Simona Schreinerová 20.07.2026 20:41

Obrovský úspech nového nástroja. V Ružinove pribudne viac bytov, poslanci schválili odchýlku od regulácie

V Ružinove sa pripravuje rekonštrukcia existujúcej administratívnej budovy s perspektívnej transformačnej lokalite. Spoločnosť City Point ju chce zmeniť na polyfunkčný objekt s bývaním a občianskou vybavenosťou. Projekt Tetris House prinesie do postupne sa meniacej štvrte nové byty aj služby, čím prispeje k výraznej premene tejto časti mesta.

Zdroj: Point architekti

Na pomerne prehliadanej Priemyselnej ulici v bratislavskom Ružinove by mohol vzniknúť nový polyfunkčný objekt Tetris House. Projekt počíta s rekonštrukciou existujúcej administratívnej budovy a jej premenou na mestské bývanie doplnené o občiansku vybavenosť. Ide o jeden zo zámerov, ktorých realizácia má byť možná vďaka možnosti odchýliek od Územného plánu. 

Lokalita má dobrú dostupnosť a kompletnú občiansku vybavenosť. V pešej dostupnosti sa nachádza rekreačný areál Štrkovec, tržnica na Miletičovej ulici, ako aj ďalšie obchody a služby. Pozemok má pozdĺžny lichobežníkový tvar a je prístupný z Priemyselnej ulice. Zo severnej strany ho lemujú bytové domy, z južnej areál Lidlu. Územie prechádza postupnou transformáciou a v budúcnosti sa predpokladá zmena využitia aj priemyselných objektov na východnej strane.

Rekonštrukcia počíta so zachovaním existujúcej výšky a podlažnosti objektu, teda jedného podzemného a siedmich nadzemných podlaží. Pôdorys budovy bude rozšírený smerom na juh o loggie k novým bytovým jednotkám. Hlavnou myšlienkou návrhu je vytvorenie kvalitného mestského bývania na typických podlažiach a doplnenie parteru o občiansku vybavenosť a zázemie pre obyvateľov.

Byty budú orientované prevažne na južnú stranu, zatiaľ čo prístupová chodba povedie pozdĺž severnej fasády, čím bude pripomínať pavlač. Pôvodné komunikačné jadro objektu zostane zachované. V suteréne je navrhnuté podzemné parkovanie s prístupom prostredníctvom autovýťahu, ktorý zostane zachovaný z pôvodného riešenia.

V parteri sa budú nachádzať prenajímateľné priestory orientované do ulice a smerom k areálu Lidlu. Na východnej strane budovy vznikne technické zázemie objektu. Pred objektom pri ulici bude umiestnené zázemie pre odpadové hospodárstvo. Zadná časť pozemku je navrhnutá ako pobytová zóna s menším parčíkom, detským ihriskom a workout prvkami.

Nosná konštrukcia existujúcej stavby je železobetónová. Oproti súčasnému stavu sa uvažuje s prístavbou loggií na južnej fasáde a s rozšírením posledného nadzemného podlažia. Architektonický výraz objektu od Point Architektov je navrhnutý ako jednoduchá, proporčná a funkčná hmota, ktorá rešpektuje mestský kontext. Charakteristickým prvkom budovy bude pravidelný raster loggií, ktorý sa zopakuje aj na severnej presklenej fasáde.

Tetris House má vzniknúť na pozemku s rozlohou 1.782 m² a v konečnom dôsledku ponúkne 54 bytov a 56 parkovacích miest. Hrubá podlažná plocha objektu dosiahne 4.292 m², pričom súčasťou projektu bude aj 345 m² zelene. 

Súčasná podoba budovy. Zdroj: Google StreetView

Tetris House sa zaradil medzi projekty, ktoré využijú nástroj odchýlky od Územného plánu. Návrh schválili poslanci na júnovom miestnom zastupiteľstve. Zmluva o investičnej činnosti tak umožní investorovi realizovať stavbu, ktorá sa odchyľuje od aktuálne platnej územnoplánovacej regulácie.

Odchýlka sa týka územia funkčnej plochy občianskej vybavenosti celomestského a nadmestského významu s kódom funkčného využitia 201, kód I. Spočíva v zmene regulatívov v oblasti podielu prípustného funkčného využitia. V prípade Tetris House ide najmä o zmenu pomeru funkcií, konkrétne o navýšenie podielu podlažných plôch určených na bývanie oproti maximálnej možnosti umiestnenia tejto funkcie podľa ÚPN BA, teda z 0 m² na 4.080 m². Podiel podlažných plôch občianskej vybavenosti sa o rovnaký rozsah zníži.

Zároveň zostáva zachované základné funkčné využitie územia 201, kód I, podľa ÚPN BA, ochranné a bezpečnostné pásma dopravnej a technickej infraštruktúry, ako aj zákonný limit 20% pri regulatívoch upravujúcich prípustné vonkajšie rozmery.

Developer je na základe zmluvy povinný poskytnúť samospráve kontribúciu, ktorá môže mať finančnú, nefinančnú alebo bytovú formu. V prípade Tetris House sa uplatňuje len kontribúcia vo forme nájomných bytov.

Developer je povinný najneskôr do šiestich mesiacov od nadobudnutia právoplatnosti povolenia na užívanie predložiť mestu návrh zmluvy o bezodplatnom prevode vlastníckeho práva k nájomným bytom. Celková čistá podlahová plocha bytov musí byť najmenej 138,7 m² a na bytoch nesmú viaznuť žiadne ťarchy. Referenčná hodnota nájomných bytov bude vo výške 621.173,88 eura bez DPH.

Odchýlka od územného plánu bola schválená aj pre projekt Baya. Zdroj: BTK

Ružinov patrí k lídrom vo využívaní tohto pomerne nového nástroja. Ešte koncom minulého roka mestská časť schválila odchýlky od územného plánu pre projekty Patio Hraničná v réžii Grafobal Group Development a Baya na Bajkalskej od BTK. V oboch prípadoch sa zmenšil objem občianskej vybavenosti v prospech bývania, pričom prvá spoločnosť má zaplatiť 700-tisíc eur, ktoré budú určené na opravu Obecnej radnice v Prievoze. V druhom prípade získa mesto nájomné byty v hodnote 500-tisíc eur.

Miestna samospráva tento mechanizmus uplatnila už dávnejšie aj pri projektoch Nuppu – Magnolia, konkrétne pri ich štvrtej a piatej etape od spoločnosti YIT Slovakia, ako aj pri obytnom súbore Teslova od developera Metrostav Slovakia. V prípade Nuppu – Magnolia umožnila dohoda rozšírenie rezidenčnej časti projektu výmenou za finančné plnenie vo výške 1,4 milióna eur a nájomné byty v hodnote 600-tisíc eur. Pri projekte Teslova developer prispeje mestskej časti sumou jeden milión eur, zatiaľ čo mestu odovzdá nájomný byt v hodnote 250-tisíc eur.

Projekt Tetris House zapadá do širšieho procesu premeny ružinovských priemyselných a administratívnych území na plnohodnotné mestské prostredie. Rekonštrukcia existujúcej budovy tak môže priniesť ďalší impulz pre postupnú revitalizáciu lokality. K nej prispejú aj pripravované pokračovanie Rozety, Hinohara Park a Aston 2.022. Na meste dnes do istej miery zanedbanej zóny tak výhľadovo vznikne kompaktná a súčasná mestská štvrť. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.