Adrian Gubčo 16.09.2025 17:33

Bloková zástavba a zelená zahusťovaniu. Bratislavčania prezradili, ako sa má rozvíjať mesto

Rozvoj Bratislavy formuje nielen územný plán a zámery developerov, ale aj občania či ich zastupitelia. Na prvý pohľad sa zdá, že k výstavbe má veľká časť verejnosti skôr kritický postoj a jej hlavným cieľom je utlmovanie výstavby a tvorba parkov. Ako však dokazujú výsledky exkluzívneho prieskumu YIM.BA, realita je omnoho zložitejšia – rastie nemalá skupina ľudí, ktorá by mesto radšej priblížila vzorom v zahraničí.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Nie každý je proti výstavbe

Bratislava prechádza v posledných dvoch desaťročiach masívnym rozvojom, ktorý sa podpisuje na tvári mesta. Viaceré tradične zanedbané lokality sa zmenili na nové štvrte, postupne sa sceľuje Podhradie, urbanizuje sa nábrežie a na okrajoch Bratislavy sa budujú zóny, kde majú v budúcnosti žiť päťciferné počty obyvateľov. Panorámu metropoly doplnilo množstvo výškových budov, postavené boli nové nákupné centrá a svahy nad mestom vyplnili nadštandardné byty.

Slovenské hlavné mesto je dnes diametrálne odlišné oproti stavu nielen pred dvadsiatimi či desiatimi rokmi, ale hoci aj pred piatimi. Masívna dynamika výstavby a vývoja mení obraz Bratislavy prakticky neustále. Pripomína tým skôr Varšavu či Rotterdam ako blízku Viedeň, Budapešť či Prahu, ktoré si zachovávajú svoju klasickú tvár.

Medzi obyvateľmi to vyvoláva rôznorodé reakcie. Podľa všeobecného naratívu je ale rozsiahla výstavba v meste zlom, prinajlepšom trpeným. Podľa mnohých ľudí sa tým zhoršuje doprava, zaniká zeleň, rastú ceny bývania a vytráca sa tradičný kolorit Bratislavy. Na tieto nálady sa snažia nadviazať politici alebo politickí kandidáti, ktorí dúfajú v zisk hlasov sľubmi alebo snahami o skomplikovanie výstavby.

V skutočnosti ale existuje nemalá skupina obyvateľov, ktorá sa na výstavbu pozerá omnoho pozitívnejšie. Kladne sa stavia k zahusťovaniu aj k realizácii nových projektov. Za riziko práveže považuje rozrastanie mesta do priestoru. Na developerov sa nepozerajú ako na nepriateľov, naopak, niektoré spoločnosti priamo oceňuje s ohľadom na už dokončené alebo pripravované zámery na vysokej úrovni.

Vyplýva to z exkluzívneho prieskumu nálad, ktorý na vzorke 298 respondentov zrealizovala YIM.BA. Vekovo išlo o rôznorodú skupinu, pričom 38% ľudí bolo z kategórie 25-34 rokov a 31% z kategórie 35-44 rokov. Starších bolo 16%, mladších 15%. Viac ako tri štvrtiny ľudí bolo priamo z Bratislavy, 14% z Bratislavského kraja s výnimkou hlavného mesta.

Vznikol tak unikátny pohľad na development v Bratislave aj spôsob, akým sa mesto rozvíja. Pre uvažovanie o ďalšom vývoji mesta to sú zásadné postrehy. Ako sa totiž ukazuje, v Bratislave žije množstvo ľudí, ktorí si želajú rozvoj po vzore vyspelých európskych miest. Ide o opak toho, čo hlásajú mnohí politici.

Nová výstavba a premena tradične zdevastovaných lokalít zmenila obraz Bratislavy. Zdroj: Zdronu

Ľudia žiadajú európske mesto

Jednou z kľúčových tém prieskumu boli preferencie typov bývania vo vzťahu k urbanizmu a riešeniam zo strany developerov. Absolútne kľúčovým poznatkom v tomto smere je, že až 65% respondentov považuje za najvhodnejší typ zástavby nižšie blokové štruktúry. Najbližšie k tejto idei sú štvrte ako Dunajská štvrť, Blumentál alebo časť Nív. 25% respondentov oceňuje výškové budovy a iba 8% preferuje sídliská.

Výškové budovy oslovujú najmä mladších ľudí do 24 rokov, staršie ročníky sa už obracajú k blokovej zástavbe s ohľadom na ich komunitnú atmosféru. Sídliská sú relevantné najmä pre najstarších respondentov, ktorí ako významný faktor zmieňujú dostupnosť služieb a vybavenosti.

Tieto názory sú dôležité, lebo mnoho s respondentov boli ľudia, ktorí reálne kupovali v posledných piatich rokoch bývanie – až 47%. Z tohto počtu sa 70,7% ľudí rozhodlo pre novostavbu, zvyšní ľudia uprednostnili byt alebo dom z druhej ruky. Vekové rozloženie pri výbere novostavby či staršej nehnuteľnosti nehralo rolu.

Pri výbere bývania bola mimoriadne dôležitým faktorom dopravná dostupnosť či hluk, čo zdôrazňovali najmä ľudia z Bratislavy. Pre obyvateľov z Bratislavského kraja zas bola kľúčovým parametrom cena. Čo sa týka budov samotných, na rozdiel od lokality, ceny, dostupnosti či architektúry sa ako nedôležité, resp. výrazne menej dôležité ukázali detské ihriská, športoviská, materské školy a aj dodatočné služby priamo v dome (typu komunitné miestnosti, posilňovne a podobne).

Ľudia vo všeobecnosti preferujú novostavby, čo vidno aj pri respondentoch, ktorí byt nekupovali. Z tejto skupiny by novostavbu uprednostnilo 66,9% hlasujúcich, 20,9% ľudí preferenciu nemá. Starší byt či dom by chcelo len 9,5% respondentov. Tieto preferencie sú z vekového hľadiska zastúpené rovnomerne.

Ľudí sme sa taktiež pýtali, ako vnímajú súčasný development. Verejnosť hodnotila sedem výrokov na škále od úplne súhlasím po úplne nesúhlasím. Vyplynulo z toho niekoľko kľúčových zistení.

Asi najjednoznačnejšie sa ľudia postavili k potrebe premeny brownfieldov. 70% respondentov ich považuje za kľúčový priestor pre rozvoj mesta. Pomerne jednoznačne sa postavili aj k dĺžke povoľovacích procesov. 60% z nich nesúhlasí, že by trvali primeraný čas, považujú ich tak za neúmerne zdĺhavé. Najviac to trápi ľudí, ktorí žijú priamo v Bratislave.

Dôležitým poznatkom je aj prístup k zahusťovaniu – 55% respondentov úplne súhlasí s tým, že zahusťovanie mesta je správny krok, s ľuďmi, ktorí s tým skôr súhlasia, toto číslo presahuje 80%. Väčšina ľudí považuje architektúru nových projektov za kvalitnú, rovnako ako ich urbanistické riešenie. Nejednoznačne sa postavili k otázke, či výstavba zaťažuje dopravu.

Na základe týchto názorov bolo možné vytvoriť prehľad, ktorí developeri najlepšie zodpovedajú predstavám o kvalitnom rozvoji mesta. Najpozitívnejšie vnímané sú spoločnosti Corwin, Immocap a HB Reavis, najhoršie naopak FINEP a Grafobal Group Development. Do istej miery to súvisí aj s ich známosťou, v prípade Corwinu boli ale špeciálne vyzdvihnuté architektonické a urbanistické kvality projektov v spojení s úrovňou vyhotovenia.

Vekom sa čiastočne mení vnímanie developerov. Mladšie ročníky lepšie vnímajú najznámejšie firmy ako Alto Real Estate a JTRE, starší skôr Corwin a Immocap. Poznateľnosť developerských spoločností, rovnako ako ich vnímanie, sú omnoho lepšie v Bratislave oproti jej zázemiu.

Verejnosť žiada najmä husté blokové polyfunkčné mesto. Zdroj: Corwin

Potenciál, o ktorý sa sami pripravujeme

Prirodzene, tento prieskum má svoje limity. Prospela by mu ešte väčšia vzorka respondentov a ich omnoho náhodnejší výber. Napriek tomu odhaľuje postoje ekonomicky aktívnych a vzdelaných ľudí – teda základu komunity, združenej okolo YIM.BA. Táto skupina obyvateľov je určujúca na realitnom trhu v Bratislave, najväčšmi sa zaoberá kvalitou bývania a svojimi rozhodnutiami či preferenciami ovplyvňuje aj tvorbu developerských schém.

Ak teda možno brať výsledky prieskumu ako smerodajné, odhaľuje to výrazne pozitívne tendencie v náladách verejnosti. Mnohí Bratislavčania chcú žiť v kompaktnom meste krátkych vzdialeností s dostupnosťou služieb a vybavenosti či kvalitnou súčasnou architektúrou. Ide o opak toho, čo hlásajú mnohé skupiny, teda o bývanie v rozvoľnenom meste „v parku“, teda de facto na sídlisku. Ľudia chcú v skutočnosti žiť v normálnom európskom meste.

Jeho vznik je však komplikovaný s ohľadom na legislatívu aj pomalosť tvorby kvalitného prostredia. Jedným z problémov je existujúci a platný územný plán, ktorý vychádza ešte z modernistického základu a jeho úpravy sú mimoriadne komplikované. Ďalším sú dlhotrvajúce povoľovacie procesy, ktoré majú negatívny vplyv na výsledný produkt aj jeho cenu.

Mnohé z týchto nedostatkov by sa mali napraviť vďaka novej legislatíve. Nový územný plán ale nebude realitou pred rokom 2032 a navykanie si na nový stavebný zákon bude tiež ešte nejakú dobu trvať. Sľubované dramatické skrátenie konaní zatiaľ realitou nie je.

Ak by sa malo mesto (a developeri) riadiť názormi verejnosti z tohto prieskumu, priority má jasne dané. Potrebný je zvýšený tlak na revitalizáciu brownfieldov, čo poslúži nielen ako prevencia pred suburbanizáciou, ale aj násobením dopravných problémov. Dôležitá je aj kvalita projektov, či už po stránke urbanistickej, architektonickej či technologickej. V neposlednom rade je pre investorov dôležitá komunikácia, čo prispeje k zlepšeniu ich imidžu.

Spolu s tým všetkým ale treba celý rozvojový proces zjednodušiť a zdynamizovať. O Bratislave sa hovorí, že je mestom s obrovským a nevyužitým potenciálom. Nemalá časť verejnosti to očividne cíti rovnako. Na jeho využitie ale treba odstrániť nezriedka zbytočné prekážky, ktoré slovenskú metropolu v jej rozvoji dusia.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.