Adrian Gubčo 04.01.2023 18:41

Bude bývanie dostupnejšie? Mesto pripravuje ďalšie zmeny Územného plánu

Bratislava už dlhšie trpí veľkým nedostatkom dostupného bývania. Platí to aj napriek aktuálnym otrasom na trhu. Problémom sú nedostatočné priestorové limity pre rozvoj nových rezidenčných súborov, dané Územným plánom. Magistrát však avizuje, že sa to zmení – pripravuje totiž zmenu plánu, ktorá prinesie vznik tisícov bytov, vrátane nájomných.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Hlavné mesto dlhodobo čelí nedostatku nových bytov, po ktorých je omnoho vyšší dopyt oproti ponuke. Z dlhodobého hľadiska je potreba ešte vyššia – podľa niektorých údajov Bratislave chýba aspoň 40-tisíc bytov. Jedným z dôvodov, prečo nová výstavba viazne, sú limity Územného plánu. Veľké plochy, kde by mohli vzniknúť obytné komplexy, sú zadefinované ako miesto pre rozvoj občianskej vybavenosti alebo výrobných areálov. Keďže navyše začal Magistrát oveľa prísnejšie posudzovať nové zámery, byty sa tu „neschovajú“ ani pod inými kategóriami.

Developeri sú preto upozorňujú na nutnosť zmeny oveľa rýchlejších zmien. Zlej situácie si je našťastie vedomé aj mesto, ktoré v materiáli Koncepcia mestskej bytovej politiky 2020-2030 pripúšťa, že zlepšenie dostupnosti bývania nie je reálne bez súkromných investorov. Preto konečne pristúpilo k prácam na rozsiahlejšej aktualizácii plánu, ktorá môže priniesť otvorenie množstva území pre transformáciu.

Ako uvádza Magistrát, v decembri 2021 zverejnil výzvu pre developerov a majiteľov pozemkov, týkajúcu sa zmeny územného plánu v záujme rozvoja nájomného bývania. Cieľom výzvy je zvýšenie dostupnosti bývania prostredníctvom výstavby nových bytových domov, obsahujúcich aj mestské nájomné bývanie. Ide o lokality, kde to aktuálne územný plán povoľuje v menšom rozsahu, no po zmene funkčného využitia by bolo možné zastavať dané územia vhodnejšie.

Malo by sa to teda týkať najmä lokalít s kódom 501 a 201 – teda bývanie a občianska vybavenosť mestského a nadmestského významu (70% bývanie a 30% OV) a občianska vybavenosť mestského a nadmestského významu (70% OV a 30% bývanie). Viacerí investori určite žiadali o presun do kategórie 101, teda bývanie vo viacpodlažných budovách, kde možno bývanie vybudovať na 90% funkčných plôch. Časť z bytov, ktoré takto navyše vzniknú, majú odviesť Magistrátu ako tzv. nadhodnotu.

Okrem toho Hlavné mesto zdôrazňuje, že nejde o jediný parameter lokality pre zmenu plánu. To, či lokality spĺňajú predpoklady na zmenu územného plánu v prospech verejného záujmu, preveria urbanistické štúdie. Posudzovať sa bude predovšetkým občianska vybavenosť daného územia alebo dopravná a technická infraštruktúra. Až následne bude prebiehať príprava zmien a doplnkov územného plánu, o ktorých budú rozhodovať mestskí poslanci a poslankyne.

 

V Územnom pláne snáď čoskoro ubudne výraznej červenej, označujúcej plochy pre občiansku vybavenosť. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

 

Na výzvu odpovedalo množstvo developerov aj súkromných investorov – fyzických osôb. Od polovice decembra 2021 do konca apríla 2022, kedy bola výzva otvorená, prišlo 128 žiadostí. Z tohto počtu splnilo podmienky až 92 žiadostí. Z pohľadu mestských častí prišlo najviac žiadostí so zámerom zmien a doplnkov územného plánu v Ružinove (31 žiadostí, ktoré splnili podmienky), v Petržalke (14 žiadostí), v Rači (11 žiadostí) či v Devínskej Novej Vsi (7 žiadostí).

Podľa mesta sa ukázalo, že takáto forma spolupráce má zmysel. „Počet prijatých žiadostí ukázal a potvrdil, že pre developerov a súkromných vlastníkov ide o funkčný spôsob zmien územného plánu,“ uviedla Lenka Antalová Plavuchová, námestníčka primátora Bratislavy. „Pre korektnú spoluprácu medzi mestom a developermi máme vytvorené jasné pravidlá - Metodiku zmien územného plánu v záujme zvyšovania dostupnosti bývania, ktorá vznikla v diskusii so všetkými aktérmi.“ Mesto už o žiadostiach komunikovalo s mestskými časťami a informovalo aj developerov o usmerneniach a odporúčaniach, ako pripraviť urbanistické štúdie. Tie budú vlastníci pozemkov realizovať sami.

Výnimku v tomto smere predstavuje zóna Ružinov – Mlynské Nivy. Tejto lokality sa týka až 16 žiadostí. Preto pripraví urbanistickú štúdiu mesto samotné prostredníctvom Metropolitného inštitútu Bratislavy. Magistrát ju označuje za prvú mestskú urbanistickú štúdiu, ktorá bude koordinovať záujmy vlastníkov pozemkov a verejný záujem obyvateľov.

Jednotlivé štúdie po vypracovaní prejdú štandardným procesom, budú teda verejne prerokované a posudzované aj zástupcami mestských častí či verejnosti. Po ich schválení sa stanú podkladom pre zmenu Územného plánu. V tejto chvíli ešte nemožno hodnoverne predpovedať, kedy sa plán naozaj zmení. Nebude to však asi skôr ako o dva alebo aj tri roky.

 

Rezidenčná časť Palmy s atraktívnym urbanizmom od Gehl Architects si musí počkať na zmenu Územného plánu. Zdroj: Corwin

 

Zmeny plánu až v 92 lokalitách bezpochyby prinesú potenciál pre vznik tisícov, možno až desaťtisícov bytov. Otvoriť by sa mohli viaceré lokality, ktoré dnes zbytočne čakajú na výstavbu. Týka sa to napríklad Palmy od Corwinu, ďalších etáp Mlynárky od YIT Slovakia, pozemkov na rohu Bajkalskej a Prievozskej od RMC Properties Slovakia a mnohých ďalších. Novú podobu môžu získať opustené brownfieldy, ktoré dnes len bezúčelne chátrajú. Nezriedka sú pritom dobre napojené na dopravnú aj technickú infraštruktúru a neďaleko sa nachádza aj občianska vybavenosť.

Mesto síce hovorí o tom, že ide o funkčný spôsob zmien plánu, rovnako ale ide aj o dôkaz toho, že sa v minulosti zaspalo. Mnohé časti Bratislavy už mohli vyzerať inak, keby sa tak dlho nečakalo napríklad na Zmeny a doplnky Územného plánu 04, ktorých súčasťou boli nepochybne aj viaceré dnes riešené lokality. Teraz sa proces vracia opäť na začiatok. Prvé byty, ktoré budú výsledkom aktuálnych zmien, sa môžu na trh dostať v druhej polovici tohto desaťročia a dokončené budú až na jeho konci.

V kombinácii s celkovo nízkym počtom vydaných kladných stanovísk tak možno takmer s určitosťou povedať, že v najbližších rokoch sa kríza dostupnosti nijako zásadne nezlepší. Veľa na tom nezmenia ani nájomné byty, ktoré plánuje Hlavné mesto vybudovať. Tie pribudnú rádovo v stovkách, nie v tisícoch ani desaťtisícoch. Určené navyše budú pre vybrané skupiny obyvateľstva: reštituentov, učiteľov, šoférov, policajtov či hasičov. Ostatní budú odkázaní na iné formy bývania – alebo bývanie mimo Bratislavy.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.