Adrian Gubčo 24.06.2025 16:00

Namiesto nákupného centra bývanie. Slnečnice sa rozšíria, hľadá sa podoba ich západnej časti

Slnečnice sú najväčším rezidenčným developmentom na Slovensku, ktorý sa rozvíja už bezmála 20 rokov. Za toto obdobie prešiel ich koncept mnohými zmenami a úpravami. Pokračujú dodnes, pričom mnohé pôvodne uvažované funkcie sú nahrádzané inými. To je aj prípad plánovaného retail parku v západnej časti celej štvrte, ktorý by mohol byť nahradený obytnou zónou.

Zdroj: Cresco Real Estate / Compass

Dlhá cesta k veľkej štvrti

Vízia vzniku Slnečníc, resp. Južného mesta, sa začala formovať už na začiatku 21. storočia. Cieľom investorov, medzi ktorými bol aj aktuálny developer Cresco Real Estate, bolo vybudovať južne od Petržalky veľkú samostatnú štvrť, ktorá vytvorila akúsi lepšiu alternatívu Petržalky. Tomu zodpovedal aj urbanistický koncept, na ktorom sa podieľali významní zahraniční architekti aj domáci tvorcovia.

Originálne plány rátali s tým, že rezidenčná zástavba, doplnená o vybavenosť, sa bude rozvíjať na západ aj východ od vyústenia nosného systému mestskej hromadnej dopravy, neskôr zadefinovaného ako električková trať. Do bratislavského územného plánu sa dostala verzia, vypracovaná na základe urbanistickej štúdie architekta Jaroslava Meheša. Tá rátala so vznikom pásu občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu v jadre územia aj na jeho západnom okraji.

V tom čase tu investori počítali so vznikom akéhosi kancelárskeho kampusu, aké v prvej dekáde 21. storočia vznikali aj v pomerne okrajových polohách. Neskôr sa tento plán ukázal ako nereálny, developer tu preto začal pracovať s možnosťou vzniku retail parku, resp. nákupného centra v podobe stop&shop. Mal tu teda vzniknúť nízky, no plošne rozsiahly objekt s veľkými parkovacími plochami.

Tento sa tu plánoval až donedávna – a to aj v čase, keď sa vyjasnila budúcnosť väčšiny ostatných plôch západne od električkovej trate. V časti územia vznikla obytná etapa Slnečnice POP, tvorená trojicou bytových domov. Racionálne pôsobiace bytovky navrhla kancelária Compass, spolu s ich vznikom sa vybudoval aj základ dopravného napojenia pre budúcu zástavbu v podobe Labuťej ulice.

Severne od nej sa už dlhšie uvažuje so vznikom etapy, nazvanej Južné Mesto – Zóna A3+A5. Pôjde o obrovskú obytnú zónu, ktorej súčasťou bude séria polyfunkčných objektov od prestížnej kancelárie Bevk Perović Arhitekti. Medzi domami a Labuťou ulicou bude park.

S postupným rastom počtu obyvateľov v Slnečniciach sa začalo ukazovať, že vznik obrovského retail parku už nie je taký potrebný. Naopak, dopyt po bývaní zostáva vysoký. Cresco Real Estate sa preto rozhodlo využiť príležitosť v podobe výzvy Hlavného mesta na predkladanie zámerov na zmenu Územného plánu v prospech rozvoja nájomného bývania.

Developer chce zvýšiť podiel rezidenčnej funkcie na mieste retail parku aj v centre štvrte. V prvom prípade je už známa možná podoba developmentu. Zverejnený bol totiž návrh urbanistickej štúdie, resp. jej dva varianty.

Návrh urbanistickej štúdie pre sektory A1 a A2, var. 1. Zdroj: Cresco Real Estate / Compass

Množstvo bytov a park namiesto veľkého parkoviska

Urbanistická štúdia pre sektory A1 a A2 počíta so zmenou regulácie v území, dnes zadefinovanom ako občianska vybavenosť mestského a nadmestského významu (kód 201). Jej cieľom je zhodnotiť územie, ktoré by lepšie zodpovedalo súčasným požiadavkám na jeho využitie. Autorom je architektonická kancelária Compass, ktorá stojí za podobou takmer všetkých doteraz postavených častí projektu.

Architekti vypracovali štúdiu v dvojici variantov. V oboch vychádzali zo spoločného východiska, ktorým je význam Slnečníc ako podstatnej časti tzv. juhozápadného rozvojového pólu. Ten predpokladá rozvoj mesta juhozápadným smerom po obvode Petržalky. Vzniknúť tu má preto mestská štvrť s primeraným zastúpením občianskej vybavenosti aj dopravným vybavením, reagujúcim na prítomnosť električkovej trate.

K základným urbanistickým princípom má patriť vytvorenie zóny podľa princípov 15-minúového mesta, rešpektovanie ochranných pásiem diaľnice aj železnice, podpora nosného systému MHD, ako aj zachovanie existencie centrálneho líniového parku zo západu na východ. Návrh zástavby tomu zodpovedá, keď je pozdĺž Labutej naplánovaná rozvoľnená zástavba bodových bytových domov, výškovo gradujúcich smerom k Panónskej ceste. Západný okraj zóny tvoria pavlačové líniové domy, ktoré slúžia zároveň ako určitá izolácia voči diaľnici a železnici.

Varianty sa mierne odlišujú v urbanistickej koncepcii aj výškovom členené. Kým vo Variante 1 sa navrhujú bytovky od deviatich do trinástich podlaží (plus 15-podlažný akcent západne od Slnečnice POP), vo Variante 2 sú domy pri Panónskej ceste o čosi vyššie. Taktiež sa tu uvažuje s nahradením objektu sociálnych služieb retailovým parkom, ktorý je stopou pôvodnej koncepcie.

V dôsledku tohto rozdielu sa mení pomer funkcií. Kým vo Var. 1 je podiel občianskej vybavenosti v sektore A1 na úrovni zhruba 30%, pri Var. 2 asi 40%. Var. 2 je vďaka svoju riešeniu viac otvorený voči Panónskej ceste. K funkciám, ktoré by sa mali nachádzať v rámci územia, patrí v oboch prípadoch dvojica materských škôl, domov sociálnych služieb a administratíva, vo Var. 2 pribudol ešte zmieňovaný retail park.

Z tohto riešenia vyplývajú aj rozdiely v počtoch obyvateľov či návštevníkov. Kým vo Var. 1 sa očakáva 3.170 obyvateľov v 1.669 bytoch a apartmánoch a 4.081 celkových denných návštevníkov (obyvatelia, zamestnanci a hostia), vo Var. 2 by to malo byť 3.134 obyvateľov v 1.608 bytoch a 4.327 návštevníkov. Oproti 12 obchodom v prvej verzii sa v druhej ráta až s 50 obchodmi. Vo Var. 1 má byť 2.208 parkovacích miest (1.827 v garážach), vo Var. 2  by to malo byť 2.090 stojísk, z toho 1.720 v garážach.

Dopravne bude lokalita napojená na Panónsku cestu cez už cez existujúcu Dropiu a Labutiu, pričom druhá menovaná bude výhľadovo napojená na predĺženú Jantárovú cestu. Súčasťou vízie je aj priestorová rezerva pre budúce napojenie na diaľnicu D2. Po Labutej aj Dropej by mala premávať mestská hromadná doprava, zastávky už boli vybudované. Cyklotrasa, napojená na hlavnú os popri električke a smerom do Zóny mesto, vznikne s výstavbou Zóny A3+A5. Varianty sa v riešení dopravy nelíšia.

Úrady aj zhotoviteľa štúdie teraz čaká zber pripomienok k návrhu a následne vypracovanie čistopisu, ktorý prejde posudzovaním zastupiteľmi. Ak bude schválený, môže sa stať podkladom pre zmenu Územného plánu. Ide tak o proces na dlhšiu dobu, pravdepodobne okolo dvoch rokov.

V každom prípade ale prináša – podľa všetkého – koniec plánom na vznik veľkého komerčného areálu s neefektívne využitým priestorom v prospech nevhodnej funkcie. Ako sa ukazuje aj z ostatných častí Slnečníc, postupne sa vypĺňajúce priestory v parteri jednotlivých domov sa stávajú základom pre vznik živých a atraktívnych ulíc. Takýto scenár by bol ideálny aj v prípade pripravovaných etáp projektu.

Návrh urbanistickej štúdie pre sektory A1 a A2, var. 2. Zdroj: Cresco Real Estate / Compass

Postupnými zmenami k udržateľnému prostrediu

Súčasné Slnečnice či Južné Mesto sa dramaticky líšia od originálnych plánov. Jedným z nich bola napríklad aj výstavba mohutného nákupného centra v jadre lokality v susedstve električkovej trate. Teraz je tento nápad, našťastie, minulosťou. Developer tu obstaráva podobnú štúdiu ako v prípade A1 +A2, pričom sa predpokladá, že by tu mohli vzniknúť aj výškové dominanty celej štvrte.

Developer upozorňuje, že tu chce zachovať občiansku vybavenosť. „Máme pocit, že 30% vybavenosti spolu so školou a škôlkou a vybavenosti, ktorú už máme, je dostatok,“ hovorí Ján Krnáč, CEO Cresco Real Estate. „Máme to overené aj z pohľadu Územného plánu a generelu.“ Kancelárie, ktoré boli v Slnečniciach uvažované vo veľkom meradle v minulosti, by podľa neho ostali len na papieri.

Vidí tu priestor najmä pre polikliniku, seniorské bývanie a výhľadovo aj študentské bývanie. Teoreticky by tu mohol vzniknúť aj centrálny verejný priestor – námestie. „Na toto však potrebujeme súčinnosť mesta,“ podotýka Krnáč. Pripomína, že sú tu mestské pozemky, ktoré považuje za vhodné miesto, kde umiestniť takéto verejné priestranstvá. S Magistrátom na túto tému údajne prebiehajú rokovania.

Zmenami prechádza aj Zóna A3+A5. Po poslednej úprave, predloženej a medzičasom aj odsúhlasenej v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA), sa transformoval pôvodne drobný objekt občianskej vybavenosti v západnej časti územia na bytový dom s 10 podlažiami. Druhou úpravou je premena polyfunkčného domu na garni hotel, kombinujúci apartmánové izby a bývanie. V konečnom dôsledku tak má v časti A3 vzniknúť 1.289 bytov a 99 apartmánov. V časti A5 je naplánovaných 215 hotelových izieb.

Tieto intervencie robia z projektu ekonomicky udržateľnejší development, ktorý reaguje na aktuálny dopyt po bývaní aj určitých službách. Nanešťastie, ešte stále chýba uvažovaná spojená škola aj akákoľvek kultúrna vybavenosť. Slnečnice sa v tomto smere spoliehajú na zvyšok Petržalky alebo dobrú dostupnosť do centra Bratislavy, ktorá sa onedlho drasticky zlepší.

V konečnom dôsledku ale vzniká čoraz významnejšia časť mesta. V čase celkového dokončenia – s ohľadom na postup výstavby tak o desať až pätnásť rokov – pôjde o skutočne významné rozšírenie Petržalky, keď tu bude žiť možno až šestina jej obyvateľov. Kritická masa jej obyvateľov by sa mala stať predpokladom pre ďalší vývoj potrebnej vybavenosti. Ako sa ale zdá, nemal byť to byť relikt minulého storočia v podobe neefektívnych obrovských retail parkov.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.