Adrian Gubčo 17.01.2022 13:23

Hlavné mesto aktualizovalo plány v oblasti rozvoja nájomného bývania

Bratislava – Hlavné mesto SR vo štvrtok predstavila aktualizované plány, zamerané na rozvoj nájomného bývania. Po prvotnom nadšení časovo korigovala svoje plány. V každom prípade chce ale v najbližších rokoch dodať 1,5-tisíc bytov, ktoré rozpracuje do konca volebného obdobia. V prípade komerčnej bytovej výstavby sa však situácia tak skoro nezlepší.

Projekt na Muchovom námestí. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Ako mesto opakovane pripomína, v oblasti nájomného bývania Bratislava disponuje obrovským nedostatkom bytov aj investičným dlhom. Mesto je na chvoste v počte nájomných bytov spomedzi metropol krajín Visegrádskej štvorky a nedokáže zabezpečiť bývanie napríklad pre mladé rodiny, seniorov, pre potrebné profesie ako sú učitelia, zdravotné sestry, policajti, hasiči či pre ľudí, ktorí sa prechodne dostali do ťažkej životnej situácie. Okrem toho tlačí pred sebou aj povinnosť zabezpečiť bývanie pre reštituentov, ktorým musí aktuálne doplácať nemalé rozdiely medzi dotovaným a komerčným nájomným. Do toho ešte prichádza celková kríza dostupnosti bývania.

Aj z týchto dôvodov sa začalo mesto v roku 2019 problematike intenzívnejšie venovať. Jedným z kľúčových výstupov je vznik a schválenie Koncepcie mestskej bytovej politiky na roky 2020 – 2030, ktorú odobrilo mestské zastupiteľstvo. Materiál pomenúva víziu mesta a spôsoby, ako sa Bratislava môže vyrovnať s akútnym nedostatkom dostupného bývania. V súlade s ním malo byť niekoľko projektov, ktoré boli aktuálne už v čase jeho schválenia – mesto totiž už dlhšie pracuje aj na konkrétnych realizáciách a spoluprácach, ktoré majú nové byty priniesť.

Na konci roku 2019 totiž Magistrát prezentoval veľkorysé plány na získanie 1.243 bytov. Do konca roka 2022 malo byť dokončených alebo rozostavaných minimálne 700 bytov, ďalšie byty sa mali získať rekonštrukciami vlastného majetku a dohodami s developermi a inými partnermi. Rekonštrukciami sa malo získať 105 bytov, rovnako ako dohodami s developermi. Ďalší partneri mali dodať 150 bytov. 887 bytov malo vzniknúť v novostavbách, budovaných priamo Hlavným mestom. Napriek tomu, že už začína rok 2022, reálne je z tohto počtu rozpracovaná len malá časť – s privretím oboch očí pätina.

Ako sa ukázalo, rozvoj nájomného bývania nie je taký jednoduchý. „Zásadne navýšiť počet dostupných nájomných bytov je beh na dlhú trať,“ konštatuje námestníčka primátora Lenka Antalová Plavuchová. „Bratislava po rokoch prestupovania na mieste vyrazila zo štartovacieho boxu. Začali sme implementovať jednotlivé opatrenia z Koncepcie mestskej bytovej politiky a do konca volebného obdobia začneme s výstavbou viac ako stovky bytov na Muchovom námestí, ukončené budeme mať rekonštrukcie starších 55 bytov a taktiež budeme mať kompletnú projektovú dokumentáciu na ďalšie 2 bytové objekty - na Terchovskej ulici a v Záhorskej Bystrici.“

Bratislava tak bude v zmysle koncepcie realizovať vlastnú výstavbu, zhodnocovať existujúci bytový fond, ale aj rozvíjať spoluprácu s developermi. Chce sa stať aktívnou na trhu a oslovovať súkromných majiteľov a investorov, ktorí predávajú svoje nehnuteľnosti. Cieľom tak je do konca roka reálne rozbehnúť práce na nadobudnutí takmer 1,6-tisíc nájomných bytov.

 

Projekt nájomných bytov na Terchovskej je v štádiu prípravy. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR / MIB

 

Kde vzniknú byty a koľko ich bude?

Magistrát má už v tejto chvíli na stole presnejšie kalkulácie počtu bytov aj s lokalitami, kde majú vzniknúť. Realistickejšie sú aj časové odhady, čo je dané doterajšími skúsenosťami pri rozvíjaní nájomného bývania. Tie skutočne ukázali, že dodávanie nových bytov nebude jednoduché. Mesto dlho nemalo skúsené projektové tímy, ktoré by boli schopné rýchlo pripraviť napríklad nové bytovky na realizáciu alebo rekonštrukciu. Dlhšie sa vyvíjala aj príprava potrebných zmien Územného plánu.

Ako prvé by mali pribudnúť byty prostredníctvom rekonštrukcií. Prvá dvadsiatka by mala byť dokončená v priebehu januára a februára. Ide o existujúce nájomné byty v majetku mesta, ktoré však boli už v zlom stave. Ďalších 35 má byť dodaných v letných mesiacoch, resp. v prvej polovici tohto roku. Renovácie sa spustili už v novembri 2021.

Ďalšie rekonštrukcie sa týkajú celých domov. Mesto plánuje získať 7 bytov obnovou domu na Zámockých schodoch (realizácia tento rok), 6 bytov na Velehradskej, 4 byty na Mierovej (povolenia tento rok), 42 bytov komplikovanejšou rekonštrukciou domu Pri Habánskom mlyne. Špecifickým projektom je rekonštrukcia niekdajšieho internátu v areáli bývalého SOU energetického v Záhorskej Bystrici. Bratislavský samosprávny kraj spolupracuje na projekte revitalizácie areálu, pričom Hlavné mesto tu plánuje vybudovať 62 bytov. Projekt je v štádiu tvorby architektonickej štúdie, rekonštrukcia sa spustí možno v polovici roka 2023.

Magistrát plánoval v minulosti obnovovať dom na Kozej ulici, keďže je však starší objekt z 19. storočia v zlom stave, nateraz medzi projektami nefiguruje. Pripúšťa sa jeho rekonštrukcia aj nahradenie novostavbou s replikou fasády.

V štádiu príprav sú tri úplne nové projekty rozvoja nájomného bývania. V najpokročilejšej fáze je prvá etapa obytného súboru na Muchovom námestí v Petržalke. „Veľmi optimistický scenár je, že by sme mohli koncom leta alebo v septembri začať výstavbu na Muchovom námestí. Je to však podmienené získaním úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania a hladkým priebehom verejného obstarávania bez toho, aby sa účastníci VO odvolávali,“ hovorí Lenka Antalová Plavuchová. Projekt čaká na stavebné povolenie, mesto chce spustiť v najbližších dňoch verejné obstarávanie na zhotoviteľa stavby. Umiestnených tu bude 103 bytov.

Iné novostavby nie sú v takom pokročilom štádiu vývoja. Na Terchovskej sa podľa námestníčky dokončuje projekt pre územné rozhodnutie, ktoré sa bude onedlho podávať na územné konanie. Naplánovaných tu je 82 bytov. Tretím projektom je zámer na Janíkovom dvore v Petržalke s približne stovkou bytov, na tento prebieha architektonická súťaž v gescii Metropolitného inštitútu Bratislavy (MIB). Inštitút pripravuje v priebehu tohto roka ďalšie dve súťaže, hoci odmietol špecifikovať, kde presne (trúfnem si odhadnúť, že jeden z nich bude Šustekova).

Mesto, hoci čelí takému nedostatku bytov, dva projekty zrušilo úplne. Prvým z nich je zámer na Parkovej ulici v Prievoze, kde bol aj po odpore miestnych plán na vznik komorných domov prioritne pre seniorov – a výsledok súťaže MIBu – odmietnutý. Vedenie mesta vtedy povedalo, že sa ho pokúsi preniesť inde, to však už neplatí. Lokalita sa „hľadala pomerne intenzívne niekoľko mesiacov, ale po odbornom názore kolegov architektov, ktorí vedú architektonické súťaže, sme dospeli k záveru, že nie je možné presadiť projekt z jedného územia na druhé,“ vysvetľuje Plavuchová. Viceprimátorka to hodnotí ako škodu, hoci pripúšťa, že ekonomika projektu nebola ideálna, rovnako ako súlad s Územným plánom.

Druhý zrušený projekt je Pri kríži v Dúbravke, mesto sa však k tomuto zámeru vrátiť neplánuje – prisľúbil to totiž súčasný primátor Matúš Vallo. Lenka Antalová Plavuchová však jedných dychom dodáva, že v Dúbravke chce mesto transformovať okolie Dúbravčickej ulice a uvažuje nad premenou súčasných mestských skladísk a vlastní tu aj objekt v blízkosti obratiska električiek. V tomto prípade sa však ráta s dlhším časovým horizontom.

Veľmi významný spôsob, ako chce mesto získavať nové byty, sú zmeny Územného plánu „vo verejnom záujme“. Má ísť o zmenu funkčnej definície vybraných mestských aj súkromných pozemkov tak, aby sa na nich dalo rozvíjať bývanie. Kým Hlavné mesto tak bude môcť pripravovať vlastné projekty, cesta sa otvorí aj developerom, hoci výmenou za to, že časť nových bytov – v rovnakej kvalite ako ostatné dodané byty – odvedie mestu. Už vypracovaná Urbanistická štúdia umiestnenia nájomného bývania na území Bratislavy takto určila 13 lokalít, v ktorých je potenciál pre vznik približne 863 bytov len na mestských pozemkoch.

Ďalších zhruba 150 bytov by mali dodať developeri. Mesto už uzavrelo dohody s piatimi developermi ((YIT Slovakia v Nuppu, Grunt v Rači, Corwin v Dúbravke, Agátová s.r.o. v Dúbravke a AGADU s.r.o. (Hornex) v Dúbravke)) a na decembrovom zastupiteľstve schválilo vzorovú zmluvu o spolupráci s developermi. Tí dodajú nie vyslovene počet bytov, ale metráž. Realizácia závisí od rýchlosti zmeny plánu a následne od projektového procesu.

Tento koncept mesto plánuje naďalej rozvíjať. Magistrát tvrdí, že má vytvorené jasné pravidlá a pevný právny rámec, ktorý chráni záujmy Bratislavy. Hlavné mesto má aktuálne otvorenú novú výzvu, cez ktorú sa môžu prihlasovať developeri či vlastníci pozemkov. Záujemcovia tak môžu vkladať svoje projekty, pri ktorých by chceli zmeniť Územný plán, čo následne mesto posúdi a v prípade „ochrany verejného záujmu“ zaradí do niektorého z ďalších balíkov Zmien a doplnkov Územného plánu. Pri aktualizáciách tak bude preferovať tých investorov, ktorí takto odvedú niečo aj mestu. Súčasťou tohto balíka budú aj ďalšie mestské pozemky.

Mesto sa rozhodlo získať nové byty aj priamym nákupom. Nakúpiť chce takto sto bytov, pričom v tomto smere už vyhlásilo verejné obstarávanie. Predávajúcimi budú developeri, trhové konzultácie prebiehajú s ôsmimi firmami. Keď totiž mesto vydalo výzvu, zameranú na súkromné osoby, prihlásil sa len jeden jediný predávajúci.

Napokon, Magistrát upozorňuje, že posilnil kompetenciu mesta pri príprave nových projektov. Oživil totiž organizáciu, ktorej hlavnou úlohou je stavať, prenajímať a spravovať mestský nájomný bytový fond. Bratislavská organizácia bývania vznikla transformáciou neziskovej organizácie Spoločnosť pre rozvoj bývania Bratislava. Staronová organizácia je v úplnom vlastníctve mesta. V jej vedení by mali byť ľudia so skúsenosťami z developerského prostredia.

Celkovo 1,5-1,6-tisíc bytov tak má byť do konca roka rozpracovaných, čo znamená, že reálne budú dokončené až v horizonte niekoľkých rokov – optimisticky do piatich. Lenka Antalová Plavuchová pripúšťa, že sa v minulosti podcenil ľudský faktor pri príprave nových zámerov a mesto nemalo také kapacity ako skúsení developeri. Teraz však už existuje Sekcia nájomného bývania. K ďalším faktorom patria problémy s pozemkami a náročné rokovania s ich vlastníkmi. Náznaky, že za spomalenou prípravou stojí aj nízka produktivita bývalej viceprimátorky Lucie Štasselovej, Antalová Plavuchová odmieta – práve naopak, pripomína jej zásluhy na vzniku Koncepcie mestskej bytovej politiky.

 

YIT Slovakia už buduje v Nuppu prvú etapu nájomných bytov, ďalšie by mohlo po zmene Územnho plánu v spolupráci s mestom. Zdroj: YIT Slovakia

 

Zlepšenie dostupnosti bývania je len ilúziou

Magistrát hovorí aj vo svojej Koncepcii mestskej bytovej politiky, že dostupnosť bývania je problematická a postupne sa zhoršuje. Nájomné byty vidí ako odpoveď, pričom chce výhľadovo odovzdávať niekoľko stoviek bytov ročne, a to vlastnými silami či s prispením externého financovania a súkromných investorov. Dodať 1,5-tisíc bytov do piatich rokov znie realistickejšie, ako znelo 1,3-tisíc v roku 2019. Nové projekty rozhodne pomôžu, kritický nedostatok dostupných bytov však nevyriešia.

V čase, keď Hlavné mesto oznamovalo, že vybuduje nové nájomné byty aj s prispením developerov, ozvali sa ďalší, ktorí namietali netransparentný výber a hľadanie partnerov. O koncepty nájomného bývania sa zaujímajú aj ďalšie firmy, zvlášť pokiaľ by im to pomohlo rozbehnúť projekty, stojace na Územnom pláne. Takých nie je málo – jednoduchý pohľad na výkresovú časť plánu ukazuje obrovské rozvojové plochy, ktoré sú určené pre občiansku vybavenosť. Tá je však saturovaná veľkými a neustále pribúdajúcimi nákupnými centrami, kým bytov je nedostatok. To cíti každý, kto byt v posledných rokoch hľadal alebo kupoval.

Mesto odmieta, že by postupovalo neférovo. Spolupráca sa rozvinula s piatimi firmami, ktoré sa však neprihlásili v rámci nejakej verejnej výzvy. Zástupcovia Magistrátu argumentujú, že ju nebolo možné vyhlásiť, lebo sa nebolo o čo oprieť. Až po vytvorení modelu kooperácie s týmito partnermi vznikli pravidlá a mohla byť vyhlásená otvorená výzva. Prvých developerov mesto našlo prostredníctvom realitných konferencií a známeho záujmu o nové koncepty (čo osobne považujem za krajne netransparentné).

V každom prípade, ani sformulovanie pravidiel neznamená, že sa odteraz začne situácia radikálne zlepšovať. Teoreticky je možný opak – že pekné ciele Magistrátu spôsobia ešte väčšie zhoršenie dostupnosti bývania. Mesto sa netají tým, že odteraz bude vo väčšej miere preferovať také balíčky zmien Územného plánu, v rámci ktorých bude s developermi dosiahnutá dohoda na odovzdaní časti bytov mestu. Dochádza tak v princípe k spoplatneniu jeho zmien, čo sa premietne do koncových cien pre tých klientov, ktorí si budú byty kupovať. Ak bude chcieť developer predávať všetky byty, má smolu – bude si musieť počkať na taký balíček, ktorý nebude spoplatnený, to však nemusí prísť ešte veľmi dlho.

Zástupcovia mesta argumentujú, že mesto má plné právo takto rozhodovať o svojom rozvoji. To je naozaj pravda. Zároveň sa ale treba spýtať, či je to vo verejnom záujme. Dobrá dostupnosť bývania je základným predpokladom pre vysokú kvalitu života a bariéra voči iným negatívnym trendom, najmä suburbanizácii. Ak však bude Magistrát postupovať takto, stredná trieda sa dostane pod ešte vyšší tlak: nájomné bývanie nebude určené pre ňu, odkázaná tak bude na komerčné prenájmy alebo kúpu čoraz drahších bytov na periférii. Mnohí ľudia však nebudú mať inú možnosť a z Bratislavy sa presunú na predmestie – alebo aj úplne inde.

Postupy Magistrátu vyzerajú, ako keby bolo jeho vedenie presvedčené, že spravuje Viedeň, Kodaň, alebo iné vyspelé mesto, kde možno efektívnejšie a rýchlejšie meniť územné plány, nájomné bývanie je určené pre všetkých bez rozdielu, v rukách má obrovský bytový fond a developeri nie sú zaťažovaní prebujnenou byrokraciou. K tomu sa pridáva typicky slovenský politický marketing, kedy v obave pred politickým rizikom, hroziacim zo zmeny plánov v prospech súkromných firiem, zastupitelia uprednostňujú spomalenie rozvoja a poriadne „podojenie“ firiem, než im vôbec niečo dovolia.  

Takto sa ale dobré mesto nebuduje. Nové vlastné projekty nájomných bytov sú nepochybne prínosom. Celkovo však stratégia Bratislavy, ako riešiť kritickú nedostupnosť bývania, môže spôsobiť viac škody ako úžitku.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.