Adrian Gubčo 18.11.2020 17:30

Penta Real Estate odhaľuje ďalšiu etapu Bory Bývanie

Developer Penta Real Estate napreduje v príprave rezidenčnej časti projektu Bory Bývanie. Po dokončení prvej a tesne pred ukončením druhej sa teraz odhaľuje podoba šiestej časti projektu. Táto vyrastie na západnom okraji plánovanej štvrte a určená má byť predovšetkým pre rodiny. To určilo aj názov a koncepciu obytného súboru, ktorý je označovaný ako Susedské dvory.

Nové bytovky vzniknú v priestore, kde sa v minulosti uvažovalo s umiestnením retailu v podobe big boxov – teda rozličných hobbymarketov alebo veľkopredajní. Projekt bol preto predložený ako zmena navrhovanej činnosti, keďže developer dospel k záveru, že pre občiansku vybavenosť daného rozsahu nie je v oblasti taký ekonomický potenciál ako pre bývanie.

So Susedskými dvormi tak bude susediť druhá etapa Bory Bývanie z východnej strany, kým zo západnej pravdepodobne vyrastie supermarket Kaufland. Južne od projektu sa zas nachádza areál Hornbachu. Podoba susedstva, ako aj umiestnenie v rámci Borov i Bratislavy, určila riešenie, ktoré je navrhované s vysokým ohľadom na relatívnu cenovú dostupnosť bývania. Investor uprednostnil overený modernistický koncept riadkovej zástavby siedmich sekciových domov pred blokovou zástavbou, ktorá by bola pravdepodobne finančne náročnejšia.

Každý z domov bude tvorený dvoma alebo troma sekciami a bude mať 4-7 nadzemných podlaží. Geometria budov by mala zabezpečovať dostatočné preslnenie aj napriek tomu, že objekty majú severo-západno-juho-východnú orientáciu. Umiestnené budú na spoločnom podzemnom parkovacom podlaží, hoci oproti úrovni rastlého terénu budú mierne vyvýšené. Hlavným benefitom projektu majú byť predovšetkým nádvoria medzi domami, ktoré budú parkovo upravené. Výnimku predstavuje priestor medzi domami D a E, kde bude umiestnené akési námestíčko aj s drobnou vybavenosťou v dome E. V projekte by mohla vzniknúť aj materská škola.

Inak však ide výlučne o bytovky. Naplánovaných je tu 368 bytov, z toho 104 jednoizbových, 32 jedenapolizbových (malých dvojizbových), 123 dvojizbových, 86 trojizbových a 23 štvorizbových. Predpokladaný počet obyvateľov je 888, pre ktorých bude slúžiť 478 parkovacích miest. Ďalšie 4 by mali slúžiť pre retail a 4 pre škôlku. V tejto chvíli je ešte predčasné uvažovať o štandarde alebo o cenách bytov, dá sa však očakávať, že budú dosahovať priemernú úroveň. Predaj možno očakávať až v pokročilejšej fáze povoľovania.

Developer zveril architektúru overenej kancelárii – Sadovsky & Architects, ktorá navrhuje druhú, tretiu aj piatu etapu, v spolupráci so Superatelierom aj štvrtú. Domy budú pôsobiť jednoduchým a racionálnym dojmom, a najlepšie vyznejú v kontraste so zeleňou. Vzhľadom na cieľovú klientelu je to však správny prístup. Pozitívnym prvkom je využitie loggií alebo v niektorých prípadoch aj použitie veľkých okien.

Projekt je momentálne v štádiu posudzovania vplyvov na životné prostredie, po ktorom bude nasledovať územné a stavebné konanie. Susedské dvory sa nachádzajú už v Devínskej Novej Vsi, narozdiel od väčšiny Borov, ktoré sú v katastri Lamača. Posudzované tak budú stavebným úradom v tejto mestskej časti. Realizácia sa nespustí skôr ako v roku 2022 a trvať bude približne dva roky.

Zdroj: Sadovsky & Architects / EIA

Penta Real Estate pridáva ďalšie rozšírenie Borov, z ktorého je zrejmé, že pôvodné plány boli úplne iné a urbanizmus štvrte sa mení predovšetkým s ohľadom na aktuálnu trhovú situáciu. Nové prírastky nepôsobia ako postupné rozvíjanie štvrte s jasnou filozofiou a konceptom, ale ako bez rozmyslu pridávané prílepky, ktoré nevytvárajú zapamätateľnú a logickú štruktúru. Blízkosť k retailovým boxom je nevhodná.

Hoci individuálna architektonická úroveň jednotlivých rezidenčných etáp je dobrá, vo výsledku nejde o dobrý stav. Bory, ak majú fungovať ako dobrá štvrť, potrebujú jednoznačnú koncepciu – podobne, ako ju majú napríklad Slnečnice od Cresco Real Estate, ktoré predstavujú ďalší príklad projektu, rastúceho na zelenom poli na okraji mesta. Penta sa zvykne prezentovať svojimi inak vydarenými realizáciami, absencia urbanistickej vízie je tak o to smutnejšia.

Developer sľubuje, že zmeniť by sa to mohlo aspoň v prípade centrálneho sektora Borov, ktorý vznikne severnej od rozostavanej nemocnice a prvej fázy Bory Bývanie. Súčasťou lokality by v budúcnosti malo byť aj predĺženie električkovej trate smerom do Dúbravky a Karlovej Vsi, čo je ďalší predpoklad pre intenzívnejšiu prácu s priestorom a formou budúcej zástavby. Nová urbanistická koncepcia je podľa Penta Real Estate už navrhnutá a momentálne ju posudzuje Magistrát.

Aj to je dôvod, prečo investor zatiaľ nič neprezentoval – údajne už niekoľko mesiacov čaká na vyjadrenie Hlavného mesta, ktoré zatiaľ nedodalo žiadne stanovisko. Z mála existujúcich informácií je známe len to, že by súčasťou štvrte mohla byť z Devínskej Novej Vsi predĺžená Eisnerova, krížiaca sa s hlavnou severo-južnou osou Borov. Umiestnená by tu mohla byť aj občianska vybavenosť v podobe škôl či zdravotníckeho a sociálneho zariadenia.

Severozápadná časť Bratislavy, nachádzajúca sa už v Záhorskej nížine, bude v budúcnosti možno kľúčovým rozvojovým územím mesta. Predpokladám, že vcelku skoro príde doba, kedy redevelopment brownfields vo vnútornom meste narazí na svoje limity a rozvoj iných zón bude sťažovať Územný plán alebo environmentálna záťaž. Výstavba sa tak môže sústrediť práve v tejto časti metropoly, kde sú okrem Borov v príprave aj schémy ako CENTROP alebo Rakyta od developera Lucron. Rozvoj územia treba dobre nastaviť už dnes.

Vznik mohutnej osídlenej oblasti nesmie byť záťažou pre mesto, ale jeho vhodným doplnením. Dôležité je, aby tu vzniklo subcentrum s vybavenosťou a pracoviskami, dobrými možnosťami dochádzky, ale aj s vynikajúcim spojením do centra Bratislavy. Nové štvrte musia byť polyfunkčné a poskytovať čo najmenej dôvodov na to, aby ich obyvatelia dochádzali automobilmi do iných častí metropoly aj susedstva. A v neposlednom rade, mali by aj efektívne využívať priestor tak, aby bolo zaberanie voľnej krajiny vyvážené inými benefitmi.

Zatiaľ sa však zdá, že sa z týchto cieľov veľa nesplní. Doterajší vývoj Borov nedáva veľa dôvodov pre optimizmus. Čas pre zmenu však ešte ostáva. Bola by veľká škoda, keby Bratislava nevyužila šancu a nevytvorila podmienky pre vznik kvalitnej a dostupnej štvrte s dobrými podmienkami pre život.

Pozrite si výstavbu Borov vo fotoalbumoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.