme preto, že svojim dokončením môže prispieť celému mestu.

Ako obyvatelia Bratislavy, samozrejme, dúfame, že sa podarí čo najrýchlejšie povoliť aj naše ďalšie bratislavské projekty, pretože aktuálne viac developujeme v zahraničí ako na Slovensku.

Martin Šramko: Našou vlajkovou loďou a zároveň aj hlavným mestotvorným projektom je projekt nového Istropolisu, ktorý popri kvalitnom bývaní a vyspelých kanceláriách prinesie to, na čo Bratislava celé roky čaká: novú kultúrno-spoločenskú halu Istropolis.

Moderný multifunkčný priestor až pre 3.000 ľudí naše hlavné mesto potrebuje ako soľ a my už niekoľko rokov aktívne pracujeme na tom, aby sa stal realitou. Veríme, že ak všetko pôjde podľa plánov, Bratislava sa novej kultúrno-spoločenskej haly dočká omnoho skôr, ako o desať rokov.

Pavol Pelikán: V rámci nášho portfólia pripravujeme viacero projektov, ktoré môžu významne prispieť k zdravému rastu Bratislavy. Ide najmä o:

• Nové Lido - projekt, ktorý Bratislavu prepojí a naplní víziu Bratislavy ako mesta, ktoré plne využíva svoj potenciál života na rieke. Na pravom petržalskom brehu vznikne nové centrum spoločenského a kultúrneho života.

• Transformácia starého letiska vo Vajnoroch - táto lokalita má potenciál reagovať na dopyt po dostupnejšom bývaní s malomestským charakterom v bezprostrednom kontakte s veľkým zeleným parkom.

• Premena Pasienkov - prinesie do širšieho centra mesta otvorenú a živú mestskú štvrť so športovým charakterom. Výsledkom by mala byť jedna z najkvalitnejších štvrtí pre zdravý a udržateľný život v Bratislave.

Milota Sidorová: 

1. Nový územný plán.

2. Hoci to pôsobí kontraindikatívne, myslím, že verejné kultúrne budovy mestského, národného, či medzinárodného významu. Máme v tejto oblasti obrovský dlh.

3. Električkové radiály a ich zokruhovania

Istropolis. Zdroj: Immocap

Aké kroky by, naopak, mesto určite nemalo zrealizovať?

Peter Gero: -

Petra Marko: Rozvoj mesta je beh na dlhú trať, preto je v postupnej transformácii kľúčová kontinuita. Mesto by sa preto nemalo vzdať raz definovaných strategických princípov. Bratislava by sa nemala vracať k nekontrolovanej expanzii, rezignovať na kvalitu verejného priestoru, ani uprednostňovať partikulárne záujmy pred verejným záujmom. Zachovanie a implementácia vízie Bratislava 2030 a nového územného plánu je kľúčová – ako záruka udržateľnosti, inklúzie a odolnosti mesta voči budúcim výzvam.

Igor Bubeník: Aj keď v Bratislave je boj proti developmentu tradičným populistickým krokom, všetci obyvatelia mesta by mali chápať, že každý náklad navyše či zdržanie developerských projektov znamená zhoršenie dostupnosti bývania.

Poplatok za rozvoj by mal slúžiť na rozvoj lokality, v ktorej projekt vzniká a pokryť potrebnú infraštruktúru v okolí nových projektov. Neraz však nad rámec tohto príspevku prichádzajú požiadavky na ďalšie a ďalšie vyvolané investície v podobe ciest, škôl, verejných priestorov a pod, ktoré má vybudovať developer a suplovať tak funkcie samospráv.

Je to logický následok podfinancovaného stavu samosprávy, avšak všetky tieto dodatočné náklady v miliónoch eur sa v konečnom zúčtovaní musia premietnuť do cien bytov. A ak si k tomu pripočítame ešte opatrenia štátu, ako sú transakčná daň či vyššia sadzba DPH, ceny bytov rastú do neúmerných výšok.

Neustále rastúce požiadavky na developerov sa tak priamo pretavia do klesajúcej dostupnosti bývania v Bratislave a spomaľujúceho rozvoja mesta. Musíme si brať poučenie z miest ako Kodaň či Mníchov, ktoré majú najvyššiu kvalitu života na svete. Tie sa totiž naučili spolupracovať so súkromným sektorom na rozvoji mesta, nie proti nemu slepo bojovať aj na úkor záujmu obyvateľov.

Martin Šramko: -

Pavol Pelikán: Za dôležité považujeme, aby rozhodnutia samosprávy nešli na úkor zdravého rozvoja mesta a dostupnosti bývania. Kľúčová je spolupráca a dialóg so všetkými aktérmi – verejnými, odbornými aj súkromnými. Iba tak vieme vybudovať mesto, ktoré ponúkne kvalitnejší život a obyvatelia nebudú odchádzať do suburbie.

Milota Sidorová: Nemalo by sa vrátiť k debatám o základných úkonoch. Napr činnosť MIBu by nemala nahradiť nejaká rýchločata pre liatie asfaltu do výtlkov. Bratislava by nemala ustúpiť zo svojej otvorenosti, kvality a prístupu k architektúre a verejnému priestoru. Za ostatné roky silne pokročila, nechceli by sme vidieť návrat do minulosti.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.