Adrian Gubčo 10.03.2022 13:44

Tretia etapa Zwirnu má stavebné povolenie

V novom centre Bratislavy sa čoskoro rozbehne ďalšia výstavba. Stavebné povolenie získala tretia etapa projektu Zwirn od YIT Slovakia. Najnovšia časť projektu vznikne na nároží Svätoplukovej, Mlynských nív a Košickej a okrem dvojice bytových domov prinesie aj dominantu v podobe administratívneho objektu. Medzičasom, prvá etapa sa blíži k dosiahnutiu plnej výšky.

Developer sa posledných niekoľko mesiacov pripravoval na rozbeh výstavby ďalšej časti projektu. Zrovnaný so zemou bol objekt bývalej Dokončovne, jedného z posledných existujúcich kúskov pôvodnej Bratislavskej cvernovej továrne, ktorá sa nachádzala v tomto mestskom bloku. Nešlo o nijak mimoriadne vzácnu budovu. Nebola chránená ako pamiatka a preto investorovi nerobilo problém ju zbúrať. Na jej mieste teraz začne vznikať stavebná jama pre bytové domy tretej etapy a v budúcnosti tu bude umiestnená aj druhá etapa.

V tejto chvíli však ide do výstavby dvojica bytových domov so šiestimi sekciami (vchodmi), doplnená o administratívnu vežu. Svojim osadením budú tieto objekty vytvárať blok s poloverejným vnútroblokom. Prvý z domov, nazvaný OPR, vznikne v severnej časti bloku, bude mať zalomený pôdorys a výšku 7-8 nadzemných podlaží (výška atiky bude 27,5 metra), pričom dve najvyššie podlažia budú ustúpené. Bytový dom STU vymedzí blok zo severnej a východnej strany a bude nižší – bude mať 5-6 podlaží (21 metrov), čo je dané svetlotechnickými normami. Novostavby totiž nemôžu zhoršiť podmienky pre staršie domy na druhej strane Košickej ulice.

Naplánovaný je vznik 155 bytov a 40 apartmánov (pôvodne 156 + 39, z toho 91+25 v OPR a 65+14 v STU). Developer už v októbri odštartoval predpredaj jednotlivých rezidencií vo forme rezervačných zmlúv, pričom ceny začínali na úrovni 4,4-tisíc eur za meter štvorcový. Odvtedy však stúpli a developer bezpochyby nebude všetky jednotky predávať naraz. Namiesto toho bude reflektovať trhový vývoj a byty predávať po vlnách. Tak ako v predošlej etape, aj v tomto prípade by mali mať rezidencie vysoký štandard, do ktorého patria hliníkové okná, podlahové vykurovanie, klimatizácia či drevené parkety. Časť bytov na prvom podlaží bude mať predzáhradky, orientované do vnútrobloku.

Administratívna budova je označená ako AB a pôjde o výškovú dominantu celého Zwirnu, hoci popri iným vežiakom v lokalite pôjde len o skromný objekt. Budova bude mať 14 nadzemných podlaží, pričom najvyššie podlažie je technologické. Atika bude vo výške 54,1 metrov, o čosi vyššie ešte môžu byť technologické prvky. V objekte je naplánovaných približne 11-tisíc metrov štvorcových administratívnych priestorov, pričom záujem vzbudilo, že developer ich predáva. Netradičný aj pohľad na pôdorysy, ktoré pripomínajú skôr malé byty. Developer však tvrdí, že nadväzuje na trendy zo zahraničia.

Tretia etapa bude ďalej obsahovať parkovo upravený vnútroblok so spomínanými predzáhradkami popri bytovej časti a „reprezentatívnejší“ priestor pri administratívnej budove. Zo strany ulice či verejného priestoru Zwirnu vzniknú priestory pre retail. Popri Košickej budú zasunuté, aby tu bolo možné umiestniť cyklotrasu. Pod treťou etapou vznikne trojpodlažné podzemné parkovisko (vjazd zo Svätoplukovej), v ktorom bude umiestnených 548 parkovacích miest. Ďalších 12 bude na teréne. Naplánovaných je aj 7 rýchlonabíjačiek pre elektromobily.

Projektantom a architektom tejto časti projektu je tak ako pri väčšine Zwirnu kancelária Compass Architekti. Víťazi architektonickej súťaže spred niekoľkých rokov postupne realizujú víziu, v rámci ktorej vzniká mestotvorná štruktúra, nadväzujúca na pôvodnú zástavbu v okolí, predovšetkým staršie časti Nív a 500 bytov. Zároveň ale v architektúre odkazujú na priemyselnú minulosť územia: celý Zwirn, a tretia etapa nebude výnimkou, bude obložený fasádou z keramického obkladu – tehličiek, typických pre historickú industriálnu architektúru. V kombinácii s kvalitným verejným priestorom a zeleňou by mala architektúra o to viac vyniknúť.

V zmysle stavebného povolenia (zatiaľ neprávoplatného) musí stavebník projekt dokončiť do 36 mesiacov. Ak sa realizácia začne v najbližších týždňoch, nie je dôvod predpokladať, že by to nemal stihnúť. Do výstavby tak vstupuje ďalšia výšková budova downtownu a predovšetkým sa rozšíri mestská štruktúra na mieste, kde doteraz citeľne chýbala.

 

Nová kancelárska budova, ktorá bude súčasťou tretej etapy Zwirnu. Zdroj: YIT Slovakia

 

Už prvá etapa Zwirnu totiž vytvára pocit, ako keby doslova vznikalo mesto. Ide pritom len o prvý z trojice nových blokov. Tvorený je šesticou vchodov, ktoré vymedzia severovýchodnú hranu nového námestia pri zrekonštruovanej Pradiarni 1900 (pravdepodobne sa bude volať Námestie Živeny), ulicu v predĺžení Oravskej a severozápadnú časť Košickej. Spoločne so starším projektom developera Pari a pôvodnou zástavbou opäť vznikne blok, ktorého jadrom bude parkovo upravený vnútroblok. Do okolitých verejných priestranstiev však bude komunikovať prostredníctvom aktívneho parteru, ako sa na mesto patrí.

V tejto chvíli stavebník realizuje už najvyššie podlažia objektov a postupne začína osádzať okná a čiastočne pracovať aj na fasádach. Stavebné práce sa spustili v druhej polovici roka 2020. Dokončenie sa predpokladá v roku 2023 s odovzdaním bytov v druhej polovici roka, inak si však výstavba udržuje dobré tempo. Blízko k nadobudnutiu finálneho vzhľadu bude prvá etapa ešte tento rok. To vytvorí dobrú predstavu o podobe celého Zwirnu, resp. jeho rezidenčnej časti.

V prvej etape vzniká 267 rezidencií (202 bytov a 65 apartmánov). Z tohto počtu tvoria približne polovicu bytov dvojizbové a tretinu trojizbové, o ktoré bol enormný záujem. Dnes už developer na oficiálnom webe neuvádza žiaden z bytov ako voľný – alebo, lepšie povedané, vôbec neukazuje byty. V akom stave je predaj, tak nie je celkom známe, hoci počas minulej jesene už bola predaná viac ako polovica jednotiek. Zopár ich ešte voľných pravdepodobne bude a investor ich bude postupne dopredávať. Atraktívnymi ich robí fakt, že budú už onedlho dokončené a pripravené na nasťahovanie. Pod prvou etapou bude umiestnených 490 parkovacích miest, prístupných z podzemného kruhového objazdu.

Zavŕšením výstavby projektu bude tretia etapa, ktorá má tvar klasického štvorcového bloku s poloprivátnym vnútroblokom. Pôjde o najmohutnejšiu etapu, čo do počtu rezidencií - bude tu približne 311 bytov a 103 apartmánov. V parteri bude umiestnených až 23 prevádzok. Dokončením druhej etapy sa dotvorí námestie, Oravská ulica a vznikne aj nová ulička medzi treťou a druhou etapou. Od námestia bude dom pomerne mohutný, bude mať až 12 nadzemných podlaží. Svetlá výška rezidenčných podlaží je však nižšia, medzi druhou etapou a administratívnou vežou tak bude citeľný výškový rozdiel.

YIT predpokladá, že kým tretiu etapu dokončí v prvej polovici roka 2025, druhú až v roku 2026. Aktuálne sa totiž pracuje so spustením výstavby v roku 2023. Niečo vyše desaťročie po architektonickej súťaži (prebehla v roku 2015) sa tak stane pôvodná koncepcia realitou a na mieste pôvodnej továrne vznikne polyfunkčná mestská zóna. Pôvodné časti Nív sa prostredníctvom Zwirnu prepoja s novým komerčným centrom metropoly.

 

Prvá etapa Zwirnu od Košickej ulice

 

V čase celkového dokončenia Zwirnu by mali už byť minimálne vo výstavbe ďalšie mohutné developmenty, ktoré do oblasti prinesú ešte väčšie počty bytov. Známe je pokračovanie Klingerky od J&T Real Estate, ktorej súčasťou bude niekoľko veží na východnej strane Košickej ulice. Na rezidenčný trh však vstúpil aj HB Reavis, pre ktorý sa bývanie v centre Bratislavy stáva významnou oblasťou záujmu. Hneď v trojici projektov vzniknú stovky bytov. Zámer Polyfunkčnej stavby Chalupkova bude s vysokou pravdepodobnosťou expandovať aj ku Košickej ulici. Ujasnená ešte nie je budúcnosť pozemkov Messer Tatragas, nie je ale ťažké predstaviť si, že výstavba v podobe výškovej dominanty sa bude realizovať aj tu.

Košická ulica tak bude z veľkej časti obklopená súčasnou zástavbou výškových budov a vzdialene pripomínať „mestský kaňon“. Aj preto rastie dôležitosť zlepšenia dopravnej obsluhy tohto územia. Do Územného plánu mesta je v tejto chvíli už zanesená vízia električkovej trate na Pribinovej a Košickej ulici a je potrebné, aby k jej výstavbe aj skutočne došlo. Zwirn aj Klingerka s týmto projektom už rátajú, preto sú od ulice odsadené tak, aby bolo možné na Košickej trať umiestniť. Spolu s električkou zároveň treba ulicu aj komplexne pretvoriť tak, aby sa z nej stala kvalitná mestská trieda so širokými chodníkmi, cyklotrasami a zeleňou.

Výstavba v okolí Košickej sa so štartom realizácie ďalšej etapy Zwirnu ešte len rozbieha. Najväčšiu dynamiku bude mať možno o dva alebo tri roky, kedy by už mali rásť takmer všetky uvažované developmenty. Ak nechce mesto opäť chytať psa za chvost, je potrebné, aby v tomto čase už bola ujasnená aj budúcnosť električkovej trate – a ideálne aby už bola minimálne vo vysokom štádiu povoľovania. V opačnom prípade vznikne súčasná štvrť, ale s klasickými dopravnými problémami.

 

Fotografie z 8.3.2022. Pozrite si výstavbu Zwirnu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.