Adrian Gubčo 18.09.2023 18:26

Ideálna kancelária – veža v downtowne? Omyl, upozorňuje nový prieskum

V Bratislave aj napriek kríze pribúdajú nové kancelárske projekty a ďalšie sa pripravujú. Niekoľko z nich by sa malo nachádzať aj v downtowne, teda novom komerčnom centre Bratislavy s rastúcou koncentráciou výškových budov. Výsledky prieskumu medzi zamestnancami naznačujú, že to nemusí byť ideálny model.

Ilustračný záber. Zdroj: Corwin

Nové komerčné centrum Bratislavy, teda bratislavský downtown, dnes už predstavuje jednu z najvýznamnejších koncentrácií pracovísk v meste. Lokalita má pritom ešte ďaleko od toho, aby ju bolo možné označiť za „dokončenú“. V príprave je hneď niekoľko projektov, z ktorých viaceré budú obsahovať kancelárske veže. Okrem toho, rozvoj sa možno v dohľadnej dobe prenesie aj na pravý breh, kde pribudnú nové bizniscentrá, vrátane výškových budov.

Z pohľadu developerov dáva ich výstavba zmysel. Kombinácia územnoplánovacej regulácie, dopytu a snahy o maximalizáciu výnosu z pozemkov vytvára priaznivé podmienky pre vznik nových budov. Napriek tomu, že jednotlivé projekty sú moderné a spĺňajú vysoké kritériá na komfort, reprezentatívnosť aj udržateľnosť, nie všetci vítajú, ako vyzerajú.

Do tejto skupiny patrí aj množstvo zamestnancov. Vyplýva to zo sociologického prieskumu verejnej mienky medzi ľuďmi pracujúcimi v kanceláriách v Bratislave, ktorý zrealizovala agentúra AKO.

Prieskum bol zameraný na rozličné aspekty, ktoré sa podieľajú na tvorbe kancelárskych budov a bizniscentier. Napomôcť má k tvorbe kvalitných projektov, ktoré budú chcieť pracovníci s radosťou využívať. V súčasnosti je totiž kvalita pracovného prostredia dôležitým faktorom, podieľajúcim sa na lákaní nových zamestnancov a zamestnankýň.

Z prieskumu tak napríklad vyplýva, že za najdôležitejší parameter považujú ľudia dostupnosť pracoviska MHD, na bicykli alebo pešo. Uviedlo to 79,5% opýtaných. Za nesmierne významné považujú pracovníci aj možnosti stravovania v okolí (74,3%) alebo možnosti parkovania (73%). „Pozícia parkovísk súvisí s faktom, že nadpolovičná väčšina ľudí jazdí do kancelárskych budov autom,“ vysvetľuje Václav Hřích, šéf AKO.

Týka sa to najmä ľudí, dochádzajúcich do práce zo satelitov. „Tretina opýtaných využíva MHD, čo je však alarmujúce, len 6,4 percenta chodí do práce peši a necelých 5 percent na bicykli,“ dopĺňa V. Hřích. Cyklodopravu využívajú najčastejšie mladší ľudia do 33 rokov, pracujúci v bizniscentrách, peši zas chodia hlavne tí najstarší.

Určitý potenciál pre zlepšenie tejto štatistiky existuje. Rozvoj verejnej dopravy a výstavba cyklotrás by vedela byť nástrojom pre zmenu dopravného správania zamestnancov. 10,6% ľudí uviedlo, že v prípade lepšej dostupnosti bizniscentra by rozhodne zmenilo spôsob dochádzania, 22,1% by chodilo inými prostriedkami väčšinou a 24,5% občas. 41,8% nechce zmeniť svoj spôsob dochádzania.

Zdalo by sa, že dôležitá je tak centrálna lokalita umiestnenia pracoviska, prekvapivo to tak ale nie je. „Ak by sme sa pozreli na to, ktoré faktory v prípade lokality vnímajú respondenti ako veľmi dôležité či dôležité, umiestnenie budovy v centre skončilo ako posledné,“ hovorí Václav Hřích. Dôležité je len pre štvrtinu dopytovaných, pričom ide o priemerne starších ľudí a menej vzdelaných.

V downtowne by tak podľa prieskumu chcelo pracovať len 16,6% respondentov, mimo neho 37,1%. Viac ako 45% ľuďom je to jedno. S tým súvisí aj podoba pracoviska – len 4,7% by chcelo pracovať vo výškovej budove, 49,5% zamestnancov referuje nižšie objekty s maximálne deviatimi podlažiami (pre 45,5% dopytovaných to nie je dôležité). Má ísť o dôkaz výhodnosti budovania nižších „kampusov“, ktoré priťahujú technologické firmy a v čoraz väčšej miere aj iných hráčov.

 

Ilustračný záber. Zdroj: Immocap

 

Výsledky prieskumu sú celkom v súlade s tým, čo hovorí o budúcnosti pracovných priestorov architekt a urbanista David Sim, bývalý partner v dánskej kancelárii Gehl Architects a teraz vedúci vlastného ateliéru. Autor známej knihy Soft City konštatuje, že vežiaky sú už prežité. „V New Yorku a Chicagu medzi rokmi 1930 až 1975 bola zreteľná idea exploatácie svetových zdrojov prostredníctvom tu sídliacich globálnych korporácií s veľmi hierarchickou štruktúrou. Pre ne táto budova dávala zmysel a bolo to súčasťou kultúry.“

Dnes sa ale situácia zmenila. „Na základe toho, čo dnes vieme o udržateľnosti – ekonomickej, environmentálnej aj sociálnej – však už veža nedáva zmysel,“ naznačuje. „Keď sa pozriete na centrály Amazonu, AirBnB, Microsoftu, Twitteru alebo Applu, žiadna z týchto firiem nesídli vo vysokej budove, ale v štvor- alebo päťpodlažnej... Ide totiž o inovatívne firmy, kde sa pôvodná hierarchická štruktúra zmenila. Veža je tak najhorším riešením pre inovatívnu firmu.“

Za najlepšiu firemnú centrálu považuje sídlo Twitteru v San Franciscu, ktorá vznikla prestavbou bývalého obchodného domu. Nenachádza sa tam parkovanie, je tam ale veľké verejné prízemie, otvorené aj pre ľudí „z ulice“. Iným príkladom je centrála spoločnosti Unilever v Hamburgu, ktorá tiež stavila na kombináciu menšej mierky a verejného priestoru.

Prirodzene, Simove vyjadrenia treba vnímať v kontexte filozofie Gehl Architects a jej zakladateľa Jana Gehla. Dánsky architekt a urbanista sa stal známym vďaka zdôrazňovaniu významu ľudskej mierky zástavby, významu života medzi budovami a verejného priestoru, ktorý reaguje na základné ľudské zmyslové vnímanie. Výškové budovy sú v priamom rozpore s víziou Jana Gehla.

Nemožno ale žiadať výstavbu výlučne jedného typu zástavby – v meste by mal byť priestor pre rozličné typy projektov, čo mestskému prostrediu dodáva variabilitu, atraktivitu a nové podnety. Na druhej strane, nevylučuje to možnosť, že projekt nižšieho kancelárskeho kampusu môže mať špičkové kvality a byť z pohľadu komfortu zamestnancov lepší ako vežiak.

Bratislava očividne kombinuje oba prístupy. V downtowne pribudnú nové výškové budovy s kancelárskou aj rezidenčnou funkciou. V iných častiach mesta sa však pripravujú developmenty, ktoré lepšie zohľadňujú Gehlove odporúčania – a s nimi aj výsledky aktuálneho prieskumu.

Čerstvo dokončené Nové Apollo od HB Reavis v zóne Mlynské Nivy – Západ, pripravovaný Nový Istropolis od Immocap alebo plánované Uptown Offices od Corwinu v rámci areálu Palmy spájajú požiadavku po dobrom spojení verejnou dopravou aj relatívne priaznivú mierku. V budúcnosti by mali byť excelentne napojené na cyklistickú sieť a obsahovať množstvo dodatočných služieb, vrátane reštaurácií a možností pre stravovanie.

Slovenská metropola tak bude, čo sa týka kvality kancelárskych priestorov, v mnohých ohľadoch porovnateľná s vyspelým svetom (v niektorých štatistikách, napríklad počte udržateľných budov, je dokonca európskym lídrom). Postupne prichádzajú aj koncepty s vysokou úrovňou urbanistického a architektonického riešenia. Mesto tak vytvára príťažlivé prostredie pre firmy a ich expanziu. Pre budúci rozvoj mesta to je zásadná správa.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.