Adrian Gubčo 17.07.2023 16:35

Vzorový kus novej Bratislavy. Prvá etapa Zwirnu je oficiálne dokončená

Bratislava už dlho hľadá optimálny spôsob, akým by sa mala stavebne rozvíjať. Niektorí vidia jej budúcnosť vo výškových budovách, iní v sídliskách, ďalší v rodinných domoch a zástavbe nízkej mierky. Ako sa však ukazuje, ideálny kompromis vyzerá inak: je ním urbanistický model, ktorým príkladom je práve dokončená prvá etapa projektu Zwirn od developera YIT Slovakia.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Keď boli v roku 2016 odhalené výsledky súťaže na zástavbu areálu Bratislavskej cvernovej továrne (BCT), verejnosť mala možnosť porovnávať množstvo konceptov a spôsobov, akým využiť toto exponované územie. Hlavnou požiadavkou bolo zachovanie historického objektu pradiarne a existujúcej budovy školy. Okrem toho však mali architekti relatívnu voľnosť (ak nerátame nutnosť splnenia noriem), ako pristúpiť k zložitému územiu.

Na prvých dvoch miestach sa umiestnili český a slovenský tím. Renomovaná pražská (alebo chebská) kancelária A69 – Architekti navrhla bohatú štruktúru solitérnych bodových domov, usporiadaných do nejasné vymedzených blokov, ktorých časti boli oproti okoliu vyvýšené. Architekti pritom vychádzali z analýzy typov zástavby, charakteristických pre Bratislavu. Na druhej strane, víťaz súťaže, bratislavská kancelária Compass, navrhla prísnejšiu blokovú zástavbu, nadväzujúcu na okolie.

Výsledky súťaže neskôr zhodnotil Juraj Benetin, partner v Compasse. „Kým pražskí architekti navrhli Bratislavu, my sme navrhli Prahu,“ popísal rozdiel medzi dvoma víziami. Ide asi o najpresnejšie zhodnotenie celého projektu. Ide totiž o výsostne veľkomestskú realizáciu európskeho charakteru. Zwirn je kúskom mesta, akým Bratislava vždy chcela byť.

Ďalšia časť príbehu ukončená

Developer našťastie do konceptu zásadné zmeny neurobil. Priestorová organizácia ostala zachovaná a po určitom čase začala realizácia. Ako prvá sa začala rekonštruovať zmieňovaná pradiareň, z ktorej sa stal kancelársky projekt Pradiareň 1900. Veľkorysý objekt s charakterom priemyselného paláca vymedzil zo západu nové námestie, ktoré bude ústredným verejným priestorom Zwirnu. Zachovať sa podarilo Silocentrálu, ktorá predstavuje ďalší odkaz na minulosť BCT.

Rekonštrukcia Pradiarne 1900 bola dokončená na konci roka 2020, čo bolo zároveň obdobie, kedy sa začala realizovať prvá etapa Zwirnu. Tvorená je prvým z trojice nových blokov, ktoré sa snažia zrkadliť blokovú zástavbu štvrte Nivy. V tomto prípade je zástavba priamo vymedzená uličkou v pokračovaní Oravskej ulice, ktorá sa takto prepojí s novým námestím. Blok nadväzuje na okolie v princípe aj výškou zástavby – domy na juhovýchodnej strane Košickej majú päť až šesť podlaží, kým Zwirn osem, no dve najvyššie opakovane ustupujú.

Prvá etapa je tvorená celkovo šiestimi sekciami, v ktorých vzniklo 202 bytov a 65 apartmánov. Z tohto počtu tvoria približne polovicu bytov dvojizbové a tretinu trojizbové. Ide o bývanie vyššieho štandardu, čoho súčasťou je stropné chladenie, podlahové kúrenie, exteriérové žalúzie, hliníkové okná, drevené parkety či vyššia materiálová úroveň. To odrážajú aj cenovky – Zwirn patrí k najdrahším bratislavským projektom.

Klienta si napriek tomu našli. Ako dostupných uvádza developer už len 23 bytov, teda menej ako desatinu. Zákazníci očividne ocenili kombináciu štandardu, lokality, pohodlia (v podzemnej garáži bude miesto pre 490 áut) a potenciálu pre aktívny mestský život.

Práve v tom totiž spočíva jedna z kľúčových predností projektu. Zwirn môže byť etalónom veľkomestského bývania. Priamou súčasťou developmentu je pomerne rozsiahly retail v parteri domov, keďže v prospech obchodných prevádzok je vyčlenené celé prízemie smerom do verejného priestoru. Majitelia bytov budú mať k dispozícii aj parkovo upravený zelený vnútroblok. Napokon, z projektu bude vynikajúce spojenie do nového centra mesta peši, bicyklom aj – snáď – električkou.

Prví rezidenti sa do nových bytov nasťahujú možno už v priebehu tohto roka. Developer požiadal o vydanie kolaudačného rozhodnutia pre všetky bytovky. Dokončené sú už z veľkej miery aj sadové úpravy či priľahlé verejné priestranstvá. Prvá etapa Zwirnu sa čoskoro zaradí do života štvrte.

 

Po celkovom dokončení bude mať Zwirn najväčšiu tehlovú fasádu na Slovensku. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

 

Nová štvrť získava podobu

Dokončením prvej etapy sa vývoj developmentu ešte ani zďaleka nekončí. Veľmi dynamicky napreduje výstavba tretej etapy, ktorá je v skutočnosti druhá. Druhá etapa, ktoré je v realite treťou, zas čaká na vydanie posledných povolení, aby mohla ísť do realizácie taktiež.

V prípade tretej etapy vzniká kombinácia kancelárskej veže na nároží Košickej, Mlynských nív a Svätoplukovej a dvojica rezidenčných blokov so 155 bytmi a 40 apartmánmi. Domy budú mať maximálne osem podlaží, svojim pôdorysom budú zvierať blok s existujúcou budovou strednej odbornej školy. Na prízemí budú umiestnené komerčné prevádzky. Vnútroblok bude parkovo upravený a určený pre pobyt obyvateľov aj návštevníkov objektu. Pod ním bude trojpodlažná garáž pre 460 áut.

Veža bude výškovou dominantou celého Zwirnu, hoci v kontexte lokality bude nízka. Budova bude mať 13 podlaží (plus jedno technologické) a vznikne v nej 9.000 m² kancelárskych priestorov a vyše 300 m² retailu. Netradičným krokom je predaj časti kancelárií do osobného vlastníctva v podobe samostatných miestností. Nachádzať sa budú na siedmom až trinástom podlaží a väčšina bude obsahovať aj malú kúpeľňu a kuchynku.

Jednotlivé budovy už rastú nad úrovňou terénu a postupne dopĺňajú jednotlivé ulice aj vymedzujú budúci blok. Tretia etapa bude vymedzovať verejné priestory projektu, ktoré budú vďaka vysunutiu Silocentrály do námestia tvorené aj menšími a intímnejším plochami.

Definitívne sa to potvrdí po dokončení druhej etapy. Vznikne v nej dvojica 6 až 11-podlažných obytných domy a celkovo 311 bytov a 103 apartmánov. Zahŕňať bude taktiež dve garáže na troch podzemných podlažiach o počte 625 parkovacích miest, v exteriéri sa bude nachádzať 14 stojísk. Pôjde o úplne uzavretý blok, čo je v rámci bratislavských novostavieb výnimočné.

Druhá etapa má vydané územné rozhodnutie, čaká tak už len na stavebné povolenie. Ak by sa developerovi podarilo získať právoplatné povolenie ešte tento rok a rozbehnúť práce na jeho konci, celý Zwirn môže byť realitou do konca roka 2026.

 

Budúca veža Zwirn Offices. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

 

Budúcnosť bratislavského developmentu?

Zwirn kombinuje mnohé pozitívne princípy, ktoré obdivujeme na starých európskych metropolách. Ide o kompaktnú blokovú zástavbu s relatívne rozumnou mierkou, kde existuje pomerne zreteľné oddelenie verejného, poloverejného, polosúkromného a súkromného priestoru. Projekt bude mať aktívny parter, vznikne tu množstvo zelene aj zhromažďovacie priestory, zachovaná ostala historická stopa a pamäť na minulosť a vzniká tu sebavedomá, no pritom citlivá architektúra, ktorá toto všetko reflektuje. Vnútri developmentu sa budú pohybovať peši alebo na bicykli. Navyše, celý polyfunkčný súbor vznikol na mieste bývalého brownfieldu.

V Bratislave je len málo zámerov a ešte menej realizácií, ktoré by spĺňali všetky kritériá na kvalitný súdobý projekt. Zwirn je však jedným z nich. Nastavuje tak latku iným developerom, ale aj mestu pri uvažovaní, ako by mohla vyzerať budúcnosť podobných území v rámci metropoly. Transformácia bývalých priemyselných či dopravných areálov je totiž obrovskou výzvou, ak chce byť Bratislava dostupným a atraktívnym mestom.

Ani tento projekt sa nevyhol určitej chybe, ktorá je do istej miere pochopiteľná, chybou ale ostáva. Zwirn sa pravdepodobne premení na pomerne exkluzívnu štvrť, ktorá bude svojou sociálnou štruktúrou v príkrom kontraste voči okoliu. Vysoké ceny bytov spôsobili, že kúpa bytu bola otvorená len pre skupinu veľmi bonitných klientov. Ak sa tomu prispôsobia aj prevádzky, benefit pre pôvodnú komunitu nebude taký veľký, ako mohol byť.

To je však nevyhnutný dôsledok rozvoja lokalít blízko centra, na mieste záťaže či s nutnosťou masívnej rekonštrukcie historickej pamiatky. Náklady na prípravu územia sa museli niekde odraziť, v tomto prípade na cenách bytov. Developer si tým kompenzoval prípadné straty z obnovy Pradiarne 1900.

Napriek tomu ide pre Bratislavu o hodnotnú lekciu. Ak bude vyzerať prestavba ďalších bratislavských brownfieldov práve takto, mesto sa stane živším, atraktívnejším a ďaleko efektívnejšie organizovaným sídlom. Priamym dôsledkom splnenia týchto bodov je následný ekonomický úspech, čo sa odrazí nielen na ľuďoch, ale aj na zdrojoch samosprávy. Presne toto je teda spôsob, ako sa má navrhovať väčšina nových projektov.

Aby to ale možné, treba na to pripraviť podmienky – legislatívne aj územnoplánovacie. Hoci podobné projekty pripravujú viacerí developeri, stále ostávajú skôr výnimkou ako pravidlom. Treba to čo najskôr zmeniť.

 

Fotografie z 11.7.2023 a 14.7.2023. Pozrite si výstavbu Zwirnu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.